A partir du 1er Janvier 2022, une nouvelle méthode de calcul provoquera une augmentation des impôts à l’achat d’un bien immobilier en Espagne.

Il vous reste encore 3 mois pour acheter – moins cher – en Espagne avant la mise en place de la réforme fiscale approuvée en juillet dernier (Loi 11/2021, du 9 juillet 2021, sur les mesures visant à prévenir et à combattre la fraude fiscale). A partir du 1er janvier 2022, l’utilisation de  » la valor de referencia » (la valeur de référence) par le Trésor Public devrait provoquer une hausse des impôts à l’achat pour la plupart des biens anciens. Mais aussi de l’impôt sur les successions et de l’impôt sur le patrimoine !

La Nouvelle Loi 11/2021 du 9 Juillet 2021 

La Loi 11/2021 du 9 Juillet 2021 contient des modifications dans le domaine de la fiscalité. Avec un double objectif. D’une part, intégrer le droit de l’Union européenne dans la législation nationale dans le domaine des pratiques d’évasion fiscale. D’autre part, introduire des changements réglementaires visant à établir les paramètres de la justice fiscale et à faciliter les actions visant à prévenir et à combattre la fraude en renforçant le contrôle fiscal.

En simplifiant, cette nouvelle loi vise à accroître les recettes fiscales en Espagne. Et ce, au profit de l’Etat et des Communautés Autonomes. A titre d’information, TOUTES les communautés autonomes espagnoles ont soutenu l’adoption de cette loi.

L’impact de la nouvelle loi sur la fiscalité immobilière en Espagne

La loi 11/2021 définit en particulier un nouveau concept. La valeur de référence (« valor de referencia ») des biens immobiliers. Celle-ci doit servir à partir du 1er janvier 2022 de base de calcul pour les événements immobiliers. En particulier les acquisitions de biens anciens et les successions ou donations. Dans le cas où elle est supérieure à la valeur d’acquisition, elle entraînera une augmentation de l’imposition des différents impôts qu’elle affecte : l’ITP pour ceux qui achètent un bien ancien, l’impôt sur les successions et les donations et l’impôt sur la fortune (« Impuesto sobre el Patrimonio »).

Ainsi, le contribuable ne paiera pas d’impôt sur la valeur d’acquisition du bien immobilier, mais sur sa valeur marchande (si celle-ci est supérieure à la valeur d’achat). Et la loi dit que la valeur du marché est la valeur de référence approuvée par la Direction Générale du Cadastre. Cette valeur sera calculée sur la base des prix des transactions immobilières enregistrés par les notaires et le Registre de la Propriété.

Elle aura une incidence sur l’ITP (impôt payé lors de l’achat d’un logement d’occasion). Mais aussi sur l’impôt sur les successions et les donations (ISyD) et sur l’impôt sur la fortune.

Cela signifie que la nouvelle valeur de référence du cadastre sera la valeur minimale sur laquelle vous devrez payer des impôts si vous achetez un bien immobilier ou si vous héritez d’une maison. Et dans le cas où vous notarisez la transaction pour une valeur inférieure, les autorités fiscales vous obligeront à payer l’impôt sur la valeur indiquée par la nouvelle évaluation du Cadastre.

Et si la valeur de référence est inférieure au prix auquel vous avez acheté votre bien, ce sera votre prix d’acquisition qui servira de base de calcul !

Bref : au mieux, vous payerez le même impôt ; au pire, vous paierez un impôt majoré.

Exemples

• Exemple 1. Bruno a acheté un appartement ancien à Malaga en février 2022 pour une valeur de 270.000 euros. La valeur de référence déterminée par le Cadastre pour cet appartement est de 300.000 euros. Avant le 1er janvier 2022, Bruno aurait payé un impôt à l’acquisition (ITP) de 7% sur 270.000 euros, soit 18.900 euros. En 2022, Bruno devra payer 7% de 300.000 euros, soit 21.000 euros, c’est à dire 2100 euros de plus ! Finalement c’est comme s’il était taxé à 7,8% au lieu de 7%.
• Exemple 2. Christine a acheté une villa sur la Costa Brava en mai 2022 pour une valeur de 310.000 euros. La valeur de référence déterminée par le Cadastre pour cette villa est de 290.000 euros. Avant le 1er janvier 2022, Christine aurait payé un ITP de 10% sur 310.000 euros, soit 31.000 euros. En 2022, elle devra toujours payer 10% de 310.000 euros, soit 31.000 euros. Et ce malgré que la valeur de référence soit inférieure à la valeur d’achat

Il est clair, à travers les deux exemples ci-dessus, que l’administration fiscale sortira toujours gagnant. Alors que l’acheteur immobilier pourra très souvent être lésé et ne sera jamais gagnant.

Cette nouvelle valeur de référence concerne également l’impôt sur la fortune, bien qu’elle ne constitue pas la base imposable. Dans ce cas, la modification légale de cet impôt rend obligatoire la déclaration du bien à la plus élevée des valeurs suivantes : la valeur cadastrale, la valeur déterminée ou vérifiée par l’Administration aux fins d’autres impôts, ou le prix, la contrepartie ou la valeur de l’acquisition. Cette valeur déterminée par l’Administration est la valeur de référence.

Où trouver cette valeur de référence ?

Les valeurs de référence individualisées seront disponibles sur le site électronique du Cadastre en 2022, une fois que les procédures de calcul auront été définies. Sur ce même site, les détenteurs de titres cadastraux pourront également prendre connaissance des éléments qui ont été appliqués dans le calcul de la valeur de référence de leurs biens immobilier.

La valeur de référence sera réactualisée chaque année.

Comment recourir ?

La valeur de référence peut être contestée en demandant sa rectification. Mais il faudra que le contribuable prouve que la valeur de référence du Cadastre ne correspond pas à la valeur du marché. La charge de la preuve incombe donc au contribuable.

Cela contraste avec ce qui se passait jusqu’à présent. Où c’était l’administration qui était tenue de prouver que la valeur à laquelle le contribuable avait été taxé n’était pas la valeur réelle du bien.

Les critiques

Cette loi alourdit la fiscalité des achats immobiliers. Elle est donc d’abord antiéconomique.

Si vous avez des capacités ou des dons de négociateur, elle vous portera préjudice financièrement pour le calcul de l’impôt sur la transmission de propriété (ITP). Dans notre exemple 1 ci-dessus, Bruno a bien négocié son appartement car il l’a acheté à 270.000 au lieu des 300.000 donnés par la valeur de référence du Cadastre. Mais il paiera un impôt supérieur à ce qu’il aurait payé avant 2022.

Par ailleurs, la valeur de référence ne tient pas compte des circonstances spécifiques de chaque logement. Il peut s’agir de l’état de conservation, de la présence de squatters, de rénovations totales ou partielles effectuées, de mobilier neuf ou ancien, etc. Les techniciens du Cadastre ne vont pas visiter les biens et ne prendront pas en compte ces circonstances. Deux biens situés sur le même palier d’un immeuble, et ayant la même surface, seront estimés au même prix. Même si l’un est récemment rénové et l’autre en très mauvais état ! Alors qu’un acheteur aura négocié un prix plus bas du bien en très mauvais état que le bien récemment rénové. La valeur de référence sera donc une mauvaise affaire pour les biens à rénover.

Et on peut se poser la question de la pertinence du calcul de la valeur de référence dans les zones où il y a peu de transactions immobilières. Quelle sera la validité d’une valeur basée sur 4 ou 5 transactions ?

Possibilité d’inconstitutionnalité

La valeur foncière imposée ne tient pas compte des caractéristiques et des rénovations effectuées sur le bien. Ce qui pourrait violer le principe de la capacité économique (« principio de capacidad económica ») de la Constitution espagnole.

Dans le cas de l’achat d’un bien immobilier avec une valeur d’acquisition inférieure à la valeur de référence, la nouvelle loi oblige le contribuable à payer l’impôt sur une valeur supérieure au prix payé et documenté dans l’acte de vente. La loi impose aussi la charge de la preuve au contribuable. Dans la plupart des cas, il devra recourir à des experts pour prouver qu’il n’a pas fraudé. Cette réforme juridique impose la valeur de référence du Cadastre comme base imposable pour l’ITP et l’impôt sur les successions. Ce qui va à l’encontre de la jurisprudence de la Cour suprême. Qui garantit que les contribuables sont imposés sur la valeur réelle de leur bien acquis. Et non sur une valeur supérieure calculée par l’administration depuis ses bureaux !

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