Le projet de Loi sur le logement prévoit un encadrement des loyers des grands propriétaires, des « incitations fiscales » pour les petits propriétaires afin de maintenir les loyers, une surtaxe sur l’IBI pour les logements vides, 30% de logements sociaux dans les nouvelles promotions, une protection accrue contre les expulsions et un chèque social pour l’accès des jeunes au logement.

Le PSOE (parti socialiste ouvrier espagnol) et Podemos, les deux formations qui composent le gouvernement, sont parvenus le mardi 5 octobre à un accord pour approuver le budget général de l’État (PGE) pour 2022. Cet accord a été obtenu après la négociation d’une nouvelle loi sur le logement (« Ley de Vivienda »). Le budget a été adopté lors d’un Conseil des ministres extraordinaire le jeudi 7 octobre. La Loi devra attendre quelques semaines de plus pour être validée par le Gouvernement.

Une loi sur le logement, condition sine qua non de l’appui de Podemos

Dans l’accord de coalition PSOE-Podemos signé en 2019 pour gouverner, il était inclus l’élaboration d’une loi sur le logement de l’État pour réglementer la location. Mais les divergences entre les deux partis ont retardé son approbation. Jusqu’au moment où Podemos a lié son approbation du budget 2022 à cette loi. A partir de là, le PSOE était coincé !

L’objectif de la loi est de contrôler le marché, faire baisser les prix et résoudre le problème du déficit du logement social en Espagne.

Baisse des loyers et des avantages fiscaux des « grands propriétaires »

L’accord comprend la régulation du prix de location des logements appartenant aux grands propriétaires (« grandes propietarios »). Les grands propriétaires sont définis comme les personnes morales ayant plus de 10 logements loués. Les personnes physiques possédant plus de 10 logements seraient donc exclues de cette mesure.

Le prix des nouvelles locations (ou des renouvellements) sera basé sur des indices de référence pour tous les contrats dans les zones de marché tendues. Et ce sont les Communautés Autonomes qui décideront de l’application ou non de ce contrôle des prix. Néanmoins, on ne sait pas encore comment ces zones seront déterminées ni quels seront ces indices de référence.

La nouvelle loi sur le logement prévoit aussi moins d’avantages fiscaux pour les sociétés de location de logements. La réduction de l’impôt sur les sociétés passera de 85 % à 40 % ! Cela concernait depuis 2014 des entreprises qui possèdent plus de huit logements et qui les mettaient sur le marché dans le cadre d’une location à long terme.

Potentiellement, les grands propriétaires, personnes morales, possèdent 150.000 logements. Mais on sait déjà d’ores et déjà que des Communautés Autonomes, Madrid et l’Andalousie en particulier, refuseront de l’appliquer.

Les grands fonds immobiliers, en particulier les américains Blackstone et Blackrock, les socimis (« sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria ») mais aussi la Sareb (la banque espagnole des actifs « toxiques »), les banques et assurances seront les plus atteints par ces mesures. Ces personnes morales gèrent 110.000 logements, soit les trois-quarts des logements concernés. Le seul fonds Blackstone en gère 40.000. Caixabank a 25.000 logements concernés et la Sareb 10.000.

Les grands fonds étrangers ont annoncé l’arrêt des investissements en Espagne si la loi était approuvée. En arguant que l’instabilité législative était contraire à leurs politiques d’investissement. Et il est fort probable qu’ils vendent leur parc locatif, ce qui ira à l’encontre de l’un des objectifs de la loi qui était de favoriser l’accès à la location.

Incitations fiscales pour les petits propriétaires, vraiment ?

La nouvelle loi vise aussi à la réduction prix des loyers des logements appartenant à de petits propriétaires. Pour cela, elle prévoit des mesures d’incitations fiscales. Mais aussi une diminution de l’avantage fiscal de la réduction des 60% sur les revenus locatifs accordé aux propriétaires résidents.

Il est proposé une modulation de la réduction actuelle de 60% du revenu net de la location de logements permanents. Concrètement, le pourcentage de réduction générale passera de ces 60% à 50%, mais il pourra être augmenté jusqu’à 90% si, lors d’un nouveau contrat, le propriétaire baisse le loyer d’au moins 5% dans une zone déclarée en tension. Il est prévu aussi une remise de 70% sur les revenus locatifs pour les propriétaires qui transfèrent la location d’un bien à une administration publique. Ou 60 % dans le cas d’un bien rénové.

En réalité, il s’agit d’une vraie-fausse incitation fiscale. Le gouvernement encaissera systématiquement 10% d’impôts en plus sur les revenus locatifs nets de tous les propriétaires, en abaissant l’avantage fiscal de 60% à 50% sur ces revenus. Et en contrepartie, il y aura assez peu de propriétaires qui accepteront de baisser leurs loyers. Pourquoi ? (1) Ils l’ont déjà fait pendant la pandémie (par exemple, les loyers ont baissé de 10% à Madrid et Barcelone en un an). (2) Cette mesure ne peut entrer en œuvre qu’au moment d’un nouveau contrat ou d’un renouvellement de contrat. Or celui-ci arrive tous les 5 ans (si le propriétaire est une personne physique) ou tous les 7 ans (si c’est un personne morale). Cela veut dire que cette mesure ne concerne que 15 à 20% du parc locatif chaque année. (3) Et les avantages accordés à échéance du nouveau contrat ne seront pas reconduits.

Reste une interrogation qui intéresse les acheteurs étrangers qui veulent investir dans du locatif résidentiel. Les propriétaires non-résidents vivant à l’étranger ne bénéficiaient pas de cette remise de 60% jusqu’à présent.  Vont-ils bénéficier de ces nouvelles remises, notamment de la remise de 70% sur les revenus locatifs pour les propriétaires qui transfèrent la location d’un bien à une administration publique ? Si oui, c’est un avantage pour les acheteurs étrangers et il pourrait y avoir une nouvelle demande. Si non, cette loi n’aura absolument aucun impact sur les loyers proposés par les propriétaires étrangers.

Les logements vides paieront jusqu’à 150% de surtaxe en impôts fonciers

La nouvelle loi sur le logement prévoit que les municipalités pourront appliquer une surtaxe allant jusqu’à 150% sur l’IBI (l’impôt foncier) pour les logements vides. Podemos avait demandé une surtaxe pouvant aller jusqu’à 200%, tandis que le PSOE plaidait pour 75%. En fin de compte, la décision a été prise à mi-chemin entre les deux chiffres.

Cette taxe devrait s’appliquer aux logements vides depuis plus de deux ans sauf pour des raisons justifiées d’inoccupation temporaire, comme établi par la loi. Autre limite de la loi : le propriétaire doit avoir un minimum de quatre logements.

Rappelons que l’impôt foncier est faible en Espagne. Ainsi dans les quartiers les plus aisés de Barcelone, l’impôt est de moins de 1500 euros pour 150 m2.

30% de la promotion immobilière réservé à des logements aidés

Le projet de loi sur le logement prévoit aussi des mesures en faveur du logement locatif public. Ainsi 30% des nouvelles promotions immobilières seront réservées aux logements aidés. Et la moitié d’entre eux, soit 15 %, seront des logements sociaux. Cette décision sera laissée au choix des municipalités qui devront compenser les surfaces perdues aux promoteurs.

Cette mesure (sans compensation néanmoins) existe depuis 3 ans à Barcelone. Et elle a eu comme effet de réduire drastiquement le nombre de nouvelles mises en chantier des promotions immobilières. Pour les promoteurs, il est impossible d’amortir de tels investissements et d’associer des populations très différentes dans ces immeubles.

Protection contre les expulsions 

Des mesures de protection contre les expulsions seront mises en place. Le gouvernement cherche à accélérer la communication avec les services sociaux afin que les expulsions puissent être reportées jusqu’à trois mois en cas de vulnérabilité des habitants. Le temps que les autorités publiques trouvent une alternative pour les personnes concernées, qui soit un logement plutôt qu’un foyer ou un centre d’hébergement.

Chèque social pour les jeunes dans le projet de loi sur le logement

La loi sur le logement prévoit aussi un chèque-logement de 250 euros par mois pendant deux ans pour les jeunes âgés de 18 à 35 ans ayant un revenu du travail et un revenu annuel inférieur à 23.725 euros. En outre, dans le cas des familles les plus vulnérables, ce chèque-jeunesse peut être complété par une aide au loyer plus directe pouvant atteindre jusqu’à 40 % de sa valeur.

Application en … 2023

La loi établirait une période de transition de 18 mois à compter de l’entrée en vigueur du règlement pour appliquer la réduction de prix obligatoire aux grands propriétaires fonciers, de sorte qu’elle ne pourrait de facto être appliquée avant le printemps 2023. Cette année et demie est la durée nécessaire pour développer un système d’indice des prix de référence qui puisse être mis à jour de façon permanente.

Et la date pourrait encore être retardée si l’on tient compte du fait que le texte n’a pas encore été approuvé par le gouvernement et qu’une longue phase parlementaire est attendue. Avec notamment une opposition frontale du PP (Partido Popular) qui a prévu d’aller jusqu’au Tribunal Constitutionnel.

Les professionnels de l’immobilier se plaignent du manque de concertation du Gouvernement avec eux. Ils estiment que cette loi paralysera l’activité immobilière et réduira fortement les investissements immobiliers résidentiels.

La nouvelle Loi sur le logement, mesures et impact

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