L’inflation à 10% et les prix de l’immobilier ?

Les News en Avril 2022

Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes.

Éditorial Avril 2022 : L’inflation à 10% et les prix de l’immobilier ?

L’inflation a presque atteint 10% en mars 2022 en Espagne (+9,8%), du jamais vu depuis 1985. La logique serait de penser que le secteur immobilier suivra, avec une hausse de prix des biens immobiliers résidentiels à l’achat et à la location de 10% !

Eh bien ! Non …

Et pour plusieurs raisons.

• D’abord l’interventionnisme agissant de l’Etat espagnol qui vient de décider en mars 2023 de limiter l’augmentation des prix des loyers à 2% au second trimestre 2022.
• Cet interventionnisme étatique ne plaît pas aux investisseurs étrangers qui limiteront leurs achats et leurs investissements.
  • La baisse des achats s’accompagne normalement d’une stabilité des prix, et certainement pas d’une hausse.
  • Le modèle du « build to rent » sera aussi mis en pause en attendant de voir ce que fera le gouvernement au second trimestre. Et là celà réduira l’offre dans le neuf et il pourrait avoir une hausse des prix sensibles dans ce secteur.
• Ensuite, en temps de crise, le consommateur attend ! Les acheteurs dans l’immobilier seront donc plus frileux. Ils décaleront leurs achats jusqu’à la fin de la crise, comme ils l’ont fait pour le Covid. Donc là aussi, une baisse de la demande qui ne se traduira pas par une hausse de prix.
• Et au final, des taux d’intérêt augmenteront (et ont d’ailleurs déjà augmenté dans la plupart des banques), ce qui ne favorisera pas les nouveaux crédits hypothécaires.

Les prix de vente pourraient donc augmenter dans le neuf (qui représente environ 10% du marché résidentiel), mais ils devraient rester stables dans le marché de l’ancien.

Quant aux prix des location, il est probable que la mesure gouvernementale de limiter la hausse des loyers à 2% soit effective sur toute l’année 2022.

Nombre de transactions record en 2021

En Espagne comme partout en Europe, l’année 2021 est une année record en nombre de transactions immobilières. Au total 674.014 opérations, le chiffre le plus haut depuis 2007. 38% de plus qu’en 2020 et 18% de plus qu’en 2019. Au 4^ème trimestre, 192.866 transactions ont été enregistrées, c’est le trimestre le plus actif depuis le 4^ème trimestre 2006. Toutes les régions espagnoles ont connu un boom immobilier en 2021 après une forte baisse en 2020, en particulier les Baléares (+53% en 2021 par rapport à 2020, -26% de en 2020 par rapport à 2019). Alors 2021 est-il un simple rattrapage d’une mauvaise année 2020 ou le révélateur d’une hausse pérenne de l’activité immobilière résidentielle ?

Déficit record de logements en Espagne

Selon la Deutsche Bank, il y a un déficit de 500.000 logements en Espagne. Selon Savills, il manquerait 1,2 millions de logements pour satisfaire la seule demande locative d’ici 2030. De tous les pays d’Europe, l’Espagne est le pays où le déficit de logements est le plus élevé. Pourquoi alors que la bulle immobilière des années 2000 a laissé des centaines de milliers de logements inoccupés ? D’abord parce que ces logements n’ont pas été construits là où était la demande. La plupart ont été construits dans des zones touristiques littorales alors que la demande est à la périphérie des grands centres urbains. Ensuite parce que la qualité des logements construits laisse à désirer. Et ils ne correspondent plus à l’offre actuelle qui est plus d’espace avec des terrasses et jardins. Autres problèmes : le manque de terrains disponibles et les coûts toujours plus élevés de la construction.

Le Gouvernement nationalise les loyers

Dans les contrats locatifs, la hausse des prix des loyers est indexée sur l’indice IPC qui mesure cette inflation. Or cet indice en mars est de 9,8% ce qui renchérirait les loyers réactualisés de près de 10% ! Le gouvernement espagnol a alors décidé d’intervenir sur le prix du marché locatif libre en appliquant une mesure extraordinaire qui consiste à appliquer, par décret, une limite de 2 % à l’actualisation annuelle des loyers entre le 1er avril et le 30 juin 2022. Idealista a estimé que les propriétaires perdront et donc que les locataires gagneront 560 millions d’euros. Il est probable, selon nous, que cette mesure soit reconduite jusqu’à la fin de l’année car l’inflation ne reculera pas si vite.

Barcelone attire 70% des entreprises technologiques en 2021

Selon CBRE, 70% des entreprises technologiques qui se sont installées en Espagne ont choisi Barcelone. Par rapport aux autres villes européennes, la capitale catalane est également en tête du classement des villes les plus exposées au secteur technologique (48 %), devant Amsterdam (37 %), Dublin (31 %), Bucarest (29 %) et Londres (29 %). Les atouts de Barcelone sont la création de la zone 22@, des prix immobiliers compétitifs et des surfaces importantes disponibles. Les entreprises technologiques les plus intéressés par Barcelone sont dans le gaming (jeux).

Le Tribunal Constitutionnel annule le plafonnement des loyers en Catalogne

Le 10 mars, la Cour constitutionnelle a rendu un arrêt dans lequel elle a déclaré nuls et inconstitutionnels plusieurs articles de la loi catalane 11/2020 sur le contrôle des loyers en Catalogne. Notamment celui qui fixait une limite au prix du loyer dans des « zones tendues ». Jusqu’à présent, 60 municipalités catalanes l’avaient mise en œuvre dont Barcelone et les plus grandes villes. La décision de la Cour n’affecte pas les contrats en cours, mais les contrats à venir. A noter que le Gouvernement espagnol prévoit le même type de plafonnement dans la nouvelle loi sur le logement en Espagne.

Loi de limitation des achats étrangers aux Baléares ?

A la demande du Parlement des Baléares, l’exécutif insulaire a décidé d’étudier la possibilité de limiter l’achat de résidences secondaires par des étrangers sur les îles. Et ce dans le but de réduire le problème de l’offre de logements dans l’archipel. Un groupe de travail sera créé, qui disposera d’un an pour analyser les réglementations existantes et les problèmes particuliers des îles Baléares. Les achats de logements par des étrangers aux Baléares ont représenté 39% des transactions au quatrième trimestre de 2021. Par ailleurs, les prix des logements dans les îles Baléares ont enregistré une hausse de 8% en glissement annuel en mars 2022

Fincas rusticas à la mode

Au cours des dernières années, le volume de fincas rusticas (biens ruraux) à la vente a augmenté de 16 % en 2021 par rapport à 2020 et même de 47 % par rapport à 2019. La demande a elle augmenté de 25 % en 2021. C’est un doublement par rapport à la période prépandémie. Les provinces où la pression sur la demande est la plus forte sont Guipúzcoa, Badajoz et Ourense, tandis que Segovia, Cuenca et Toledo sont les zones où l’offre a le plus augmenté.

Madrid a reçu 73% des 29 milliards d’investissements étrangers en Espagne

29 milliards d’euros ont été investis par des étrangers en Espagne en 2021. C’est 18% de plus qu’en 2020. C’est surtout le quatrième trimestre qui a explosé avec 14 milliards d’euros. La Communauté de Madrid est la grande gagnante avec 21 milliards d’investissements étrangers, soit 73% du total reçu par l’Espagne. La Catalogne n’a reçu que 3 milliards. Les principaux investisseurs étrangers sont Luxembourgeois (9 milliards) et Français (7 milliards)

Incertitudes sur le marché immobilier européen

En ce début d’année 2022, les nuages s’amoncellent sur le secteur immobilier européen. En cause, l’inflation, l’économie et le conflit en Ukraine. Les investisseurs sont maintenant plus sélectifs. Deux classes d’actifs se distinguent clairement : l’immobilier de bureaux, notamment en France et en Allemagne, et la logistique, où les volumes d’investissement sont en forte hausse. Les investisseurs préfèrent les actifs de pointe, centraux, flexibles, avec des services efficaces et à faible consommation énergétique.

Confidentiel et Express des News en Avril 2022

News en Avril 2022 en Europe et dans le Monde

• L’Espagne est le pays d’Europe où on dîne le plus tard, entre 21h30 et 22h30 ; à l’opposé, en Norvège on dîne entre 16h et 17h !
• Le volume total des investissements immobiliers en Europe devrait atteindre 300 à 330 milliards d’euros.
• Discrètement, la majorité des banques commerciales européennes ont relevé en mars leurs taux de crédit hypothécaire.
• La part des acheteurs étrangers dans les acquisitions immobilières en France est au plus bas depuis 10 ans.
• Les prix de l’immobilier résidentiel sont en baisse à Paris pour le 7^ème mois consécutif ; au total la baisse est de 4% depuis l’été 2021.
• Le prix moyen d’un loyer à New York en février 2022 est de 3300 euros, soit 28% de plus qu’un an auparavant.
• L’architecte burkinabé Diébédo Francis Kéré a reçu le Prix Pritzker d’Architecture 2022, devenant ainsi le premier architecte africain à remporter la prestigieuse récompense.
• Une entreprise japonaise prévoit de construire un immeuble de 4 km de haut (800 étages).
• L’inflation en Allemagne en mars est de +7,3%, un record depuis la réunification !
• Le géant immobilier chinois Evergrande vend 521 millions d’euros d’actifs pour faire face à ses dettes.
• L’Euribor 3 mois au 1er avril 2022 est à -0,46%, son niveau le plus haut depuis juillet 2020.

News en Avril 2022 en Espagne

• Les prix de l’immobilier résidentiel ont augmenté de 3,7% en 2021.
• En mars 2022, le prix de l’immobilier résidentiel a augmenté de 0,6% (+0,4% à Madrid et +1,1% à Barcelone).
• Selon Idealista, 15% des logements se sont vendus en moins d’une semaine en février ; à l’opposé, 16% sont en vente depuis plus d’un an.
• Bankinter prévoit une hausse des prix immobiliers de 2% en 2022 et 1% en 2023.
• Pour cause de décès dus au  Covid, le nombre de logements hérités mis à la vente a augmenté de 40% en 2021.
• Seulement 2,5% du parc de logements espagnols est constitué de logements sociaux (contre 9,3% au niveau européen).
• 50 chantiers de promotion immobilière sont arrêtés pour cause de hausse des prix des matériaux de construction et de l’énergie.
• La Communauté de Madrid doit construire 23.000 logements par an pour satisfaire la demande des 10 prochaines années.
• L’Espagne n’accorde plus de Golden Visa pour les citoyens russes en raison de la guerre en Ukraine.
• Barcelone investira 100 millions d’euros sur 10 ans pour transformer le site de l’Escola Industrial en un centre d’innovation et de recherche.
• Root Real Estate met en vente ses studios cinéma de Madrid pour 400 millions d’euros.
• La chaîne de grands magasins Corte Inglés met à le vente 30 immeubles pour 700 millions d’euros.
• Le montant total de l’investissement immobilier au 1^er trimestre 2022 en Espagne est de 3800 millions d’euros.
• 1000 millions d’euros ont été investis dans l’hôtellerie au 1^er trimestre 2022.
• Les arènes de Fuengirola sont à la vente pour 4,5 millions d’euros.
• Le conseil municipal d’Alovera (Guadalajara) a donné le feu vert à la construction de la plage d’Alovera, la plus grande plage artificielle d’Europe.
• Le volume des data centers va quadrupler en 3 ans sous l’impulsion de Facebook, Google et Amazon.
• 3 millions de m2, c’est la surface logistique qui sera créée dans les deux prochaines années à Madrid et Barcelone.
• C’est dans la Communauté de Madrid qu’on paye le moins d’impôts en Espagne ; à l’opposé, c’est en Catalogne qu’ils sont les plus élevés.
• PwC prévoit une inflation de 6,6% en 2022 et une croissance de 4,3% en Espagne.
• La Banque d’Espagne a revu en baisse ses prévisions de croissance pour 2022 à 4,5%, et à l’inverse à la hausse l’inflation pour 2022 à +7,5%.
• L’inflation en mars 2022 est de +9,8%, 2,2% de plus qu’en février et un record absolu depuis presque 40 ans, en 1985.

Les News de l’Immobilier en Avril 2022

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