Le meilleur semestre de l’immobilier résidentiel depuis 15 ans !
Les News en Septembre 2022
Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes.
Éditorial Septembre 2022 : Le meilleur semestre de l’immobilier résidentiel depuis 15 ans !
Le marché immobilier résidentiel en Espagne est euphorique, … mais aussi préoccupé.
Euphorique avec le meilleur semestre de transactions immobilières résidentielles enregistré depuis 15 ans. Préoccupé par le ralentissement général de l’économie et surtout la hausse très forte des taux d’intérêt.
Il n’y a jamais eu autant de ventes dans l’immobilier ancien
Jamais depuis 2007, il ne s’est vendu autant de logements en Espagne. Près de 331.000 logements ont changé de propriétaires en Espagne au cours du premier semestre 2022. Au second semestre 2007, 342.000 biens immobiliers résidentiels avaient été vendus. Mais la différence est, qu’à l’époque, le neuf représentait presque la moitié du marché. Aujourd’hui, c’est l’ancien qui est largement majoritaire avec 270.000 transactions. C’est le plus haut niveau de transactions jamais enregistré dans l’ancien en Espagne.
Les acheteurs, qui avaient des réserves financières très importantes après le Covid, ont aussi profité de taux d’emprunt hypothécaire historiquement bas. Au premier semestre 2022, il s’est vendu 23% de logements en plus que sur la même période en 2021. Trois communautés autonomes sont nettement au-dessus de cette progression. Les îles Baléares avec +55%, La Rioja et la Communauté valencienne (+35%).
Avec 600.000 transactions signées, 2022 sera sans doute la meilleure année immobilière depuis 2007 .
Bref, le secteur immobilier est comblé !
Un retournement de tendance attendu …
Mais ce scénario idéal pourrait être contrarié par des nuages noirs qui s’accumulent. Et tout d’abord l’augmentation très rapide et très élevée des taux d’intérêt. Mais aussi une récession annoncée par de nombreux économistes. Et un appauvrissement des ménages dû à l’inflation.
En juillet, la Banque centrale européenne a relevé son principal taux directeur pour la première fois en six ans. C’est la plus forte augmentation depuis 22 ans (+0,5%). En septembre, ce sera certainement encore plus élevé (selon nous, +0,75%). L’Euribor (le taux de base utilisé par les banques pour accorder leurs crédits) est à son niveau le plus haut depuis 2012 !
Les conditions hypothécaires accordées par les banques sont et seront donc de plus en plus difficiles à assumer par les acheteurs potentiels. Rappelons que la moitié des achats immobiliers se font par crédit hypothécaire. Le phénomène de hausse des taux est en plus corrélé avec une inflation galopante qui pèse lourdement sur les ménages et qui réduit leur pouvoir d’acquisition, et en particulier leur apport personnel dans les projets immobiliers.
Bref, les deux moteurs de la croissance des transactions immobilières du 1er semestre, des taux bas et une réserve financière domestique, ont disparu !
Donc, oui, il y aura très certainement une baisse très sensible des transactions immobilières au second semestre 2022. Et oui, le secteur immobilier est inquiet.
Madrid : prix de l’immobilier en hausse de 1,9% de juillet à août
Les prix de l’immobilier résidentiel ont augmenté en Espagne de 0,4% en août par rapport à juillet selon le portail immobilier Idealista. C’est la sixième hausse mensuelle consécutive. Et c’est 3,9% de plus qu’en août 2021, donc très loin du niveau de l’inflation (+10,4% en août).
Les plus fortes hausses de prix mensuelles sont à Valence (+3,2%), Palma de Majorque (+2,3%), Madrid et Alicante (+1,9%). Les plus fortes hausses de prix annuelles sont à Valence et Palma (+12%), Alicante (+8%), Séville (+7%), Madrid et Malaga (+6%).
La Pinada, le premier écoquartier d’Espagne à … Valencia !
La Pinada, quartier de Valence, est appelé à devenir le quartier le plus vert d’Espagne et constitue déjà une référence en Europe pour le haut niveau de durabilité avec lequel il a été conçu.
La Pinada est un projet datant de 2017 qui vise à créer le premier quartier durable d’Espagne conçu par ses futurs habitants. Pour ce faire, il a été choisi une enclave dans la zone de Paterna, à 10 minutes de Valence. Ses 30 hectares de pins donnent à son nom sa raison d’être.
La Pinada a été conçue pour accueillir quelque 1400 familles. Dans l’écoquartier, il y aura des maisons, des services, des magasins, des écoles, des parcs, des espaces verts, des espaces de coworking, des espaces de loisirs et toutes les infrastructures qui favorisent un mode de vie sain, ainsi qu’une mobilité sans pollution.
Les promoteurs de l’écoquartier proposent qu’il soit développé selon les paramètres d’une économie circulaire où toutes les ressources sont utilisées et où, de cette manière, le minimum de déchets et de résidus est généré. Le respect de l’environnement est le pilier fondamental sur lequel repose La Pinada.
Certificats énergétiques en ligne
Le Ministère de l’Écologie a lancé le géoportail « Edificios Eficientes », qui contient des informations sur les certificats énergétiques des bâtiments et des biens immobiliers, tant dans le secteur résidentiel que dans le secteur tertiaire. Il est actuellement disponible dans une version pilote pour les immeubles de la Communauté de Castilla y León. L’objectif de cet outil est de promouvoir les actions d’efficacité énergétique, telles que les rénovations. Mais aussi d’améliorer l’information sur le secteur de l’immobilier, pour l’achat, la vente ou la location de logements.
Le géoportail permet d’accéder à la carte de chaque localité et de connaître l’étiquetage énergétique des bâtiments (de la lettre A à la lettre G et du vert foncé au rouge), le certificat qui correspond à chaque logement du même bâtiment.
Les prix sur le littoral plus haut qu’avant la pandémie
Selon la société de tasacion Tinsa, les prix ont augmenté au 1er trimestre 2022 en moyenne de 4,2% dans les communes du littoral. En particulier, les îles espagnoles ont un niveau de prix supérieur de 19% au niveau prépandémie de 2019. Et la côte atlantique andalouse enregistre une croissance de 28% des transactions de 2019 à 2021. Le prix moyen le plus élevé du littoral espagnol est à San Josep de sa Talia sur l’île d’Ibiza (3.700 euros/m2). Le moins élevé à Berja dans la Province d’Almeria (740 euros/m2).
69% de l’immobilier de luxe dans 4 provinces espagnoles
Il y a plus de 40.000 logements annoncés par Idealista à plus d’un million d’euros. Les provinces de Malaga, des Baléares, de Madrid et de Barcelone représentent 69 % de l’ensemble des biens disponibles au-dessus de ce montant.
Près de 8.000 logements sont proposés à plus de 3 millions d’euros. Dont 2900 (37%) dans la province de Malaga et 2500 (32%) aux Baléares.
Investissement locatif : +26% au 1er semestre 2022
L’investissement locatif résidentiel (y compris les maisons de retraite et les résidences pour étudiants) a progressé de 26% sur un an pour atteindre 2,2 milliards d’euros au premier semestre 2022. Le secteur locatif qui représentait 14% des investissements immobiliers en 2019 atteint 31% en 2021.
Le marché de l’achat pour rénover puis vendre en plein boom en Espagne
Des formules telles que « flipping houses » (achat, rénovation et vente d’une propriété) arrivent en force en Espagne. Et éveillent l’intérêt des petits investisseurs pour le secteur immobilier. Le « flipping » immobilier consiste à acheter une propriété avec l’intention de la rénover et de la vendre dans un délai très court. A Madrid et sur la Costa del Sol, ce nouveau phénomène tire les prix du m2 à la hausse.
Les prix des matériaux de construction à la baisse d’ici la fin de l’année
Bonne nouvelle, les coûts de construction baisseront avant la fin de l’année. Selon les projections du cabinet de conseil CBRE, le coût des matériaux de construction est proche de son pic et entamera une trajectoire descendante progressive au cours des prochains mois. Cet ajustement progressif des coûts de construction devrait annuler l’augmentation enregistrée au cours des deux dernières années (+38%). Et permettre de retrouver des niveaux d’équilibre à horizon 2025.
Retour des touristes
Selon l’INE, en juillet 2022, l’Espagne a accueilli 9.069.000 touristes, plus du double qu’en juillet 2021 (4,4 millions). Mais 8% de moins qu’en 2019, année prépandémie et année record du tourisme en Espagne avec 84 millions de touristes sur l’année. Il est probable qu’on atteigne en 2022 les 77-78 millions de touristes.
Une inflation contenue en fin d’année ?
Notre hypothèse est que l’inflation va largement ralentir à 3 ou 4% en variation annuelle à la fin de l’année, exactement à la même période où elle avait fortement augmenté l’année dernière. Et ce, bien avant la guerre en Ukraine.
Les hausses de prix auront été absorbées (énergie, matières premières, agroalimentaire) et il n’y a aucune raison qu’il y en ait de nouvelles… sauf si les salaires dérapent !
Un indice de transparence immobilière
Le Royaume-Uni est le marché immobilier le plus transparent au monde en 2022, suivi par les États-Unis, la France et l’Australie, selon l’indice mondial de transparence immobilière de JLL. L’Espagne est en 18ème position juste avant l’Italie.
Cet indice de transparence de l’immobilier mondial est basé sur une enquête mondiale menée auprès du réseau d’experts du marché immobilier de JLL. Cette douzième édition recense 254 indicateurs individuels permettant d’évaluer la transparence des marchés dans 94 pays et territoires et 156 villes du monde entier.
L’investisseur de luxe attiré par le Sud de l’Europe
Selon le réseau immobilier Berkshire Hathaway HomeServices, la demande de biens immobiliers de luxe dans des pays comme la Grèce, l’Italie, le Portugal et l’Espagne pour un profil étranger à fort pouvoir d’achat continue de se démarquer malgré le contexte économique actuel d’incertitude. L’agence immobilière de Warren Buffett met en avant la « qualité de vie » dans ces pays comme raison principale d’acquisition. Le soleil, les plages, les terrains de golf, une bonne gastronomie mais aussi des avantages fiscaux.
Selon le rapport de l’agence immobilière haut de gamme, l’Europe se confirme comme la destination préférée des acheteurs étrangers. En particulier les pays de l’arc méditerranéen. La parité euro-dollar a stimulé l’intérêt des Américains et des Canadiens, notamment pour l’Italie et la Grèce, qui offrent des avantages fiscaux.
Les pays du sud de l’Europe suscitent un intérêt croissant, notamment pour les cadres et les employés qui peuvent travailler à distance. Cette demande accrue entraîne une raréfaction de l’offre, notamment pour les propriétés de luxe, et donc une hausse de prix.
L’immobilier neuf résidentiel européen dans le doute
Les constructeurs de logements neufs en Europe se préparent à des temps difficiles. Selon S&P, un certain nombre de facteurs externes menacent d’affecter le secteur de la construction neuve au cours des 12 à 18 prochains mois. La hausse des taux d’intérêt et de l’inflation, ainsi que le conflit russo-ukrainien, pourraient avoir des conséquences sur le secteur immobilier européen.
L’Euribor à 3% en 2023 ?
L’Euribor se situera à 2,2% à la fin de l’année. Ce qui signifie que, pour un emprunt de 200.000 euros sur 25 ans, les prêts seront plus élevés de 260 euros par mois, et de plus de 3.100 euros par an, selon les prévisions de l’Association des utilisateurs financiers (Asociación de Usuarios Financieros – Asufin).
Si cette tendance se poursuit, l’association estime « possible » qu’en 2023, un taux Euribor 12 mois de 3% soit atteint. Ce qui signifierait une augmentation du coût des prêts hypothécaires de plus de 4.000 euros par an.
Délai d’obtention du passeport : 2 semaines pour un espagnol, 3 mois pour un français !
Heureux espagnols dans les démarches administratives. Ils ont un système de santé public qui fonctionne beaucoup mieux que le système français selon toutes les enquêtes internationales. Et ils ont aussi une administration plus efficace et plus moderne. Un exemple frappant, le délai d’obtention d’un passeport ou d’une carte d’identité.
Tout d’abord la prise de rendez-vous pour déposer le dossier de demande, comptez environ 6 semaines en France (voire 8 au premier semestre 2022) contre 2 à 3 semaines en Espagne.
Et ensuite, le délai pour récupérer votre passeport ou carte d’identité. Il est de 4 semaines en France alors que c’est … immédiat en Espagne !
Donc il faut 2 mois, voire 3 mois, à l’administration française pour faire ce que l’administration espagnole fait en 2 semaines ! Comment l’expliquer ? On ne peut pas, c’est inexplicable car, en plus, au prorata de la population, il y a plus de fonctionnaires en France qu’en Espagne …
Et ce, sans parler du coût : un passeport coûte 86 euros à un français et seulement 30 euros à un espagnol …
Confidentiel et Express des News en Septembre 2022
News en Septembre 2022 en Europe et dans le Monde
- On note un ralentissement de la hausse des prix de l’immobilier résidentiel en Europe : de +10% en 2021 à +5% en 2022.
- Le télétravail a tué le marché de bureaux londonien, avec 3 millions de m2 sans location.
- En France, les logements thermiquement mal isolés ne pourront plus être loués à partir de 2023.
- Toujours en France, le taux fixe d’emprunt est passé de 1,10% en janvier à 1,85% en août.
- Un logement neuf coûtait en moyenne 10.500 €/m2 à Munich en 2021.
- Amsterdam, Lisbonne et Paris, le trio des villes européennes où les loyers pour un deux pièces sont les plus chers.
- Pour la première fois, le prix d’achat moyen d’un logement aux USA dépasse 400.000 $.
- A New York, le prix des loyers a augmenté de 40% en un an.
- Le méga constructeur chinois Evergrande, en grande difficultés financières, annule la construction d’un stade de 1 milliard d’euros.
- Les ventes des promotions immobilières en Chine ont chuté de 40% en juillet !
- La Banque Populaire Chinoise (la banque centrale chinoise) a baissé ses taux d’intérêt en août pour éviter une crise immobilière majeure.
- A +1,78% fin août, l’Euribor 12 mois atteint un plus haut depuis 2012.
- L’inflation en zone euro atteint le niveau record de 9,1% en août, un nouveau record après les 8,9% de juillet, 8,6% de juin et 8,1% de mai.
News en Septembre 2022 en Espagne
- Notre blog acheterenespagne.fr, plus de 300 articles sur l’immobilier en Espagne et 100.000 lecteurs par mois, fête sont sixième anniversaire
- Sur le littoral, le nombre de transactions dans l’immobilier résidentiel a augmenté de 5%.
- 42.800 hypothèques ont été signées en juin 2022, un record pour un mois de juin depuis 2010.
- 42600 permis de construire ont été accordés sur le 5 premiers mois de 2022, soit 1,5% de plus que sur la même période de 2021.
- Les communes avec les biens immobiliers résidentiels les plus chers d’Espagne sont Benahavís (au sud de Marbella), Calvià (à l’ouest de Palma de Majorque) et Marbella.
- Le PP propose une Loi pour expulser les okupas en moins de 24 heures
- La Communauté du Pays Basque investira dans la construction de 1140 logements sociaux avec l’aide des fonds européens.
- Selon le Registre de la Propriété, le prix de l’immobilier résidentiel a augmenté de 7,4% de juin 2021 à juin 2022.
- 34 millions d’euros, c’est le prix de la villa la plus chère en vente en septembre 2022, la ‘Villa Enso’ à La Zagaleta (Malaga).
- Les trois quarts des espagnols pensent que les prix de l’immobilier résidentiel sont trop élevés.
- Le taux d’intérêt moyen pour les hypothèques était de 2% en juillet contre 1,8% en juin.
- Réhabiliter un logement permet en moyenne de réaliser une économie d’énergie de 55%.
- Le promoteur Via Agora va construire 1900 logements au sud de Madrid.
- Selon Bankinter, la hausse des prix dans l’immobilier résidentiel ne sera que de 1% en 2022 !
- Quasar, la société de Santander (49% du capital) et Blackstone (51%, a perdu 317 millions d’euros en 2021.
- En 2022, le quartier technologique 22@ concentre 96% des investissements en bureaux de Barcelone.
- Le prix des loyers des unités logistiques a augmenté de 8% en un an.
- La production domestique d’énergie devrait doubler en 2022, à 2,4 GW.
- Les fonds d’investissement espagnols enregistrent un rendement négatif de 4,88 % jusqu’en août.
- L’inflation sur un an est de 10,4% en août, un « léger mieux » par rapport au +10,8 de juillet.
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Les News de l’Immobilier en Septembre 2022
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