Bien souvent, les acheteurs étrangers, et en particulier francophones, ont l’impression que la superficie des logements qu’ils visitent en Espagne est inférieure à celle annoncée par les agences immobilières ou les propriétaires. Et bien ce n’est pas une impression, c’est une réalité : le m2 espagnol est plus petit que le m2 francophone !

Combien de fois des clients francophones nous disent que les agences immobilières espagnoles ne sont vraiment pas sérieuses car le nombre de m2 annoncé pour le logement qu’ils ont visité ne correspond pas à ce qu’ils ont vu. Et bien non, les agences ont annoncé le bon métrage, mais la méthode de calcul de la superficie d’un appartement ou d’une maison est différente en Espagne.

Surface habitable ou surface utile dans les pays francophones

En France, en Belgique, en Suisse et dans la grande majorité des pays européens, la superficie annoncée est la surface habitable ou la surface utile.

La surface habitable est la somme des surfaces de plancher (surfaces sur lesquelles on peut poser les pieds avec une hauteur minimum de 1,80 mètre) de chaque pièce à laquelle il faut retirer les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces de l’habitation (balcons, loggias, vérandas, volumes vitrés, toitures-terrasses, garages, caves…) ne sont pas compris dans la surface habitable.

La surface utile est égale à la surface habitable à laquelle on rajoute la moitié de la surface des annexes suivantes si elles sont réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement : les caves, les sous-sols, les remises, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas. Ne sont pas inclues les surfaces des jardins, garages et cours.

Surface construite avec parties communes en Espagne

En Espagne, la superficie dont parlent les agences est le plus souvent la surface construite avec les parties communes.

La surface construite est l’ensemble de la superficie du logement, y compris donc l’épaisseur des murs et cloisons intérieurs et des murs extérieurs (la moitié si il s’agit d’un mur partagé avec un voisin).

En Espagne, on y rajoute les parties communes (couloirs, espaces communs) au prorata des surfaces de chaque logement. De plus, une terrasse qui sera fermée sur 3 côtés sera comptée dans son intégralité et non pas pour la moitié de sa surface.

Alors, faites bien attention, car un logement en Espagne annoncé avec une superficie de 150 m2 peut s’avérer être un logement d’une surface utile de 130 m2 ou d’une surface habitable de 120 m2, voir moins. Il est évident qu’alors le prix au m2 varie largement.

Un indicateur intéressant pour vos recherches immobilières : le volume habitable, qui  se calcule en multipliant la surface habitable par les hauteurs sous plafond. La surface habitable est exprimée en m2, tandis que le volume habitable est calculé en m3. cet indicateur est pertinent notamment dans les appartements spacieux des centre-villes de Barcelone et Madrid.

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