Les 15, 16 et 17 aoรปt, le quotidien “Le Monde” a publiรฉ une sรฉrie de 3 articles sur l’immobilier en Espagne. Nous sommes citรฉs dans chacun de ces articles. Nous vous prรฉsentons ici le troisiรจme article traitant de ce qu’il faut savoir pour acheter en Espagne.
Le Mondeย est le quotidien de rรฉfรฉrence en langue franรงaise. Le premier article traite de l’immobilier sur le littoral mรฉditerranรฉen (nous l’avons publiรฉ le 21 aoรปt), le second de l’immobilier ร Madrid et ร Barceloneย (nous l’avons publiรฉ le 22 aoรปt) et le troisiรจme de ce qu’il faut savoir pour acheter en Espagne.
Ce quโil faut savoir pour acheter enย Espagne
Source : Le Monde du 17 aoรปt 2018 –ย Par Jรฉrรดme Porier
Devenir propriรฉtaire de lโautre cรดtรฉ des Pyrรฉnรฉes pour un acheteur franรงais est moins facile quโil nโy paraรฎt (3/3).
Pour un achat immobilier, la principale diffรฉrence entre la France et lโEspagne rรฉside dans le rรดle du notaire. Quand les notaires franรงais procรจdent ร toutes les vรฉrifications juridiques, administratives et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente, leurs homologues espagnols ne sont pas censรฉsย vรฉrifierย ces informations. La vรฉrification de lโauthenticitรฉ de la propriรฉtรฉ revient ร lโacheteur. Il lui revient aussi le droit deย choisirย le notaire.
Cโest donc ce dernier (ou plutรดt son avocat ou sonย conseiller) qui doit sโassurer, par exemple, que le cadastre est bien respectรฉ et quโil nโexiste pas dโhypothรจque sur le bien vendu.ย ยซย Cโest pourquoi il est fortement conseillรฉ de faire appel ร un avocat pour รฉviter les mauvaises surprisesย ยป, conseille Caroline Zak, directrice dโImmobilier-en-espagne.com.
Au final, le total des impรดts, charges et frais reprรฉsente de 8 % ร 13 % du prix dโacquisition, selon les communautรฉs autonomes (les rรฉgions espagnoles). LโEspagne, cโest un pays et dix-sept rรฉgimes fiscaux diffรฉrents, chaque communautรฉ autonome gรฉrant ses impรดts immobiliers. Cโest pourquoi les taux des impรดts ร lโachat varient selon les rรฉgions. La principale taxe est lโimpรดt sur le transfert de propriรฉtรฉ (ยซ Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ยป ou ITP). Le taux de lโITP est de 6 % du montant de la vente ร Madrid, de 10 % ร Barcelone et ร Valence, de 8 % ร 10 % en Andalousie, de 8 % ร 11 % aux Balรฉares et de 7 % au Pays Basque.
Il existe aussi une taxe sur la documentation juridique (ยซ Impuesto sobre Actos Jurรญdicos Documentados ยป ou IAJD). Lร aussi, le taux dโimposition va de 0,5 % ร 1,5 % du montant de la vente selon les rรฉgions. Il est de 1,5 % en Catalogne, en Andalousie et dans la rรฉgion de Valence, de 0,75 % pour la Communautรฉ de Madrid et de 0,5 % au Pays Basque.
Les honoraires des notaires varient de 400 euros ร 1 000 euros selon le montant de lโacquisition.ย ยซ Comptez environ 0,1 % de la valeur dโachat du bien avec un minimum de 400 euros ยป, prรฉcise Patrick Crosset, fondateur du siteย acheterenespagne.fr. Il faut aussiย compterย les frais dโรฉvaluation du bien immobilier (la ยซ tasaciรณn ยป en espagnol) variable de 300 ร 1 000 euros, et les frais dโinscription au registre de la propriรฉtรฉ, qui vont de 400 ร 700 euros.
En ce qui concerne lโaccompagnement juridique, certains avocats vont jusquโร ย rรฉclamerย un pourcentage sur le prix de vente qui peutย atteindreย 3 %, voire 4 % juste pourย contrรดlerย la conformitรฉ des documents ร ย signer. Il faut lesย boycotterย etย exigerย un forfait ou un pourcentage infรฉrieur (1 % est la rรจgle).ย Opterย pour un conseiller immobilier est gรฉnรฉralement une solution plus avantageuse car celui-ci accompagne son client tout au long du processus dโachat et ses honoraires (3 % sur le prix de vente) ne sont dรปs quโen cas de succรจs.
Attention, le mรจtre carrรฉ espagnol des annonces immobiliรจres est gรฉnรฉralement plus petit de 15ย % ร 20ย % que le mรจtre carrรฉ franรงais.ย ยซย En France, la superficie annoncรฉe est la surface habitable ou la surface utile. En Espagne, la superficie dont parlent les propriรฉtaires et les agences est le plus souvent la surface construite qui inclue un pourcentage des parties communes, les balcons, terrasses, lโรฉpaisseur des murs, etc…ย ยป, explique Thomasย Rouer, fondateur du siteย jacheteenespagne.com.
Gare aussi aux doubles commissionsย ! Certaines agences ont lโhabitude deย demanderย une commission au vendeur et une autre ร lโacheteur, surtout sโil est รฉtranger. Dans la plupart des villes espagnoles, les honoraires de lโagence sont ร la charge du vendeur. Cependant, dans quelques rรฉgions, comme ร Valence, Castellon ou Murcia, ils sont rรฉpartis entre acheteurs et vendeurs. Lโacheteur doit alorsย ajouterย entre 2,5ย % et 4ย % (hors taxe) du prix affichรฉ par lโagence. De faรงon gรฉnรฉrale, il est fortement recommandรฉ de se faireย accompagnerย par un avocat ou un conseiller francophone qui effectuera pour vous les dรฉmarches administratives. Il vous en coรปtera entre 2 000ย et 4 000 euros, mais cette dรฉpense peut vous รฉviter une catastrophe.
Airbnb dans le collimateur
Ces derniรจres annรฉes, Barcelone, Valence, Bilbao et Palma de Majorque ont durci la rรฉglementation des locations de courte durรฉe. Dรฉsormais, les licences pourย louerย ร des touristes sont accordรฉes au goutte-ร -goutte. A Palma de Majorque, seule est autorisรฉe depuis le 1erย juillet la location de ยซย logements unifamiliaux completsย ยป (cโest-ร -dire des maisons, villas ou chalets) en dehors du centre historique, des zones industrielles et mรชme des environs de lโaรฉroport.
Mรชme si certaines villes plus petites restent laxistes vis-ร -vis dโAirbnb et consors, il est fortement conseillรฉ de ne pas compter sur la location de courte durรฉe pourย rentabiliserย son investissement. En revanche, la location de longue durรฉe est intรฉressante en Espagne.ย ยซย Un investissement locatif est gรฉnรฉralement plus rentable en Espagne quโen France, car les charges y sont moins รฉlevรฉes et les loyers moins taxรฉs, et surtout car la plupart des charges peuventย รชtreย dรฉduitesย ยป, explique M. Rouer. Il est ainsi possible dโamortir annuellement 3 % du montant dโacquisition et deย pratiquerย un abattement de 40ย % sur les loyers en cas de location de plus de deux ans.
Si le systรจme bancaire espagnol est dรฉsormais assaini, il est plutรดt recommandรฉ pour un acheteur franรงais dโemprunter en France. A moins dโapporter de sรฉrieuses garanties (et une part de cash importante), il est difficile pour un Franรงais deย traiterย auprรจs dโune banque espagnole. Celle-ci exigera soit la domiciliation des revenus en Espagne, soit une hypothรจque sur un bien situรฉ dans ce pays. Malheureusement, encore peu de banques franรงaises acceptent deย prรชterย pourย acheterย un bien situรฉ hors de France, mais quelques-unes, comme le Crรฉdit mutuel ou Boursorama, possรจdent des filiales en Espagne, ce qui peutย faciliterย les dรฉmarches.
Obtenir un numรฉro dโidentification รฉtranger
Pour acheter un appartement,ย ouvrirย un compte bancaire ou vousย inscrireย ร la Sรฉcuritรฉ sociale en Espagne, il faut au prรฉalableย obtenirย un NIE (Numรฉro dโIdentification Etranger). Les dรฉmarches administratives peuvent รชtre assez longues, surtout si vous nโรชtes pas dans le pays et que vous faites votre demande ร ย partirย de France. Prรฉvoyez quatre ร six semaines de dรฉlai pour obtenir ce prรฉcieux numรฉro dโimmatriculation.
Imposition des loyers
Les revenus nets des loyers (recettes โ charges) sont taxรฉs ร 19 % en Espagne. Un investissement locatif est gรฉnรฉralement plus rentable en Espagne quโen France, car les prix dโacquisition sont infรฉrieurs, les charges moins รฉlevรฉes, les loyers moins taxรฉs, et aussi parce que la plupart des charges peuvent รชtre dรฉduites des revenus locatifs.
La liste des dรฉpenses admises en dรฉduction est longueย : les intรฉrรชts dโemprunt, les travaux, les impรดts locaux, les primes dโassurance, lโamortissement du bien (รฉgal ร 3ย % du montant le plus รฉlevรฉ entre le prix dโacquisition et la valeur cadastrale). Il existe, par ailleurs, un abattement de 40ย % en cas de location sur une durรฉe supรฉrieure ร deux ans.
A la revente, lโimpรดt sur les plus-values immobiliรจres est diffรฉrent selon que vous soyez rรฉsident ou non-rรฉsident. Dans le cas dโun non-rรฉsident, cโest 19ย % depuis 2016. Pour les rรฉsidents, le calcul se fait par trancheย : 19ย % pour les premiers 6ย 000ย euros de plus-value, 21ย % pour la tranche de plus-value comprise entre 6ย 000ย et 50ย 000 euros, 23ย % pour la part de la plus-value supรฉrieure ร 50ย 000ย euros. Cas particulierย : vous รชtes exonรฉrรฉs si vous avez plus de 65 ans et vous vendez votre rรฉsidence principale, ou si vous rรฉinvestissez dans une rรฉsidence principale. Pour enย savoirย plus, le site le plus complet sur le sujet estย acheterenespagne.fr.
Si vous souhaitez plus d’informations sur ce qu’il faut faire pour acheter en Espagne…
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