Dernière mise à jour le 20 mai 2026 par Patrick Crosset

En Espagne, qui paye les réparations dans un logement loué ?

Information générale, ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.

Introduction : La tension structurelle des réparations locatives en Espagne

Le marché locatif résidentiel en Espagne est régi par un équilibre délicat entre la protection de la décence du logement et la rentabilité des investissements immobiliers. Au cœur de cet équilibre se trouve la question récurrente et conflictuelle de la prise en charge financière des réparations. Lorsque la climatisation cesse de refroidir au milieu de l’été andalou, que la chaudière s’éteint en plein hiver madrilène, ou que des taches d’humidité apparaissent sur les murs d’un appartement côtier, les relations entre le bailleur (arrendador) et le locataire (arrendatario) se tendent instantanément. Et chacun invoque alors sa propre interprétation du droit.

Pour le locataire, tout équipement présent dans le logement au moment de la signature du bail doit être maintenu fonctionnel par le propriétaire. Pour le propriétaire, l’usage quotidien du bien par le locataire transfère à ce dernier la responsabilité de l’entretien et des pannes mineures. Cette opposition découle en partie d’une rédaction législative nationale volontairement concise, qui laisse à la jurisprudence le soin de tracer les contours exacts des obligations de chaque partie. Cet article propose une analyse exhaustive, rigoureuse et à jour du cadre légal espagnol afin de sécuriser les relations contractuelles et d’éviter des erreurs de procédure aux conséquences financières et judiciaires lourdes.

Cadre légal : quelles lois régissent les réparations ?

En Espagne, la répartition des réparations entre propriétaire et locataire est principalement régie par la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), dont l’article 21 est consacré à la « Conservación de la vivienda » et figure dans le chapitre « Des droits et obligations des parties ».

L’article 21 LAU est complété par plusieurs dispositions du Code civil espagnol, en particulier les articles 1554, 1563 et 1564, qui imposent au bailleur de conserver la chose louée et rendent le locataire responsable des détériorations qui lui sont imputables.

La doctrine et la jurisprudence ont abondamment commenté cet article 21, confirmant qu’il s’applique à tous les contrats de location de logement signés à partir du 1^er janvier 1995, la rédaction actuelle n’ayant pas été modifiée sur la question des réparations depuis l’entrée en vigueur de la loi.

Article 21 LAU : texte et portée

L’article 21.1 LAU prévoit que le propriétaire est obligé de réaliser, sans droit d’augmenter le loyer, toutes les réparations nécessaires pour conserver le logement en conditions de “habitabilidad” pour l’usage convenu, sauf si le dommage est imputable au locataire conformément aux articles 1563 et 1564 du Code civil.

La même disposition précise que cette obligation de réparation a une limite : la destruction du logement pour une cause non imputable au bailleur, situation dans laquelle le bail d’habitation s’éteint selon l’article 28 LAU.

L’article 21.4 LAU ajoute que les petites réparations dues au simple usage de la chose louée sont à la charge du locataire, ce qui crée une distinction fondamentale en droit espagnol entre réparations de conservation (propriétaire) et petites réparations d’usage (locataire).

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) – Artículo 21. Conservación de la vivienda.

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Rôle du Code civil espagnol

L’obligation de conserver le bien loué s’ancre aussi dans l’article 1554.2 du Code civil,
qui impose au bailleur de « faire, pendant le bail, toutes les réparations nécessaires pour conserver la chose en état de servir à l’usage auquel elle est destinée »

Les articles 1563 et 1564 du Code civil rendent le locataire responsable de la détérioration de la chose louée lorsqu’elle résulte d’un usage non conforme ou d’une faute de sa part ou de celle des personnes de sa maison, ce qui explique que la LAU renvoie expressément à ces dispositions pour limiter l’obligation de réparation du bailleur.

Código Civil español – Artículo 1554

El arrendador está obligado:

1.º A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.

2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

3.º A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

Código Civil español – Artículo 1563

El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya

Código Civil español – Artículo 1564

El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa

Principe : ce que doit payer le propriétaire

Le principe de base en Espagne est que le propriétaire assume toutes les réparations nécessaires pour garantir la habitabilidad du logement, c’est‑à‑dire son aptitude à être habité dans des conditions normales de salubrité, sécurité et confort.

Cela inclut notamment les réparations affectant la structure de l’immeuble, les installations essentielles (eau, électricité, gaz, chauffage, eau chaude) et les éléments fournis avec le logement si leur panne prive le locataire de l’usage normal du bien.

La jurisprudence et la doctrine insistent sur le fait que ces réparations de conservation ne peuvent pas justifier une hausse de loyer en cours de bail : tout pacte contractuel qui ferait supporter au locataire le coût de ces travaux, ou permettrait d’augmenter la rente pour cette raison, est nul.

Exemples typiques de réparations à la charge du propriétaire

• Réparation ou remplacement de la chaudière ou du système de chauffage central lorsqu’il cesse de fonctionner par vétusté ou panne non imputable au locataire.
• Réparation de fuites importantes des canalisations encastrées, colonnes d’eau, ou de la toiture, lorsqu’elles affectent l’habitabilité du logement.
• Réparation des installations électriques défectueuses qui créent un risque pour la sécurité ou empêchent l’usage normal du logement.
• Réparations imposées par l’Administration (sécurité, salubrité, accessibilité) qui concernent la conservation du bien.

Ce que doit payer le locataire : petites réparations et mauvais usage

L’article 21.4 LAU met clairement à la charge du locataire les petites réparations résultant du simple usage de la chose, c’est‑à‑dire les travaux d’entretien courant sur les éléments usés par une utilisation normale du logement.

En outre, lorsque les dommages proviennent du mauvais usage du logement par le locataire ou les personnes dont il répond, les articles 1563 et 1564 du Code civil imposent au locataire de supporter le coût des réparations, même si celles‑ci sont d’un montant important.

Exemples typiques de “petites réparations” à charge du locataire

• Remplacement d’ampoules, néons ou petits éléments d’éclairage usés.
• Réparation ou remplacement de joints, clapets, flotteurs de robinets et chasses d’eau, lorsque la fuite provient de ces pièces d’usure courante.
• Débouchage de canalisations obstruées par un usage normal (cheveux, résidus alimentaires) lorsque le problème est local.
• Graissage ou petit réglage de serrures, paumelles, poignées de portes.
• Remise en état mineure de persiennes, stores, tringles à rideaux endommagés par l’usage.

Mauvais usage et dommages imputables au locataire

Lorsque le dommage est causé par une négligence ou un usage anormal du logement, le locataire supporte le coût de la réparation, même si celle‑ci porte sur un élément important (par exemple, casser une vitre ou endommager sérieusement une porte).

Les tribunaux se réfèrent aux articles 1563 et 1564 du Code civil pour apprécier la responsabilité du locataire, en tenant compte de la nature de la détérioration, de la durée de l’occupation et de l’état initial du logement tel qu’il résulte de l’état des lieux d’entrée.

Procédure : comment demander une réparation au propriétaire ?

L’article 21.3 LAU impose au locataire de prévenir le propriétaire “dans le plus bref délai possible” de la nécessité de réaliser des réparations de conservation, et de lui permettre de vérifier directement l’état du logement.

Cette obligation de communication sert de point de départ aux délais et à la responsabilité du bailleur : tant qu’il n’est pas informé, sa carence est plus difficile à invoquer, sauf urgence manifeste ou danger.

Bonnes pratiques pour le locataire

• Notifier par écrit (e‑mail, lettre recommandée, burofax) la nature de la panne, la date d’apparition et ses conséquences (impossibilité d’utiliser le chauffage, risque d’inondation, etc.).
• Joindre, si possible, des photos ou vidéos documentant la situation, utiles en cas de litige ultérieur.
• Proposer des créneaux de visite pour permettre au propriétaire ou à ses techniciens de vérifier le problème sur place.
• Conserver toutes les factures et preuves de paiements si le locataire a dû avancer des frais (notamment pour des réparations urgentes).

Droits du locataire en cas de travaux longs

Lorsque les travaux de conservation ne peuvent pas raisonnablement être différés jusqu’à la fin du bail, le locataire est obligé de les supporter, même s’ils sont très gênants ou s’il perd l’usage d’une partie de la maison, conformément à l’article 21.2 LAU.

Toutefois, si les travaux durent plus de 20 jours, la loi prévoit une réduction du loyer proportionnelle à la partie du logement dont le locataire est privé, ce qui protège son intérêt économique pendant la durée de la gêne.

Réparations urgentes : le locataire peut‑il agir directement ?

L’article 21.3 LAU autorise le locataire, après avoir communiqué avec le propriétaire, à réaliser lui‑même les réparations urgentes nécessaires pour éviter un dommage imminent ou une gêne grave, et à en exiger immédiatement le remboursement.

La doctrine souligne que ce pouvoir d’initiative du locataire est une garantie importante de protection de la habitabilidad, notamment lorsque le bailleur tarde à répondre ou est injoignable, mais il doit être exercé de bonne foi et uniquement pour des travaux réellement urgents.

Travaux d’amélioration vs réparations de conservation

Il faut distinguer les réparations de conservation, obligatoires pour le bailleur, des travaux d’amélioration (obras de mejora), qui ne visent pas à maintenir l’habitabilité, mais à améliorer le confort ou la valeur du bien (installation de climatisation, rénovation de luxe, etc.).

Les articles 21 et 22 LAU, combinés à la jurisprudence, indiquent que les travaux de conservation ne permettent pas de majorer le loyer, tandis que les travaux d’amélioration peuvent, sous conditions, donner lieu à une augmentation de rente ou à des accords spécifiques entre les parties.

Le rôle de la communauté de propriétaires (copropriété)

Dans de nombreux cas, les réparations dans un logement loué espagnol impliquent aussi la communauté de propriétaires (copropriété), notamment lorsque le dommage provient des parties communes (toiture, façade, colonnes montantes d’eau ou d’évacuation, structure de l’immeuble, etc.).

Dans ces hypothèses, le propriétaire‑bailleur reste l’interlocuteur du locataire, mais il devra lui‑même se tourner vers la communauté pour faire exécuter les travaux, conformément aux obligations de conservation imposées par la Ley de Propiedad Horizontal et l’article 10 de cette loi.

Peut‑on modifier contractuellement la répartition légale ?

La LAU contient des dispositions impératives en faveur du locataire, notamment en matière de conservation et de habitabilidad du logement (article 6 LAU), ce qui limite fortement la possibilité pour le bailleur de transférer au locataire des frais de réparation qui lui incombent légalement.

Les spécialistes rappellent que tout pacte contractuel qui dispenserait le propriétaire de ses obligations de conservation ou qui ferait supporter au locataire les travaux à la charge du bailleur est nul, même si le locataire l’a signé, dès lors qu’il va à l’encontre de l’article 21 LAU.

Que peut‑on tout de même négocier ?

• Des clauses de détail précisant des exemples de petites réparations à charge du locataire, tant qu’elles ne contredisent pas la loi.
• Des accords sur la réalisation de travaux d’amélioration financés partiellement par le locataire (par exemple, installation de climatisation), en échange d’une réduction temporaire de loyer ou d’autres avantages.
• Des modalités pratiques de notification et d’accès au logement pour les réparations, afin d’éviter les conflits de calendrier.

Comparaison France – Espagne : qui paye les réparations ?

En France, la répartition des réparations entre bailleur et locataire repose notamment sur la loi du 6 juillet 1989 (articles 6 et 7), le décret n°87‑712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, et certains articles du Code civil.

Le bailleur doit délivrer un logement décent, l’entretenir en état d’usage et prendre en charge les réparations autres que locatives, tandis que le locataire assume l’entretien courant et les menues réparations définies par décret, sauf vétusté, vice de construction ou force majeure.

Thème	Espagne (LAU)	France (loi 6 juillet 1989)
Texte principal	Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, article 21 (Conservación de la vivienda).	Loi n°89‑462 du 6 juillet 1989, articles 6 (obligations du bailleur) et 7 (obligations du locataire).
Obligation du bailleur	Faire toutes les réparations nécessaires pour conserver la habitabilidad du logement, sans augmenter le loyer, sauf si le dommage est imputable au locataire.	Délivrer et entretenir un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, et réaliser toutes les réparations autres que locatives.
Obligation du locataire	Supporter les petites réparations dues au simple usage et répondre des détériorations causées par sa faute.	Assurer l’entretien courant et les menues réparations définies par le décret n°87‑712, sauf vétusté, vice de construction ou force majeure.
Liste des réparations locatives	Aucune liste légale exhaustive ; distinction fondée sur la notion de petites réparations et la jurisprudence.	Liste détaillée dans le décret n°87‑712 du 26 août 1987 (robinetterie, volets, vitres,  quipements, etc.).
Urgence	Le locataire peut effectuer les réparations urgentes après communication au bailleur et exiger le remboursement immédiat.	Le locataire peut faire réaliser des travaux urgents et se retourner contre le bailleur s’ils relèvent de ses obligations, notamment en cas de péril ou de logement indécent.
Durée des travaux et loyer	Si les travaux de conservation durent plus de 20 jours, réduction proportionnelle de la rente pour la partie du logement inutilisable.	Pas de seuil de 20 jours fixé par la loi ; le juge apprécie la réduction de loyer et les dommages‑intérêts selon la gravité des manquements.
Caractère impératif	Dispositions de conservation largement impératives : les clauses qui dérogent au détriment du locataire sont nulles.	Même logique : les droits du locataire à un logement décent sont d’ordre public, les clauses contraires peuvent être réputées non écrites.

Cas pratiques fréquents en Espagne

Panne de chaudière ou chauffe-eau électrique (Caldera y termo eléctrico)

La chaudière et le chauffe-eau sont des piliers de l’habitabilité du logement. À ce titre, leur réparation majeure ou leur remplacement complet est à la charge exclusive du propriétaire. La répartition s’affine selon les règles suivantes :

• Le remplacement total : Si l’appareil tombe en panne en raison de sa vétusté (durée de vie utile atteinte, souvent estimée à plus de 10 ans) ou si le coût de la réparation dépasse 60 % du montant du loyer mensuel, le propriétaire doit installer un appareil neuf à ses frais. Dans les zones côtières d’Espagne (Canaries, Baléares, Alicante, Malaga), l’accumulation de calcaire et l’effet du salitre (sel de mer) sur les résistances électriques sont considérés par la jurisprudence comme une usure environnementale normale incombant au bailleur.
• Les réparations mineures et pièces d’usure : Le remplacement d’un thermocouple, d’un bouton de réglage ou d’un flexible de raccordement relève de la « petite réparation » et doit être payé par le locataire.
• La négligence d’entretien : Si le locataire a ignoré des bruits anormaux ou des alertes de pression sans en informer le propriétaire, provoquant ainsi l’explosion ou le serrage complet de la pompe de la chaudière, il sera tenu responsable de l’intégralité du préjudice sur le fondement de la faute d’omission.

Panne d’appareils électroménagers (Electrodomésticos)

La location meublée (ou équipée) impose au bailleur d’assurer le fonctionnement des appareils fournis lors de l’entrée dans les lieux. La jurisprudence espagnole applique ici la règle des 50 % de la valeur de remplacement, issue notamment de l’arrêt de principe de la Cour d’appel de Murcie (SAP Murcia du 9 janvier 2001) :

• Si le devis de réparation d’un appareil (lave-linge, lave-vaisselle, réfrigérateur) est supérieur à 50 % de sa valeur de remplacement par un modèle neuf équivalent, l’intervention est à la charge du propriétaire.
• Si la réparation est inférieure à ce seuil de 50 %, et qu’elle concerne une pièce d’usage courant (filtre obstrué, joint de porte décollé, panier cassé), elle est à la charge du locataire.

En cas de désaccord sur la cause de la panne d’un lave-linge, la décision repose sur le **rapport écrit du technicien qualifié** (informe técnico). Si le rapport mentionne que la carte électronique a grillé en raison d’une surtension ou de sa vétusté, le bailleur paie. Si le rapport indique que la panne découle de la présence de corps étrangers (pièces de monnaie, épingles) ayant brisé le tambour, le locataire assume la facture.

Problèmes d’humidité et moisissures (Humedades y moho)

Le traitement de l’humidité en Espagne dépend strictement d’un diagnostic physique rigoureux de l’origine du désordre :

• L’humidité structurelle ou par infiltration : Si l’humidité provient de fuites de canalisations de la copropriété, de fissures en façade ou de remontées capillaires du sol, il s’agit d’un manquement grave à l’habitabilité du bâti. Le propriétaire doit financer les travaux d’étanchéité et repeindre les murs intérieurs endommagés.
• L’humidité par condensation : Si l’humidité se manifeste par des moisissures superficielles localisées dans les angles des pièces, et que le propriétaire prouve (par exemple, via un diagnostic d’hygrométrie) qu’elle découle d’une absence prolongée de ventilation quotidienne par l’occupant ou du séchage de linge humide à l’intérieur de pièces closes, le locataire est jugé responsable de ce « mal usage ». Il devra assumer le coût du traitement fongicide et de la peinture.

Problèmes de volets et persiennes (Persianas)

Les persiennes et volets roulants subissent l’usure intensive liée à la gestion du soleil et de la chaleur en Espagne. L’arrêt de la Cour d’appel de Madrid du 30 avril 2025 (nº 156/2025) a réaffirmé que le locataire doit s’acquitter du coût de réparation des persiennes lorsque le dommage excède l’usure temporelle normale  :

• Le remplacement d’une sangle (cinta de persiana), d’un enrouleur mécanique ou le simple réalignement de quelques lames sorties de leurs guides latéraux sont des petites réparations de la vie quotidienne incombant au locataire.
• Le remplacement complet du coffre de volet roulant ou du tablier pvc/aluminium en raison de la dégradation causée à long terme par le rayonnement solaire ou les tempêtes est à la charge du propriétaire, car cela relève de l’usure de l’immeuble.

Panne de climatisation (Aire acondicionado)

La présence ou l’absence initiale du système de climatisation dans le logement détermine la responsabilité des parties :

• Équipement préexistant inscrit à l’inventaire : Le propriétaire doit prendre en charge les pannes lourdes du compresseur extérieur, les fuites de gaz frigorigène internes au système de tuyauterie ou la défaillance de la carte électronique générale. Le locataire est responsable du nettoyage obligatoire des filtres (essentiel pour la qualité de l’air et la prévention des pannes) et du remplacement des piles de la télécommande.
• Installation à l’initiative du locataire : Si le locataire souhaite installer un système de climatisation, il doit obtenir l’autorisation écrite expresse du propriétaire (art. 23 LAU) et vérifier les statuts de la copropriété pour la pose d’unités en façade. Sauf accord contraire écrit, l’équipement devient la propriété du bien à la fin du contrat sans droit à indemnisation, à moins que le propriétaire n’exige la dépose de l’appareil et la remise en état des murs d’origine.

Fuite d’eau dans la salle de bains

Si la fuite provient d’un joint de robinet ou d’un flexible de douche usé par l’usage normal, il s’agit en principe d’une petite réparation à la charge du locataire.

En revanche, si la fuite provient d’une canalisation encastrée ou d’un défaut ancien de l’installation, on se trouve face à une réparation de conservation, donc à la charge du bailleur, éventuellement en coordination avec la communauté de propriétaires.

FAQ : 14 questions fréquentes sur les réparations en Espagne

Qui paie une fuite d’eau dans un appartement loué en Espagne ?

Tout dépend de l’origine de la fuite : si elle vient d’un joint, d’un flexible ou d’un siphon usé par l’usage normal, la réparation est généralement à la charge du locataire (petite réparation).

Si la fuite provient d’une canalisation encastrée, d’une colonne montante ou d’un défaut structurel, il s’agit d’une réparation de conservation, donc à la charge du bailleur, éventuellement via la communauté de propriétaires.

Qui paie la panne de chaudière ou de chauffage ?

Lorsque la chaudière ou le système de chauffage cesse de fonctionner par vétusté ou défaut interne, la réparation ou le remplacement incombe au propriétaire, car l’absence de chauffage compromet l’habitabilité du logement (article 21 LAU).

Si la panne est liée à un mauvais usage ou un défaut d’entretien imputable au locataire, celui‑ci peut devoir supporter tout ou partie du coût, selon le contrat et les circonstances.

Qui doit payer le coût annuel de l’abonnement d’entretien de la chaudière à gaz en Espagne ?

En l’absence de clause explicite dans le contrat, la charge financière de l’abonnement de maintenance annuel et des inspections techniques périodiques obligatoires de la chaudière à gaz incombe au locataire. Ces examens préventifs sont directement liés à la consommation personnelle et sécurisée des énergies par l’occupant du logement. Cependant, si lors de cette inspection périodique, le technicien identifie un défaut structurel de sécurité ou une non-conformité majeure exigeant la mise aux normes de l’installation, ces coûts de réfection lourde doivent être financés par le propriétaire.

Jusqu’à quel montant une réparation reste‑t‑elle “petite” et à la charge du locataire ?

La LAU ne fixe aucun seuil de montant : la notion de petite réparation se définit par le fait qu’il s’agit d’un entretien courant lié à l’usage normal du logement, et non par le prix en soi.

En pratique, les tribunaux examinent la nature de la réparation, l’état initial du logement et la durée d’occupation pour décider si la dépense doit être supportée par le locataire ou le bailleur.

Le propriétaire peut‑il augmenter le loyer parce qu’il a fait des réparations ?

Pour les réparations de conservation (article 21 LAU), le bailleur ne peut pas augmenter le loyer : la loi précise expressément qu’elles doivent être réalisées sans droit à élever la rente.

Seuls des travaux d’amélioration (obras de mejora) peuvent, sous certaines conditions prévues par la LAU, justifier une hausse future de loyer ou des accords spécifiques entre les parties.

Que faire si le propriétaire ne répond pas à une demande de réparation importante ?

Le locataire doit d’abord notifier par écrit la réparation, rappeler l’article 21 LAU et conserver la preuve de l’envoi (burofax, recommandé, e‑mail).

En cas de silence prolongé et de problème grave d’habitabilité, il peut envisager de faire réaliser les travaux urgents et demander le remboursement, ou d’engager une action judiciaire pour obliger le propriétaire à exécuter ses obligations, voire demander une réduction de loyer ou la résiliation du bail selon la gravité.

L’insertion d’une clause dans le bail stipulant que toute réparation inférieure à 200 euros sera à la charge du locataire est-elle légale ?

Non, une telle clause est nulle de plein droit et considérée comme non écrite en vertu de l’article 6 de la LAU. Même si le locataire a signé le contrat de bail, la limite d’une petite réparation ne peut être fixée contractuellement de manière arbitraire à un montant absolu qui s’appliquerait à tous les désordres.

Le locataire peut‑il arrêter de payer le loyer si les réparations ne sont pas faites ?

La LAU ne permet pas de suspendre unilatéralement le paiement du loyer en cas de manquement du bailleur, sauf décision judiciaire ou accord écrit.

En pratique, il est fortement déconseillé de cesser de payer sans base légale : il vaut mieux demander une réduction de rente ou des dommages‑intérêts par voie amiable ou judiciaire, ou exercer les droits prévus pour les travaux de conservation de longue durée.

Qui paie les réparations des appareils électroménagers fournis avec le logement ?

Si les appareils électroménagers (frigo, lave‑linge, four, etc.) sont inclus dans le bail et tombent en panne par vétusté ou défaut interne, leur réparation ou remplacement relève en principe du bailleur, car ils font partie de l’équipement de base du logement

En revanche, les dégâts causés par un mauvais usage ou un manque d’entretien imputable au locataire peuvent justifier une participation ou une prise en charge par celui‑ci.

Une vitre s’est brisée accidentellement sous l’effet d’un courant d’air. Qui paie le vitrier?

Le remplacement de la vitre brisée incombe au locataire. Bien que le vent soit un phénomène naturel, l’omission de sécuriser les ouvrants (fenêtres, portes) lors de courants d’air est qualifiée par les tribunaux de négligence légère imputable à l’occupant.

Qui paie les réparations en colocation ou pour une chambre louée ?

En colocation ou location de chambre, on applique les mêmes principes : le bailleur reste responsable des réparations de conservation affectant le logement ou les parties communes louées, tandis que les colocataires assument les petites réparations d’usage et les dommages imputables à leur comportement.

Il est recommandé de définir clairement dans le contrat la répartition entre parties privatives et parties communes,  ainsi que les responsabilités respectives des colocataires en cas de détérioration.

Qui paie quand le problème vient de la copropriété (toit, colonnes d’eau, façade) ?

Si le dommage provient d’un élément commun de l’immeuble (toiture, façade, colonne montante, etc.), la réparation relève de la communauté de propriétaires et non du locataire.

Pour le locataire, son interlocuteur reste le bailleur, qui doit se retourner contre la communauté pour faire réaliser les travaux et prendre en charge les conséquences sur la habitabilidad du logement.

La copropriété de l’immeuble effectue de grands travaux de ravalement de façade et m’impose de retirer mes plantes de la terrasse. Puis-je demander une baisse de loyer?

L’obligation de tolérer les travaux de conservation urgents ou obligatoires décidés par l’administration ou la copropriété s’impose au locataire. Toutefois, si ces travaux durent plus de 20 jours et privent le locataire de la jouissance exclusive de sa terrasse ou d’une partie substantielle du logement (par exemple, en raison d’un échafaudage bloquant la lumière), l’article 21.2 de la LAU lui donne le droit d’exiger une baisse de loyer proportionnelle à la surface de la zone inutilisable.

Espagne vs France : les règles sont‑elles très différentes ?

Les principes généraux sont très proches : dans les deux pays, le propriétaire doit maintenir le logement en bon état et réaliser les réparations importantes, tandis que le locataire supporte l’entretien courant et les menues réparations.

La différence principale tient au fait qu’en France, une liste détaillée de réparations locatives est fixée par le décret n°87‑712, alors qu’en Espagne, la LAU se contente de la notion de “petites réparations” et laisse à la jurisprudence le soin de préciser les cas concrets.

Cet article résume le droit en vigueur à la date indiquée. Pour un cas concret (montant important, sinistre complexe, litige), il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol. Vous pouvez nous contacter pour avoir les coordonnées d’un avocat. 

À propos de l’auteur

Patrick Crosset est conseiller et chasseur immobilier francophone en Espagne, et fondateur du site AcheterenEspagne.fr.

Il accompagne depuis plus de 20 ans des acheteurs francophones dans leurs projets immobiliers en Espagne, avec une approche sécurisée et indépendante.

Son expertise du marché immobilier espagnol est régulièrement citée par des médias français de référence. Le Monde ou Le Figaro par exemple.

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