Acheteurs francophones, notre métier de Conseiller Immobilier est de vous assister et de vous conseiller tout au long de votre parcours d’acquisition de votre bien immobilier en Espagne. Depuis la définition de votre projet jusqu’à la signature du contrat de vente chez le notaire, et même au-delà. Nous vous apportons l’expérience, l’écoute, le conseil et la disponibilité nécessaires pour la recherche et l’achat d’un bien immobilier en Espagne en toute sécurité.

Vous avez le projet d’acheter en Espagne, un appartement ou une villa. Vous voulez en faire votre résidence principale, un pied-à-terre ou votre résidence secondaire. Ou encore vous voulez réaliser un investissement locatif. Mais vous n’avez pas le temps, vous n’êtes pas sur place, vous ne parlez pas espagnol ou vous souhaitez simplement passer par un intermédiaire professionnel afin de garantir vos intérêts. Nous pouvons devenir votre Conseiller Immobilier. Le professionnel francophone de l’immobilier en Espagne qui vous simplifiera toutes les démarches administratives, juridiques, techniques, financières et fiscales. Votre partenaire qui vous fera gagner du temps et de l’argent !

Le Conseiller Immobilier, le partenaire exclusif de l’acheteur

Un Conseiller Immobilier (ou « chasseur immobilier » en France, « asesor personal inmobiliario » en espagnol ou « real estate shopper » en anglais) est un professionnel indépendant engagé par un acheteur immobilier potentiel. C’est une activité qui fonctionne depuis des années avec succès dans des pays comme la France, le Royaume-Uni et, en particulier, aux États-Unis, où une grande partie des transactions immobilières sont finalisées par des conseillers immobiliers. C’est un service encore assez récent en Espagne.

Cette activité novatrice s’adresse en priorité aux acquéreurs, particuliers ou professionnels étrangers, n’ayant pas le temps de prospecter et de visiter, n’habitant pas sur place, ne parlant pas espagnol, n’ayant pas confiance dans les agences locales ou méconnaissant le droit immobilier espagnol. En tant que Conseiller Immobilier, nous leur proposons notre expertise. Nous visitons, contrôlons et sélectionnons des biens immobiliers qui correspondent aux désirs de notre client, l’acheteur francophone. Et nous négocions le prix d’acquisition. Nous accompagnons l’acheteur dans toutes ses démarches juridiques, administratives, financières et contractuelles. Et, si le client le souhaite, nous pouvons aussi gérer les prestations ou les travaux liés au logement, une fois l’achat réalisé.

Notre rôle est complémentaire à celui des agences immobilières. Notre accompagnement permet une négociation « équilibrée ». En effet, l’agent immobilier défendra les intérêts de son client, le vendeur, alors que nous défendons exclusivement les intérêts de l’acheteur sans aucun conflit d’intérêts avec le vendeur. Ne pas avoir de conseiller immobilier, c’est comme « aller à un procès sans avocat et négocier avec l’avocat de la partie adverse ».

Nous pouvons aussi vous conseiller et vous orienter vers d’autres services (banque, notaire, assureur, architecte d’intérieur, entrepreneur, etc.), avant, pendant et après l’achat.

80% de nos clients sont des étrangers francophones ou des espagnols non-résidents, les autres sont des francophones résidant en Espagne. Environ 90% des opérations que nous accompagnons aboutissent. De l’avis même de nos clients, nous leur faisons économiser :

• du temps, nos clients économisent les trois-quarts du temps qu’ils auraient dû passer si ils avaient décidé de réaliser eux-mêmes le processus d’acquisition (cela peut représenter plusieurs semaines)
• de l’argent, en voyages et déplacements économisés, mais aussi au moment de négocier le prix à sa juste valeur (des « locaux » négocieront toujours mieux que des « étrangers »)
• des problèmes, parmi lesquels des vices cachés, des problèmes administratifs, juridiques et financiers (voir nos articles « Les pièges à éviter avant l’achat» et « Les pièges à éviter pendant l’achat »).

Nous nous impliquons dans la recherche et dans le processus d’acquisition de votre bien comme si c’était le nôtre. Nous nous engageons à  vous offrir une recherche immobilière sur mesure, à vous garantir un achat sûr, et à vous apporter les meilleurs conseils personnalisés en français.

Nos missions sont détaillées ci-dessous (recherche du bien, contrôle du bien, négociation du prix, NIE et compte bancaire, accompagnement juridique, services à la carte).

1. La Recherche du Bien

En recherchant le bien pour l’acheteur, nous lui économisons une grande perte de temps et nous lui assurons une sélection des biens les plus sûrs.

Vous nous décrivez en détail votre projet immobilier et nous définissons ensemble le cahier des charges de la recherche : localisation (région, ville, littoral, intérieur), type d’habitat (villa, appartement), utilisation (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif), caractéristiques (superficie, chambres, piscine…), services (transports, commerces, services de santé…), budget (acquisition, travaux, crédit hypothécaire), et tout autre critère qui vous semble indispensable.

En tant que conseiller immobilier, nous avons une parfaite connaissance du marché immobilier. Nous prospectons alors pour vous les biens disponibles qui correspondent au mieux à ce cahier des charges. Localiser un bien de qualité est notre métier. Pour chaque bien visité, nous vous envoyons par mail un rapport écrit et un reportage photo et vidéo du bien et de son environnement (transports et services en particulier), le tout en français.

Après la phase de recherche, nous organisons avec vous, en fonction de vos disponibilités, une ou deux journées de visite des biens qui ont retenu votre attention.

Conseil : profitez de cette période pour, de votre côté, faire une demande de pré-accord bancaire si vous souhaitez faire un crédit hypothécaire. Nous pouvons vous assister dans cette démarche (voir le point 7.d ci-dessous).

2. Le contrôle du bien immobilier

Vous avez sélectionné votre bien à la fin de la phase précédente. Contrairement aux pays francophones, en Espagne l’acheteur est responsable de contrôler le bien, aussi bien administrativement que juridiquement et techniquement.

Et les questions sont nombreuses. Y a-t-il des dettes sur le bien ? Est-ce que le logement a tous les certificats permettant son habitabilité ? Est-ce que l’ensemble de la superficie construite a été déclarée ? Quelle est sa superficie réelle ? Dans le cas d’une copropriété, quels sont les travaux prévus ou en cours à prendre en charge ? Est-ce que les paiements des charges de copropriété, les impôts et charges diverses sont à jour ? Quelle est la consommation énergétique du logement ? Dans le cas d’un immeuble ancien, a-t-il été contrôlé comme le veut la loi ? Pourrez-vous utiliser le logement pour le louer à des touristes ? Etc.

C’est là qu’intervient le conseiller immobilier. Nous assurons pour vous tous ces contrôles. Ils sont souvent difficiles à réaliser pour des personnes ne parlant pas espagnol ou peu habituées à la lecture des documents techniques, comptables et administratifs.

Nous examinons tous les documents administratifs, juridiques et techniques  liés au bien :

• la « Consulta descriptiva y grafica de datos cadastrales » (description cadastrale),
• la « Cédula de habitabilidad » (certificat d’habitabilité),
• la « Nota simple informativa » (document du Registre de la Propriété),
• le « Certificado energetico » (certificat énergétique),
• le « Certificado de aptitud » (certificat d’inspection technique de l’immeuble pour les immeubles anciens),
• la « Licencia turistica » (la licence d’utilisation d’un logement en location touristique),
• et l’acte de vente précédent.

Puis nous vérifions en mairie les projets municipaux prévus dans la zone. Que vous n’ayez pas la surprise de voir une tour se construire à la place de votre vue sur mer !

Ensuite, dans le cas d’une copropriété, nous vérifions tous les documents liés à cette copropriété : derniers comptes annuels, procès-verbaux des assemblées générales sur les 12 derniers mois, tantièmes, restes à payer des différents copropriétaires, travaux prévus ou en cours…

Enfin, nous contrôlons l’état des paiements courants, les derniers reçus de l’IBI (la taxe foncière espagnole), de l’électricité, du gaz, de l’eau et de téléphone.

Nous vous envoyons un ou plusieurs rapports en français détaillant ces opérations.

3. La négociation du prix

En parallèle du contrôle du bien, nous menons avec vous une négociation du prix avec le propriétaire ou son représentant.

Nous vous aidons à acheter le bien souhaité à sa juste valeur, en négociant au meilleur prix. Pour cela nous disposons d’outils d’estimation de prix, en nous basant sur la valeur de biens équivalents dans la zone. De plus, résidant en Espagne et parlant couramment espagnol, le conseiller immobilier aura plus de facilité à négocier au juste prix qu’un étranger ne résidant pas en Espagne et ne parlant pas la langue. L’analyse documentaire précédente (cf. 2. Le Contrôle du Bien) nous aidera aussi à avancer des arguments visant à réduire le prix. Selon les cas, nous obtenons de 5 à 15% de remise sur le prix initialement demandé, ce qui compense largement le coût de notre recrutement.

La négociation est une étape fondamentale. Obtenir le meilleur prix requiert une maîtrise parfaite du marché fondée sur l’expérience alliée à la capacité de négocier avec sérénité et ouverture au dialogue. Une négociation professionnelle, adaptée à chaque cas particulier, et basée sur des arguments techniques et humains nous permet d’obtenir le meilleur accord possible pour un investissement sécurisé.

4. L’obtention du NIE et l’ouverture du compte bancaire

Vous ne pouvez pas être propriétaire en Espagne sans avoir le NIE, le « Número de Identidad de Extranjero » (numéro d’identification des étrangers). C’est un numéro personnel unique et exclusif que la Direction Générale de la Police assigne aux étrangers. Ce numéro figure sur tous les documents publics qui vous seront envoyés ou transmis. Mais il est nécessaire aussi pour toutes les demandes dirigées à l’administration ; et sur la plupart des actes entre personnes privées à caractère socio-économique et professionnel. Le NIE est donc indispensable dans le cas d’une acquisition d’un bien immobilier. Nous vous assistons dans cette démarche qui n’est pas très compliquée mais qui est souvent assez longue (comptez 2 à 3 mois). Si vous souhaitez l’obtenir plus rapidement, nous vous proposons ci-dessous (partie 7.a) une formule rapide (3 semaines) et une formule express (3 jours).

L’ouverture d’un compte bancaire en Espagne n’est pas une obligation, mais nous vous le conseillons fortement. D’abord à l’achat car si vous payez d’un compte à l’étranger, la procédure est un peu plus lourde. Ensuite pour le paiement de vos charges courantes (impôts, électricité, gaz, eau, charges de copropriété, etc.) et l’encaissement éventuel de vos loyers. Nous vous accompagnons dans plusieurs banques pour l’ouverture d’un compte. Si vous faites une hypothèque en Espagne, la banque vous obligera à ouvrir un compte chez elle.

5. L’accompagnement juridique

Notre avocat spécialisé dans le droit immobilier prend en charge la rédaction (en deux langues, français et espagnol) des documents légaux tout au long du processus d’achat :

• le « Paga y señal » (contrat assurant le blocage du bien),
• le « Contrato de arras penitenciales » (compromis de vente)
• et l’ « Escritura » (l’acte d’achat notarié).

Nous contrôlons aussi, dans le cas d’un prêt bancaire, l’acte hypothécaire rédigé par la banque. Nous nous assurons, au final, de l’inscription de de la transaction au Registre de la Propriété.

6. Coût de notre prestation

L’ensemble de notre prestation de conseiller immobilier fait l’objet d’un contrat signé entre vous et nous. Ce contrat contient le détail des opérations que nous réalisons pour vous, la durée et les conditions d’exécution, ainsi que le montant et les modalités de paiement de cette prestation.

Notre tarif est de 2,5% HT du prix d’acquisition pour des biens dont la valeur d’acquisition est supérieure à 200.000 € et de 4500 € HT pour les autres biens. Cette somme est uniquement due en cas de succès. En cas d’échec, vous ne payez que l’avance demandée qui s’élève à 800 € HT.

Le montant de notre prestation est largement amorti par les économies de frais de déplacement (avion/hôtel) de nos clients non-résidents et surtout par notre capacité à négocier des baisses de prix plus conséquentes que des non-professionnels.

7. Services à la carte du conseiller immobilier

En dehors de notre prestation globale, nous offrons des prestations plus ciblées. Si vous êtes intéressé par l’une ou plusieurs d’entre elles, veuillez nous contacter par mail à espagnimmo@yahoo.com. Nous vous ferons un devis personnalisé.

a. Obtention rapide ou express du NIE

Vous avez besoin du NIE en urgence, vous ne pouvez pas attendre les 2 ou 3 mois prévus. Nous vous proposons deux options, une procédure rapide en moins de 3 semaines, et une procédure express en 3 jours.

b. Contrôle du bien

Notre mission peut se limiter au seul contrôle du bien qui est présenté dans partie 2 ci-dessus.

c. Rédaction et/ou contrôle des contrats juridiques

Notre mission peut se limiter au seul accompagnement juridique qui est présenté dans partie 5 ci-dessus.

d.Recherche de financement

Nous pouvons recherchez un financement pour votre bien (le plus souvent pas au-delà de 80%). Soit en Espagne, soit dans votre pays d’origine (France, Belgique, Suisse,…)

Notre conseil : toujours avoir un pré-accord de financement avant la recherche

e. Le Golden Visa 

Vous êtes étranger non communautaire et vous souhaitez investir plus de 500.000 € dans un bien immobilier en Espagne. Vous avez alors droit au Golden Visa, un visa permanent pour vous et les membres de votre famille. Nous sommes à votre disposition pour la procédure d’obtention.

f. Déclarations des revenus locatifs touristiques

Depuis l’année dernière, tout propriétaire en Espagne est tenu de déclarer trimestriellement à l’ « Agencia Tributaria » (le service des impôts) ses revenus locatifs touristiques. Nous pouvons réaliser cette prestation pour vous.

g. Estimation officielle d’un bien

Que vous soyez vendeur ou acheteur, nous pouvons faire réaliser une estimation officielle du bien qui vous permettra, entre autre, de construire votre dossier bancaire, mais aussi de mieux négocier.

Nous vous rappelons que si vous êtes intéressé par l’une ou plusieurs des prestations précédentes, vous pouvez nous contacter par mail à espagnimmo@yahoo.com.

8. Informations générales sur l’acquisition d’un bien en Espagne

Pour bien comprendre à quoi sert un conseiller immobilier en Espagne, nous vous conseillons de lire les trois articles suivants :

Les pièges à éviter avant l’achat

puis

Les pièges à éviter pendant l’achat

et

Les pièges à éviter après l’achat

Vous êtes un professionnel de l’immobilier en Espagne et vous êtes francophone. Vous êtes intéressé par le métier de Conseiller Immobilier pour la clientèle francophone en Espagne. Rejoignez notre réseau de conseillers immobiliers francophones en Espagne. N’hésitez pas à nous contacter par mail (espagnimmo@yahoo.com).

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© acheterenespagne.fr – Janvier 2019

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Conseiller Immobilier, à votre service !

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires. Depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition. En passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

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