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Cadastre et Registre de la Propriรฉtรฉ. Que faire en cas de diffรฉrence ?

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Trรจs souvent (trop souvent) les informations enregistrรฉes au Cadastre et au Registre de la Propriรฉtรฉ divergent. Que faire dans ce cas ? La rรฉponse dans cet article.

En Espagne, il existe deux registres relatifs aux biens immobiliers. L’un d’eux est le Cadastre (Catastro). L’autre est le Registre de la Propriรฉtรฉ (Registro de la Propiedad). Ils permettent de vรฉrifier les caractรฉristiques des biens immobiliers. Il est malheureusement trรจs (trop) frรฉquent que leurs informations ne correspondent pas. Notamment les superficies, mais aussi les adresses ! Ces divergences sont courantes pour des biens anciens.

Le principal problรจme gรฉnรฉrรฉ par cette situation est l’insรฉcuritรฉ juridique. Dรฉcouvrons ce que prรฉvoit la loi dans ces cas-lร .

Deux entitรฉs totalement indรฉpendantes

Le Cadastre et le Registre de la Propriรฉtรฉ sont deux services publics indรฉpendants.

Le service du Cadastre est un registre administratif dรฉpendant du Ministรจre des Finances (Ministerio de Hacienda) dans lequel sont dรฉcrits les biens immobiliers urbains, ยซย rustiquesย ยป et ร  caractรฉristiques particuliรจres. Son rรจglement est basรฉ sur le ยซย Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliarioย ยป (Texte Rรฉvisรฉ de la Loi sur le Cadastre des biens immobiliers). Selon l’article 3 de cette loi, ยซย la description cadastrale des biens immobiliers comprendra leurs caractรฉristiques physiques, รฉconomiques et juridiquesย ยป. Son principal objectif est de servir de base ร  l’application de taxes telles que l’IBI (ยซย Impuesto sobre Bienes Inmueblesย ยป, lโ€™รฉquivalent espagnol de lโ€™impรดt foncier), l’impรดt sur les successions et les donations ou les droits de mutation. L’enregistrement au Cadastre est obligatoire et gratuit, ce qui n’est pas le cas du Registre de la Propriรฉtรฉ.

Le Registre de la Propriรฉtรฉ a pour objet l’enregistrement ou l’annotation des actes, des contrats et des dรฉcisions judiciaires ou administratives affectant la propriรฉtรฉ et les autres droits sur les biens immobiliers, ainsi que certaines dรฉcisions judiciaires affectant la capacitรฉ des personnes. Son but est d’assurer la sรฉcuritรฉ du marchรฉ immobilier, car il contient toutes les informations pertinentes sur le bien : description, propriรฉtaire et charges qui pรจsent sur le bien. L’inscription au Registre de la Propriรฉtรฉ n’est pas obligatoire, mais elle est fortement conseillรฉe. De plus elle est payante (quelques centaines d’euros).

En cas de divergence, le Registre de la Propriรฉtรฉ prรฉvaut

L’existence de diffรฉrences entre les donnรฉes des deux registres peut poser des problรจmes aux propriรฉtaires, surtout lorsqu’ils veulent vendre le bien. Une telle situation peut dรฉcourager de nombreux acheteurs ou ralentir la vente. Il est donc important de les corriger le plus rapidement possible. Dans tous les cas, il est important de savoir que, mรชme si la divergence existe, l’entitรฉ qui prรฉvaut est le Registre de la Propriรฉtรฉ. Le cadastre n’est qu’un registre administratif de toutes les propriรฉtรฉs en Espagne dont le but est de servir de base ร  l’application d’impรดts sur ces propriรฉtรฉs, tandis que le Registre de la Propriรฉtรฉ est un registre public qui garantit lรฉgalement la propriรฉtรฉ d’un bien.

Comment rรฉsoudre les divergences entre le Cadastre et le Registre de la Propriรฉtรฉ ?

L’un des objectifs de la Loi 13/2015 du 24 juin 2015 portant sur la rรฉforme de la loi sur les hypothรจques est de parvenir ร  une coordination entre le Registre de la Propriรฉtรฉ et le Cadastre, afin d’รฉviter les doubles emplois et d’obtenir ยซย une meilleure identification des propriรฉtรฉs et une prestation de services plus satisfaisante pour les citoyens et les administrationsย ยป. Cette coordination รฉtait, jusqu’alors, pratiquement inexistante.

Il est nรฉcessaire de garder ร  l’esprit que pour pouvoir enregistrer correctement une propriรฉtรฉ au Registre de la Propriรฉtรฉ, la norme permet une divergence de 10% pour les surfaces par rapport au Cadastre.

  • Si la divergence est supรฉrieure ร  10%, le Registre peut paralyser l’inscription jusqu’ร  ce que la situation soit clarifiรฉe. Et le notaire doit alors procรฉder ร  l’ouverture d’un dossier hypothรฉcaire en fournissant une reprรฉsentation graphique alternative gรฉorรฉfรฉrencรฉe.
  • Si la divergence ne dรฉpasse pas 10%, la rectification de l’acte notariรฉ ne nรฉcessite pas l’ouverture d’une procรฉdure et le bien peut รชtre enregistrรฉ, tant que les autres exigences de la loi hypothรฉcaire pour l’enregistrement des biens sont remplies.

La premiรจre รฉtape pour corriger les divergences entre les deux sources d’informations est de trouver lequel des deux registres a tort.

Une fois l’erreur dรฉtectรฉe, la loi sur les hypothรจques prรฉvoit diffรฉrents moyens de rรฉsoudre les divergences entre le Cadastre, le Registre de la Propriรฉtรฉ et la rรฉalitรฉ physique des propriรฉtรฉs. Ce sont les suivants :

  • L’enregistrement de la reprรฉsentation graphique gรฉorรฉfรฉrencรฉe de la propriรฉtรฉ et sa coordination avec le Cadastre.
  • La dรฉmarcation cadastrale de la propriรฉtรฉ.
  • La rectification de sa description.
  • L’enregistrement des plantations, bรขtiments, installations et autres amรฉliorations incorporรฉes ร  la propriรฉtรฉ.
  • L’immatriculation de propriรฉtรฉs qui ne sont pas enregistrรฉes en faveur d’une personne.
  • Des opรฉrations d’enregistrement sur des biens appartenant ร  l’Administration publique, en vertu d’une certification administrative.
  • Le dossier du dรฉroulement des faits.
  • La procรฉdure de correction de l’immatriculation double ou multiple.
  • La procรฉdure de libรฉration de charges ou d’hypothรจques รฉteintes pour cause de prescription, de pรฉremption ou de non-utilisation.
    • A titre d’anecdote, on retrouve encore des inscriptions au Registre de la Propriรฉtรฉ pour dโ€™anciennes servitudes et charges en faveur des veilleurs de nuits chargรฉs dโ€™รฉclairer les rues de Madrid il y a … 80 ans !

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