Très souvent (trop souvent) les informations enregistrées au Cadastre et au Registre de la Propriété divergent. Que faire dans ce cas ? La réponse dans cet article.

En Espagne, il existe deux registres relatifs aux biens immobiliers. L’un d’eux est le Cadastre (Catastro). L’autre est le Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad). Ils permettent de vérifier les principales caractéristiques des biens immobiliers. Il est malheureusement très (trop) fréquent que leurs informations ne correspondent pas. Notamment les superficies, mais aussi les adresses ! Ces divergences sont courantes pour des biens anciens.

Le principal problème généré par cette situation est l’insécurité juridique. Découvrons ce que prévoit la loi dans ces cas-là.

Deux entités totalement indépendantes

Le Cadastre et le Registre de la Propriété sont deux services publics indépendants.

Le Cadastre

Le service du Cadastre est un registre administratif dépendant du Ministère des Finances (Ministerio de Hacienda) dans lequel sont décrits les biens immobiliers urbains, les biens « rustiques » et les biens à caractéristiques particulières. Son règlement est basé sur le « Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario » (Texte Révisé de la Loi sur le Cadastre des biens immobiliers). Selon l’article 3 de cette loi, « la description cadastrale des biens immobiliers comprendra leurs caractéristiques physiques, économiques et juridiques ».

Le principal objectif du Cadastre est de servir de base à l’application de taxes telles que l’IBI (« Impuesto sobre Bienes Inmuebles », l’équivalent espagnol de l’impôt foncier), l’impôt sur les successions et les donations ou les droits de mutation. L’enregistrement au Cadastre est obligatoire et gratuit, ce qui n’est pas le cas du Registre de la Propriété. Depuis 2022, le Cadastre définit aussi la Valor de Referencia (valeur de référence), c’est à dire la base minimum d’imposition d’un bien immobilier, dans le cadre du calcul de l’ITP par exemple.

Le Cadastre est aussi une base d’information pour l’administration publique. Il aide les administrations locales à gérer l’urbanisme et les infrastructures. Et il sert de référence pour les politiques de logement, d’urbanisme et d’aménagement du territoire.

Le Registre de la Propriété

Le Registre de la Propriété a pour objet l’enregistrement ou l’annotation des actes, des contrats et des décisions judiciaires ou administratives affectant la propriété et les autres droits sur les biens immobiliers, ainsi que certaines décisions judiciaires affectant la capacité des personnes. Son but est d’assurer la sécurité du marché immobilier, car il contient toutes les informations pertinentes sur le bien : description, propriétaire, année d’acquisition, et éventuellement hypothèques, usufruits, servitudes et autres charges qui pèsent sur le bien.

Son fonctionnement est simple. Lors d’une vente ou d’une donation, un notaire rédige l’acte. L’acte est déposé au registre compétent pour officialiser le transfert de propriété. Le registre met à jour ses données et peut délivrer une nota simple (un extrait) sur demande.

L’inscription au Registre de la Propriété n’est pas obligatoire, mais elle est fortement conseillée. Elle coûte quelques centaines d’euros.

En cas de divergence, le Registre de la Propriété prévaut

L’existence de différences entre les données des deux registres peut poser des problèmes aux propriétaires. Surtout lorsqu’ils veulent vendre le bien. Une telle situation peut décourager de nombreux acheteurs ou ralentir la vente de plusieurs mois. Il est donc important de les corriger le plus rapidement possible.

Dans tous les cas, il faut savoir qu’en cas de divergence, l’entité qui prévaut est le Registre de la Propriété. Le cadastre n’est qu’un registre administratif de toutes les propriétés en Espagne dont le but est de servir de base à l’application d’impôts sur ces propriétés. Tandis que le Registre de la Propriété est un registre public qui garantit légalement la propriété d’un bien.

Comment résoudre les divergences entre le Cadastre et le Registre de la Propriété ?

L’un des objectifs de la Loi 13/2015 du 24 juin 2015 portant sur la réforme de la loi sur les hypothèques est de parvenir à une coordination entre le Registre de la Propriété et le Cadastre, afin d’éviter les doubles emplois et d’obtenir « une meilleure identification des propriétés et une prestation de services plus satisfaisante pour les citoyens et les administrations ». Cette coordination était, jusqu’alors, pratiquement inexistante.

Il est nécessaire de garder à l’esprit que pour pouvoir enregistrer correctement une propriété au Registre de la Propriété, la norme permet une divergence de 10% pour les surfaces par rapport au Cadastre.

• Si la divergence est supérieure à 10%, le Registre peut paralyser l’inscription jusqu’à ce que la situation soit clarifiée. Et le notaire doit alors procéder à l’ouverture d’un dossier hypothécaire en fournissant une représentation graphique alternative géoréférencée.
• Si la divergence ne dépasse pas 10%, la rectification de l’acte notarié ne nécessite pas l’ouverture d’une procédure et le bien peut être enregistré, tant que les autres exigences de la loi hypothécaire pour l’enregistrement des biens sont remplies.

La première étape pour corriger les divergences entre les deux sources d’informations est de trouver lequel des deux registres a tort.

Une fois l’erreur détectée, la loi sur les hypothèques prévoit différents moyens de résoudre les divergences entre le Cadastre, le Registre de la Propriété et la réalité physique des propriétés. Ce sont les suivants :

• L’enregistrement de la représentation graphique géoréférencée de la propriété et sa coordination avec le Cadastre.
• La démarcation cadastrale de la propriété.
• La rectification de sa description.
• L’enregistrement des plantations, bâtiments, installations et autres améliorations incorporées à la propriété.
• L’immatriculation de propriétés qui ne sont pas enregistrées en faveur d’une personne.
• Des opérations d’enregistrement sur des biens appartenant à l’Administration publique, en vertu d’une certification administrative.
• Le dossier du déroulement des faits.
• La procédure de correction de l’immatriculation double ou multiple.
• La procédure de libération de charges ou d’hypothèques éteintes pour cause de prescription, de péremption ou de non-utilisation.
  • A titre d’anecdote, on retrouve encore des inscriptions au Registre de la Propriété pour d’anciennes servitudes et charges en faveur des veilleurs de nuits chargés d’éclairer les rues de Madrid il y a … 80 ans !

Faire une mise à jour cadastrale (si erreur au cadastre)

Si la superficie réelle du bien correspond au registre de la propriété et que le cadastre est erroné :

• Demander une correction au Cadastre via une « declaración catastral ».
• Fournir un rapport technique établi par un architecte ou un géomètre (topographe).
• Joindre l’acte notarié du bien.

👉 Délai : Quelques mois après validation par l’administration.

Modifier le registre de la propriété (si erreur dans l’enregistrement)

Si la superficie correcte est celle du cadastre et que le registre de la propriété est erroné, il faut :

• Obtenir un rapport d’un géomètre ou d’un architecte confirmant la superficie correcte.
• Faire un acte notarié de rectification auprès d’un notaire espagnol.
• Déposer cet acte auprès du registre de la propriété pour mise à jour.

👉 Délai : Quelques semaines à plusieurs mois, selon la complexité.

Régulariser après des travaux non déclarés

Si la différence vient de travaux non déclarés, il faut :

• Vérifier si une licence municipale est nécessaire.
• Déposer un projet d’urbanisme auprès de la mairie.
• Régulariser la situation avec un acte notarié mis à jour.

⚠️ Attention : Certaines constructions non conformes aux règles d’urbanisme peuvent ne pas être légalisables. Voir notre article Travaux non déclarés : comment les régulariser ?

Cas de divergences importantes (+10%)

Si la différence de superficie dépasse 10 %, une procédure spéciale s’applique :

• Un expert topographe doit confirmer la superficie réelle.
• Une publicité légale est effectuée pour que d’éventuels tiers contestent la modification.
• La mise à jour doit être validée par un juge en cas d’opposition.

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