Valeur de Reference acheter immobilier en Espagne titre

Où trouver la valeur de référence (ou valeur fiscale) d’un bien immobilier ?

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Depuis le 1er Janvier 2022, une nouvelle méthode de calcul, la valeur de référence, peut provoquer une augmentation significative de l’Impôt sur la Transmission Patrimoniale (ITP), l’impôt sur l’achat d’un bien immobilier en Espagne.

Nous avions déjà écrit un article le 29 septembre 2021 sur ce thème. Dans ce nouvel article, nous vous expliquons où trouver la valeur de référence. C’est-à-dire le prix du bien estimé par l’administration fiscale qui peut l’utiliser comme base pour calculer l’ITP, l’impôt à payer sur l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne. En fait par les services du Cadastre. Cette valeur sert aussi de base de calcul dans le cas des donations et héritages.

L’impact de la nouvelle loi 11/2021 du 9 Juillet 2021 sur la fiscalité immobilière en Espagne

La loi 11/2021 définit en particulier un nouveau concept. La valeur de référence (“valor de referencia”) des biens immobiliers. A partir du 1er janvier 2022, c’est la base de calcul pour les événements immobiliers. En particulier les acquisitions de biens anciens et les successions ou donations. Dans le cas où la valeur de référence est supérieure à la valeur d’acquisition, elle entraînera une augmentation de l’imposition des différents impôts qu’elle affecte : l’ITP pour ceux qui achètent un bien ancien, l’impôt sur les successions et les donations et l’impôt sur la fortune (“Impuesto sobre el Patrimonio”).

Dorénavant, pour un bien ancien, l’acheteur paiera un impôt sur la plus haute valeur entre la valeur d’achat du bien et la valeur de référence fiscale. Ainsi, le contribuable ne paie pas d’impôt sur la valeur d’acquisition du bien immobilier, mais sur sa valeur fiscale si celle-ci est supérieure à la valeur d’achat. Et la loi dit que la valeur fiscale du marché est la valeur de référence approuvée par la Direction Générale du Cadastre. Cette valeur est calculée sur la base des prix des transactions immobilières enregistrés par les notaires et le Registre de la Propriété.

Bref : au mieux, vous payez le même impôt qu’auparavant ; au pire, vous paierez un impôt majoré.

Exemple 1. Bruno a acheté un appartement ancien à Malaga en février 2022 pour une valeur de 270.000 euros. La valeur de référence déterminée par le Cadastre pour cet appartement est de 300.000 euros. Avant le 1er janvier 2022, Bruno aurait payé un impôt à l’acquisition (ITP) de 7% sur 270.000 euros, soit 18.900 euros. En 2022, Bruno devra payer 7% de 300.000 euros, soit 21.000 euros, c’est à dire 2100 euros de plus ! Finalement c’est comme s’il était taxé à 7,8% au lieu de 7%.

Exemple 2. Christine a acheté une villa sur la Costa Brava en mai 2022 pour une valeur de 310.000 euros. La valeur de référence déterminée par le Cadastre pour cette villa est de 290.000 euros. Avant le 1er janvier 2022, Christine aurait payé un ITP de 10% sur 310.000 euros, soit 31.000 euros. En 2022, elle devra toujours payer 10% de 310.000 euros, soit 31.000 euros. Et ce malgré que la valeur de référence soit inférieure à la valeur d’achat.

Il est clair, avec les deux exemples ci-dessus, que l’administration fiscale sortira toujours gagnante. Alors que l’acheteur immobilier pourra être lésé et ne sera jamais gagnant.

Attention, la valeur de référence du Cadastre n’a rien à voir avec la valeur cadastrale du bien immobilier !

Où trouver la valeur de référence ?

Les valeurs de référence de chaque bien immobilier sont désormais disponibles sur le site électronique du Cadastre. Ci-dessous, nous vous décrivons pas à pas comment y arriver.

Pour pouvoir y accéder, vous devez avoir soit un NIE  de résident, soit un certificat électronique de résidents, « certificado digital » ou « Cl@ve ». Pour les non-résidents avec NIE, nous proposons une solution en fin de cet article.

Dans tous les cas, accédez d’abord au Site du Cadastre, puis cliquez sur “Valor de Referencia”.

Sede Electronica del Catastro acheter immobilier en Espagne

La page suivante s’affiche. Cliquez sur “Consulta de Valor de Referencia”.

Valeur de Reference acheter immobilier en Espagne 1

La page suivante s’affiche.

Autenticacion de la SEDE acheter immobilier en Espagne 2

 

Vous pouvez alors utiliser deux méthodes:

  • soit passer par le NIE (méthode la plus pratique),
  • soit utiliser un certificat électronique de résidents, « certificado digital » ou « Cl@ve » (méthode moins courante et réservée aux résidents).

Si vous utilisez le NIE, vous devez tout simplement compléter votre numéro de NIE (dans la case « Numero de DNI / NIE ») et votre numéro de support IXESP qui se trouve sur votre carte de NIE (dans la case « Número de soporte/IDESP/IXESP »)

Qu’est-ce que votre numéro IXESP ?

  • Si vous avez un NIE de résident au format A4. En haut à droite, vous trouverez un code de 7 chiffres, par exemple 1110677. Le numéro IXESP est l’association de la particule « C0 » avec ce code de 7 chiffres, C01110677 dans notre exemple précédent. Le « 0 » de « C0 » est un zéro.
  • Si vous avez un NIE de résident au format carte. Au verso en bas à droite, vous trouverez un code de 7 chiffres, par exemple 3729710. Le numéro IXESP est l’association de la particule « C0 » avec ce code de 7 chiffres, C03729710 dans notre exemple précédent.Le « 0 » de « C0 » est un zéro.

Autenticacion de la SEDE valeur de référence acheter immobilier en Espagne

Une fois les informations complétées, vous cliquez sur « Validar DNI /Soporte »

Si vous disposez d’un certificat digital ou d’une clef digitale, vous cliquez respectivement sur « Certificado digital » ou « Cl@ve ».

Autenticacion de la SEDE acheter immobilier en Espagne 3

Dans les deux cas, NIE ou certificat électronique, la page suivante s’affiche.

Valores de Referencia acheter immobilier en Espagne

Vous devez d’abord sélectionnez une finalité (« Seleccione una finalidad »)

  • Premier choix : à titre d’information (« Efectos informativos »)
  • Second choix : fiscalité d’ITP ou IAJD (« Tributación en Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ») – Ce sera par exemple le cas d’une acquisition immobilière
  • Troisième choix : fiscalité d’impôts sur les Successions ou Donations (« Tributación en Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones »)
  • Quatrième choix : Autres choix (« Otras »)

Puis la date d’estimation du bien (« Fecha de valor ») au format jj/mm/aaaa.

La case NIF doit être préremplie avec votre NIE.

Enfin, vous devez indiquer la Référence Cadastrale du bien immobilier (« Referencia Catastral ») qui est un code alphanumérique de 20 caractères.

Où trouver la Référence Cadastrale ? 3 méthodes …

  • Soit vous la demandez au propriétaire/vendeur (elle apparaît sur sa déclaration d’impôt foncier, l’IBI)
  • Soit vous allez sur une autre page du Cadastre, « Buscador de Inmuebles » (recherche d’immeubles). Vous cliquez alors sur l’onglet « Calle/Numéro » et vous complétez l’adresse du bien. Puis vous cliquez sur « Datos » et le premier code qui apparaît est la Référence Cadastrale du bien.
  • Ou alors, vous allez sur une troisième page du Cadastre, qui est une carte d’Espagne. Et là comme sur Google Maps, vous ciblez la région qui vous intéresse, puis la ville, puis le quartier, puis la rue et enfin la localisation dans la rue. Quand vous cliquez sur la carte, la description de l’immeuble apparaît avec plusieurs numéros de cadastre s’il s’agit d’un immeuble collectif et un seul numéro s’il est individuel.

Une fois les informations complétées, vous cliquez sur « Valor de referencia »

Et vous arrivez (enfin) à la page qui vous affiche la Valeur de Référence que vous recherchez !

Valor de Referencia acheter immobilier en Espagne

Dans notre exemple, elle est de 331.295,19 € (oui, les services du Cadastre auraient pu arrondir …).

Si vous cliquez sur « Certificado de Valor de Referencia », vous pouvez obtenir un Certificat de Valeur de Référence au format PDF.

Nous vous rappelons que la base de calcul de l’ITP (l’impôt à l’achat d’un bien immobilier dans l’ancien) sera la plus haute valeur entre la valeur d’acquisition et cette valeur de référence.

Si vous le souhaitez, en particulier si vous êtes non résident, nous pouvons effectuer ce calcul pour vous, et vous faire parvenir le Certificat de Valeur de Référence au format PDF. Pour cela, envoyez-nous un mail à espagnimmo@yahoo.com avec l’adresse exacte ou la référence cadastrale du bien qui vous intéresse.

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Où trouver la valeur de référence (ou valeur fiscale) d’un bien immobilier ?

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