Chronologie d’un passage en force parlementaire

• 29 septembre 2026 : le Conseil des ministres adopte les RDL 26/2026 (logement) et 27/2026 (renouvellement des baux).
• 2 octobre 2026 : le Congrès refuse de les convalider (RDL 26 : 172 voix pour, 178 contre ; RDL 27 : 166 pour, 184 contre ; PP, Vox, UPN et Junts votent contre). Les deux textes sont abrogés le jour même, sans effet rétroactif.
• 5 octobre : Pedro Sánchez dissout les Cortès et convoque des élections générales pour le 29 novembre (Real Decreto 806/2026).
• 6 octobre : adoption des RDL 28/2026 et 29/2026, qui reprennent l’essentiel des textes rejetés avec des ajustements.
• 7 octobre : publication au BOE. Le RDL 29/2026 s’applique dès le 8 octobre.

Le mécanisme. Les Cortès étant dissoutes, la convalidation revient à la Diputación Permanente (69 membres). Selon la presse, le bloc PSOE-Sumar-PNV-gauche y totalise 35 voix contre 34 pour PP, Vox et Junts : le Gouvernement n’y dépend plus de Junts. L’opposition et certaines associations dénoncent un contournement du vote du Congrès ; le préambule du RDL 29 cite plusieurs précédents de décrets repris après abrogation (RDL 21/2018 puis 7/2019 sur le logement, notamment).

Point d’attention : un texte fragile

Selon la presse, le RDL 28/2026 manque d’une voix à la Diputación Permanente (le PNV s’y opposerait). S’il n’est pas convalidé, il sera abrogé et l’ancien article 10 continuera de s’appliquer. Une source évoque un vote autour du 16 octobre ; cette date n’est pas confirmée officiellement à l’heure de la rédaction.

Ce qui s’applique partout en Espagne (compétence de l’État)

• Baux (art. 3 du RDL 29) : définition du bail saisonnier, requalification en bail habituel, plafond de la somme des loyers par chambres, frais d’agence et IBI non refacturables, droit de préemption renforcé. C’est du droit civil : aucune région ne peut l’écarter.
• Revalorisation limitée à 2 % jusqu’au 31 décembre 2027 et prorogation extraordinaire de 2 ans (dispositions finales 5 et 6).
• Article 1 (limite aux achats spéculatifs, jusqu’en 2030), certification du statut de grand détenteur au registre foncier, et obligations de publicité des annonces (art. 20).
• Fiscalité d’État : réductions et déduction IRPF, IVA 10 % sur les locations de 30 nuits maximum, taxe de 25 % des SOCIMI. Une région ne peut pas supprimer ces avantages.
• RDL 28/2026 (cycles de 5 ans, préavis de 6 mois, indemnité) : même nature civile, donc valable partout si le texte est convalidé.
• Expulsions de ménages vulnérables (art. 2 et 5) : l’administration « compétente », souvent régionale, doit proposer un relogement ou payer sous deux mois. L’État la compense financièrement, Pays basque et Navarre compris.

Ce qui dépend des régions ou des communes

Où en sont Madrid, l’Andalousie et la Communauté valencienne ?

• Communauté de Madrid : aucune zone tendue déclarée. Selon une analyse du 7 octobre 2026, aucune commune madrilène ne figure sur la liste du ministère du Logement. Son conseiller au Logement juge le mécanisme contre-productif. Le Tribunal constitutionnel aurait rejeté en février 2026 le recours de Madrid contre les articles sur ces zones.
• Andalousie : pas de zone déclarée. La Junta a attaqué la loi 12/2023 pour atteinte à ses compétences exclusives en matière de logement.
• Communauté valencienne : des démarches ont été engagées en 2023 mais jamais formalisées, selon la presse spécialisée ; la mairie de Valence s’oppose à la mesure.
• À l’inverse, la Catalogne (environ 140 communes), le Pays basque et, ponctuellement, la Navarre ont déclaré des zones.

Conséquence pratique : à Madrid, en Andalousie ou dans la Communauté valencienne, les nouveaux baux restent sans plafond de loyer initial, et la majoration d’IBI touristique ne peut pas s’appliquer. En revanche, la hausse annuelle de 2 %, la prorogation de 2 ans, l’IVA touristique de 10 % et la taxe sur les SOCIMI s’y appliquent comme ailleurs.

Les recours possibles

Les régions peuvent saisir le Tribunal constitutionnel d’un recurso de inconstitucionalidad, en principe dans les trois mois suivant la publication du texte. Castilla y León a annoncé un recours, et la ministre du Logement s’attend à d’autres ; Madrid n’avait pas annoncé de recours précis au moment de la source consultée. Un tel recours ne suspend pas, en règle générale, l’application de la loi. Le préambule du RDL 29 rappelle que le Tribunal a déjà tranché huit recours contre la loi de 2023.

Deux précautions

• Pays basque et Navarre : ces territoires ont leur propre régime fiscal (régimen foral). Les mesures IRPF, d’impôt sur les sociétés et de taxes locales du décret n’y sont pas applicables telles quelles : les institutions forales doivent les adopter ou les adapter. Vérifiez auprès d’un conseiller local.
• Listes évolutives : les zones tendues changent. Consultez la liste officielle du ministère du Logement avant toute décision, car les sources citées ici datent de quelques jours à quelques mois.

Vos 6 réflexes dès maintenant

• Revalorisation : sans clause d’actualisation, pas de hausse ; avec clause, 2 % maximum jusqu’à fin 2027 (0 % si le loyer dépasse l’indice de référence).
• Frais d’agence et IBI : non refacturables au locataire. Revoyez vos mandats de gestion.
• Bail saisonnier : documentez la cause (travail, études, soins) et la durée, sinon requalification en bail habituel.
• Chambres : la somme des loyers ne doit pas dépasser le loyer du logement entier.
• Fiscalité : comparez la réduction IRPF et la baisse de loyer pour tout nouveau bail après le 1er décembre 2026.
• Congé : si le RDL 28 est convalidé, prévoyez 6 mois de préavis et l’indemnité, sauf motif légal.

Ce que vous pouvez demander

• Une prorogation extraordinaire de 2 ans (à jour de loyer depuis 8 mois, bail concerné avant le 31 décembre 2028).
• Une déduction IRPF de 10 % de votre loyer (revenus modestes, pas de second logement à moins de 50 km).
• Un loyer sans frais d’agence, une annonce transparente et un droit de préemption renforcé en cas de vente.
• Si une expulsion pour impayés vous menace : l’administration doit proposer un relogement ou payer la dette sous deux mois.

Si vous possédez déjà un bien en Espagne

• Résidence de vacances non louée : le barème d’imputation de revenus (1,1 % à 3 %) modifie l’IRPF ; faites vérifier avec votre conseiller s’il se répercute sur l’IRNR (modèle 210), ce que l’analyse du texte ne tranche pas.
• Location touristique : IVA de 10 % sur les séjours de 30 nuits maximum dès le 1er décembre 2026, possible majoration d’IBI jusqu’à 150 % en zone tendue. Recalculez votre rentabilité nette.
• Location longue durée : plafond de hausse de 2 %, prorogations, indemnité de non-renouvellement (si RDL 28 convalidé). Les réductions IRPF du bailleur visent l’IRPF : leur extension aux non-résidents n’apparaît pas dans les passages analysés.
• Agences : mettez à jour vos contrats de gestion (frais non refacturables).

Si vous projetez d’investir

• Achat à prix de marché par une personne physique : l’article 1 ne s’applique pas. Il vise les acquisitions sous 70 % de la valeur de marché par certaines entités et les grands détenteurs personnes morales.
• Structure sociétaire : faites attester votre statut de grand détenteur (plus de 10 logements ou 1 500 m²) par le registre foncier, désormais exigé.
• SOCIMI : 25 % sur les bénéfices non distribués du résidentiel, sauf part élevée de logements abordables (60 % en 2026, 70 % en 2027, 80 % ensuite).
• Logement abordable et protégé : définition légale, IVA 4 % sur le protégé permanent, garanties ICO et fonds d’impact social de 400 M€ : un créneau soutenu pour les investisseurs institutionnels.
• Compte Financia Europa : réservé aux contribuables IRPF ; la perte de la qualité de résident met fin au régime.

Que faire cette semaine ?

• Appliquez dès maintenant le RDL 29/2026, préparez-vous au 28/2026 sans le tenir pour acquis, suivez le vote de la Diputación Permanente.
• Vérifiez si votre commune est en zone de marché résidentiel tendu et les règles de votre communauté autonome, qui restent applicables.
• Consultez un avocat fiscaliste avant toute signature : cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.