Dernière mise à jour le 18 juin 2026 par Patrick Crosset

Des règlements limitent la location touristique en Espagne, tant au niveau national que régional ou local.

En quelques années, l’Espagne est passée d’un “Far West” des locations touristiques à l’un des cadres les plus restrictifs d’Europe pour les Viviendas de Uso Turístico (VUT). Sous la pression des habitants, des hôteliers et de la crise du logement, l’État, les Communautés autonomes et les grandes villes ont multiplié moratoires, plafonds et interdictions partielles, voire totales.

Selon l’Institut National de Statistique (INE), en novembre 2025 il y avait en Espagne 329 760 logements touristiques commercialisés sur les plateformes numériques, soit près de 47 000 de moins qu’un an auparavant — la plus forte baisse interannuelle de la série historique.

En 2026, investir dans une location touristique en Espagne suppose donc de maîtriser trois niveaux de normes : copropriété, cadre régional (licence touristique) et règlements municipaux, qui peuvent aller jusqu’à la suppression pure et simple des appartements touristiques.

Cet article fait le point sur la réglementation en 2026 des locations touristiques en Espagne, région par région, ville par ville, avec un focus investisseur : conditions d’obtention d’une licence, limitations locales, risques et alternatives possibles.

Selon les communautés autonomes, les locations touristiques sont appelées « Viviendas de Uso Turistico » (VUT), « Viviendas con fines turísticos » (VFT), « Viviendas de uso residencial », « Viviendas vacacionales », ou « Pisos turísticos”.

Vous découvrirez aussi, en fin d’article, que la location touristique n’est pas aussi rentable qu’on le pense …

Cadre national : avis obligatoire de la copropriété et … annulation du registre unique

Copropriété : droit de veto sur les locations touristiques

Depuis 2025, la réforme de la Ley de Propiedad Horizontal permet à la copropriété d’autoriser ou d’interdire explicitement les locations touristiques dans l’immeuble, via un vote à la majorité qualifiée (3/5 des tantièmes). Avec possibilité d’un surcoût de charges de copropriété (jusqu’à +20%) pour les appartements touristiques.

À défaut d’autorisation, le président de la copropriété peut exiger l’arrêt immédiat de l’activité et engager une action judiciaire.

En pratique, l’accord de la copropriété devient le premier filtre, avant même la licence touristique régionale.

Annulation de l’inscription obligatoire des locations touristiques au Registre Unique des Locations de Courte Durée

Depuis 2025, un Registre Unique des Locations de Courte Durée était mis en place au niveau national. Cette procédure était obligatoire et aboutissait à l’attribution d’un numéro type NRUA que les plateformes (Airbnb, Booking, etc.) devaient vérifier avant d’autoriser la publication d’une annonce.

La Cour suprême a invalidé en mai 2026 ce registre unique : elle a déclaré nulle la procédure de Registre Unique des Locations de Courte Durée (touristiques ou saisonnières). Dans son arrêt n° 620/2026, la haute cour estime que l’État n’a pas la compétence nécessaire pour établir un registre national qui se superpose aux registres régionaux existants en matière de locations touristiques.

Fiscalité et projet de TVA

Les locations touristiques restent soumises :

• À l’IRPF ou l’IRNR, selon que le propriétaire est résident ou non, avec imposition des revenus nets ou bruts selon le cas.

• Aux charges courantes (IBI, charges de copropriété, entretien, frais de gestion et de plateformes), qui peuvent représenter 50 à 70% des revenus bruts.

Un projet de loi, déposé en 2025, vise à soumettre à terme la plupart des VUT à une TVA de 21% dans les communes de plus de 10 000 habitants, en s’alignant sur une directive européenne, ce qui pénaliserait fortement la rentabilité des locations très courte durée.

Cadre régional : les Communautés autonomes

Au‑delà du droit national, chaque Communauté autonome encadre les locations touristiques via ses propres lois et décrets, avec un niveau de sévérité très variable d’une région à l’autre.

La mise en location touristique d’un logement nécessite une inscription comme Vivienda de Uso Turístico ou équivalent, avec obtention d’un numéro d’enregistrement délivré par la Communauté autonome.

Les procédures sont propres à chaque Communauté. Et il faut justifier de la qualité des services et équipements de l’hébergement. Et évidemment, se conformer aux exigences et aux réglementations en vigueur une fois la licence accordée. Les conditions d’obtention de la licence touristique varient en fonction de la région autonome. Bien que les exigences minimales soient partagées.

Ci-dessous le texte réglementaire de référence sur les locations touristiques dans chaque Communauté autonome. Il suffit de cliquer sur le lien pour accéder à ce texte. C’est une information exclusive que nous sommes les seuls à fournir.

Andalousie (Andalucía) – Decreto 28/2016 du 2 février 2016, complété par le Decreto‑Ley 1/2025 du 24 février 2025

Aragon (Aragón) – Decreto 80/2015 du 5 mai 2015

Asturies (Principado de Asturias) – Decreto 48/2016 du 10 août 2016

Cantabrie (Cantabria) – Decreto 50/2025 du 24 juillet 2025

Castille-La Manche (Castilla-La Mancha) –Decreto 36/2018 du 29 mai 2018

Castille et Leon (Castilla et León) – Decreto 3/2017 du 16 février 2017

Catalogne (Cataluña) – Decreto 159/2012 du 20 novembre 2012

Communauté de Madrid (Comunidad de Madrid ) – Decreto 79/2014 du 10 juillet 2014 complété par le Decreto 27/2026 du 25 mars 2026

Communauté Valencienne (Comunidad Valenciana) – Ley 15/2018 du 7 juin 2018 complété par le Décreto Ley 9/2024 du 2 août 2024

Estrémadure (Extremadura) – Ley 6/2018 du 12 juillet 2018

Galice (Galicia) – Decreto 12/2017 du 26 janvier 2017

Iles Baléares (Islas Baleares) – Ley 6/2017 du 31 juillet 2017

Iles Canaries (Canarias) –Decreto 113/2015 du 22 mai 2015 complété par la Ley 6/2025 du 10 décembre 2025.

La Rioja (La Rioja) – Decreto 10/2017 du 17 mars 2017

Murcie (Murcia) –Decreto 256/2019 du 10 octobre 2019

Navarre (Navarra) – Decreto Foral 230/2011 du 26 octobre 2011

Pays Basque (País Vasco) – Decreto 101/2018 du 3 juillet 2018

Attention, sans licence touristique, l’activité de location touristique en Espagne est illégale. Et les opérateurs, tels que Airbnb ou autres, ne devraient pas accepter de commercialiser votre bien immobilier.  Vous risquez une amende qui peut s’élever à plusieurs dizaines de milliers d’euros. En plus de ne pas être protégés en cas de problèmes avec vos clients. Et pour eux, le risque est qu’ils n’ont pas la sécurité de séjourner dans un lieu présentant toutes les garanties d’habitabilité et de salubrité.

Ci-dessous les principales dispositions mises en place par les grandes régions (celles qui comptent le plus de locations touristiques).

Andalousie

En Andalousie, les Viviendas con Fines Turísticos sont régies par un décret spécifique, complété par des textes récents (Decreto 28/2016 et Decreto‑Ley 1/2025) qui donnent aux grandes villes (Séville, Malaga, Granada, Cadix…) le pouvoir de plafonner les VUT à 10% par zone ou par quartier.

Catalogne

En Catalogne, la base réglementaire (Decreto 159/2012 – hébergement touristique et habitations d’usage touristique) est complétée par des plans d’urbanisme très restrictifs, comme le PEUAT à Barcelone, qui permettent de geler, limiter ou supprimer progressivement les licences existantes.

Communauté Valencienne

La Communauté valencienne combine une loi régionale sur le tourisme (Ley 15/2018 – licences, obligations) et des décrets récents (Décreto Ley 9/2024)qui renforcent les pouvoirs des villes comme Valence et Alicante pour imposer des plafonds, des densités maximales et des moratoires sur les nouvelles licences.

Îles Baléares

Aux Baléares, la Ley 6/2017 autorise les municipalités à interdire totalement les appartements touristiques (comme Palma l’a fait dès 2018) et prévoit des amendes très élevées pour les annonces illégales, jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros pour les plateformes.

Îles Canaries : nouvelle Loi 6/2025

Aux Canaries, la Loi 6/2025 sur l’usage touristique durable des logements (Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas) redéfinit la VUT comme un usage touristique conditionné, subordonné à la compatibilité urbanistique et à des zonages pouvant limiter ou interdire les VUT par quartiers entiers.

Réglementation 2026 des principales villes espagnoles

Les règlementations des locations touristiques varient d’une ville à l’autre. Un point commun cependant : elles ont toutes tendance à se renforcer. Plusieurs grandes villes espagnoles ont adopté des mesures très fortes : extinction programmée des licences, moratoires généralisés, plafonds par quartier ou interdiction des VUT dans les immeubles résidentiels.

Barcelone : élimination de toutes les licences touristiques en 2028

Barcelone a été la première ville au monde à infliger une très lourde amende à Airbnb, 600.000 €, en novembre 2016, pour avoir loué des appartements sans les autorisations nécessaires.C’est aussi la première ville en Espagne à avoir réglementé l’occupation des « pisos turisticos » (appartements touristiques).

La capitale catalane avait déjà gelé les licences touristiques dans le centre via le PEUAT (Plan d’Urbanisme), mais la municipalité a franchi un cap en 2024 en annonçant que les 10 000 licences existantes ne seraient pas renouvelées, avec disparition totale des VUT en 2028. En février 2026, le Tribunal Constitucional a validé cette stratégie, qui repose sur la transformation des licences en autorisations urbanistiques temporaires de 5 ans, destinées à expirer sans reconduction.

Plusieurs communes de la première couronne (L’Hospitalet, Sant Adrià, Esplugues, Cornellà, Sant Feliu…) envisagent ou ont annoncé l’extension de cette interdiction des appartements touristiques à leur propre territoire.

Madrid : Plan RESIDE, fin des VUT dans les immeubles résidentiels du centre

Madrid avait déjà limité les VUT via un Plan Especial en 2019. En 2025, la ville adopte le Plan RESIDE qui modifie le PGOU (Plan d’Urbanisme) pour protéger l’usage résidentiel :

• Dans le centre historique, les appartements touristiques dispersés dans des immeubles résidentiels sont désormais interdits : seules restent possibles les exploitations dans des bâtiments entiers basculés en usage touristique ou dans des immeubles non résidentiels.
• En dehors du centre, les VUT restent autorisées mais conditionnées à un accès indépendant pour les logements situés dans des immeubles mixtes et à une compatibilité urbanistique renforcée.
• Et les sanctions passent de 1 000 € à 30 000 € dès la première infraction.

Valence : de très fortes contraintes d’exploitation

Valence a adopté en 2025 une ordonnance présentée comme “la plus restrictive d’Espagne” :

• Les lits touristiques (hôtels + VUT) ne peuvent pas dépasser 8% de la population d’un district.

• Les VUT sont plafonnées à 2% des logements par quartier et 5% des logements d’un même pâté de maisons, avec un maximum de 15% des locaux commerciaux de rez‑de‑chaussée convertibles en VUT.

• Les nouvelles VUT ne sont admises qu’en rez‑de‑chaussée ou premier étage avec accès indépendant, et il faut l’accord d’au moins 60% des copropriétaires.

Le moratoire sur les nouvelles licences est maintenue dans les zones saturées (Ciutat Vella, façade maritime) au moins pour l’année 2026.

Alicante : moratoire général de deux ans

Fin 2024, Alicante a annoncé une moratoire de deux ans sur la délivrance de nouvelles licences de locations touristiques dans toute la ville. Le temps d’élaborer une nouvelle réglementation urbanistique spécifique.

Durant cette période, toute nouvelle licence, déclaration responsable ou certificat de compatibilité urbanistique est suspendu, y compris pour la plupart des dossiers déjà en cours, sauf pour les immeubles entièrement dédiés au touristique.

Pour un achat avec projet VUT, la seule voie encore réaliste à Alicante est l’immeuble complet dédié à cette activité, mais le cadre définitif dépendra de la révision urbanistique en cours.

Palma de Majorque : vers l’interdiction totale

Palma avait déjà interdit les appartements touristiques dans les immeubles collectifs dès 2018, ne permettant des licences que pour des maisons individuelles isolées.

En 2025, le maire a annoncé la volonté d’étendre la prohibition à toutes les formes de logement touristique sur le territoire de la ville, dans le cadre général de la Loi Baléares qui autorise des amendes élevées contre les opérateurs illégaux et les plateformes.

Combiné avec la Loi 6/2017 des Baléares, qui prévoit des amendes pouvant atteindre 400 000 € pour les opérateurs et 40 000 € pour les propriétaires, Palma devient l’un des environnements les plus hostiles aux VUT d’Espagne

Ibiza : lutte renforcée contre l’illégalité

À Ibiza, la lutte contre l’offre illégale s’est intensifiée : en 2024‑2025, la coopération entre les autorités locales, Airbnb et un prestataire d’intelligence de données a permis de supprimer près de 2800 annonces irrégulières et plus de 14500 places touristiques non déclarées.

L’exemple d’Ibiza illustre une tendance générale : même là où des licences restent possibles, l’offre illégale est de plus en plus facilement détectée et sanctionnée grâce au croisement des bases de données.

Malaga : de zones saturées à moratoire total

Malaga a d’abord imposé la condition d’un accès indépendant pour les nouveaux appartements touristiques, puis a déclaré saturés 43 quartiers où toute nouvelle licence était interdite, nombre porté ensuite à 53 quartiers.

En 2025, la ville adopte un moratoire général sur l’ensemble du territoire municipal, suspendant pendant 3 ans l’octroi de nouvelles licences, quels que soient le quartier et le type d’immeuble.

Marbella, totale liberté d’exploitation … pour l’instant

Marbella reste l’une des rares grandes villes andalouses sans plafonds spécifiques, avec une forte concentration de VUT et des prix records. Tout en restant soumise au cadre régional andalou et aux nouvelles règles de copropriété. La tendance nationale à la restriction laisse toutefois penser que le statu quo pourrait évoluer.

Séville : plafond de 10% par quartier

En octobre 2024, Séville a voté une limitation des locations touristiques à 10% du parc de logements par quartier, seuil au‑delà duquel aucune nouvelle VUT ne peut être autorisée.

Cette mesure bloque de facto l’expansion de l’offre dans les quartiers historiques déjà saturés, comme le Casco Antiguo et Triana, tandis que des normes techniques (sécurité, accessibilité) plus strictes s’appliquent aux VUT existantes.

Cadix : suspension des nouvelles licences

Cadix a décidé de suspendre provisoirement l’enregistrement de nouvelles VUT, le temps de réviser son plan d’urbanisme avec l’objectif affiché de réduire le nombre d’appartements touristiques dans le centre historique.

Granada : plafonnement à 10% de VUT

En 2025, Granada adopte une réglementation qui limite les VUT à 10% des logements par zone, en s’appuyant sur un décret de la Junta d’Andalousie permettant de fixer des plafonds pour raisons d’intérêt général.

L’objectif est de freiner la concentration d’appartements touristiques dans le centre historique et les quartiers universitaires, déjà soumis à une forte pression locative.

San Sebastian & Bilbao : gel des licences au Pays Basque

San Sebastian applique une ordonnance qui divise la ville en trois zones, avec gel des licences dans la vieille ville (zone A) et plafonds stricts ailleurs. Les nouvelles licences sont suspendues depuis 2023 dans l’attente d’un nouveau plan d’urbanisme prévu avant fin 2026. L’objectif est de réduire la concentration de VUT dans la vieille ville et sur le front de mer.

Bilbao a restreint les VUT aux rez‑de‑chaussée et premiers étages avec accès indépendant dans les quartiers centraux, avec une licence par immeuble et un gel de fait des nouvelles autorisations pendant la révision du PGOU.

Canaries : impact de la Loi 6/2025

Aux Canaries, la Loi 6/2025 requalifie les VUT comme un usage touristique conditionné, qui doit être explicitement compatible avec les plans d’urbanisme, tout en permettant aux municipalités et aux îles de définir des zones où les VUT sont interdites ou strictement limitées.

Les plans insulaires et municipaux à venir pourront donc fermer totalement certains quartiers de Fuerteventura, Lanzarote, Gran Canaria ou Tenerife à toute nouvelle location touristique.

Et n’oubliez pas, si vous faites des locations touristiques en Espagne

• Si vous êtes propriétaire non résident en Espagne, vous devez faire une déclaration annuelle pour chaque propriétaire aux services fiscaux, même si vous louez qu’une seule fois dans l’année !
• Si vous ne disposez pas de licence touristique
  • Les opérateurs et les sites internet de location ne vous accepteront plus. Booking et Airbnb ont ainsi supprimé plusieurs milliers d’annonces depuis deux ans
  • Vous risquez une amende pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros
  • Vous vous exposez à la colère du voisinage.
• La location touristique en Espagne est une activité concentrée en été. A l’exception de certaines destinations qui fonctionnent toute l’année comme Barcelone et Madrid.
• La location temporaire (alquiler de temporada) ou la location classique (longue durée : 5 ans) peuvent être (plus souvent qu’on le croit) plus intéressantes que la location touristique.

La location touristique n’est pas (n’est plus) aussi rentable qu’on le pense

Très souvent, les calculs de rentabilité des locations touristiques réalisés par de futurs acheteurs sont faux. Par exemple, ils pensent qu’un appartement de 2 chambres en bord de mer acheté 250.000 euros peut rapporter 5000 euros par mois en le commercialisant sur Airbnb. La réalité est bien différente : cet appartement rapportera le plus souvent à ses propriétaires … moins de 10.000 euros nets sur l’année.

Découvrez pourquoi !

Une durée de location limitée à 4 mois

Un logement touristique (VUT) en Espagne est loué en moyenne environ 120 à 130 jours par an, soit un peu plus de 4 mois cumulés de location.

Dans la grande majorité des cas, les logements touristiques sont localisés dans des stations touristiques qui ont une activité très saisonnière. Conséquence : ils seront loués presque à 100% sur juillet-août, mais seulement à 70% en juin et septembre, 30% en mai et octobre, et à moins de 15% de novembre à avril.

Bien sûr, il y a des grandes villes qui ont moins de saisonnalité, comme Barcelone, Madrid ou Malaga. Ou quelques stations littorales qui ont une activité touristique plus prolongée comme Fuengirola ou Benalmadena. Dans ces cas-là, la durée moyenne de location peut atteindre 8 mois, voire plus.

Des prix élevés en été et faibles hors saison

La demande de locations touristiques est très forte au coeur de l’été et faible hors saison. Conséquence, les prix sont élevés en juillet-août et faibles hors été, vois très faibles de novembre à avril.

Le hors saison combine donc faible affluence et bas prix.

Des intermédiaires locaux coûteux

Quand vous voulez louer à des touristes, vous avez deux possibilités :

• Vous gérez vous-même les entrées et sorties des visiteurs, le bon déroulement du séjour, le nettoyage de l’appartement entre deux locations, la gestion des réservations, les déclarations d’impôts, etc.
• Ou vous déléguez l’ensemble de ces services à une société de services ou conciergerie, ce que font la quasi-totalité des propriétaires étrangers.

Si vous sous-traitez ces services, il y aura un coût qui varie de 15% HT (18,15% TTC) à 30% HT (36,3% TTC) des revenus locatifs brus selon le niveau de prestations que vous souhaitez (du service de base au service complet incluant fourniture du linge de maison, remplacement de petit matériel, réparations, peinture, etc). Il est vrai aussi que la durée moyenne de location sur l’année sera plus longue avec ce type de société.

Un canal de distribution commercial hors de prix

En plus de l’intermédiaire local, vous avez besoin de diffuser votre offre locative sur des plateformes spécialisées, du type Airbnb ou Booking. Et là, cela vous coûtera de 14% HT (16,94% TTC) à 18% HT (21,78% TTC) sur les revenus locatifs bruts.

Ça commence à chiffrer, n’est-ce pas ? Et ce n’est pas fini …

Le paiement des impôts sur les revenus locatifs

Que devez-vous déclarer au fisc espagnol pour des locations touristiques ? Cela dépend de votre situation.

• Si vous êtes résident en Espagne
  • Vous ferez votre déclaration au moment de rédiger votre IRPF (l’impôt sur le revenu).
  • Vous devrez déclarer vos revenus nets, c’est-à-dire les recettes moins les charges fiscalement déductibles (dont les intérêts hypothécaires). Limitées au temps d’occupation.
  • La remise de 50% pour les locations (prévue dans l’article 23.2 de la Loi sur l’IRPF) n’est pas applicable.
• Si vous n’êtes pas résident en Espagne
  • Vous êtes tenus de faire une déclaration personnelle.
  • Ces revenus sont considérés et taxés comme «rendimiento de capital inmobiliario» (rendement du capital immobilier).
  • Le revenu à déclarer est la totalité des recettes, avec possibilité de déduction des frais ou charges prévus dans l’IRPF (limitées aux durées de location) si le loueur est résident de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège).
  • Le taux d’imposition est de 19% pour les résidents de l’UE et de 24% pour les autres.

Et les charges et frais divers

Vous devrez aussi payer :

• Votre impôt foncier annuel (IBI).
• Vos charges de copropriété.
• Les travaux éventuels dans votre appartement et/ou dans la copropriété.

La TVA est à venir

La règlementation européenne (directive UE 2025/516) relative aux règles en matière de TVA prévoit d’instaurer avant juillet 2028 une TVA générale de 21 % sur les locations des logements touristiques (VUT) de moins de 30 jours.

Cela représente une hausse significative : actuellement les VUT ne sont soumises à la TVA que si elles offrent des services hôteliers (taux réduit à 10 %), mais la grande majorité n’en applique pas .

Clap de fin sur l’ère des locations Airbnb en Espagne !

Quand vous faites le calcul, les frais, charges et impôts relatifs à la location touristique de votre logement pourraient être compris entre 50% (dans le meilleur des cas) à 70% (dans le pire des cas). Enfin … avant l’application de TVA sur les locations touristiques qui ajouterait encore 21% de charges !

Avec les nouveaux règlements, les nouvelles lois, les nouvelles autorisations liés aux locations touristiques, les nouvelles fiscalités, les charges élevées et les faibles rentabilités, il n’est plus intéressant de faire de la location touristique. Il vaut mieux faire de la location longue durée (contrats de 5 ans) ou des locations temporaires (alquiler de temporada) de 1 à 12 mois.

Locations touristiques vs locations temporaires : quel intérêt en 2026 ?

Entre durcissement réglementaire, projet de TVA et hausse des coûts de gestion, la location touristique en Espagne voit sa rentabilité nette diminuer, alors que les risques (amendes, perte de licence, veto de la copropriété) augmentent.

Pour beaucoup de profils, la location longue durée ou la location temporaire de 1 à 12 mois (mobilité, étudiants, expatriés) deviennent des stratégies plus stables, moins exposées aux changements de réglementation et plus facilement compatibles avec la copropriété.

Tout sur les locations touristiques en Espagne

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À propos de l’auteur

Patrick Crosset est conseiller et chasseur immobilier francophone en Espagne, et fondateur du site AcheterenEspagne.fr.

Il accompagne depuis plus de 20 ans des acheteurs francophones dans leurs projets immobiliers en Espagne, avec une approche sécurisée et indépendante.

Son expertise du marché immobilier espagnol est régulièrement citée par des médias français de référence. Le Monde ou Le Figaro par exemple.

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