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Décisions de copropriété en Espagne

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Les décisions de copropriété en Espagne peuvent se prendre à l’unanimité, à la majorité simple ou à la majorité qualifiée.

La prise de décision dans une copropriété en Espagne (« comunidad de propietarios ») est importante pour mener à bien les réformes et les changements qui améliorent les services ou les parties communes et donc la qualité de vie de la communauté de propriétaires. Quelles sont les majorités nécessaires pour approuver les décisions d’une copropriété ? C’est l’objet de cet article.

La Copropriété en Espagne

Le système juridique de la copropriété en Espagne est régi par la loi de « propriété horizontale » (Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal) et par le Code Civil espagnol. Il existe cependant en Catalogne un régime autonome spécifique.

Remarque : on parle de propriété horizontale (propiedad horizontal) en Espagne, mais cela concerne en grande majorité des immeubles verticaux !

Comme partout en Europe, il y a des copropriétés dans les immeubles collectifs en Espagne. Mais y existent aussi de nombreuses copropriétés horizontales dans des résidences fermées ou non de maisons ou appartements jumelés, ou même de villas isolées.

La propriété horizontale est un système spécial de propriété où le propriétaire d’un appartement ou local sera, d’une part, propriétaire singulier et exclusif de cet appartement ou local, et d’autre part, copropriétaire des éléments communs de l’immeuble.

Remarque : c’est de là que vient la définition de superficie construite d’un logement qui est la somme de la superficie construite de l’appartement et du prorata de la superficie des parties communes.

Pour savoir ce que dit la loi sur les majorités sur les copropriétés, il faut se référer aux articles 10 et 17 de la loi sur la propriété horizontale. Certaines actions ne nécessitent pas d’accords (art.10) et d’autres nécessitent l’approbation d’un tiers des participants jusqu’à l’unanimité (art.17).

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Des décisions qui ne nécessitent pas de vote de la copropriété

Certaines décisions sont obligatoires et ne nécessitent aucun vote des copropriétaires. Cela concerne :

  • Les travaux et aménagements pour atteindre les exigences minimums légales de sécurité, de conservation, d’habitabilité et accessibilité (aux handicapés et personnes âgées de plus de 70 ans en particulier)
    • Dans la limite pour les copropriétaires d’un coût de 12 mensualités de frais de copropriété déduction faite de subventions éventuelles, le solde étant à la charge du ou des copropriétaire(s) demandeur(s)
  • L’occupation des espaces communs dans le cadre des travaux précités
  • Les modifications internes (séparations ou ouvertures par exemple) dans un appartement tant que cela n’endommage pas ou n’altère pas la sécurité de l’immeuble, sa structure générale, sa configuration ou l’état extérieur. Et tant que cela ne porte pas atteinte aux droits d’un autre propriétaire.

Le passage obligé par une décision de la copropriété

L’assistance et le vote à l’assemblée des copropriétaires (« Juntas de Propietarios ») sont personnels ou sur pouvoir. Pour valider un pouvoir, une autorisation écrite ou signée par le copropriétaire absent suffit.

Les accords adoptés au cours de l’assemblée des copropriétaires sont applicables à tous les copropriétaires.

En fonction des décisions à prendre par l’assemblée générale des copropriétaires, il existe trois types de majorité :

  • L’unanimité
  • La majorité qualifiée
  • La majorité simple

Unanimité

L’unanimité est le consentement de tous les propriétaires. Tous les propriétaires, présents ou absents à l’assemblée générale, doivent être d’accord. Les propriétaires absents doivent donc se faire représenter.

Cette unanimité est nécessaire pour la modification du titre constitutif, des statuts ou du règlement intérieur. Attention, en Catalogne, l’unanimité n’est pas requise dans ce cas ; seulement les 4/5ème des voix sont nécessaires.

C’est quoi le titre constitutif ?

  • Le titre constitutif de la propriété horizontale est le document public (acte de division horizontale), selon lequel les propriétaires d’un immeuble décident de donner une individualité juridique à leurs appartements et locaux (garages, caves…) le formant.
    • Les propriétaires décident de se soumettre au régime spécial de la propriété horizontale.
    • Ils déterminent les éléments communs de l’immeuble.
    • Et fixent les quotas de participation de chaque appartement ou local.
  • Le titre constitutif doit inclure la description de l’immeuble dans son ensemble, en incluant les services et installations dont il dispose, en plus d’une description des différents appartements et locaux.
  • La description des appartements et des locaux contenue dans le titre constitutif définira leur superficie, leurs limites (« linderos »), l’étage où ils se trouvent et les annexes dont ils disposent, comme les garages, caves…
  • Dans les immeubles neufs, le constructeur réalisera la division horizontale avant de vendre les appartements et locaux. Les propriétaires peuvent aussi le faire d’un commun accord ou ils peuvent le demander à un juge.
  • Le titre constitutif est acté devant notaire et est inscrit auprès du Registre de la Propriété.

Majorité qualifiée

La majorité qualifiée est nécessaire pour les décisions relatives aux parties communes ou à tous les propriétaires. Elle exige un pourcentage minimum de votes. Il y a deux majorités qualifiées possibles selon les cas, au 3/5ème ou au tiers.

Majorité qualifiée au 3/5ème

Les décisions doivent être approuvées par une majorité des 3/5ème (60%), à la fois des propriétaires et des quotas de participation qu’ils représentent.

Ces votes « qualifiés » concernent :

  • La sous-traitance de services communautaires, tels que, par exemple, les services d’ascenseur, la conciergerie, la sécurité ou le jardinage.
  • La location d’éléments communs de la propriété ou des améliorations pour l’accessibilité, la conservation, l’habitabilité ou la sécurité.
Majorité qualifiée au tiers

Les décisions doivent être approuvées par une majorité d’un tiers (33,33%), à la fois des propriétaires et des quotas de participation qu’ils représentent.

Ces votes « qualifiés » concernent :

  • L’installation de systèmes d’énergie renouvelable
  • L’installation d’infrastructures communes pour l’accès aux services de télécommunication
  • L’adaptation de nouveaux services d’énergie collectifs

Majorité simple

Les décisions doivent être approuvées par une majorité des propriétaires (au moins la moitié plus un) et des quotas de participation qu’ils représentent.

Ces votes concernent toutes les décisions non citées précédemment !

  • Cette majorité simple sert aussi à l’approbation des travaux ou à l’établissement de nouveaux services communs ayant pour but la suppression des barrières architectoniques rendant difficile l’accès ou la mobilité des personnes handicapées, même lorsque cela implique la modification du titre constitutif ou des statuts.
  • Lors d’une seconde convocation, les décisions adoptées par la majorité des propriétaires présents ou représentés seront valides s’ils représentent la majorité des quotas de participation des propriétaires présents ou représentés.

Retranscription et contestation des décisions

  • Les décisions adoptées lors d’une assemblée de copropriété seront annotées dans le livre des actes
  • La contestation d’une décision d’une copropriété auprès des tribunaux n’est possible que dans les cas suivants :
    • Lorsqu’une décision est contraire à la loi ou aux statuts de la copropriété.
    • Quand une décision pourrait provoquer de graves dommages aux intérêts de la copropriété même, au bénéfice d’un ou plusieurs propriétaires.
    • Lorsqu’une décision suppose un dommage grave à un propriétaire n’ayant pas l’obligation juridique de l’appliquer
    • Quand une décision a été adoptée par abus de droit.
  • Une décision ne peut être contestée que par :
    • Les copropriétaires ayant voté contre.
    • Les copropriétaires n’ayant pas assisté à l’assemblée.
    • Les copropriétaires ayant été injustement privés de vote.
  • La contestation doit être présentée
    • Dans un délai de 3 mois à partir du vote de la décision en assemblée générale
    • Ou dans un délai d’un an dans le cas où la contestation concerne des accords contraires à la loi ou aux statuts.

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    2 commentaires

    1. Je viens de prendre connaissance de votre dernier article sur la copropriété .
      Le moins que je puisse dire , est que vos informations périodiques sont très utiles pour nous résidents en Catalogne.
      Je tiens à vous remercier vivement pour votre éclairage ô combien important voire pertinent très cordialement.

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