« Les 18 Commandements PENDANT l’achat d’un logement en Espagne » est le second article d’une série de trois qui présente ce que tout acheteur doit faire avant, pendant et après l’achat d’un logement en Espagne.

Dans cet article, nous vous présentons les 18 Commandements à suivre PENDANT l’achat d’un logement en Espagne.

Les francophones pensent qu’on achète un logement en Espagne de la même manière que dans leurs pays respectifs. C’est une grave erreur car les législations (nationales et régionales), la fiscalité, les normes et les procédures d’acquisition d’un bien immobilier en Espagne sont très différentes… sans compter les arnaques !

Les raisons d’acheter en Espagne sont multiples comme nous l’avons écrit dans notre article Pourquoi acheter en Espagne en 2022 ? En tant que Conseiller Immobilier, nous prenons en charge toutes les démarches lors d’une acquisition en Espagne et nous vous accompagnons en toute sécurité et au moindre coût pendant toute la procédure, avant, pendant et après votre achat. Vous gagnerez ainsi du temps et de l’argent, et vous éviterez beaucoup de problèmes.

Notre précédent article traitait des 17 Commandements à suivre AVANT l’achat. Dans un troisième article, nous traiterons des Commandements à suivre APRÈS l’achat.

Si vous lisez et suivez ces conseils, vous éviterez 99% des problèmes pendant l’achat d’un logement en Espagne.

Bonne lecture !

Second épisode

Les 18 Commandements PENDANT l’achat d’un logement en Espagne

Voici les 18 conseils à suivre pendant l’achat d’un logement en Espagne. C’est-à-dire depuis le contrôle du bien sélectionné jusqu’à la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Premier Commandement – Tu contrôleras la situation du bien

Indispensable !

Vous avez enfin trouvé l’appartement à Barcelone ou la villa au bord de mer à Malaga dont vous rêviez. Mais avez-vous pensé à contrôler la situation du bien immobilier ? Pendant l’achat, avant de vous engager contractuellement et verser le moindre euro, il est indispensable que vous vous informiez en détail sur la situation urbanistique, légale, fiscale, financière et physique du bien, au niveau national, régional et local car le notaire ne le fera pas ! En Espagne, l’acheteur est responsable du contrôle du bien. En cas de problème postérieur, ce sera votre responsabilité et non celle du notaire.

Les notaires espagnols n’ont en aucun cas le même rôle que les notaires français, belges ou suisses. Ces derniers procèdent à toutes les vérifications juridiques et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente, le notaire espagnol n’est pas tenu de le faire ! Par exemple, le notaire espagnol, contrairement au français par exemple, ne garantit pas l’origine certaine de la propriété.

Et la liste des contrôles et vérifications à réaliser par l’acheteur pendant l’achat est très très longue…

Des contrôles

En Espagne, l’acheteur est responsable du contrôle du bien pendant l’achat

En Espagne, une clause standard de l’acte d’achat notarié stipule que l’acheteur connaît la situation juridique, urbaine ainsi que l’état physique de la propriété. Cette clause rend difficile de prouver que la faute incombe au vendeur pour avoir masqué certaines informations, en particulier pour le volet urbain (affectation urbanistique). Et nous insistons sur le fait qu’en Espagne, le notaire n’est pas censé vérifier ces informations.

La « Cédula de habitabilidad » ou la « licencia de primera ocupación »

Le propriétaire doit vous remettre pendant la phase d’achat du logement, avant de signer le “contrato de arras” (le compromis de vente), la « Cédula de habitabilidad » (l’attestation d’habitabilité) ou la « licencia de primera ocupación » (l’autorisation de première occupation). Ou plus tôt encore si c’est possible au moment par exemple du “contrato de reserva” (le contrat de réservation). La cédula vous informera que le bien est destiné à un usage d’habitation et qu’il est habitable : dans de très nombreux cas, l’absence de ce document veut tout simplement dire qu’il ne s’agit pas d’un local à usage d’habitation ou que le bien immobilier a été réalisé sans permis de construire ! Ce document a une validité de 15 ans et il doit être actualisé. Il n’est pas obligatoire dans toutes les régions espagnoles.

 La « Nota simple informativa »

En Espagne, les dettes ne sont pas liées au propriétaire, mais au bien, et encore une fois c’est à vous de vous informer le plus tôt possible. Il est nécessaire de solliciter, là aussi avant de signer le “contrato de reserva”, la « Nota simple informativa » la plus récente auprès du propriétaire ou de l’agence. En cas de refus de leur part, vous pouvez aussi la demander au Registre de la Propriété. Ce document vous informera entre autres sur la description du bien immobilier, si la propriété est bien détenue par le vendeur, comment il l’a acquise, et s’il y a ou non des dettes inscrites. Selon son statut civil, et même si le propriétaire n’est qu’une seule personne, il est possible que la signature d’autres personnes soit requise afin de renoncer à des droits qu’ils pourraient avoir sur la propriété.

 Le « Certificado energetico »

Pour vendre ou louer un bien immobilier, le certificat énergétique est obligatoire depuis juin 2013. Il informe sur la consommation d’énergie et les émissions de CO2 du logement. Il est à la charge du propriétaire qui doit engager le service d’un technicien de certification pour obtenir le certificat énergétique de son logement. L’étiquette énergétique indique les degrés d’émission et de consommation que le bien a obtenus, sur une échelle de couleurs allant de A, le plus efficace à G, le moins efficace. Le certificat énergétique doit être inclus dans le contrat de vente. En cas de location, une copie du certificat énergétique doit être remise au locataire.

Reçus de paiement des impôts locaux, charges et factures

Il faut aussi demander au vendeur la copie des derniers reçus de paiement de l’IBI (« Impuesto sobre Bienes Inmuebles », la taxe foncière espagnole), de l’électricité, du gaz, de l’eau.

Les documents de la copropriété

Le propriétaire devrait aussi vous fournir les statuts de la copropriété. Indispensables si vous voulez louer votre appartement à des fins touristiques car les statuts peuvent l’interdire. Il devra transmettre aussi le dernier procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires et les comptes annexés. Vous pourrez ainsi vérifier s’il vous faudra payer des travaux de réhabilitation ou d’autres travaux votés lors de la dernière Assemblée Générale. Et vous aurez le montant et la ventilation des charges de copropriété. Et la preuve que votre propriété est libre de toutes charges dues à la copropriété à la date de l’assemblée.

L’acte de vente précédent

Vous pouvez aussi demander l’acte de vente précédent dans le cas où le vendeur l’avait déjà acheté à un précédent propriétaire. Il vous permettra de vérifier en particulier qu’il n’y a pas eu de modifications du bien immobilier (extension, modification interne). Dans le cas où il y a une modification significative (extension du bien par exemple, piscine, garage, modification substantielle de l’architecture interne, etc.), vérifiez qu’il y a bien eu une déclaration faite aux services compétents. Normalement les services techniques de la Mairie. Et qu’ils sont bien enregistrés au Registre de la Propriété. Sinon en cas d’absence de déclaration et en cas de contrôle, ce sera à vous de le faire et de payer les taxes liées à ces modifications.

Le « Certificado de aptitud » pour les biens de plus de 50 ans

Depuis 2012, dans les immeubles de plus de 50 ans (45 ans en Catalogne), une inspection technique (Inspección Técnica del Edificio – ITE ou Informe de Evaluación del Edificio – IEE) est obligatoire. Le propriétaire doit vous fournir le « certificado de aptitud » de l’immeuble. La ITE n’est pas obligatoire dans toutes les régions espagnoles, mais elle l’est dans les quatre principales : Communauté de Madrid, Catalogne, Andalousie, Communauté Valencienne.

Attention, si la ITE de l’immeuble n’est pas passée, le notaire doit indiquer dans le contrat de vente que vous êtes pleinement conscient de l’absence de ce contrôle technique.

La licence touristique

Si vous voulez louer le bien que vous voulez acheter pendant la saison à des touristes ou pour de courtes périodes pendant l’année, vous devez avoir une licence touristique. Les municipalités, qui étaient très permissives il y a quelques années, ont limité maintenant le nombre des licences. Voir notre article Tout sur la réglementation des locations touristiques en Espagne.

Si le propriétaire a déjà une licence touristique, elle est normalement cessible (ce qui peut expliquer un prix de vente plus élevé que le marché). Attention certaines municipalités envisagent de ne plus rendre cessibles les licences : elles prendraient fin au moment de la vente. Renseignez-vous auprès de la municipalité.

Si le propriétaire n’a pas de licence touristique, il faudra alors en faire la demande. Mais il sera nécessaire de se renseigner pour savoir (1) si la commune accorde encore des licences, et, dans le cas où le bien est un appartement, (2) si les statuts de la copropriété permettent les locations touristiques.

L’état locatif du bien

Si le bien est en location, il est important de savoir quand finit le contrat en cours. Depuis la nouvelle Loi de mars 2019 sur les locations longue durée, un nouveau propriétaire ne peut pas exiger la fin du bail. Et le locataire aura encore le droit de rester dans le logement jusqu’à échéance des 5 ans de contrat. Ce qui était déjà le cas avant mars 2019 mais seulement si la location était enregistrée au Registre de la Propriété.

L’état physique du bien

Il faut inspecter le logement et le faire tranquillement. Si vous avez décidé d’acheter le logement, avant de donner votre accord, vous avez besoin de contrôler les moindres détails. Assurez-vous qu’il n’y a pas de fissures dans les murs, vérifiez l’étanchéité du toit, les installations communes (ascenseurs, chauffage central, etc.) et la qualité des matériaux. Une attention particulière doit être accordée aux plafonds et au sol, à la qualité de la menuiserie (les fenêtres et portes en particulier) et du parquet ou du carrelage, à la conformité du système électrique et de distribution d’eau et de gaz, à l’éclairage, la climatisation, la chaudière, aux salles de bain et à la cuisine. Et s’il y en a une, vérifiez que la piscine n’a pas de fissure, ça pourrait gâcher vos premiers bains !

En cas de doute sur l’état du bien, il est important qu’un architecte réalise une visite afin de s’assurer que le bien ne cache aucun vice. En plus, si vous souhaitez réaliser des travaux, il pourra également vous confirmer leur faisabilité et leur coût approximatif.

Et son environnement

Renseignez-vous auprès des services techniques municipaux sur les plans urbanistiques ou la réalisation de travaux publics dans la zone qui peuvent bénéficier ou nuire au logement et à son environnement.

Okupas : danger !

Dernier piège lié au voisinage surtout dans les immeubles, en particulier à Barcelone : la présence d’Okupas dans d’autres logements de la copropriété. Les Okupas sont des squatteurs, ils ne paieront évidemment aucunes charges communes, et vous aurez alors à supporter ce poids financier. Certaines municipalités, dont Barcelone, sont plus que bienveillantes avec eux et il vous sera très difficile de gérer ce problème. Très souvent quand vous voyez des logements proposés par les banques à des tarifs défiant toute concurrence, vous pouvez être certains qu’ils se trouvent dans des immeubles habités par des okupas.

Vérifiez la santé financière du promoteur dans le neuf

Dans un achat sur plan, n’oubliez surtout pas de vérifier la santé financière du promoteur et d’aller visiter ses réalisations antérieures. Au moment de la crise, en 2007/2008, de très nombreux promoteurs ont déclaré faillite et ont laissé en « plan » (c’est le cas de le dire) leurs clients qui ont souvent perdu toutes leurs avances.

Deux conseils pour clore ce chapitre sur le contrôle du bien

• Pour tous ces contrôles, ces recherches et toutes ces tâches, l’intervention d’un Conseiller Immobilier francophone pendant la période d’acquisition est indispensable si vous ne voulez prendre aucun risque.
• Ne payez jamais un acompte (une « reserva ») tant que vous n’avez pas effectué un minimum de vérifications, sinon vous risquez de perdre votre acompte.

Second Commandement – Le “contrato de reserva” sera le plus précis possible

Le «contrato de reserva» (le contrat de réservation du bien) est le premier document signé dans la procédure d’achat. Il permet, comme son nom l’indique, de réserver donc de bloquer le bien.

Il est assorti du paiement d’une petite somme d’argent (généralement entre 1.000 et 5.000 €) versée à titre de réservation temporaire du bien. Le paiement de l’acompte de réservation garantit que le bien immobilier est bien retiré du marché et qu’il vous est réservé pour le prix accordé. Et ce, pendant une courte période, qui varie généralement d’une à deux semaines.

Ce contrat définit le bien (cadastre, Registre de le Propriété), qui achète (identité, adresse) et qui vend (identité, adresse), à quel prix, la date limite de signature du contrat de compromis de vente (“contrato de arras”) et le montant versé à cette date, et normalement la date limite de signature chez le notaire et le montant versé.

Il vaut mieux (1) payer cet acompte à l’agence immobilière plutôt qu’au propriétaire, (2) que l’agence immobilière soit certifiée API (Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) et (3) payer par virement (ou par chèque de banque) plutôt qu’en espèces ; ainsi il y a une trace du paiement.

Cette étape n’est pas indispensable, elle est souvent utilisée pour obtenir l’accord hypothécaire définitif auprès de la banque (après un accord de principe obtenu au début des recherches). Si le prêt bancaire n’est finalement pas accordé, la somme d’argent déposée est rendue, mais attention il faut absolument que ce soit précisé dans le contrato de reserva et le délai de négociation ne peut pas dépasser 1 mois. Si l’une et l’autre condition ne sont pas remplies, vous risquez de perdre cette avance, y compris si vous allez devant un juge.

Troisième Commandement – Tu auras l’accord de financement avant le contrat de compromis de vente

Le contrat de compromis de vente (“contrato de arras”) est le second document contractuel de la procédure d’achat. C’est un contrat privé entre l’acheteur et le vendeur dans lequel le vendeur confirme son intention de vendre, et l’acheteur confirme son intention d’acheter la propriété au prix convenu et aux conditions spécifiées.

Ce contrat stipule la date maximum à laquelle la vente doit être réalisée chez le notaire. L’acheteur doit s’assurer qu’il disposera du temps nécessaire pour choisir le notaire et réunir tous les documents nécessaires à la signature de l’acte d’achat notarié, ainsi que l’obtention définitive du financement.

C’est notamment au moment de la signature du compromis qu’il faut être vigilant dans la négociation et rédaction des éventuelles conditions suspensives (obtention d’un prêt, purge des servitudes ou charges grevant le bien, etc.).

A la signature de ce contrat, l’acheteur doit verser un acompte au vendeur, généralement à hauteur de 10 % du prix de vente de la propriété (déduction faite de la somme versée lors du contrat de réservation). Si le vendeur décide finalement de ne pas vous vendre son bien, il devra vous payer le double du montant de l’acompte que vous lui avez versé. Si c’est vous (l’acheteur) qui finalement décidez de ne plus acheter, le montant de l’acompte sera perdu.

A moins que le contrat contienne une clause précisant que l’achat du bien est conditionné à l’obtention définitive du prêt bancaire. Si le contrat ne contient pas cette clause, cela veut dire que si vous n’obtenez pas de crédit hypothécaire, vous perdrez les 10% d’acompte ! C’est pourquoi nous vous avons conseillé dans notre article précédent Les 17 Commandements AVANT l’achat d’un logement en Espagne de vous renseigner sur les crédits hypothécaires avant la recherche de votre logement. Pour tout ce qui concerne les pièges du financement (en particulier la sous-estimation de la durée d’obtention de l’hypothèque et du coût total d’acquisition), référez-vous aussi à notre article précédent.

Notre conseil pour ne pas prendre de risque, mettez un délai maximum assez long dans le contrat de compromis de vente (4 mois), afin d’éviter de perdre la somme versée lors du compromis de vente. Et d’avoir le temps d’avoir une solution de repli.

Si l’acheteur dispose de l’argent disponible et n’est pas dépendant d’un prêt hypothécaire, il est alors possible de passer cette étape et d’aller directement à l’acte de vente final.

Attention : le bien peut encore vous échapper même si vous avez signé le compromis de vente ! La signature de cet acte ne prive pas le vendeur de vendre à un meilleur acquéreur, à condition de verser à l’acheteur évincé le double de l’acompte versée.

Pour bien préparer votre dossier bancaire, lisez notre article Prêt immobilier : comment (bien) préparer son dossier bancaire ?

Quatrième Commandement – Tu seras présent ou représenté le jour de la Tasacion

Si vous demandez une hypothèque auprès d’une banque en Espagne, vous êtes dans l’obligation de faire réaliser une tasacion, c’est-à-dire une estimation du bien immobilier par un expert (un tasador), généralement un architecte.

La valeur de la tasacion est très importante.

• Certaines banques choisiront la valeur de la tasacion comme la base du prêt et non la valeur d’achat du bien. Elles vous prêteront 70% ou 80% de la valeur de la tasacion
• D’autres choisiront comme base du prêt la valeur la plus faible entre la tasacion et la valeur d’acquisition du bien

Pour obtenir le prêt le plus élevé, dans les deux cas, votre objectif doit être que la valeur de la tasacion soit la plus élevée possible.

Et pour cela, il faut que vous soyez là ou que vous soyez représenté par un conseiller immobilier. Il faudra montrer au tasador les avantages qualitatifs du bien et lui présenter des éléments comparables à des prix équivalents ou supérieurs dans un environnement proche. L’agent immobilier peut aussi jouer un rôle important.

La tasacion est aussi un outil de contrôle supplémentaire entre le contrato de reserva et le compromis de vente. Si le vendeur l’accepte, vous pouvez même sans demande d’hypothèque faire appel à un tasador. Le prix de ce service est raisonnable (300 à 500 euros) et cela peut vous éviter de surpayer un bien. Par exemple, si la valeur de la tasacion est 30% inférieure au prix proposé, il faudra réfléchir et certainement revoir votre offre.

Astuce que très peu d’acheteurs utilisent : si la valeur de la tasacion ne vous convient pas et si vous avez des arguments valables, vous pouvez demander une révision ou une autre tasacion.

Pour en savoir plus sur la tasacion, vous pouvez lire notre article Acheter un bien en Espagne : tous les avantages de la “tasacion”

Cinquième Commandement – Tu négocieras le prix !

La négociation du bien immobilier choisi se prépare. Nous l’avons détaillé dans notre article La négociation du prix d’un bien immobilier : Les 21 Règles d’Or.

D’abord, tous les biens immobiliers se négocient en Espagne, comme ailleurs. Mais il ne suffit pas d’arriver en face du propriétaire (ou de l’agent immobilier qui le représente) et de dire « je vous offre 200.000 au lieu de 215.000 », il faut A R G U M E N T E R !

Pour cela il faut faire une étude de la valeur de biens équivalents dans la zone, recenser les défauts du bien, lister les travaux à réaliser et leur valeur, etc.

Faire appel à un Conseiller Immobilier est la meilleure solution : résidant en Espagne, connaissant le marché et parlant couramment espagnol, le conseiller immobilier aura plus de facilité à négocier au juste prix qu’un étranger ne résidant pas en Espagne, ne connaissant pas le marché et ne parlant pas la langue.

La négociation est une étape fondamentale. Obtenir le meilleur prix requiert une maîtrise parfaite du marché fondée sur l’expérience alliée à la capacité de négocier avec sérénité et ouverture au dialogue. Une négociation professionnelle, adaptée à chaque cas particulier, et basée sur des arguments techniques permet d’obtenir le meilleur accord possible pour un investissement sécurisé.

N’oubliez pas aussi que certaines agences ont tendance à avoir un prix pour les « étrangers ». A nous de les ramener à la réalité du marché !

Sixième Commandement – Tu ne sous-estimeras pas la durée d’obtention du NIE

La loi espagnole oblige tout acheteur immobilier étranger (même s’il est citoyen d’un pays membre de l’Union Européenne) à avoir un NIE (Número de Identidad de Extranjero) pour pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne.

Normalement, les résidents francophones en Espagne en ont un. Si êtes résident et que vous ne l’avez pas, vous devez en faire la demande dans un Commissariat. Les francophones non-résidents peuvent faire cette demande directement à l’ambassade ou dans un consulat espagnol de leur pays d’origine. Attention, il vaut mieux s’en occuper dès le “Contrato de reserva” (cf. point 2 ci-dessus). Et même avant la recherche car il faut compter 3 à 4 semaines pour l’obtenir. Parfois beaucoup plus. Et sans NIE pas d’achat possible !

Pour plus d’informations sur le NIE et la procédure d’obtention en Espagne ou dans les consulats espagnols à l’étranger, vous pouvez lire notre article Comment avoir le NIE ?

Septième Commandement – Tu ouvriras un compte bancaire en Espagne

Bien que cela ne soit pas une obligation légale, il est recommandé que l’acheteur d’un bien immobilier en Espagne ouvre un compte-courant auprès d’une banque en Espagne. En effet, le paiement du bien (par chèque bancaire ou virement OMF le plus souvent) mais aussi des impôts et frais liés à l’achat seront plus faciles depuis un compte en Espagne. Cela vous permettra aussi d’éviter des frais de transaction lors du paiement des factures ordinaires (gaz, eau, électricité, frais de copropriété). Si vous avez fait l’hypothèque en Espagne, la banque vous obligera à ouvrir un compte en Espagne.

Néanmoins depuis 2014 pour les Français, le paiement SEPA permet de payer les factures espagnoles (et donc les prélèvements automatiques eau/électricité/etc.) à partir de son compte bancaire en France. De même on peut payer tous ses impôts espagnols (IBI/Basura/impôt non résident) à partir du compte bancaire français. En France, les transferts SEPA sont gratuits jusqu’à 50 000 Euros.

Pour en savoir plus sur les méthodes de paiement, lisez noter article Découvrez les 7 moyens et méthodes de paiement pour un achat immobilier en Espagne.

Huitième Commandement – Tu ne prendras pas un prêt à taux variable

Ce n’est plus le cas aujourd’hui, mais il y a 10 ans plus de 90% des prêts accordés par les banques espagnoles étaient à taux variables. C’était l’un des principaux facteurs de la crise immobilière espagnole de l’époque. Les prêts à taux variable sont plus intéressants aujourd’hui, mais qu’en sera-t-il dans 5 ans, 10 ans ou 15 ans ? Et notamment avec la très récente hausse de l’inflation et les annonces attendues de la hausse des taux directeurs des USA et de l’UE.

Si vous faites un prêt avec une banque espagnole, demandez donc un prêt à taux fixe, mais attention le taux sera d’environ 0,5% à 1% supérieur à celui que vous pourriez obtenir dans votre pays ! N’oubliez pas aussi que la banque espagnole ne prêtera le plus souvent que 70%, voire 65%, de la valeur d’acquisition ou d’estimation du bien (« tasacion »).

Pour bien négocier votre crédit bancaire, lisez notre article Prêt immobilier : comment (bien) préparer son dossier bancaire ?

Si vous voulez calculer vos remboursements mensuels, lisez Tous les secrets du calcul des mensualités d’un prêt bancaire

Pour connaître le coût total de votre crédit, lisez Les coûts cachés d’un crédit bancaire

Neuvième Commandement – Tu ne prendras pas une assurance-vie (hors de prix) pendant l’achat

Si vous faites un prêt en Espagne, la banque espagnole en profitera aussi pour vous faire prendre une assurance-vie, sachez que ce n’est pas obligatoire (même les Espagnols ne le savent pas). Et passé un certain âge et pour des montants de prêt importants, cela peut coûter très cher, jusqu’à… 4000 € par an ! Si vous voulez prendre une assurance-vie pour vous sécuriser, notre conseil est de comparer les différentes offres car les prix varient de 1 à 3 selon la compagnie !

Attention ! Dans les nouveaux contrats de prêt proposés par les banques espagnoles depuis 2019, elles proposent un taux commun sans bonification, et plusieurs taux bonifiés sous réserve de verser votre salaire et/ou souscrire une assurance-vie et/ou souscrire une assurance habitation. C’est une nouvelle manière déguisée de vous fournir des services payants et si vous acceptez, vous ne pourrez pas les annuler sous peine de revenir au taux initial, moins avantageux.

Dixième Commandement – Tu choisiras le notaire

Selon la loi espagnole, le transfert de propriété du vendeur à l’acheteur est certifié par un notaire espagnol choisi par l’acheteur. Ne laissez pas le vendeur, l’agence ou la banque vous imposer un notaire sauf s’il a d’excellentes références.

Vous pouvez choisir dans les grandes villes (Madrid, Barcelone, Valence, Séville, …) des notaires francophones. Ils vous faciliteront la lecture du contrat de vente en vous traduisant les passages les plus importants pendant l’acte. Et, dans le cas d’un emprunt en Espagne, il sera aussi plus facile pour vous de passer le nouveau test hypothécaire mis en place par la nouvelle Loi de mars 2019 et géré par les notaires.

Onzième Commandement – Tu étudieras le contrat de vente et le contrat de prêt bancaire

Des copies de l’acte d’achat notarié (“Escritura Pública de Compraventa”) et du contrat de prêt bancaire sont disponibles au moins 3 jours avant la signature définitive chez le notaire. Il faut les étudier à la loupe et surtout vérifiez que la mention que “le bien acheté doit être libre de charges” est bien présente.

Ce sont des documents juridiques complexes et longs. Si vous ne lisez pas l’espagnol et si vous avez peu de notions de droit, vous devez faire appel à un conseiller immobilier ou à un avocat francophone.

La remise des clefs est obligatoire au moment de la signature du contrat de vente chez le notaire et du paiement du solde de la vente.

Demandez aussi une copie imprimée et une copie par mail de l’acte de vente avant de quitter l’office du notaire. Il vous faudra attendre environ deux mois avant d’avoir l’inscription au Registre de la Propriété.

Douzième Commandement – Tu demanderas la valeur de référence pour le calcul de l’ITP

Pour ne pas avoir de mauvaises surprises, vous devez demander à l’agence ou au vendeur, après avoir négocié le prix, la valeur de référence du bien immobilier.

En effet, depuis le 1er Janvier 2022, une nouvelle méthode de calcul, la valeur de référence, peut provoquer une augmentation significative de l’Impôt sur la Transmission Patrimoniale (ITP), l’impôt sur l’achat d’un bien immobilier en Espagne.

Dorénavant, pour un bien ancien, l’acheteur paiera un impôt sur la plus haute valeur entre la valeur d’achat du bien et la valeur de référence fiscale. Ainsi, le contribuable ne paie pas d’impôt sur la valeur d’acquisition du bien immobilier, mais sur sa valeur fiscale si celle-ci est supérieure à la valeur d’achat. Et la loi dit que la valeur fiscale du marché est la valeur de référence approuvée par la Direction Générale du Cadastre. Cette valeur est calculée sur la base des prix des transactions immobilières enregistrés par les notaires et le Registre de la Propriété.

Bref : au mieux, vous payez le même impôt qu’auparavant ; au pire, vous paierez un impôt majoré.

Pour en savoir plus sur la valeur de référence et où la trouver, consultez notre article Où trouver la valeur de référence (ou valeur fiscale) d’un bien immobilier ?

Treizième Commandement – Tu demanderas le détail des impôts et frais liés à la vente

Le notaire ne fera pas d’appel de fonds pour la valeur du bien. Vous ferez le paiement directement au vendeur le jour de la signature.

Par contre, vous pouvez demander que le notaire se charge du paiement de l’impôt sur l’achat (l’ITP, l’impôt sur la transmission patrimoniale), de l’enregistrement au Registre de la Propriété et de la gestoria (la gestion de ces opérations). Pour cela, vous lui demandez qu’il vous fournisse, quelques jours avant la signature du contrat de vente, le détail de la provision de fonds dans lequel apparaîtra le montant de l’ITP, les frais de notaire, le coût de l’enregistrement au Registre de la Propriété et le coût de la gestoria. Vous pouvez payer cette provision juste après la signature de l’acte de vente ou même le lendemain par simple virement depuis votre compte bancaire.

Quatorzième Commandement – Tu visiteras une dernière fois avant la signature chez le notaire

Un dernier coup d’oeil, avant l’achat définitif, à la villa ou à l’appartement ne coûte rien. Surtout si le vendeur a fait un déménagement entre-temps.

Cela vous permet de vérifier que les meubles que vous avez négociés sont bien présents. Mais aussi qu’il n’y a pas eu de modifications du bien ou des dégâts éventuels depuis votre dernière visite. Il a pu y avoir un dégât des eaux, un incendie, des cloisons endommagées, … Elle permet aussi de contrôler que le bien est inoccupé, sauf s’il a été convenu que le locataire demeurait dans le bien. Vous pourrez aussi relever les compteurs d’électricité, d’eau et de gaz (prenez des photos).

Si le vendeur ou l’agence refuse cette dernière visite, c’est qu’il y a certainement un problème.

Quinzième Commandement – Tu paieras seulement 97% de la valeur du bien à un vendeur résidant à l’étranger

Vous achetez un bien existant dont le propriétaire ne vit pas en Espagne. Dans ce cas, vous devez retenir 3% du montant de la vente à titre de précompte à l’impôt pour les non-résidents. Cette somme sera versée à l’administration fiscale espagnole via le notaire si vous choisissez qu’il fasse la gestoria : elle apparaîtra donc dans la provision de fonds dont nous parlons dans le treizième commandement. Chez le notaire, vous ne payez donc au vendeur que le solde à 97%. Si vous payez 100% du bien au vendeur étranger, l’administration fiscale espagnole pourrait se retourner contre vous en cas de non-paiement des impôts du vendeur.

Seizième Commandement : Tu amèneras tous les documents le jour de la signature

Cela paraît évident mais il arrive que des acheteurs pensent que parce qu’ils ont fourni tous les documents par mail au notaire ou à l’agence, ils n’ont pas besoin de les représenter le jour de la signature du contrat de vente.

Alors quels sont ces documents à amener le jour de la signature :

• Le passeport ou le carte d’identité (valide) de chacun des acheteurs
• Le NIE original de chacun des acheteurs
• Le NIF de l’entreprise si vous achetez via une SCI ou une SARL française par exemple
• La copie des transferts bancaires ou paiements précédent lors de la réservation (contrato de reserva) et du compromis de vente (contrato de arras) avec la mention des comptes débités et crédités
• Le contrat de mariage certifié et apostillé (et quelquefois avec une traduction assermentée) et l’extrait du registre de mariage dans le cas d’une séparation de biens.
• La copie des virements du paiement (transfert OMF) ou les chèques de banque

Dix-septième Commandement : tu feras le paiement au vendeur 

En Espagne, le notaire ne joue pas le rôle d’intermédiaire financier lors d’une transaction immobilière comme en France, en Belgique ou en Suisse.

Le paiement d’un bien immobilier en Espagne lors de la signature du contrat de vente chez le notaire se fait directement au vendeur. Le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire, vous pouvez formaliser le paiement de votre achat immobilier en Espagne de 7 manières différentes. Les deux plus courantes, utilisées dans plus de 95% des transactions, sont un chèque de banque certifié ou un virement OMF (transfert immédiat sécurisé via la Banque d’Espagne). Plus rares, un virement de votre banque espagnole, un virement depuis votre banque à l’étranger, un virement depuis un compte du notaire, un virement depuis un compte de l’agence immobilière ou un paiement en cryptomonnaie !

Pour ce qui est des paiements précédents, au moment de la réservation ou du compromis de vente, l’acheteur peut payer en espèces (pour un montant inférieur à 10.000 euros) ou depuis un compte personnel à l’étranger (virement depuis un compte français, belge ou suisse par exemple), ou depuis un compte personnel en Espagne. Le paiement est fait soit au vendeur, soit à l’agence immobilière.

Pour en savoir plus, lisez notre article Découvrez les 7 moyens et méthodes de paiement pour un achat immobilier en Espagne

Dix-huitième Commandement – Tu t’adresseras à un conseiller immobilier francophone

Quelle est l’alternative pour éviter tous les pièges précédents ? C’est tout simplement, pendant l’achat d’un logement, de s’adresser à un conseiller immobilier francophone, aussi appelé « chasseur immobilier ». C’est lui qui fera les contrôles administratifs et juridiques du bien pour vous, et qui vous accompagnera pendant toute la procédure juridique jusqu’à la signature finale chez le notaire. Le conseiller immobilier vous fera gagner beaucoup de temps, il vous évitera de mauvaises surprises et très souvent il vous fera faire des économies avant, pendant et après l’achat de votre bien.

Pendant toute cette phase d’acquisition du bien, votre Conseiller immobilier assurera tous les services dont nous avons parlés précédemment : en particulier, il contrôlera le bien administrativement et juridiquement, il vérifiera le contrat de réservation, il vous aidera pour obtenir votre NIE, ouvrir votre compte bancaire, et monter votre dossier de financement, il vous représentera le jour de la visite du tasador, il négociera le prix, il contrôlera le contrat de compromis de vente, il choisira un notaire francophone et il vous assistera pendant l’acte de vente. A la fin de cette phase, vous pourrez signer en toute tranquillité l’acte de vente chez le notaire.

Conseiller Immobilier, c’est notre métier consultez-nous et protégez-vous en envoyant un mail à espagnimmo@yahoo.com ou remplissez le formulaire de bas de page. En nous contractant, vous bénéficiez des services de notre avocat francophone, d’une assistance gratuite pour l’obtention du NIE et l’ouverture d’un compte bancaire en Espagne, et d’un accompagnement pendant tout votre processus d’acquisition en Espagne, et ce en toute sécurité et au moindre coût.

Attention, assurez-vous que votre conseiller ou chasseur immobilier est totalement indépendant des agences immobilières. En effet, ils sont de plus en plus nombreux à être liés à un réseau d’agences immobilières, soit intégré dans leur propre structure, soit en tant que sous-traitant d’un réseau. Dans ce cas-là, ils privilégieront toujours les biens immobiliers des agences avec lesquelles ils travaillent. Ils ne sont donc plus indépendants et ne pourront pas vous offrir le meilleur rapport qualité/prix. Si vous souhaitez être accompagné en toute sécurité et au meilleur prix, n’hésitez pas à nous contacter, envoyez un mail à espagnimmo@yahoo.com. Vous serez assurés d’une totale indépendance.

Dans notre article précédent Les 17 Commandements AVANT l’achat d’un logement en Espagne, nous avons vu que le Conseiller Immobilier a recherché et sélectionné les biens immobiliers pour vous, en fonction de vos possibilités financières et selon les indications et choix que vous lui avez fournis. Nous verrons dans le prochain article que dans la phase de post-achat, il facilitera votre arrivée dans votre nouveau logement.

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Cet article est une mise à jour d’un article de février 2020.

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© acheterenespagne.fr – Février 2022 – Les 18 Commandements PENDANT l’achat d’un logement en Espagne

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires. Depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition. En passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

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