ยซ Les 18 Commandements PENDANT lโachat dโun logement en Espagne ยป est le second article d’une sรฉrie de trois qui prรฉsente ce que tout acheteur doit faire avant, pendant et aprรจs lโachat dโun logement en Espagne.
Dans cet article, nous vous prรฉsentons les 18 Commandements ร suivre PENDANT lโachat dโun logement en Espagne.
Les francophones pensent quโon achรจte un logement en Espagne de la mรชme maniรจre que dans leurs pays respectifs. Cโest une grave erreur car les lรฉgislations (nationales et rรฉgionales), la fiscalitรฉ, les normes et les procรฉdures dโacquisition dโun bien immobilier en Espagne sont trรจs diffรฉrentesโฆ sans compter les arnaques !
Les raisons d’acheter en Espagne sont multiples comme nous l’avons รฉcrit dans notre article Pourquoi acheter en Espagne en 2022 ? En tant que Conseiller Immobilier, nous prenons en charge toutes les dรฉmarches lors dโune acquisition en Espagne et nous vous accompagnons en toute sรฉcuritรฉ et au moindre coรปt pendant toute la procรฉdure, avant, pendant et aprรจs votre achat. Vous gagnerez ainsi du temps et de l’argent, et vous รฉviterez beaucoup de problรจmes.
Notre prรฉcรฉdent article traitait des 17 Commandements ร suivre AVANT l’achat. Dans un troisiรจme article, nous traiterons des Commandements ร suivre APRรS l’achat.
Si vous lisez et suivez ces conseils, vous รฉviterez 99% des problรจmes pendant l’achat d’un logement en Espagne.
Bonne lecture !
Second รฉpisode
Les 18 Commandements PENDANT lโachat dโun logement en Espagne
Voici les 18 conseils ร suivre pendant lโachat d’un logement en Espagne. Cโest-ร -dire depuis le contrรดle du bien sรฉlectionnรฉ jusquโร la signature de lโacte de vente chez le notaire.
Premier Commandement โ Tu contrรดleras la situation du bien
Indispensable !
Vous avez enfin trouvรฉ lโappartement ร Barcelone ou la villa au bord de mer ร Malaga dont vous rรชviez. Mais avez-vous pensรฉ ร contrรดler la situation du bien immobilier ? Pendant lโachat, avant de vous engager contractuellement et verser le moindre euro, il est indispensable que vous vous informiez en dรฉtail sur la situation urbanistique, lรฉgale, fiscale, financiรจre et physique du bien, au niveau national, rรฉgional et local car le notaire ne le fera pas ! En Espagne, lโacheteur est responsable du contrรดle du bien. En cas de problรจme postรฉrieur, ce sera votre responsabilitรฉ et non celle du notaire.
Les notaires espagnols nโont en aucun cas le mรชme rรดle que les notaires franรงais, belges ou suisses. Ces derniers procรจdent ร toutes les vรฉrifications juridiques et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente, le notaire espagnol n’est pas tenu de le faire ! Par exemple, le notaire espagnol, contrairement au franรงais par exemple, ne garantit pas lโorigine certaine de la propriรฉtรฉ.
Et la liste des contrรดles et vรฉrifications ร rรฉaliser par lโacheteur pendant lโachat est trรจs trรจs longueโฆ
Des contrรดles
En Espagne, lโacheteur est responsable du contrรดle du bien pendant lโachat
En Espagne, une clause standard de lโacte dโachat notariรฉ stipule que lโacheteur connaรฎt la situation juridique, urbaine ainsi que lโรฉtat physique de la propriรฉtรฉ. Cette clause rend difficile de prouver que la faute incombe au vendeur pour avoir masquรฉ certaines informations, en particulier pour le volet urbain (affectation urbanistique). Et nous insistons sur le fait quโen Espagne, le notaire nโest pas censรฉ vรฉrifier ces informations.
La ยซ Cรฉdula de habitabilidad ยป ou la ยซ licencia de primera ocupaciรณn ยป
Le propriรฉtaire doit vous remettre pendant la phase dโachat du logement, avant de signer le “contrato de arras” (le compromis de vente), la ยซ Cรฉdula de habitabilidad ยป (l’attestation d’habitabilitรฉ) ou la ยซ licencia de primera ocupaciรณn ยป (l’autorisation de premiรจre occupation). Ou plus tรดt encore si c’est possible au moment par exemple du “contrato de reserva” (le contrat de rรฉservation). La cรฉdula vous informera que le bien est destinรฉ ร un usage dโhabitation et quโil est habitable : dans de trรจs nombreux cas, lโabsence de ce document veut tout simplement dire quโil ne sโagit pas dโun local ร usage dโhabitation ou que le bien immobilier a รฉtรฉ rรฉalisรฉ sans permis de construire ! Ce document a une validitรฉ de 15 ans et il doit รชtre actualisรฉ. Il n’est pas obligatoire dans toutes les rรฉgions espagnoles.
ย La ยซ Nota simple informativa ยป
En Espagne, les dettes ne sont pas liรฉes au propriรฉtaire, mais au bien, et encore une fois cโest ร vous de vous informer le plus tรดt possible. Il est nรฉcessaire de solliciter, lร aussi avant de signer le “contrato de reserva”, la ยซ Nota simple informativa ยป la plus rรฉcente auprรจs du propriรฉtaire ou de lโagence. En cas de refus de leur part, vous pouvez aussi la demander au Registre de la Propriรฉtรฉ. Ce document vous informera entre autres sur la description du bien immobilier, si la propriรฉtรฉ est bien dรฉtenue par le vendeur, comment il lโa acquise, et sโil y a ou non des dettes inscrites. Selon son statut civil, et mรชme si le propriรฉtaire nโest quโune seule personne, il est possible que la signature dโautres personnes soit requise afin de renoncer ร des droits quโils pourraient avoir sur la propriรฉtรฉ.
ย Le ยซ Certificado energetico ยป
Pour vendre ou louer un bien immobilier, le certificat รฉnergรฉtique est obligatoire depuis juin 2013. Il informe sur la consommation dโรฉnergie et les รฉmissions de CO2 du logement. Il est ร la charge du propriรฉtaire qui doit engager le service dโun technicien de certification pour obtenir le certificat รฉnergรฉtique de son logement. Lโรฉtiquette รฉnergรฉtique indique les degrรฉs dโรฉmission et de consommation que le bien a obtenus, sur une รฉchelle de couleurs allant de A, le plus efficace ร G, le moins efficace. Le certificat รฉnergรฉtique doit รชtre inclus dans le contrat de vente. En cas de location, une copie du certificat รฉnergรฉtique doit รชtre remise au locataire.
Reรงus de paiement des impรดts locaux, charges et factures
Il faut aussi demander au vendeur la copie des derniers reรงus de paiement de lโIBI (ยซ Impuesto sobre Bienes Inmuebles ยป, la taxe fonciรจre espagnole), de lโรฉlectricitรฉ, du gaz, de lโeau.
Les documents de la copropriรฉtรฉ
Le propriรฉtaire devrait aussi vous fournir les statuts de la copropriรฉtรฉ. Indispensables si vous voulez louer votre appartement ร des fins touristiques car les statuts peuvent lโinterdire. Il devra transmettre aussi le dernier procรจs-verbal de lโassemblรฉe gรฉnรฉrale ordinaire des copropriรฉtaires et les comptes annexรฉs. Vous pourrez ainsi vรฉrifier sโil vous faudra payer des travaux de rรฉhabilitation ou d’autres travaux votรฉs lors de la derniรจre Assemblรฉe Gรฉnรฉrale. Et vous aurez le montant et la ventilation des charges de copropriรฉtรฉ. Et la preuve que votre propriรฉtรฉ est libre de toutes charges dues ร la copropriรฉtรฉ ร la date de l’assemblรฉe.
Lโacte de vente prรฉcรฉdent
Vous pouvez aussi demander lโacte de vente prรฉcรฉdent dans le cas oรน le vendeur lโavait dรฉjร achetรฉ ร un prรฉcรฉdent propriรฉtaire. Il vous permettra de vรฉrifier en particulier quโil nโy a pas eu de modifications du bien immobilier (extension, modification interne). Dans le cas oรน il y a une modification significative (extension du bien par exemple, piscine, garage, modification substantielle de lโarchitecture interne, etc.), vรฉrifiez quโil y a bien eu une dรฉclaration faite aux services compรฉtents. Normalement les services techniques de la Mairie. Et qu’ils sont bien enregistrรฉs au Registre de la Propriรฉtรฉ. Sinon en cas dโabsence de dรฉclaration et en cas de contrรดle, ce sera ร vous de le faire et de payer les taxes liรฉes ร ces modifications.
Le ยซ Certificado de aptitud ยป pour les biens de plus de 50 ans
Depuis 2012, dans les immeubles de plus de 50 ans (45 ans en Catalogne), une inspection technique (Inspecciรณn Tรฉcnica del Edificio โ ITE ou Informe de Evaluaciรณn del Edificio – IEE) est obligatoire. Le propriรฉtaire doit vous fournir le ยซ certificado de aptitud ยป de lโimmeuble. La ITE n’est pas obligatoire dans toutes les rรฉgions espagnoles, mais elle l’est dans les quatre principales : Communautรฉ de Madrid, Catalogne, Andalousie, Communautรฉ Valencienne.
Attention, si la ITE de l’immeuble n’est pas passรฉe, le notaire doit indiquer dans le contrat de vente que vous รชtes pleinement conscient de l’absence de ce contrรดle technique.
La licence touristique
Si vous voulez louer le bien que vous voulez acheter pendant la saison ร des touristes ou pour de courtes pรฉriodes pendant l’annรฉe, vous devez avoir une licence touristique. Les municipalitรฉs, qui รฉtaient trรจs permissives il y a quelques annรฉes, ont limitรฉ maintenant le nombre des licences. Voir notre article Tout sur la rรฉglementation des locations touristiques en Espagne.
Si le propriรฉtaire a dรฉjร une licence touristique, elle est normalement cessible (ce qui peut expliquer un prix de vente plus รฉlevรฉ que le marchรฉ). Attention certaines municipalitรฉs envisagent de ne plus rendre cessibles les licences : elles prendraient fin au moment de la vente. Renseignez-vous auprรจs de la municipalitรฉ.
Si le propriรฉtaire n’a pas de licence touristique, il faudra alors en faire la demande. Mais il sera nรฉcessaire de se renseigner pour savoir (1) si la commune accorde encore des licences, et, dans le cas oรน le bien est un appartement, (2) si les statuts de la copropriรฉtรฉ permettent les locations touristiques.
L’รฉtat locatif du bien
Si le bien est en location, il est important de savoir quand finit le contrat en cours. Depuis la nouvelle Loi de mars 2019 sur les locations longue durรฉe, un nouveau propriรฉtaire ne peut pas exiger la fin du bail. Et le locataire aura encore le droit de rester dans le logement jusquโร รฉchรฉance des 5 ans de contrat. Ce qui รฉtait dรฉjร le cas avant mars 2019 mais seulement si la location รฉtait enregistrรฉe au Registre de la Propriรฉtรฉ.
Lโรฉtat physique du bien
Il faut inspecter le logement et le faire tranquillement. Si vous avez dรฉcidรฉ dโacheter le logement, avant de donner votre accord, vous avez besoin de contrรดler les moindres dรฉtails. Assurez-vous quโil nโy a pas de fissures dans les murs, vรฉrifiez lโรฉtanchรฉitรฉ du toit, les installations communes (ascenseurs, chauffage central, etc.) et la qualitรฉ des matรฉriaux. Une attention particuliรจre doit รชtre accordรฉe aux plafonds et au sol, ร la qualitรฉ de la menuiserie (les fenรชtres et portes en particulier) et du parquet ou du carrelage, ร la conformitรฉ du systรจme รฉlectrique et de distribution dโeau et de gaz, ร lโรฉclairage, la climatisation, la chaudiรจre, aux salles de bain et ร la cuisine. Et sโil y en a une, vรฉrifiez que la piscine nโa pas de fissure, รงa pourrait gรขcher vos premiers bains !
En cas de doute sur lโรฉtat du bien, il est important quโun architecte rรฉalise une visite afin de sโassurer que le bien ne cache aucun vice. En plus, si vous souhaitez rรฉaliser des travaux, il pourra รฉgalement vous confirmer leur faisabilitรฉ et leur coรปt approximatif.
Et son environnement
Renseignez-vous auprรจs des services techniques municipaux sur les plans urbanistiques ou la rรฉalisation de travaux publics dans la zone qui peuvent bรฉnรฉficier ou nuire au logement et ร son environnement.
Okupas : danger !
Dernier piรจge liรฉ au voisinage surtout dans les immeubles, en particulier ร Barcelone : la prรฉsence dโOkupas dans dโautres logements de la copropriรฉtรฉ. Les Okupas sont des squatteurs, ils ne paieront รฉvidemment aucunes charges communes, et vous aurez alors ร supporter ce poids financier. Certaines municipalitรฉs, dont Barcelone, sont plus que bienveillantes avec eux et il vous sera trรจs difficile de gรฉrer ce problรจme. Trรจs souvent quand vous voyez des logements proposรฉs par les banques ร des tarifs dรฉfiant toute concurrence, vous pouvez รชtre certains quโils se trouvent dans des immeubles habitรฉs par des okupas.
Vรฉrifiez la santรฉ financiรจre du promoteur dans le neuf
Dans un achat sur plan, nโoubliez surtout pas de vรฉrifier la santรฉ financiรจre du promoteur et dโaller visiter ses rรฉalisations antรฉrieures. Au moment de la crise, en 2007/2008, de trรจs nombreux promoteurs ont dรฉclarรฉ faillite et ont laissรฉ en ยซ plan ยป (cโest le cas de le dire) leurs clients qui ont souvent perdu toutes leurs avances.
Deux conseils pour clore ce chapitre sur le contrรดle du bien
- Pour tous ces contrรดles, ces recherches et toutes ces tรขches, lโintervention dโun Conseiller Immobilier francophone pendant la pรฉriode dโacquisition est indispensable si vous ne voulez prendre aucun risque.
- Ne payez jamais un acompte (une ยซ reserva ยป) tant que vous nโavez pas effectuรฉ un minimum de vรฉrifications, sinon vous risquez de perdre votre acompte.
Second Commandement โ Le โcontrato de reservaโ sera le plus prรฉcis possible
Le ยซcontrato de reservaยป (le contrat de rรฉservation du bien) est le premier document signรฉ dans la procรฉdure d’achat. Il permet, comme son nom l’indique, de rรฉserver donc de bloquer le bien.
Il est assorti du paiement dโune petite somme dโargent (gรฉnรฉralement entre 1.000 et 5.000 โฌ) versรฉe ร titre de rรฉservation temporaire du bien. Le paiement de lโacompte de rรฉservation garantit que le bien immobilier est bien retirรฉ du marchรฉ et qu’il vous est rรฉservรฉ pour le prix accordรฉ. Et ce, pendant une courte pรฉriode, qui varie gรฉnรฉralement dโune ร deux semaines.
Ce contrat dรฉfinit le bien (cadastre, Registre de le Propriรฉtรฉ), qui achรจte (identitรฉ, adresse) et qui vend (identitรฉ, adresse), ร quel prix, la date limite de signature du contrat de compromis de vente (“contrato de arras”) et le montant versรฉ ร cette date, et normalement la date limite de signature chez le notaire et le montant versรฉ.
Il vaut mieux (1) payer cet acompte ร lโagence immobiliรจre plutรดt quโau propriรฉtaire, (2) que lโagence immobiliรจre soit certifiรฉe API (Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) et (3) payer par virement (ou par chรจque de banque) plutรดt quโen espรจcesย ; ainsi il y a une trace du paiement.
Cette รฉtape nโest pas indispensable, elle est souvent utilisรฉe pour obtenir lโaccord hypothรฉcaire dรฉfinitif auprรจs de la banque (aprรจs un accord de principe obtenu au dรฉbut des recherches). Si le prรชt bancaire nโest finalement pas accordรฉ, la somme dโargent dรฉposรฉe est rendue, mais attention il faut absolument que ce soit prรฉcisรฉ dans le contrato de reserva et le dรฉlai de nรฉgociation ne peut pas dรฉpasser 1 mois. Si lโune et lโautre condition ne sont pas remplies, vous risquez de perdre cette avance, y compris si vous allez devant un juge.
Troisiรจme Commandement โ Tu auras l’accord de financement avant le contrat de compromis de vente
Le contrat de compromis de vente (“contrato de arras”) est le second document contractuel de la procรฉdure d’achat. C’est un contrat privรฉ entre lโacheteur et le vendeur dans lequel le vendeur confirme son intention de vendre, et lโacheteur confirme son intention dโacheter la propriรฉtรฉ au prix convenu et aux conditions spรฉcifiรฉes.
Ce contrat stipule la date maximum ร laquelle la vente doit รชtre rรฉalisรฉe chez le notaire. Lโacheteur doit sโassurer quโil disposera du temps nรฉcessaire pour choisir le notaire et rรฉunir tous les documents nรฉcessaires ร la signature de lโacte dโachat notariรฉ, ainsi que lโobtention dรฉfinitive du financement.
Cโest notamment au moment de la signature du compromis quโil faut รชtre vigilant dans la nรฉgociation et rรฉdaction des รฉventuelles conditions suspensives (obtention dโun prรชt, purge des servitudes ou charges grevant le bien, etc.).
A la signature de ce contrat, lโacheteur doit verser un acompte au vendeur, gรฉnรฉralement ร hauteur de 10 % du prix de vente de la propriรฉtรฉ (dรฉduction faite de la somme versรฉe lors du contrat de rรฉservation). Si le vendeur dรฉcide finalement de ne pas vous vendre son bien, il devra vous payer le double du montant de lโacompte que vous lui avez versรฉ. Si cโest vous (lโacheteur) qui finalement dรฉcidez de ne plus acheter, le montant de lโacompte sera perdu.
A moins que le contrat contienne une clause prรฉcisant que lโachat du bien est conditionnรฉ ร lโobtention dรฉfinitive du prรชt bancaire. Si le contrat ne contient pas cette clause, cela veut dire que si vous nโobtenez pas de crรฉdit hypothรฉcaire, vous perdrez les 10% dโacompte ! Cโest pourquoi nous vous avons conseillรฉ dans notre article prรฉcรฉdent Les 17 Commandements AVANT lโachat dโun logement en Espagneย de vous renseigner sur les crรฉdits hypothรฉcaires avant la recherche de votre logement. Pour tout ce qui concerne les piรจges du financement (en particulier la sous-estimation de la durรฉe dโobtention de lโhypothรจque et du coรปt total dโacquisition), rรฉfรฉrez-vous aussi ร notre article prรฉcรฉdent.
Notre conseil pour ne pas prendre de risque, mettez un dรฉlai maximum assez long dans le contrat de compromis de vente (4 mois), afin dโรฉviter de perdre la somme versรฉe lors du compromis de vente. Et dโavoir le temps dโavoir une solution de repli.
Si lโacheteur dispose de lโargent disponible et nโest pas dรฉpendant dโun prรชt hypothรฉcaire, il est alors possible de passer cette รฉtape et d’aller directement ร lโacte de vente final.
Attention : le bien peut encore vous รฉchapper mรชme si vous avez signรฉ le compromis de vente ! La signature de cet acte ne prive pas le vendeur de vendre ร un meilleur acquรฉreur, ร condition de verser ร lโacheteur รฉvincรฉ le double de lโacompte versรฉe.
Pour bien prรฉparer votre dossier bancaire, lisez notre article Prรชt immobilier : comment (bien) prรฉparer son dossier bancaire ?
Quatriรจme Commandement – Tu seras prรฉsent ou reprรฉsentรฉ le jour de la Tasacion
Si vous demandez une hypothรจque auprรจs dโune banque en Espagne, vous รชtes dans lโobligation de faire rรฉaliser une tasacion, cโest-ร -dire une estimation du bien immobilier par un expert (un tasador), gรฉnรฉralement un architecte.
La valeur de la tasacionย est trรจs importante.
- Certaines banques choisiront la valeur de la tasacion comme la base du prรชtย et non la valeur dโachat du bien. Elles vous prรชteront 70% ou 80% de la valeur de la tasacion
- Dโautres choisiront comme base du prรชt la valeur la plus faible entre la tasacion et la valeur dโacquisition du bien
Pour obtenir le prรชt le plus รฉlevรฉ, dans les deux cas, votre objectifย doit รชtre que la valeur de la tasacion soit la plus รฉlevรฉe possible.
Et pour cela, il faut que vous soyez lร ou que vous soyez reprรฉsentรฉ par un conseiller immobilier. Il faudra montrer au tasador les avantages qualitatifs du bien et lui prรฉsenter des รฉlรฉments comparables ร des prix รฉquivalents ou supรฉrieurs dans un environnement proche. Lโagent immobilier peut aussi jouer un rรดle important.
La tasacion est aussi un outil de contrรดle supplรฉmentaire entre le contrato de reserva et le compromis de vente. Si le vendeur lโaccepte, vous pouvez mรชme sans demande d’hypothรจque faire appel ร un tasador. Le prix de ce service est raisonnable (300 ร 500 euros) et cela peut vous รฉviter de surpayer un bien. Par exemple, si la valeur de la tasacion est 30% infรฉrieure au prix proposรฉ, il faudra rรฉflรฉchir et certainement revoir votre offre.
Astuce que trรจs peu dโacheteurs utilisent : si la valeur de la tasacion ne vous convient pas et si vous avez des arguments valables, vous pouvez demander une rรฉvision ou une autre tasacion.
Pour en savoir plus sur la tasacion, vous pouvez lire notre article Acheter un bien en Espagne : tous les avantages de la โtasacionโ
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Cinquiรจme Commandement – Tu nรฉgocieras le prix !
La nรฉgociation du bien immobilier choisi se prรฉpare. Nous l’avons dรฉtaillรฉ dans notre article La nรฉgociation du prix dโun bien immobilier : Les 21 Rรจgles dโOr.
Dโabord, tous les biens immobiliers se nรฉgocient en Espagne, comme ailleurs. Mais il ne suffit pas dโarriver en face du propriรฉtaire (ou de lโagent immobilier qui le reprรฉsente) et de dire ยซย je vous offre 200.000 au lieu de 215.000ย ยป, il faut A R G U M E N T E Rย !
Pour cela il faut faire une รฉtude de la valeur de biens รฉquivalents dans la zone, recenser les dรฉfauts du bien, lister les travaux ร rรฉaliser et leur valeur, etc.
Faire appel ร un Conseiller Immobilier est la meilleure solutionย : rรฉsidant en Espagne, connaissant le marchรฉ et parlant couramment espagnol, le conseiller immobilier aura plus de facilitรฉ ร nรฉgocier au juste prix quโun รฉtranger ne rรฉsidant pas en Espagne, ne connaissant pas le marchรฉ et ne parlant pas la langue.
La nรฉgociation est une รฉtape fondamentale. Obtenir le meilleur prix requiert une maรฎtrise parfaite du marchรฉ fondรฉe sur lโexpรฉrience alliรฉe ร la capacitรฉ de nรฉgocier avec sรฉrรฉnitรฉ et ouverture au dialogue. Une nรฉgociation professionnelle, adaptรฉe ร chaque cas particulier, et basรฉe sur des arguments techniques permet dโobtenir le meilleur accord possible pour un investissement sรฉcurisรฉ.
Nโoubliez pas aussi que certaines agences ont tendance ร avoir un prix pour les ยซ รฉtrangers ยป. A nous de les ramener ร la rรฉalitรฉ du marchรฉ !
Sixiรจme Commandement โ Tu ne sous-estimeras pas la durรฉe dโobtention du NIE
La loi espagnole oblige tout acheteur immobilier รฉtranger (mรชme sโil est citoyen dโun pays membre de lโUnion Europรฉenne) ร avoir un NIE (Nรบmero de Identidad de Extranjero) pour pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne.
Normalement, les rรฉsidents francophones en Espagne en ont un. Si รชtes rรฉsident et que vous ne lโavez pas, vous devez en faire la demande dans un Commissariat. Les francophones non-rรฉsidents peuvent faire cette demande directement ร lโambassade ou dans un consulat espagnol de leur pays dโorigine. Attention, il vaut mieux sโen occuper dรจs le โContrato de reservaโ (cf. point 2 ci-dessus). Et mรชme avant la recherche car il faut compter 3 ร 4 semaines pour lโobtenir. Parfois beaucoup plus. Et sans NIE pas dโachat possible !
Pour plus d’informations sur le NIE et la procรฉdure d’obtention en Espagne ou dans les consulats espagnols ร l’รฉtranger, vous pouvez lire notre article Comment avoir le NIE ?
Septiรจme Commandement โ Tu ouvriras un compte bancaire en Espagne
Bien que cela ne soit pas une obligation lรฉgale, il est recommandรฉ que lโacheteur dโun bien immobilier en Espagne ouvre un compte-courant auprรจs dโune banque en Espagne. En effet, le paiement du bien (par chรจque bancaire ou virement OMF le plus souvent) mais aussi des impรดts et frais liรฉs ร lโachat seront plus faciles depuis un compte en Espagne. Cela vous permettra aussi dโรฉviter des frais de transaction lors du paiement des factures ordinaires (gaz, eau, รฉlectricitรฉ, frais de copropriรฉtรฉ). Si vous avez fait lโhypothรจque en Espagne, la banque vous obligera ร ouvrir un compte en Espagne.
Nรฉanmoins depuis 2014 pour les Franรงais, le paiement SEPA permet de payer les factures espagnoles (et donc les prรฉlรจvements automatiques eau/รฉlectricitรฉ/etc.) ร partir de son compte bancaire en France. De mรชme on peut payer tous ses impรดts espagnols (IBI/Basura/impรดt non rรฉsident) ร partir du compte bancaire franรงais. En France, les transferts SEPA sont gratuits jusquโร 50 000 Euros.
Pour en savoir plus sur les mรฉthodes de paiement, lisez noter article Dรฉcouvrez les 7 moyens et mรฉthodes de paiement pour un achat immobilier en Espagne.
Huitiรจme Commandement โ Tu ne prendras pas un prรชt ร taux variable
Ce nโest plus le cas aujourdโhui, mais il y a 10 ans plus de 90% des prรชts accordรฉs par les banques espagnoles รฉtaient ร taux variables. Cโรฉtait lโun des principaux facteurs de la crise immobiliรจre espagnole de lโรฉpoque. Les prรชts ร taux variable sont plus intรฉressants aujourdโhui, mais quโen sera-t-il dans 5 ans, 10 ans ou 15 ans ? Et notamment avec la trรจs rรฉcente hausse de l’inflation et les annonces attendues de la hausse des taux directeurs des USA et de l’UE.
Si vous faites un prรชt avec une banque espagnole, demandez donc un prรชt ร taux fixe, mais attention le taux sera dโenviron 0,5% ร 1% supรฉrieur ร celui que vous pourriez obtenir dans votre pays ! Nโoubliez pas aussi que la banque espagnole ne prรชtera le plus souvent que 70%, voire 65%, de la valeur dโacquisition ou dโestimation du bien (ยซ tasacion ยป).
Pour bien nรฉgocier votre crรฉdit bancaire, lisez notre article Prรชt immobilier : comment (bien) prรฉparer son dossier bancaire ?
Si vous voulez calculer vos remboursements mensuels, lisez Tous les secrets du calcul des mensualitรฉs dโun prรชt bancaire
Pour connaรฎtre le coรปt total de votre crรฉdit, lisez Les coรปts cachรฉs dโun crรฉdit bancaire
Neuviรจme Commandement โ Tu ne prendras pas une assurance-vie (hors de prix) pendant lโachat
Si vous faites un prรชt en Espagne, la banque espagnole en profitera aussi pour vous faire prendre une assurance-vie, sachez que ce nโest pas obligatoire (mรชme les Espagnols ne le savent pas). Et passรฉ un certain รขge et pour des montants de prรชt importants, cela peut coรปter trรจs cher, jusquโร โฆ 4000 โฌ par an ! Si vous voulez prendre une assurance-vie pour vous sรฉcuriser, notre conseil est de comparer les diffรฉrentes offres car les prix varient de 1 ร 3 selon la compagnie !
Attention ! Dans les nouveaux contrats de prรชt proposรฉs par les banques espagnoles depuis 2019, elles proposent un taux commun sans bonification, et plusieurs taux bonifiรฉs sous rรฉserve de verser votre salaire et/ou souscrire une assurance-vie et/ou souscrire une assurance habitation. Cโest une nouvelle maniรจre dรฉguisรฉe de vous fournir des services payants et si vous acceptez, vous ne pourrez pas les annuler sous peine de revenir au taux initial, moins avantageux.
Dixiรจme Commandement โ Tu choisiras le notaire
Selon la loi espagnole, le transfert de propriรฉtรฉ du vendeur ร lโacheteur est certifiรฉ par un notaire espagnol choisi par lโacheteur. Ne laissez pas le vendeur, lโagence ou la banque vous imposer un notaire sauf sโil a dโexcellentes rรฉfรฉrences.
Vous pouvez choisir dans les grandes villes (Madrid, Barcelone, Valence, Sรฉville, โฆ) des notaires francophones. Ils vous faciliteront la lecture du contrat de vente en vous traduisant les passages les plus importants pendant lโacte. Et, dans le cas dโun emprunt en Espagne, il sera aussi plus facile pour vous de passer le nouveau test hypothรฉcaire mis en place par la nouvelle Loi de mars 2019 et gรฉrรฉ par les notaires.
Onziรจme Commandement โ Tu รฉtudieras le contrat de vente et le contrat de prรชt bancaire
Des copies de lโacte dโachat notariรฉ (โEscritura Pรบblica de Compraventaโ) et du contrat de prรชt bancaire sont disponibles au moins 3 jours avant la signature dรฉfinitive chez le notaire. Il faut les รฉtudier ร la loupe et surtout vรฉrifiez que la mention que “le bien achetรฉ doit รชtre libre de charges” est bien prรฉsente.
Ce sont des documents juridiques complexes et longs. Si vous ne lisez pas lโespagnol et si vous avez peu de notions de droit, vous devez faire appel ร un conseiller immobilier ou ร un avocat francophone.
La remise des clefs est obligatoire au moment de la signature du contrat de vente chez le notaire et du paiement du solde de la vente.
Demandez aussi une copie imprimรฉe et une copie par mail de l’acte de vente avant de quitter l’office du notaire. Il vous faudra attendre environ deux mois avant d’avoir l’inscription au Registre de la Propriรฉtรฉ.
Douziรจme Commandement – Tu demanderas la valeur de rรฉfรฉrence pour le calcul de l’ITP
Pour ne pas avoir de mauvaises surprises, vous devez demander ร l’agence ou au vendeur, aprรจs avoir nรฉgociรฉ le prix, la valeur de rรฉfรฉrence du bien immobilier.
En effet, depuis le 1er Janvier 2022, une nouvelle mรฉthode de calcul, la valeur de rรฉfรฉrence, peut provoquer une augmentation significative de lโImpรดt sur la Transmission Patrimoniale (ITP), lโimpรดt sur lโachat dโun bien immobilier en Espagne.
Dorรฉnavant, pour un bien ancien, lโacheteur paiera un impรดt sur la plus haute valeur entre la valeur dโachat du bien et la valeur de rรฉfรฉrence fiscale. Ainsi, le contribuable ne paie pas dโimpรดt sur la valeur dโacquisition du bien immobilier, mais sur sa valeur fiscale si celle-ci est supรฉrieure ร la valeur dโachat. Et la loi dit que la valeur fiscale du marchรฉ est la valeur de rรฉfรฉrence approuvรฉe par la Direction Gรฉnรฉrale du Cadastre. Cette valeur est calculรฉe sur la base des prix des transactions immobiliรจres enregistrรฉs par les notaires et le Registre de la Propriรฉtรฉ.
Bref : au mieux, vous payez le mรชme impรดt quโauparavant ; au pire, vous paierez un impรดt majorรฉ.
Pour en savoir plus sur la valeur de rรฉfรฉrence et oรน la trouver, consultez notre article Oรน trouver la valeur de rรฉfรฉrence (ou valeur fiscale) dโun bien immobilier ?
Treiziรจme Commandement โ Tu demanderas le dรฉtail des impรดts et frais liรฉs ร la vente
Le notaire ne fera pas d’appel de fonds pour la valeur du bien. Vous ferez le paiement directement au vendeur le jour de la signature.
Par contre, vous pouvez demander que le notaire se charge du paiement de l’impรดt sur l’achat (l’ITP, l’impรดt sur la transmission patrimoniale), de l’enregistrement au Registre de la Propriรฉtรฉ et de la gestoria (la gestion de ces opรฉrations). Pour cela, vous lui demandez qu’il vous fournisse, quelques jours avant la signature du contrat de vente, le dรฉtail de la provision de fonds dans lequel apparaรฎtra le montant de l’ITP, les frais de notaire, le coรปt de l’enregistrement au Registre de la Propriรฉtรฉ et le coรปt de la gestoria. Vous pouvez payer cette provision juste aprรจs la signature de l’acte de vente ou mรชme le lendemain par simple virement depuis votre compte bancaire.
Quatorziรจme Commandement โ Tu visiteras une derniรจre fois avant la signature chez le notaire
Un dernier coup d’oeil, avant l’achat dรฉfinitif, ร la villa ou ร l’appartement ne coรปte rien. Surtout si le vendeur a fait un dรฉmรฉnagement entre-temps.
Cela vous permet de vรฉrifier que les meubles que vous avez nรฉgociรฉs sont bien prรฉsents. Mais aussi qu’il n’y a pas eu de modifications du bien ou des dรฉgรขts รฉventuels depuis votre derniรจre visite. Il a pu y avoir un dรฉgรขt des eaux, un incendie, des cloisons endommagรฉes, … Elle permet aussi de contrรดler que le bien est inoccupรฉ, sauf s’il a รฉtรฉ convenu que le locataire demeurait dans le bien. Vous pourrez aussi relever les compteurs d’รฉlectricitรฉ, d’eau et de gaz (prenez des photos).
Si le vendeur ou l’agence refuse cette derniรจre visite, c’est qu’il y a certainement un problรจme.
Quinziรจme Commandement โ Tu paieras seulement 97% de la valeur du bien ร un vendeur rรฉsidant ร lโรฉtranger
Vous achetez un bien existant dont le propriรฉtaire ne vit pas en Espagne. Dans ce cas, vous devez retenir 3% du montant de la vente ร titre de prรฉcompte ร lโimpรดt pour les non-rรฉsidents. Cette somme sera versรฉe ร lโadministration fiscale espagnole via le notaire si vous choisissez qu’il fasse la gestoria : elle apparaรฎtra donc dans la provision de fonds dont nous parlons dans le treiziรจme commandement. Chez le notaire, vous ne payez donc au vendeur que le solde ร 97%. Si vous payez 100% du bien au vendeur รฉtranger, l’administration fiscale espagnole pourrait se retourner contre vous en cas de non-paiement des impรดts du vendeur.
Seiziรจme Commandement : Tu amรจneras tous les documents le jour de la signature
Cela paraรฎt รฉvident mais il arrive que des acheteurs pensent que parce qu’ils ont fourni tous les documents par mail au notaire ou ร l’agence, ils n’ont pas besoin de les reprรฉsenter le jour de la signature du contrat de vente.
Alors quels sont ces documents ร amener le jour de la signature :
- Le passeport ou le carte d’identitรฉ (valide) de chacun des acheteurs
- Le NIE original de chacun des acheteurs
- Le NIF de l’entreprise si vous achetez via une SCI ou une SARL franรงaise par exemple
- La copie des transferts bancaires ou paiements prรฉcรฉdent lors de la rรฉservation (contrato de reserva) et du compromis de vente (contrato de arras) avec la mention des comptes dรฉbitรฉs et crรฉditรฉs
- Le contrat de mariage certifiรฉ et apostillรฉ (et quelquefois avec une traduction assermentรฉe) et l’extrait du registre de mariage dans le cas d’une sรฉparation de biens.
- La copie des virements du paiement (transfert OMF) ou les chรจques de banque
Dix-septiรจme Commandement : tu feras le paiement au vendeurย
En Espagne, le notaire ne joue pas le rรดle dโintermรฉdiaire financier lors dโune transaction immobiliรจre comme en France, en Belgique ou en Suisse.
Le paiement dโun bien immobilier en Espagne lors de la signature du contrat de vente chez le notaire se fait directement au vendeur. Le jour de la signature de lโacte de vente chez le notaire, vous pouvez formaliser le paiement de votre achat immobilier en Espagne de 7 maniรจres diffรฉrentes. Les deux plus courantes, utilisรฉes dans plus de 95% des transactions, sont un chรจque de banque certifiรฉ ou un virement OMF (transfert immรฉdiat sรฉcurisรฉ via la Banque d’Espagne). Plus rares, un virement de votre banque espagnole, un virement depuis votre banque ร lโรฉtranger, un virement depuis un compte du notaire, un virement depuis un compte de lโagence immobiliรจre ou un paiement en cryptomonnaie !
Pour ce qui est des paiements prรฉcรฉdents, au moment de la rรฉservation ou du compromis de vente, l’acheteur peut payer en espรจces (pour un montant infรฉrieur ร 10.000 euros) ou depuis un compte personnel ร lโรฉtranger (virement depuis un compte franรงais, belge ou suisse par exemple), ou depuis un compte personnel en Espagne. Le paiement est fait soit au vendeur, soit ร lโagence immobiliรจre.
Pour en savoir plus, lisez notre article Dรฉcouvrez les 7 moyens et mรฉthodes de paiement pour un achat immobilier en Espagne
Dix-huitiรจme Commandement – Tu t’adresseras ร un conseiller immobilier francophone
Quelle est lโalternative pour รฉviter tous les piรจges prรฉcรฉdents ? Cโest tout simplement, pendant lโachat d’un logement, de sโadresser ร un conseiller immobilier francophone, aussi appelรฉ ยซ chasseur immobilier ยป. Cโest lui qui fera les contrรดles administratifs et juridiques du bien pour vous, et qui vous accompagnera pendant toute la procรฉdure juridique jusqu’ร la signature finale chez le notaire. Le conseiller immobilier vous fera gagner beaucoup de temps, il vous รฉvitera de mauvaises surprises et trรจs souvent il vous fera faire des รฉconomies avant, pendant et aprรจs lโachat de votre bien.
Pendant toute cette phase dโacquisition du bien, votre Conseiller immobilier assurera tous les services dont nous avons parlรฉs prรฉcรฉdemment : en particulier, il contrรดlera le bien administrativement et juridiquement, il vรฉrifiera le contrat de rรฉservation, il vous aidera pour obtenir votre NIE, ouvrir votre compte bancaire, et monter votre dossier de financement, il vous reprรฉsentera le jour de la visite du tasador, il nรฉgociera le prix, il contrรดlera le contrat de compromis de vente, il choisira un notaire francophone et il vous assistera pendant lโacte de vente. A la fin de cette phase, vous pourrez signer en toute tranquillitรฉ lโacte de vente chez le notaire.
Conseiller Immobilier, cโest notre mรฉtier consultez-nous et protรฉgez-vous en envoyant un mail ร espagnimmo@yahoo.com ou remplissez le formulaire de bas de page. En nous contractant, vous bรฉnรฉficiez des services de notre avocat francophone, d’une assistance gratuite pour l’obtention du NIE et l’ouverture d’un compte bancaire en Espagne, et d’un accompagnement pendant tout votre processus d’acquisition en Espagne, et ce en toute sรฉcuritรฉ et au moindre coรปt.
Attention, assurez-vous que votre conseiller ou chasseur immobilier est totalement indรฉpendant des agences immobiliรจres. En effet, ils sont de plus en plus nombreux ร รชtre liรฉs ร un rรฉseau d’agences immobiliรจres, soit intรฉgrรฉ dans leur propre structure, soit en tant que sous-traitant d’un rรฉseau. Dans ce cas-lร , ils privilรฉgieront toujours les biens immobiliers des agences avec lesquelles ils travaillent. Ils ne sont donc plus indรฉpendants et ne pourront pas vous offrir le meilleur rapport qualitรฉ/prix. Si vous souhaitez รชtre accompagnรฉ en toute sรฉcuritรฉ et au meilleur prix, nโhรฉsitez pas ร nous contacter, envoyez un mail ร espagnimmo@yahoo.com. Vous serez assurรฉs d’une totale indรฉpendance.
Dans notre article prรฉcรฉdent Les 17 Commandements AVANT lโachat dโun logement en Espagne, nous avons vu que le Conseiller Immobilier a recherchรฉ et sรฉlectionnรฉ les biens immobiliers pour vous, en fonction de vos possibilitรฉs financiรจres et selon les indications et choix que vous lui avez fournis. Nous verrons dans le prochain article que dans la phase de post-achat, il facilitera votre arrivรฉe dans votre nouveau logement.
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Cet article est une mise ร jour d’un article de fรฉvrier 2020.
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La reproduction partielle ou complรจte de ce document est autorisรฉe avec mention de la source ci-dessous :
ยฉย acheterenespagne.fr – Fรฉvrier 2022 – Les 18 Commandements PENDANT lโachat dโun logement en Espagne
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