pendant l'achat d'un logement en Espagne Immobilier Tables de la Loi

Les 18 Commandements PENDANT lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne

ยซ Les 18 Commandements PENDANT lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne ยป est le second article d’une sรฉrie de trois qui prรฉsente ce que tout acheteur doit faire avant, pendant et aprรจs lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne.

Dans cet article, nous vous prรฉsentons les 18 Commandements ร  suivre PENDANT lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne.

Les francophones pensent quโ€™on achรจte un logement en Espagne de la mรชme maniรจre que dans leurs pays respectifs. Cโ€™est une grave erreur car les lรฉgislations (nationales et rรฉgionales), la fiscalitรฉ, les normes et les procรฉdures dโ€™acquisition dโ€™un bien immobilier en Espagne sont trรจs diffรฉrentesโ€ฆ sans compter les arnaques !

Les raisons d’acheter en Espagne sont multiples comme nous l’avons รฉcrit dans notre article Pourquoi acheter en Espagne en 2022 ? En tant que Conseiller Immobilier, nous prenons en charge toutes les dรฉmarches lors dโ€™une acquisition en Espagne et nous vous accompagnons en toute sรฉcuritรฉ et au moindre coรปt pendant toute la procรฉdure, avant, pendant et aprรจs votre achat. Vous gagnerez ainsi du temps et de l’argent, et vous รฉviterez beaucoup de problรจmes.

Notre prรฉcรฉdent article traitait des 17 Commandements ร  suivre AVANT l’achat. Dans un troisiรจme article, nous traiterons des Commandements ร  suivre APRรˆS l’achat.

Si vous lisez et suivez ces conseils, vous รฉviterez 99% des problรจmes pendant l’achat d’un logement en Espagne.

Bonne lecture !

Second รฉpisode

Les 18 Commandements PENDANT lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne

Voici les 18 conseils ร  suivre pendant lโ€™achat d’un logement en Espagne. Cโ€™est-ร -dire depuis le contrรดle du bien sรฉlectionnรฉ jusquโ€™ร  la signature de lโ€™acte de vente chez le notaire.

 

Premier Commandement โ€“ Tu contrรดleras la situation du bien

Indispensable !

Vous avez enfin trouvรฉ lโ€™appartement ร  Barcelone ou la villa au bord de mer ร  Malaga dont vous rรชviez. Mais avez-vous pensรฉ ร  contrรดler la situation du bien immobilier ? Pendant lโ€™achat, avant de vous engager contractuellement et verser le moindre euro, il est indispensable que vous vous informiez en dรฉtail sur la situation urbanistique, lรฉgale, fiscale, financiรจre et physique du bien, au niveau national, rรฉgional et local car le notaire ne le fera pas ! En Espagne, lโ€™acheteur est responsable du contrรดle du bien. En cas de problรจme postรฉrieur, ce sera votre responsabilitรฉ et non celle du notaire.

Les notaires espagnols nโ€™ont en aucun cas le mรชme rรดle que les notaires franรงais, belges ou suisses. Ces derniers procรจdent ร  toutes les vรฉrifications juridiques et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente, le notaire espagnol n’est pas tenu de le faire ! Par exemple, le notaire espagnol, contrairement au franรงais par exemple, ne garantit pas lโ€™origine certaine de la propriรฉtรฉ.

Et la liste des contrรดles et vรฉrifications ร  rรฉaliser par lโ€™acheteur pendant lโ€™achat est trรจs trรจs longueโ€ฆ

Des contrรดles

En Espagne, lโ€™acheteur est responsable du contrรดle du bien pendant lโ€™achat

En Espagne, une clause standard de lโ€™acte dโ€™achat notariรฉ stipule que lโ€™acheteur connaรฎt la situation juridique, urbaine ainsi que lโ€™รฉtat physique de la propriรฉtรฉ. Cette clause rend difficile de prouver que la faute incombe au vendeur pour avoir masquรฉ certaines informations, en particulier pour le volet urbain (affectation urbanistique). Et nous insistons sur le fait quโ€™en Espagne, le notaire nโ€™est pas censรฉ vรฉrifier ces informations.

La ยซ Cรฉdula de habitabilidad ยป ou la ยซ licencia de primera ocupaciรณn ยป

Le propriรฉtaire doit vous remettre pendant la phase dโ€™achat du logement, avant de signer le “contrato de arras” (le compromis de vente), la ยซ Cรฉdula de habitabilidad ยป (l’attestation d’habitabilitรฉ) ou la ยซ licencia de primera ocupaciรณn ยป (l’autorisation de premiรจre occupation). Ou plus tรดt encore si c’est possible au moment par exemple du “contrato de reserva” (le contrat de rรฉservation). La cรฉdula vous informera que le bien est destinรฉ ร  un usage dโ€™habitation et quโ€™il est habitable : dans de trรจs nombreux cas, lโ€™absence de ce document veut tout simplement dire quโ€™il ne sโ€™agit pas dโ€™un local ร  usage dโ€™habitation ou que le bien immobilier a รฉtรฉ rรฉalisรฉ sans permis de construire ! Ce document a une validitรฉ de 15 ans et il doit รชtre actualisรฉ. Il n’est pas obligatoire dans toutes les rรฉgions espagnoles.

ย La ยซ Nota simple informativa ยป

En Espagne, les dettes ne sont pas liรฉes au propriรฉtaire, mais au bien, et encore une fois cโ€™est ร  vous de vous informer le plus tรดt possible. Il est nรฉcessaire de solliciter, lร  aussi avant de signer le “contrato de reserva”, la ยซ Nota simple informativa ยป la plus rรฉcente auprรจs du propriรฉtaire ou de lโ€™agence. En cas de refus de leur part, vous pouvez aussi la demander au Registre de la Propriรฉtรฉ. Ce document vous informera entre autres sur la description du bien immobilier, si la propriรฉtรฉ est bien dรฉtenue par le vendeur, comment il lโ€™a acquise, et sโ€™il y a ou non des dettes inscrites. Selon son statut civil, et mรชme si le propriรฉtaire nโ€™est quโ€™une seule personne, il est possible que la signature dโ€™autres personnes soit requise afin de renoncer ร  des droits quโ€™ils pourraient avoir sur la propriรฉtรฉ.

ย Le ยซ Certificado energetico ยป

Pour vendre ou louer un bien immobilier, le certificat รฉnergรฉtique est obligatoire depuis juin 2013. Il informe sur la consommation dโ€™รฉnergie et les รฉmissions de CO2 du logement. Il est ร  la charge du propriรฉtaire qui doit engager le service dโ€™un technicien de certification pour obtenir le certificat รฉnergรฉtique de son logement. Lโ€™รฉtiquette รฉnergรฉtique indique les degrรฉs dโ€™รฉmission et de consommation que le bien a obtenus, sur une รฉchelle de couleurs allant de A, le plus efficace ร  G, le moins efficace. Le certificat รฉnergรฉtique doit รชtre inclus dans le contrat de vente. En cas de location, une copie du certificat รฉnergรฉtique doit รชtre remise au locataire.

Reรงus de paiement des impรดts locaux, charges et factures

Il faut aussi demander au vendeur la copie des derniers reรงus de paiement de lโ€™IBI (ยซ Impuesto sobre Bienes Inmuebles ยป, la taxe fonciรจre espagnole), de lโ€™รฉlectricitรฉ, du gaz, de lโ€™eau.

Les documents de la copropriรฉtรฉ

Le propriรฉtaire devrait aussi vous fournir les statuts de la copropriรฉtรฉ. Indispensables si vous voulez louer votre appartement ร  des fins touristiques car les statuts peuvent lโ€™interdire. Il devra transmettre aussi le dernier procรจs-verbal de lโ€™assemblรฉe gรฉnรฉrale ordinaire des copropriรฉtaires et les comptes annexรฉs. Vous pourrez ainsi vรฉrifier sโ€™il vous faudra payer des travaux de rรฉhabilitation ou d’autres travaux votรฉs lors de la derniรจre Assemblรฉe Gรฉnรฉrale. Et vous aurez le montant et la ventilation des charges de copropriรฉtรฉ. Et la preuve que votre propriรฉtรฉ est libre de toutes charges dues ร  la copropriรฉtรฉ ร  la date de l’assemblรฉe.

Lโ€™acte de vente prรฉcรฉdent

Vous pouvez aussi demander lโ€™acte de vente prรฉcรฉdent dans le cas oรน le vendeur lโ€™avait dรฉjร  achetรฉ ร  un prรฉcรฉdent propriรฉtaire. Il vous permettra de vรฉrifier en particulier quโ€™il nโ€™y a pas eu de modifications du bien immobilier (extension, modification interne). Dans le cas oรน il y a une modification significative (extension du bien par exemple, piscine, garage, modification substantielle de lโ€™architecture interne, etc.), vรฉrifiez quโ€™il y a bien eu une dรฉclaration faite aux services compรฉtents. Normalement les services techniques de la Mairie. Et qu’ils sont bien enregistrรฉs au Registre de la Propriรฉtรฉ. Sinon en cas dโ€™absence de dรฉclaration et en cas de contrรดle, ce sera ร  vous de le faire et de payer les taxes liรฉes ร  ces modifications.

Le ยซ Certificado de aptitud ยป pour les biens de plus de 50 ans

Depuis 2012, dans les immeubles de plus de 50 ans (45 ans en Catalogne), une inspection technique (Inspecciรณn Tรฉcnica del Edificio โ€“ ITE ou Informe de Evaluaciรณn del Edificio – IEE) est obligatoire. Le propriรฉtaire doit vous fournir le ยซ certificado de aptitud ยป de lโ€™immeuble. La ITE n’est pas obligatoire dans toutes les rรฉgions espagnoles, mais elle l’est dans les quatre principales : Communautรฉ de Madrid, Catalogne, Andalousie, Communautรฉ Valencienne.

Attention, si la ITE de l’immeuble n’est pas passรฉe, le notaire doit indiquer dans le contrat de vente que vous รชtes pleinement conscient de l’absence de ce contrรดle technique.

La licence touristique

Si vous voulez louer le bien que vous voulez acheter pendant la saison ร  des touristes ou pour de courtes pรฉriodes pendant l’annรฉe, vous devez avoir une licence touristique. Les municipalitรฉs, qui รฉtaient trรจs permissives il y a quelques annรฉes, ont limitรฉ maintenant le nombre des licences. Voir notre article Tout sur la rรฉglementation des locations touristiques en Espagne.

Si le propriรฉtaire a dรฉjร  une licence touristique, elle est normalement cessible (ce qui peut expliquer un prix de vente plus รฉlevรฉ que le marchรฉ). Attention certaines municipalitรฉs envisagent de ne plus rendre cessibles les licences : elles prendraient fin au moment de la vente. Renseignez-vous auprรจs de la municipalitรฉ.

Si le propriรฉtaire n’a pas de licence touristique, il faudra alors en faire la demande. Mais il sera nรฉcessaire de se renseigner pour savoir (1) si la commune accorde encore des licences, et, dans le cas oรน le bien est un appartement, (2) si les statuts de la copropriรฉtรฉ permettent les locations touristiques.

L’รฉtat locatif du bien

Si le bien est en location, il est important de savoir quand finit le contrat en cours. Depuis la nouvelle Loi de mars 2019 sur les locations longue durรฉe, un nouveau propriรฉtaire ne peut pas exiger la fin du bail. Et le locataire aura encore le droit de rester dans le logement jusquโ€™ร  รฉchรฉance des 5 ans de contrat. Ce qui รฉtait dรฉjร  le cas avant mars 2019 mais seulement si la location รฉtait enregistrรฉe au Registre de la Propriรฉtรฉ.

Lโ€™รฉtat physique du bien

Il faut inspecter le logement et le faire tranquillement. Si vous avez dรฉcidรฉ dโ€™acheter le logement, avant de donner votre accord, vous avez besoin de contrรดler les moindres dรฉtails. Assurez-vous quโ€™il nโ€™y a pas de fissures dans les murs, vรฉrifiez lโ€™รฉtanchรฉitรฉ du toit, les installations communes (ascenseurs, chauffage central, etc.) et la qualitรฉ des matรฉriaux. Une attention particuliรจre doit รชtre accordรฉe aux plafonds et au sol, ร  la qualitรฉ de la menuiserie (les fenรชtres et portes en particulier) et du parquet ou du carrelage, ร  la conformitรฉ du systรจme รฉlectrique et de distribution dโ€™eau et de gaz, ร  lโ€™รฉclairage, la climatisation, la chaudiรจre, aux salles de bain et ร  la cuisine. Et sโ€™il y en a une, vรฉrifiez que la piscine nโ€™a pas de fissure, รงa pourrait gรขcher vos premiers bains !

En cas de doute sur lโ€™รฉtat du bien, il est important quโ€™un architecte rรฉalise une visite afin de sโ€™assurer que le bien ne cache aucun vice. En plus, si vous souhaitez rรฉaliser des travaux, il pourra รฉgalement vous confirmer leur faisabilitรฉ et leur coรปt approximatif.

Et son environnement

Renseignez-vous auprรจs des services techniques municipaux sur les plans urbanistiques ou la rรฉalisation de travaux publics dans la zone qui peuvent bรฉnรฉficier ou nuire au logement et ร  son environnement.

Okupas : danger !

Dernier piรจge liรฉ au voisinage surtout dans les immeubles, en particulier ร  Barcelone : la prรฉsence dโ€™Okupas dans dโ€™autres logements de la copropriรฉtรฉ. Les Okupas sont des squatteurs, ils ne paieront รฉvidemment aucunes charges communes, et vous aurez alors ร  supporter ce poids financier. Certaines municipalitรฉs, dont Barcelone, sont plus que bienveillantes avec eux et il vous sera trรจs difficile de gรฉrer ce problรจme. Trรจs souvent quand vous voyez des logements proposรฉs par les banques ร  des tarifs dรฉfiant toute concurrence, vous pouvez รชtre certains quโ€™ils se trouvent dans des immeubles habitรฉs par des okupas.

Vรฉrifiez la santรฉ financiรจre du promoteur dans le neuf

Dans un achat sur plan, nโ€™oubliez surtout pas de vรฉrifier la santรฉ financiรจre du promoteur et dโ€™aller visiter ses rรฉalisations antรฉrieures. Au moment de la crise, en 2007/2008, de trรจs nombreux promoteurs ont dรฉclarรฉ faillite et ont laissรฉ en ยซ plan ยป (cโ€™est le cas de le dire) leurs clients qui ont souvent perdu toutes leurs avances.

Deux conseils pour clore ce chapitre sur le contrรดle du bien
  • Pour tous ces contrรดles, ces recherches et toutes ces tรขches, lโ€™intervention dโ€™un Conseiller Immobilier francophone pendant la pรฉriode dโ€™acquisition est indispensable si vous ne voulez prendre aucun risque.
  • Ne payez jamais un acompte (une ยซ reserva ยป) tant que vous nโ€™avez pas effectuรฉ un minimum de vรฉrifications, sinon vous risquez de perdre votre acompte.

 

Second Commandement โ€“ Le โ€œcontrato de reservaโ€ sera le plus prรฉcis possible

Le ยซcontrato de reservaยป (le contrat de rรฉservation du bien) est le premier document signรฉ dans la procรฉdure d’achat. Il permet, comme son nom l’indique, de rรฉserver donc de bloquer le bien.

Il est assorti du paiement dโ€™une petite somme dโ€™argent (gรฉnรฉralement entre 1.000 et 5.000 โ‚ฌ) versรฉe ร  titre de rรฉservation temporaire du bien. Le paiement de lโ€™acompte de rรฉservation garantit que le bien immobilier est bien retirรฉ du marchรฉ et qu’il vous est rรฉservรฉ pour le prix accordรฉ. Et ce, pendant une courte pรฉriode, qui varie gรฉnรฉralement dโ€™une ร  deux semaines.

Ce contrat dรฉfinit le bien (cadastre, Registre de le Propriรฉtรฉ), qui achรจte (identitรฉ, adresse) et qui vend (identitรฉ, adresse), ร  quel prix, la date limite de signature du contrat de compromis de vente (“contrato de arras”) et le montant versรฉ ร  cette date, et normalement la date limite de signature chez le notaire et le montant versรฉ.

Il vaut mieux (1) payer cet acompte ร  lโ€™agence immobiliรจre plutรดt quโ€™au propriรฉtaire, (2) que lโ€™agence immobiliรจre soit certifiรฉe API (Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) et (3) payer par virement (ou par chรจque de banque) plutรดt quโ€™en espรจcesย ; ainsi il y a une trace du paiement.

Cette รฉtape nโ€™est pas indispensable, elle est souvent utilisรฉe pour obtenir lโ€™accord hypothรฉcaire dรฉfinitif auprรจs de la banque (aprรจs un accord de principe obtenu au dรฉbut des recherches). Si le prรชt bancaire nโ€™est finalement pas accordรฉ, la somme dโ€™argent dรฉposรฉe est rendue, mais attention il faut absolument que ce soit prรฉcisรฉ dans le contrato de reserva et le dรฉlai de nรฉgociation ne peut pas dรฉpasser 1 mois. Si lโ€™une et lโ€™autre condition ne sont pas remplies, vous risquez de perdre cette avance, y compris si vous allez devant un juge.

 

Troisiรจme Commandement โ€“ Tu auras l’accord de financement avant le contrat de compromis de vente

Le contrat de compromis de vente (“contrato de arras”) est le second document contractuel de la procรฉdure d’achat. C’est un contrat privรฉ entre lโ€™acheteur et le vendeur dans lequel le vendeur confirme son intention de vendre, et lโ€™acheteur confirme son intention dโ€™acheter la propriรฉtรฉ au prix convenu et aux conditions spรฉcifiรฉes.

Ce contrat stipule la date maximum ร  laquelle la vente doit รชtre rรฉalisรฉe chez le notaire. Lโ€™acheteur doit sโ€™assurer quโ€™il disposera du temps nรฉcessaire pour choisir le notaire et rรฉunir tous les documents nรฉcessaires ร  la signature de lโ€™acte dโ€™achat notariรฉ, ainsi que lโ€™obtention dรฉfinitive du financement.

Cโ€™est notamment au moment de la signature du compromis quโ€™il faut รชtre vigilant dans la nรฉgociation et rรฉdaction des รฉventuelles conditions suspensives (obtention dโ€™un prรชt, purge des servitudes ou charges grevant le bien, etc.).

A la signature de ce contrat, lโ€™acheteur doit verser un acompte au vendeur, gรฉnรฉralement ร  hauteur de 10 % du prix de vente de la propriรฉtรฉ (dรฉduction faite de la somme versรฉe lors du contrat de rรฉservation). Si le vendeur dรฉcide finalement de ne pas vous vendre son bien, il devra vous payer le double du montant de lโ€™acompte que vous lui avez versรฉ. Si cโ€™est vous (lโ€™acheteur) qui finalement dรฉcidez de ne plus acheter, le montant de lโ€™acompte sera perdu.

A moins que le contrat contienne une clause prรฉcisant que lโ€™achat du bien est conditionnรฉ ร  lโ€™obtention dรฉfinitive du prรชt bancaire. Si le contrat ne contient pas cette clause, cela veut dire que si vous nโ€™obtenez pas de crรฉdit hypothรฉcaire, vous perdrez les 10% dโ€™acompte ! Cโ€™est pourquoi nous vous avons conseillรฉ dans notre article prรฉcรฉdent Les 17 Commandements AVANT lโ€™achat dโ€™un logement en Espagneย de vous renseigner sur les crรฉdits hypothรฉcaires avant la recherche de votre logement. Pour tout ce qui concerne les piรจges du financement (en particulier la sous-estimation de la durรฉe dโ€™obtention de lโ€™hypothรจque et du coรปt total dโ€™acquisition), rรฉfรฉrez-vous aussi ร  notre article prรฉcรฉdent.

Notre conseil pour ne pas prendre de risque, mettez un dรฉlai maximum assez long dans le contrat de compromis de vente (4 mois), afin dโ€™รฉviter de perdre la somme versรฉe lors du compromis de vente. Et dโ€™avoir le temps dโ€™avoir une solution de repli.

Si lโ€™acheteur dispose de lโ€™argent disponible et nโ€™est pas dรฉpendant dโ€™un prรชt hypothรฉcaire, il est alors possible de passer cette รฉtape et d’aller directement ร  lโ€™acte de vente final.

Attention : le bien peut encore vous รฉchapper mรชme si vous avez signรฉ le compromis de vente ! La signature de cet acte ne prive pas le vendeur de vendre ร  un meilleur acquรฉreur, ร  condition de verser ร  lโ€™acheteur รฉvincรฉ le double de lโ€™acompte versรฉe.

Pour bien prรฉparer votre dossier bancaire, lisez notre article Prรชt immobilier : comment (bien) prรฉparer son dossier bancaire ?

 

Quatriรจme Commandement – Tu seras prรฉsent ou reprรฉsentรฉ le jour de la Tasacion

Si vous demandez une hypothรจque auprรจs dโ€™une banque en Espagne, vous รชtes dans lโ€™obligation de faire rรฉaliser une tasacion, cโ€™est-ร -dire une estimation du bien immobilier par un expert (un tasador), gรฉnรฉralement un architecte.

La valeur de la tasacionย est trรจs importante.

  • Certaines banques choisiront la valeur de la tasacion comme la base du prรชtย et non la valeur dโ€™achat du bien. Elles vous prรชteront 70% ou 80% de la valeur de la tasacion
  • Dโ€™autres choisiront comme base du prรชt la valeur la plus faible entre la tasacion et la valeur dโ€™acquisition du bien

Pour obtenir le prรชt le plus รฉlevรฉ, dans les deux cas, votre objectifย doit รชtre que la valeur de la tasacion soit la plus รฉlevรฉe possible.

Et pour cela, il faut que vous soyez lร  ou que vous soyez reprรฉsentรฉ par un conseiller immobilier. Il faudra montrer au tasador les avantages qualitatifs du bien et lui prรฉsenter des รฉlรฉments comparables ร  des prix รฉquivalents ou supรฉrieurs dans un environnement proche. Lโ€™agent immobilier peut aussi jouer un rรดle important.

La tasacion est aussi un outil de contrรดle supplรฉmentaire entre le contrato de reserva et le compromis de vente. Si le vendeur lโ€™accepte, vous pouvez mรชme sans demande d’hypothรจque faire appel ร  un tasador. Le prix de ce service est raisonnable (300 ร  500 euros) et cela peut vous รฉviter de surpayer un bien. Par exemple, si la valeur de la tasacion est 30% infรฉrieure au prix proposรฉ, il faudra rรฉflรฉchir et certainement revoir votre offre.

Astuce que trรจs peu dโ€™acheteurs utilisent : si la valeur de la tasacion ne vous convient pas et si vous avez des arguments valables, vous pouvez demander une rรฉvision ou une autre tasacion.

Pour en savoir plus sur la tasacion, vous pouvez lire notre article Acheter un bien en Espagne : tous les avantages de la โ€œtasacionโ€

ย 

Cinquiรจme Commandement – Tu nรฉgocieras le prix !

La nรฉgociation du bien immobilier choisi se prรฉpare. Nous l’avons dรฉtaillรฉ dans notre article La nรฉgociation du prix dโ€™un bien immobilier : Les 21 Rรจgles dโ€™Or.

Dโ€™abord, tous les biens immobiliers se nรฉgocient en Espagne, comme ailleurs. Mais il ne suffit pas dโ€™arriver en face du propriรฉtaire (ou de lโ€™agent immobilier qui le reprรฉsente) et de dire ยซย je vous offre 200.000 au lieu de 215.000ย ยป, il faut A R G U M E N T E Rย !

Pour cela il faut faire une รฉtude de la valeur de biens รฉquivalents dans la zone, recenser les dรฉfauts du bien, lister les travaux ร  rรฉaliser et leur valeur, etc.

Faire appel ร  un Conseiller Immobilier est la meilleure solutionย : rรฉsidant en Espagne, connaissant le marchรฉ et parlant couramment espagnol, le conseiller immobilier aura plus de facilitรฉ ร  nรฉgocier au juste prix quโ€™un รฉtranger ne rรฉsidant pas en Espagne, ne connaissant pas le marchรฉ et ne parlant pas la langue.

La nรฉgociation est une รฉtape fondamentale. Obtenir le meilleur prix requiert une maรฎtrise parfaite du marchรฉ fondรฉe sur lโ€™expรฉrience alliรฉe ร  la capacitรฉ de nรฉgocier avec sรฉrรฉnitรฉ et ouverture au dialogue. Une nรฉgociation professionnelle, adaptรฉe ร  chaque cas particulier, et basรฉe sur des arguments techniques permet dโ€™obtenir le meilleur accord possible pour un investissement sรฉcurisรฉ.

Nโ€™oubliez pas aussi que certaines agences ont tendance ร  avoir un prix pour les ยซ รฉtrangers ยป. A nous de les ramener ร  la rรฉalitรฉ du marchรฉ !

 

Sixiรจme Commandement โ€“ Tu ne sous-estimeras pas la durรฉe dโ€™obtention du NIE

La loi espagnole oblige tout acheteur immobilier รฉtranger (mรชme sโ€™il est citoyen dโ€™un pays membre de lโ€™Union Europรฉenne) ร  avoir un NIE (Nรบmero de Identidad de Extranjero) pour pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne.

Normalement, les rรฉsidents francophones en Espagne en ont un. Si รชtes rรฉsident et que vous ne lโ€™avez pas, vous devez en faire la demande dans un Commissariat. Les francophones non-rรฉsidents peuvent faire cette demande directement ร  lโ€™ambassade ou dans un consulat espagnol de leur pays dโ€™origine. Attention, il vaut mieux sโ€™en occuper dรจs le โ€œContrato de reservaโ€ (cf. point 2 ci-dessus). Et mรชme avant la recherche car il faut compter 3 ร  4 semaines pour lโ€™obtenir. Parfois beaucoup plus. Et sans NIE pas dโ€™achat possible !

Pour plus d’informations sur le NIE et la procรฉdure d’obtention en Espagne ou dans les consulats espagnols ร  l’รฉtranger, vous pouvez lire notre article Comment avoir le NIE ?

 

Septiรจme Commandement โ€“ Tu ouvriras un compte bancaire en Espagne

Bien que cela ne soit pas une obligation lรฉgale, il est recommandรฉ que lโ€™acheteur dโ€™un bien immobilier en Espagne ouvre un compte-courant auprรจs dโ€™une banque en Espagne. En effet, le paiement du bien (par chรจque bancaire ou virement OMF le plus souvent) mais aussi des impรดts et frais liรฉs ร  lโ€™achat seront plus faciles depuis un compte en Espagne. Cela vous permettra aussi dโ€™รฉviter des frais de transaction lors du paiement des factures ordinaires (gaz, eau, รฉlectricitรฉ, frais de copropriรฉtรฉ). Si vous avez fait lโ€™hypothรจque en Espagne, la banque vous obligera ร  ouvrir un compte en Espagne.

Nรฉanmoins depuis 2014 pour les Franรงais, le paiement SEPA permet de payer les factures espagnoles (et donc les prรฉlรจvements automatiques eau/รฉlectricitรฉ/etc.) ร  partir de son compte bancaire en France. De mรชme on peut payer tous ses impรดts espagnols (IBI/Basura/impรดt non rรฉsident) ร  partir du compte bancaire franรงais. En France, les transferts SEPA sont gratuits jusquโ€™ร  50 000 Euros.

Pour en savoir plus sur les mรฉthodes de paiement, lisez noter article Dรฉcouvrez les 7 moyens et mรฉthodes de paiement pour un achat immobilier en Espagne.

 

Huitiรจme Commandement โ€“ Tu ne prendras pas un prรชt ร  taux variable

Ce nโ€™est plus le cas aujourdโ€™hui, mais il y a 10 ans plus de 90% des prรชts accordรฉs par les banques espagnoles รฉtaient ร  taux variables. Cโ€™รฉtait lโ€™un des principaux facteurs de la crise immobiliรจre espagnole de lโ€™รฉpoque. Les prรชts ร  taux variable sont plus intรฉressants aujourdโ€™hui, mais quโ€™en sera-t-il dans 5 ans, 10 ans ou 15 ans ? Et notamment avec la trรจs rรฉcente hausse de l’inflation et les annonces attendues de la hausse des taux directeurs des USA et de l’UE.

Si vous faites un prรชt avec une banque espagnole, demandez donc un prรชt ร  taux fixe, mais attention le taux sera dโ€™environ 0,5% ร  1% supรฉrieur ร  celui que vous pourriez obtenir dans votre pays ! Nโ€™oubliez pas aussi que la banque espagnole ne prรชtera le plus souvent que 70%, voire 65%, de la valeur dโ€™acquisition ou dโ€™estimation du bien (ยซ tasacion ยป).

Pour bien nรฉgocier votre crรฉdit bancaire, lisez notre article Prรชt immobilier : comment (bien) prรฉparer son dossier bancaire ?

Si vous voulez calculer vos remboursements mensuels, lisez Tous les secrets du calcul des mensualitรฉs dโ€™un prรชt bancaire

Pour connaรฎtre le coรปt total de votre crรฉdit, lisez Les coรปts cachรฉs dโ€™un crรฉdit bancaire

 

Neuviรจme Commandement โ€“ Tu ne prendras pas une assurance-vie (hors de prix) pendant lโ€™achat

Si vous faites un prรชt en Espagne, la banque espagnole en profitera aussi pour vous faire prendre une assurance-vie, sachez que ce nโ€™est pas obligatoire (mรชme les Espagnols ne le savent pas). Et passรฉ un certain รขge et pour des montants de prรชt importants, cela peut coรปter trรจs cher, jusquโ€™ร โ€ฆ 4000 โ‚ฌ par an ! Si vous voulez prendre une assurance-vie pour vous sรฉcuriser, notre conseil est de comparer les diffรฉrentes offres car les prix varient de 1 ร  3 selon la compagnie !

Attention ! Dans les nouveaux contrats de prรชt proposรฉs par les banques espagnoles depuis 2019, elles proposent un taux commun sans bonification, et plusieurs taux bonifiรฉs sous rรฉserve de verser votre salaire et/ou souscrire une assurance-vie et/ou souscrire une assurance habitation. Cโ€™est une nouvelle maniรจre dรฉguisรฉe de vous fournir des services payants et si vous acceptez, vous ne pourrez pas les annuler sous peine de revenir au taux initial, moins avantageux.

 

Dixiรจme Commandement โ€“ Tu choisiras le notaire

Selon la loi espagnole, le transfert de propriรฉtรฉ du vendeur ร  lโ€™acheteur est certifiรฉ par un notaire espagnol choisi par lโ€™acheteur. Ne laissez pas le vendeur, lโ€™agence ou la banque vous imposer un notaire sauf sโ€™il a dโ€™excellentes rรฉfรฉrences.

Vous pouvez choisir dans les grandes villes (Madrid, Barcelone, Valence, Sรฉville, โ€ฆ) des notaires francophones. Ils vous faciliteront la lecture du contrat de vente en vous traduisant les passages les plus importants pendant lโ€™acte. Et, dans le cas dโ€™un emprunt en Espagne, il sera aussi plus facile pour vous de passer le nouveau test hypothรฉcaire mis en place par la nouvelle Loi de mars 2019 et gรฉrรฉ par les notaires.

 

Onziรจme Commandement โ€“ Tu รฉtudieras le contrat de vente et le contrat de prรชt bancaire

Des copies de lโ€™acte dโ€™achat notariรฉ (โ€œEscritura Pรบblica de Compraventaโ€) et du contrat de prรชt bancaire sont disponibles au moins 3 jours avant la signature dรฉfinitive chez le notaire. Il faut les รฉtudier ร  la loupe et surtout vรฉrifiez que la mention que “le bien achetรฉ doit รชtre libre de charges” est bien prรฉsente.

Ce sont des documents juridiques complexes et longs. Si vous ne lisez pas lโ€™espagnol et si vous avez peu de notions de droit, vous devez faire appel ร  un conseiller immobilier ou ร  un avocat francophone.

La remise des clefs est obligatoire au moment de la signature du contrat de vente chez le notaire et du paiement du solde de la vente.

Demandez aussi une copie imprimรฉe et une copie par mail de l’acte de vente avant de quitter l’office du notaire. Il vous faudra attendre environ deux mois avant d’avoir l’inscription au Registre de la Propriรฉtรฉ.

 

Douziรจme Commandement – Tu demanderas la valeur de rรฉfรฉrence pour le calcul de l’ITP

Pour ne pas avoir de mauvaises surprises, vous devez demander ร  l’agence ou au vendeur, aprรจs avoir nรฉgociรฉ le prix, la valeur de rรฉfรฉrence du bien immobilier.

En effet, depuis le 1er Janvier 2022, une nouvelle mรฉthode de calcul, la valeur de rรฉfรฉrence, peut provoquer une augmentation significative de lโ€™Impรดt sur la Transmission Patrimoniale (ITP), lโ€™impรดt sur lโ€™achat dโ€™un bien immobilier en Espagne.

Dorรฉnavant, pour un bien ancien, lโ€™acheteur paiera un impรดt sur la plus haute valeur entre la valeur dโ€™achat du bien et la valeur de rรฉfรฉrence fiscale. Ainsi, le contribuable ne paie pas dโ€™impรดt sur la valeur dโ€™acquisition du bien immobilier, mais sur sa valeur fiscale si celle-ci est supรฉrieure ร  la valeur dโ€™achat. Et la loi dit que la valeur fiscale du marchรฉ est la valeur de rรฉfรฉrence approuvรฉe par la Direction Gรฉnรฉrale du Cadastre. Cette valeur est calculรฉe sur la base des prix des transactions immobiliรจres enregistrรฉs par les notaires et le Registre de la Propriรฉtรฉ.

Bref : au mieux, vous payez le mรชme impรดt quโ€™auparavant ; au pire, vous paierez un impรดt majorรฉ.

Pour en savoir plus sur la valeur de rรฉfรฉrence et oรน la trouver, consultez notre article Oรน trouver la valeur de rรฉfรฉrence (ou valeur fiscale) dโ€™un bien immobilier ?

 

Treiziรจme Commandement โ€“ Tu demanderas le dรฉtail des impรดts et frais liรฉs ร  la vente

Le notaire ne fera pas d’appel de fonds pour la valeur du bien. Vous ferez le paiement directement au vendeur le jour de la signature.

Par contre, vous pouvez demander que le notaire se charge du paiement de l’impรดt sur l’achat (l’ITP, l’impรดt sur la transmission patrimoniale), de l’enregistrement au Registre de la Propriรฉtรฉ et de la gestoria (la gestion de ces opรฉrations). Pour cela, vous lui demandez qu’il vous fournisse, quelques jours avant la signature du contrat de vente, le dรฉtail de la provision de fonds dans lequel apparaรฎtra le montant de l’ITP, les frais de notaire, le coรปt de l’enregistrement au Registre de la Propriรฉtรฉ et le coรปt de la gestoria. Vous pouvez payer cette provision juste aprรจs la signature de l’acte de vente ou mรชme le lendemain par simple virement depuis votre compte bancaire.

 

Quatorziรจme Commandement โ€“ Tu visiteras une derniรจre fois avant la signature chez le notaire

Un dernier coup d’oeil, avant l’achat dรฉfinitif, ร  la villa ou ร  l’appartement ne coรปte rien. Surtout si le vendeur a fait un dรฉmรฉnagement entre-temps.

Cela vous permet de vรฉrifier que les meubles que vous avez nรฉgociรฉs sont bien prรฉsents. Mais aussi qu’il n’y a pas eu de modifications du bien ou des dรฉgรขts รฉventuels depuis votre derniรจre visite. Il a pu y avoir un dรฉgรขt des eaux, un incendie, des cloisons endommagรฉes, … Elle permet aussi de contrรดler que le bien est inoccupรฉ, sauf s’il a รฉtรฉ convenu que le locataire demeurait dans le bien. Vous pourrez aussi relever les compteurs d’รฉlectricitรฉ, d’eau et de gaz (prenez des photos).

Si le vendeur ou l’agence refuse cette derniรจre visite, c’est qu’il y a certainement un problรจme.

 

Quinziรจme Commandement โ€“ Tu paieras seulement 97% de la valeur du bien ร  un vendeur rรฉsidant ร  lโ€™รฉtranger

Vous achetez un bien existant dont le propriรฉtaire ne vit pas en Espagne. Dans ce cas, vous devez retenir 3% du montant de la vente ร  titre de prรฉcompte ร  lโ€™impรดt pour les non-rรฉsidents. Cette somme sera versรฉe ร  lโ€™administration fiscale espagnole via le notaire si vous choisissez qu’il fasse la gestoria : elle apparaรฎtra donc dans la provision de fonds dont nous parlons dans le treiziรจme commandement. Chez le notaire, vous ne payez donc au vendeur que le solde ร  97%. Si vous payez 100% du bien au vendeur รฉtranger, l’administration fiscale espagnole pourrait se retourner contre vous en cas de non-paiement des impรดts du vendeur.

 

Seiziรจme Commandement : Tu amรจneras tous les documents le jour de la signature

Cela paraรฎt รฉvident mais il arrive que des acheteurs pensent que parce qu’ils ont fourni tous les documents par mail au notaire ou ร  l’agence, ils n’ont pas besoin de les reprรฉsenter le jour de la signature du contrat de vente.

Alors quels sont ces documents ร  amener le jour de la signature :

  • Le passeport ou le carte d’identitรฉ (valide) de chacun des acheteurs
  • Le NIE original de chacun des acheteurs
  • Le NIF de l’entreprise si vous achetez via une SCI ou une SARL franรงaise par exemple
  • La copie des transferts bancaires ou paiements prรฉcรฉdent lors de la rรฉservation (contrato de reserva) et du compromis de vente (contrato de arras) avec la mention des comptes dรฉbitรฉs et crรฉditรฉs
  • Le contrat de mariage certifiรฉ et apostillรฉ (et quelquefois avec une traduction assermentรฉe) et l’extrait du registre de mariage dans le cas d’une sรฉparation de biens.
  • La copie des virements du paiement (transfert OMF) ou les chรจques de banque

 

Dix-septiรจme Commandement : tu feras le paiement au vendeurย 

En Espagne, le notaire ne joue pas le rรดle dโ€™intermรฉdiaire financier lors dโ€™une transaction immobiliรจre comme en France, en Belgique ou en Suisse.

Le paiement dโ€™un bien immobilier en Espagne lors de la signature du contrat de vente chez le notaire se fait directement au vendeur. Le jour de la signature de lโ€™acte de vente chez le notaire, vous pouvez formaliser le paiement de votre achat immobilier en Espagne de 7 maniรจres diffรฉrentes. Les deux plus courantes, utilisรฉes dans plus de 95% des transactions, sont un chรจque de banque certifiรฉ ou un virement OMF (transfert immรฉdiat sรฉcurisรฉ via la Banque d’Espagne). Plus rares, un virement de votre banque espagnole, un virement depuis votre banque ร  lโ€™รฉtranger, un virement depuis un compte du notaire, un virement depuis un compte de lโ€™agence immobiliรจre ou un paiement en cryptomonnaie !

Pour ce qui est des paiements prรฉcรฉdents, au moment de la rรฉservation ou du compromis de vente, l’acheteur peut payer en espรจces (pour un montant infรฉrieur ร  10.000 euros) ou depuis un compte personnel ร  lโ€™รฉtranger (virement depuis un compte franรงais, belge ou suisse par exemple), ou depuis un compte personnel en Espagne. Le paiement est fait soit au vendeur, soit ร  lโ€™agence immobiliรจre.

Pour en savoir plus, lisez notre article Dรฉcouvrez les 7 moyens et mรฉthodes de paiement pour un achat immobilier en Espagne

 

Dix-huitiรจme Commandement – Tu t’adresseras ร  un conseiller immobilier francophone

Quelle est lโ€™alternative pour รฉviter tous les piรจges prรฉcรฉdents ? Cโ€™est tout simplement, pendant lโ€™achat d’un logement, de sโ€™adresser ร  un conseiller immobilier francophone, aussi appelรฉ ยซ chasseur immobilier ยป. Cโ€™est lui qui fera les contrรดles administratifs et juridiques du bien pour vous, et qui vous accompagnera pendant toute la procรฉdure juridique jusqu’ร  la signature finale chez le notaire. Le conseiller immobilier vous fera gagner beaucoup de temps, il vous รฉvitera de mauvaises surprises et trรจs souvent il vous fera faire des รฉconomies avant, pendant et aprรจs lโ€™achat de votre bien.

Pendant toute cette phase dโ€™acquisition du bien, votre Conseiller immobilier assurera tous les services dont nous avons parlรฉs prรฉcรฉdemment : en particulier, il contrรดlera le bien administrativement et juridiquement, il vรฉrifiera le contrat de rรฉservation, il vous aidera pour obtenir votre NIE, ouvrir votre compte bancaire, et monter votre dossier de financement, il vous reprรฉsentera le jour de la visite du tasador, il nรฉgociera le prix, il contrรดlera le contrat de compromis de vente, il choisira un notaire francophone et il vous assistera pendant lโ€™acte de vente. A la fin de cette phase, vous pourrez signer en toute tranquillitรฉ lโ€™acte de vente chez le notaire.

Conseiller Immobilier, cโ€™est notre mรฉtier consultez-nous et protรฉgez-vous en envoyant un mail ร  espagnimmo@yahoo.com ou remplissez le formulaire de bas de page. En nous contractant, vous bรฉnรฉficiez des services de notre avocat francophone, d’une assistance gratuite pour l’obtention du NIE et l’ouverture d’un compte bancaire en Espagne, et d’un accompagnement pendant tout votre processus d’acquisition en Espagne, et ce en toute sรฉcuritรฉ et au moindre coรปt.

Attention, assurez-vous que votre conseiller ou chasseur immobilier est totalement indรฉpendant des agences immobiliรจres. En effet, ils sont de plus en plus nombreux ร  รชtre liรฉs ร  un rรฉseau d’agences immobiliรจres, soit intรฉgrรฉ dans leur propre structure, soit en tant que sous-traitant d’un rรฉseau. Dans ce cas-lร , ils privilรฉgieront toujours les biens immobiliers des agences avec lesquelles ils travaillent. Ils ne sont donc plus indรฉpendants et ne pourront pas vous offrir le meilleur rapport qualitรฉ/prix. Si vous souhaitez รชtre accompagnรฉ en toute sรฉcuritรฉ et au meilleur prix, nโ€™hรฉsitez pas ร  nous contacter, envoyez un mail ร  espagnimmo@yahoo.com. Vous serez assurรฉs d’une totale indรฉpendance.

Dans notre article prรฉcรฉdent Les 17 Commandements AVANT lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne, nous avons vu que le Conseiller Immobilier a recherchรฉ et sรฉlectionnรฉ les biens immobiliers pour vous, en fonction de vos possibilitรฉs financiรจres et selon les indications et choix que vous lui avez fournis. Nous verrons dans le prochain article que dans la phase de post-achat, il facilitera votre arrivรฉe dans votre nouveau logement.

 

avant pendant d'un logement aprรจs l'achat d'un logement en Espagne Immobilier 2

.

Cet article est une mise ร  jour d’un article de fรฉvrier 2020.

__________________________________

Nos 15 articles les plus lus en Fรฉvrier 2022

La reproduction partielle ou complรจte de ce document est autorisรฉe avec mention de la source ci-dessous :

ยฉย acheterenespagne.fr – Fรฉvrier 2022 – Les 18 Commandements PENDANT lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne

___________________________________

Acheter en Espagne au meilleur prix

en toute tranquillitรฉ et en toute sรฉcuritรฉ.

Faites appel ร  unย conseiller immobilierย francophone.

Avec plus de 20 ans dโ€™expรฉrience dans les procรฉdures dโ€™acquisitions immobiliรจres en Espagne, nous sommes ร  votre disposition pour vous assister pour toutes les dรฉmarches nรฉcessaires. Depuis la recherche dโ€™un bien jusquโ€™aux services offerts aprรจs lโ€™acquisition. En passant par lโ€™organisation des visites de biens, la vรฉrification lรฉgale des biens, lโ€™obtention dโ€™un prรชt immobilier, les procรฉdures administratives et la signature des diffรฉrents documents notariรฉs.

Nโ€™hรฉsitez pas ร  nous contacter !

Envoyez un mail ร ย espagnimmo@yahoo.comย 

ou remplissez le formulaire ci-dessous.

___________________________________

    Laisser un commentaire

    Votre adresse e-mail ne sera pas publiรฉe. Les champs obligatoires sont indiquรฉs avec *