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Prรชt immobilier : comment (bien) prรฉparer son dossier bancaire ?

Un dossier bancaire bien prรฉparรฉ est la clef pour lโ€™obtention dโ€™un prรชt immobilier. ย 

Devenir le parfait candidat au crรฉdit immobilier, รงa se prรฉpare. La banque se demande si vous รชtes un bon gestionnaire et si elle peut vous faire confiance. Si vous lui soumettez un dossier complet et solide, vous doublerez vos chances dโ€™avoir le prรชt immobilier que vous souhaitez. Et votre demande sera prise en compte dans les meilleurs dรฉlais.

Notre conseilย : soumettez votre demande de prรชt immobilier avant votre recherche et non pas aprรจs.

Dรฉcouvrez dans cet article tous les secrets pour bien prรฉparer son dossier bancaire. Et n’oubliez pas qu’en tant que conseiller immobilier, nous sommes ร  votre service pour la recherche de financement et monter votre dossier de prรชt immobilier.

La demande de prรชt immobilier avant tout !

Contrairement ร  ce que vous pensez et ร  ce que les courtiers, agents immobiliers et mรชme les banquiers affirment, il vaut mieux prรฉparer votre dossier bancaire avant de dรฉmarrer la recherche de son bien immobilier.

Pourquoiย ? Parce que รงa vous รฉvitera de mauvaises surprisesย ! Connaissez-vous le montant que la banque pourra vous prรชterย et surtout si elle pourra vous prรชter ? Aujourdโ€™hui, presque tous ceux qui auront besoin dโ€™un prรชt immobilier entament des recherches sans avoir de rรฉponses ร  ces deux questionsย essentielles ! Tous les jours, nous sommes contactรฉs par des personnes qui nโ€™ont pas obtenu leur prรชt bancaire ou qui ont seulement une partie, et elles nous demandent de faire des miraclesย : rรฉcupรฉrer la somme versรฉe lors du compromis de vente, trouver en moins de 48 heures une banque qui acceptera de leur donner plusโ€ฆ Quelquefois nous pouvons rรฉsoudre ces problรจmes, mais le plus souvent cโ€™est impossible.

En montant votre dossier de prรชt immobilier en amont de vos recherches, vous pourrez obtenir confirmation du montant du financement disponible et faire avancer votre projet en toute sรฉcuritรฉ. Cโ€™est-ร -dire faire vos recherches en sachant que vous avez la capacitรฉ dโ€™acheter pour un montant dรฉterminรฉ. Vous ne demandez pas une offre de prรชt ferme ร  votre banquier mais un accord de principe sur un montant, une durรฉe et un taux (et si possible des conditions).

Nous avons toujours tendance ร  surรฉvaluer nos capacitรฉs dโ€™emprunt. Ce qui finit par crรฉer des situations dont il est parfois difficile, voire impossible de sortir. Trois exemples vรฉcusย en 2019 :

  • Aprรจs un mois de recherche, un couple Lillois a trouvรฉ le bien de ses rรชves, un appartement de 80 m2 sur la Costa Del Sol ร  250.000 euros. Ils versent 4000 euros pour rรฉserver ce bien. Ils vont alors voir leur banquier franรงais espรฉrant pouvoir emprunter 200.000 euros ร  un taux de 1%. Rรฉponse du banquier : nous ne prรชtons pas pour un investissement immobilier en Espagne. Ils vont voir une autre banque franรงaise qui accorde des prรชts pour les acquisitions en Espagne : et lร  encore, cโ€™est un refus car notre couple nโ€™a aucun bien ร  mettre en caution alors quโ€™il dispose dโ€™un revenu familial confortable (6000 euros par mois). En dรฉsespoir de cause, ils se tournent alors vers les banques espagnoles qui leur rรฉpondent quโ€™elles peuvent leur prรชter au maximum 160.000 euros ร  un taux de 2,2%. Coincรฉs car pressรฉs par les dรฉlais sous peine de perdre leur rรฉserve de 4000 euros et leur appartement, ils sโ€™endettent pour la diffรฉrence de 40.000 euros, auprรจs dโ€™un organisme de crรฉdit qui leur accorde un prรชt correspondant ร  un taux deโ€ฆ 4,5% ! Sans bien sรปr en aviser la banque espagnole qui pourrait revenir sur sa dรฉcision dโ€™accorder son prรชt. Bref, perte dโ€™argent et prise de tรชte.
  • Un jeune cรฉlibataire parisien avec un revenu confortable de 8.000 euros mensuel a trouvรฉ un magnifique studio en premiรจre ligne ร  Palma de Majorque ร  290.000 euros. il verse 5.000 euros de rรฉserve. Au final, il ne trouvera aucune banque qui lui prรชtera, ni en France car il nโ€™a aucun bien en caution, ni en Espagne car il a dรฉjร  des crรฉdits en cours (2 voitures, crรฉdits ร  la consommation divers) qui reprรฉsentent 3500 euros par mois. Il a en plus perdu ses 5.000 euros de rรฉserve car il nโ€™avait pas mis une clause de rรฉcupรฉration de cette rรฉserve en cas de non obtention de prรชt. Du temps et de lโ€™argent de perdu.
  • Un autre exemple encoreย : un couple de retraitรฉs belges qui sโ€™est fixรฉ un budget de 350.000 euros pour un grand appartement ร  Sรฉville et qui a 50.000 euros de fonds propres. Ils le trouvent mais aucune banque ne leur prรชtera plus de 200.000 euros au vu de leurs revenus et de leur รขgeย ! Conclusion, ils se remettent ร  chercher pour un budget infรฉrieur de 100.000 euros ร  ce quโ€™ils pensaient au dรฉpart. Du temps perdu.

Suivez notre conseilย : montez votre dossier de demande de prรชt immobilier et allez voir les banquiers AVANT votre recherche du bien.

Nous รฉcrivons les ยซย banquiersย ยป car il faut les mettre en concurrence. Cela ne vous coรปte rien et ne vous demande pas plus de travailย : le dossier de prรชt est le mรชme pour toute les banques. Comparez les banques pour obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions de crรฉdit. Un crรฉdit vous engage et doit รชtre remboursรฉ, ainsi, vรฉrifiez bien les conditions du crรฉdit, les modalitรฉs de remboursement, la modularitรฉ des mensualitรฉs, l’assurance de crรฉdit, les pรฉnalitรฉs รฉventuelles en cas de remboursement anticipรฉ, etc.

Remarqueย : tout ceci est valable pour un prรชt immobilier dans nโ€™importe quel pays รฉvidemment.

Le montant du prรชt accordรฉ dรฉpend du taux dโ€™endettement

Normalement, le taux dโ€™endettement (dettes et charges fixes mensuelles / revenus) ne peut pas dรฉpasser 33% de vos revenus nets, sauf si le reste ร  vivre est important.

  • Revenus pris en compte dans le taux dโ€™endettement = salaires nets + autres revenus financiers (les revenus locatifs ne sont pris en compte quโ€™ร  70%, les aides sociales ou pensions alimentaires ne sont pas prises en compte)
  • Dettes et charges fixes mensuelles prises en compte dans le taux dโ€™endettement =emprunts actuels + loyer et charges locatives + assurances + pension alimentaire + frais scolaritรฉ privรฉโ€ฆ
  • Reste ร  vivre = diffรฉrence entre revenus et dettes et charges fixes mensuelles

Le taux dโ€™endettement peut dรฉpasser 33% des revenus si le reste ร  vivre est consรฉquent. Par exemple, un couple dont les deux conjoints sont en Contrat ร  Durรฉe Indรฉterminรฉe disposant dโ€™un reste ร  vivre important pourra avoir un taux dโ€™endettement acceptable pour les banques qui peut monter ร  40%.

Exemple de calcul du montant dโ€™un prรชtย :

  • Mr et Mme Richard ont 50 ans et disposent dโ€™un revenu (tel que dรฉfini ci-dessus) de 3300 euros en France. Ils nโ€™ont plus dโ€™enfants ร  charge et souhaitent acquรฉrir une rรฉsidence secondaire en Andalousie. Leurs dettes et charges fixes mensuelles sont de 600 euros (ils ont dรฉjร  remboursรฉ le prรชt de leur rรฉsidence principale en France). Ils ont donc un taux dโ€™endettement de 18% (600/3300) et un reste ร  vivre de 2700 euros. 33% correspondent ร  1090 โ‚ฌ. Le banquier peut donc leur accorder un prรชt hypothรฉcaire sur 20 ans avec des mensualitรฉs de 490 โ‚ฌ (1090-600) par mois ร  1%. Ils pourront obtenir 106.000 euros de prรชt. Avec leurs 29.000 euros dโ€™รฉconomie, ils peuvent acquรฉrir un bien pour une valeur de 135.000 euros (impรดts, frais et charges dโ€™acquisition compris) en Andalousie : leur recherche devra donc porter sur des biens affichรฉs ร  un prix maximum de 120.000 euros.

Un prรชt immobilier hors dโ€™Espagne pour un bien en Espagne

Evidemment, cela semble naturel, vous habitez en France, en Belgique ou en Suisse, vous y avez votre compte bancaire 20 ans, votre banquier vous connaรฎt bien. Donc autant lui demander un prรชt immobilier, dโ€™autant que les taux sont plus intรฉressants quโ€™en Espagne (environ 1% hors dโ€™Espagne pour 2% en Espagne pour des prรชts de 20 ans).

Maisโ€ฆ mais les banques ร  Paris, Bruxelles et Genรจve ne sont pas si nombreuses ร  accorder des prรชts pour des investissements immobiliers en Espagne. Pourquoiย ? Parce quโ€™elles ne gagnent plus dโ€™argent avec et quโ€™elles prennent des risques en le faisantย ! Cโ€™est pourquoi, quand elles le font, elles vous demanderont une garantie, le plus souvent un autre bien obligatoirement situรฉ dans votre pays. Par exemple une hypothรจque sur votre rรฉsidence principale ou sur un autre bien immobilier.

Astucesย : la plupart des banques ont aujourdโ€™hui un dรฉpartement international ร  mรชme de traiter certains profils ou certaines demandes – que les conseillers en agences ne connaissent pas toujours. Demandez ร  votre banquier de se renseigner pour savoir comment entrer en contact avec ce dรฉpartement.

Avec ce genre de prรชt, vous pourrez obtenir jusquโ€™ร  90% du prix dโ€™achat de votre bien en Espagne, trรจs rarement plus. Le plus souvent sur 20 ans.

Il vous restera quand mรชme au minimum 19 ร  23% ร  amener en apport personnel : les frais dโ€™hypothรจque, les 10% du prix dโ€™achat manquant et les impรดts, frais et charges sur votre achat en Espagne (lโ€™ITP est un impรดt variable de 4 ร  11% selon les rรฉgions).

Un prรชt immobilier en Espagne

Quelle que soit la nationalitรฉ, les banques espagnoles font une distinction importante entre les clients non-rรฉsidents et les rรฉsidents. Le montant du capital quโ€™il est possible dโ€™emprunter pour un prรชt immobilier, le taux dโ€™intรฉrรชt et la durรฉe du prรชt diffรจrent.

Le prรชt est associรฉ ร  une hypothรจque dans presque tous les cas. Lors dโ€™une acquisition immobiliรจre en Espagne, le client doit justifier auprรจs de la banque espagnole lโ€™origine des fonds apportรฉs (relevรฉs de comptes dans son pays dโ€™origine par exemple) pour rรฉaliser lโ€™opรฉration. Cette exigence est une obligation lรฉgale pour empรชcher le blanchiment dโ€™argent.

Particularitรฉ des banques espagnolesย :

  • Le montant du prรชt est le plus souvent proportionnel ร  la plus faible valeur entre le prix de vente nรฉgociรฉ et la valeur de la tasacion (estimation de la valeur du bien), et pour quelques banques il dรฉpend seulement de la valeur de la tasacion.
  • Elles proposent des prรชts ร  taux fixes, mais aussi des prรชts ร  taux variables. Ces derniers รฉtaient mรชme la norme au moment de la crise immobiliรจre il y a 12 ans. Nous vous conseillons de privilรฉgier les prรชts ร  taux fixe, on รฉvite ainsi de mauvaises surprisesย !
Vous รชtes rรฉsident

Les banques espagnoles offrent aux rรฉsidents un financement allant jusquโ€™ร  80% de la valeur du bien. Ce pourcentage peut รชtre dรฉpassรฉ pour certaines entitรฉs bancaires, moyennant des garanties plus importantes et sous certaines conditions. Par exemple, les taux des prรชts proposรฉs pour acquรฉrir une rรฉsidence principale sont en moyenne plus avantageux, et le pourcentage de financement plus important que pour lโ€™achat dโ€™une rรฉsidence secondaire. Ou si le taux dโ€™endettement de lโ€™emprunteur est infรฉrieur ร  15% et le reste ร  vivre consรฉquent.

La plupart des prรชts sont accordรฉs pour des durรฉes de 20 ร  30 ans avec un taux voisin de 2%.

Remarqueย : un salariรฉ dโ€™une multinationale expatriรฉ par son entreprise (contrat de dรฉtachement ou contrat local) bรฉnรฉficiera de conditions plus avantageuses quโ€™un ยซglobe-trotterยป, cโ€™est-ร -dire une personne partie travailler de son propre chef en Espagne.

Vous รชtes non rรฉsident

Les conditions dโ€™emprunt sont moins avantageuses si vous รชtes non-rรฉsidentsย : le financement ne dรฉpasse pas 70% de la valeur du bien, et les taux proposรฉs sont souvent moins intรฉressants (de 0,2 ร  0,4% de plus). En cas de dรฉfaut de paiement, la banque veut รชtre sรปre que la valeur de la propriรฉtรฉ acquise peut couvrir le remboursement du prรชt.

Si le non-rรฉsident peut dรฉmontrer des attaches familiales en Espagne, dispose dโ€™une caution ou est co-titulaire dโ€™un compte bancaire avec un rรฉsident, le pourcentage de la valeur dโ€™acquisition peut รชtre revu ร  la hausse, voire รฉgal ร  celui offert aux rรฉsidents.

La durรฉe maximale dโ€™emprunt ne peut gรฉnรฉralement pas excรฉder 20 ans.

La banque peut exiger que le non-rรฉsident fasse traduire ses documents en espagnol par un traducteur agrรฉรฉ.

Le dossier de prรชt

Que faut-il faire avant de prรฉsenter sa demande de prรชt immobilier au banquierย ?

Quelles piรจcesย trouve-t-on dans le dossier de prรชt ?

Comment prรฉparer le dossier de demandeย ?

Comment surprendre le banquier ?

Avant de prรฉsenter sa demande ร  la banque

Vous avez un certain nombre dโ€™opรฉrations ร  rรฉaliser avant de dรฉposer votre demande de prรชt immobilier ร  la banque. Cela peut prendre du temps mais cโ€™est toujours payant.

Dโ€™abord, nettoyez vos comptesย !

Vos trois derniers relevรฉs de comptes devront รชtre fournis ร  la banque dans votre dossier de demande de crรฉdit. Ils serviront notamment ร  calculer votre capacitรฉ dโ€™endettement et votre reste ร  vivre, mais aussi ร  dรฉterminer si vous รชtes un bon gestionnaire. Certains comportements (dรฉcouverts, crรฉdits ร  la consommation) sont en effet trรจs mal perรงus et pourraient vous bloquer lโ€™accรจs au crรฉdit immobilier. Ils signalent au banquier que la personne a du mal ร  gรฉrer son argent et quโ€™elle risque de ce fait dโ€™avoir des difficultรฉs ร  rembourser son prรชt, notamment avec des retards de paiement ou des impayรฉs.

Votre capacitรฉ dโ€™endettement doit se limiter normalement ร  33% de vos revenus nets (voir le chapitre sur le sujet). Si vous avez dโ€™autres emprunts en cours (un prรชt รฉtudiant, un crรฉdit ร  la consommation, etc.), sachez quโ€™ils rentrent dans le calcul de ce taux. Les banques dรฉtestent les crรฉdits ร  la consommation autre que ceux dรฉdiรฉs ร  lโ€™achat dโ€™un vรฉhicule familial. Donc nettoyez et si possible soldez tous vos prรชts avant de proposer le dossier de prรชt. Vous augmenterez ainsi ย votre capacitรฉ dโ€™endettement.

Il faut absolument proscrire les incidents de paiement. Les dรฉcouverts bancaires donneront une mauvaise image de vous. Pour certaines banques. L’absence de dรฉcouvert bancaire est une condition non nรฉgociable. Soyez prรฉvoyant et รฉvitez les dรฉcouverts trois mois avant votre demande de prรชt immobilier.

Astuce : (1) Si vous avez eu un dรฉcouvert dans les 3 derniers mois, attendez la date oรน ce dรฉcouvert nโ€™apparaรฎtra plus avant de prรฉsenter votre dossier. (2) Si vous avez un ou plusieurs emprunts en cours, essayez de les solder et prรฉsentez vos relevรฉs bancaires avec le minimum dโ€™emprunts, voire aucun emprunt.

Epargnezย !

Pour appuyer votre dossier de prรชt immobilier, vous devez consolider votre รฉpargne.

Par-dessus tout, parce quโ€™elle est nรฉcessaire pour votre apport personnel dans le projet dโ€™acquisition. Sans une รฉpargne ou dโ€™autres ressources financiรจres au minimum รฉgale ร  lโ€™apport, inutile de penser ร  acquรฉrir quoique ce soit. Et nโ€™oubliez pas que cet apport peut varier au minimum de 15% (cas dโ€™un emprunt bancaire en France, en Belgique ou en Suisse pour une acquisition dans la rรฉgion la plus avantageuse fiscalement, le Pays Basque) ร  un maximum deโ€ฆ 45% de la valeur dโ€™acquisition (cas dโ€™un emprunt bancaire en Espagne pour un non-rรฉsident pour une acquisition dans les rรฉgions les moins avantageuses fiscalement, la Catalogne ou la rรฉgion valencienne par exemple)ย !

Constituer une รฉpargne bien en amont de votre projet dโ€™acquisition amรฉliore aussi significativement votre dossier de demande de prรชt immobilier pour diffรฉrentes raisons.

Dโ€™abord, la banque est rassurรฉe sur votre capacitรฉ ร  รฉpargner. En effet, mรชme si vos revenus sont รฉlevรฉs, mais que vous ne vous รชtes jamais astreint ร  รฉpargner rรฉguliรจrement, votre reste ร  vivre diminuera drastiquement. Ce saut de charge fera peur ร  la banque. Et elle se demandera lรฉgitimement si vous serez capable de rรฉduire votre train de vie.

Par ailleurs, si votre รฉpargne est consรฉquente, elle sรฉcurise en partie le risque de dรฉfaut de paiement pour la banque : vos liquiditรฉs pourront รชtre utilisรฉes pour payer vos mensualitรฉs.

Enfin, si vous empruntez auprรจs dโ€™une banque dont vous nโ€™รฉtiez pas client, celle-ci espรจre aussi vous vendre des produits dโ€™รฉpargne. Le prรชt immobilier est, pour les banques, un formidable moyen dโ€™attirer de nouveaux clients sur le long terme.

Un CDI mieux quโ€™un CDD

Si vous รชtes en Contrat ร  Durรฉe Dรฉterminรฉe et que vous savez quโ€™on va vous proposer dans quelques mois un Contrat ร  Durรฉe Indรฉterminรฉe, attendez ces quelques mois avant de faire votre demande de prรชt. Un banquier prรชte plus souvent et plus ร  un CDI quโ€™ร  un CDD.

Les chefs dโ€™entreprise non-salariรฉs, lesย  intermittents, les auto-entrepreneurs, les professions libรฉrales et mรชme les retraitรฉs parviennent aussi rรฉguliรจrement ร  dรฉcrocher un prรชt immobilier. Le principal est de prouver ร  la banque que vous avez des revenus rรฉguliers. Si une partie de votre revenu est variable, la banque fera la moyenne sur les trois derniรจres annรฉes.

Soyez patientย !

Solder des prรชts ร  la consommation, sโ€™astreindre ร  ne pas avoir de dรฉcouverts, constituer une รฉpargne consรฉquente, changer de statutโ€ฆ Au final, toute cela prend du temps, parfois 6 mois, parfois beaucoup plus mais cโ€™est le prix ร  payer pour avoir une demande de prรชt acceptรฉ ร  un niveau satisfaisant.

Des clients ont rรฉussi ร  augmenter de 50% leur capacitรฉ dโ€™endettement en utilisant ces mรฉthodesย !

Les piรจces du dossier de demande de prรชt immobilier

Sโ€™i y a plusieurs co-emprunteurs, le dossier doit nรฉcessairement contenir les documents relatifs ร  toutes les personnes souscrivant lโ€™emprunt.

Pour demander un crรฉdit immobilier, vous devrez justifier votre identitรฉ, vos ressources et vos charges actuelles (loyer, crรฉdit en cours).

Documents personnels

Ci-dessous la liste des piรจces justificatives personnelles, formant la premiรจre condition de prรชt immobilier ร  intรฉgrer au dossier :

  • NIE (Numรฉro dโ€™identification des รฉtrangers), une obligation pour tous les รฉtrangers souhaitant acheter en Espagne. Attention, cela peut prendre jusquโ€™ร  2 mois pour lโ€™obtenir.
  • Piรจce dโ€™identitรฉ (carte dโ€™identitรฉ ou passeport).
  • Justificatif de situation familiale (livret de famille ou de mariage, certificat de Pacs, etc.) si vous empruntez en couple.
  • Rรฉgime matrimonial et contrat de mariage รฉventuellement
  • Justificatif de domicile datant de moins de 3 mois (quittance de loyer, factures dโ€™รฉlectricitรฉ, dโ€™eau ou de tรฉlรฉphone, attestation dโ€™hรฉbergement, empadronamiento en Espagne, etc.).
Documents liรฉs ร  vos ressources et vos charges

Seconde condition pour obtenir un crรฉdit immobilier, les piรจces justifiant de vos ressources et des รฉventuelles charges qui vous incombent :

  • Contrat de travail et 3 derniers bulletins de salaire si vous รชtes salariรฉ
  • 3 derniers justificatifs de versement de retraite ou de pension si vous รชtes retraitรฉ ou pensionnรฉ.
  • 3 derniers bilans comptables (3 ans) si vous รชtes ร  votre compte (entrepreneurs non-salariรฉs, professions libรฉrales, commerรงants, artisans ou agriculteurs).
  • Statuts et Kbis en France, BCE en Belgique ou extrait du registre du commerce en Suisse si vous รชtes entrepreneur non salariรฉ
  • Relevรฉs de vos comptes bancaires des 3 (ou 6 selon les banques) derniers mois.
  • 2 ou 3 derniers avis dโ€™imposition.
  • Justificatifs de tout crรฉdit en cours.
  • Tout document attestant dโ€™รฉventuels revenus fonciers.
  • Actes de propriรฉtรฉ des biens en nom propre et en SCI (statuts de la SCI) et tableau amortissement des prรชts en cours.
  • Justificatif de lโ€™apport personnel.
Dโ€™autres informations et documents

Si vous avez un patrimoine immobilier, prรฉsentez-le. Il sera moins valorisรฉ par la banque. Il est en effet moins facilement solvable, mais il vient dans tous les cas valoriser votre dossier de demande de prรชt. Dans le cas oรน vous ferez un prรชt en dehors dโ€™Espagne, il sera indispensable dans votre pays pour asseoir lโ€™hypothรจque du crรฉdit nรฉcessaire ร  lโ€™acquisition.

Nโ€™hรฉsitez pas ร  ajouter au dossier de crรฉdit immobilier tous les autres documents qui pourraient mettre en valeur votre sรฉrieux financier. En particulier les Placements dโ€™รฉpargne (diffรฉrents livrets dโ€™รฉpargne, assurance-vie). Tout est bon pour convaincre la banque que vous avez les reins suffisamment solides pour votre emprunt.

Nโ€™essayez pas de dissimuler quoi que ce soit ร  votre banquier, il finira par le dรฉcouvrir et cela aura une rรฉpercussion ย trรจs nรฉgative sur votre demande de crรฉdit. Avouez ร  votre banquier vos points faibles mais mettez en valeur vos points forts. Lโ€™objectif est de prouver ร  la banque que vous ne prรฉsentez pas de risque de dรฉfaut de paiement.

Des informations sur votre projet

Prรฉsentez votre projet dโ€™acquisition immobiliรจre en Espagne en quelques lignesย :

  • Que recherchez-vous ? Appartement ou villa (superficie, chambres, services de proximitรฉ, vue, etc.), neuf ou ancien
  • Oรน ? Rรฉgion, ville, littoral, campagne, centre-ville, pรฉriphรฉrie
  • Pour quelle finalitรฉย ? Rรฉsidence principale, rรฉsidence secondaire, investissement locatif (location longue durรฉe, location temporaire, location touristique)
  • Etude du marchรฉย ? Prix et รฉvolution du marchรฉ, rentabilitรฉ locative, fiscalitรฉ locale, etc.

Plus vous montrerez que vous savez ce que vous voulez et que vous connaissez le marchรฉ, plus lโ€™impression laissรฉe par votre dossier sera bonne : cโ€™est ce petit plus qui pourra faire pencher le dossier du bon cรดtรฉ en cas dโ€™hรฉsitation du banquier.

Prรฉparez un plan de financement

Cerise sur le gรขteau : pour le convaincre dรฉfinitivement, faites un plan de financement. Il sโ€™agit de rรฉaliser un budget prรฉvisionnel simplifiรฉ qui reprend vos revenus et vos charges mensuelles estimรฉes sur les annรฉes ร  venir en ajoutant la mensualitรฉ du prรชt immobilier.

Faire un plan de financement pour votre prรชt immobilier vous permettra aussi de juger si vous serez capable dโ€™assumer le remboursement de votre prรชt sur les annรฉes ร  venir.

Montrez ce budget prรฉvisionnel ร  votre banquier. Il ne pourra quโ€™y รชtre sensible. Cela augmentera vos chances dโ€™obtenir votre prรชt immobilier.

Allez voir le(s) banquier(s)

Prenez rendez-vous avec les banquiers. Allez en voir plusieurs pour les mettre en concurrence et avoir une solution de repli en cas de rรฉtractation de lโ€™un deux.

Vous verrez, le plus souvent, ils seront agrรฉablement surpris par votre dรฉmarche en amont. Quelques-uns pourront vous dire de revenir quand vous aurez trouvรฉ votre bien. Dites-leur que vous รชtes seulement lร  pour une รฉtude rapide de votre projet, avoir un accord de principe et connaรฎtre le montant maximum et les conditions du prรชt immobilier que la banque pourrait vous accorder. Un banquier qui connaรฎt son mรฉtier (oui รงa existe !) devrait pouvoir vous donner une premiรจre apprรฉciation en moins de 15 minutes.

Vous devrez montrer les documents originaux ร  la consultation. Vous laisserez un dossier contenant des copies de ces รฉlรฉments (sur clef USB, ce sera plus simple que les papiers), dรจs lors que le banquier aura pu vรฉrifier les documents originaux.

Comparez les offres bancaires pour obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions de crรฉdit. Un crรฉdit vous engage et doit รชtre remboursรฉ, ainsi, vรฉrifiez bien les conditions du crรฉdit, les modalitรฉs de remboursement, la modularitรฉ des mensualitรฉs, l’assurance de crรฉdit, les pรฉnalitรฉs รฉventuelles en cas de remboursement anticipรฉ, etc.

Vous avez un accord de principe d’une ou plusieurs banques. Vous รชtes alors prรชt pour aller rechercher votre bien immobilier en Espagne ou alors vous adresser ร  un conseiller immobilier qui pourra le faire pour vous et vous assistera dans votre acquisition jusquโ€™au contrat de vente final. Il peut d’ailleurs vous aider ร  monter votre dossier bancaire.

Vous avez trouvรฉ votre bien, demandez une offre ferme

Attention l’accord de principe du banquier n’est pas un document contractuel.

Aprรจs vos recherches ou celles de votre conseiller immobilier, vous avez trouvรฉ un bien qui correspond ร  votre budget et au montant que la banque sโ€™est engagรฉe ร  vous prรชter lors de votre nรฉgociation. Vous avez signรฉ un contrat de rรฉservation ou un compromis de vente (aprรจs avoir contrรดlรฉ le bien รฉvidemment). Vous pouvez alors retourner voir votre banque pour avoir son offre de prรชt ferme et dรฉfinitive (qui doit correspondre ร  ce quโ€™elle vous avait dit).

Il vous faudra rรฉactualiser votre dossier initial, en particulier les documents personnels, de revenus et de charges ร  la date de rendez-vous. Et y retourner avec lโ€™ensemble des documents originaux et les copies rรฉactualisรฉes sur la clef USB.

Vous devrez aussi joindre les documents relatifs ร  votre projet immobilier :

  • Nota simple du bien retenu
  • Contrat de rรฉservation ou compromis de vente ou promesse de vente (signรฉ)

Tout devrait alors trรจs bien se passerย !

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Quelques exemples de dossiers difficiles mais qui passent avec le temps et un bon dossier

Pour ne pas vous dรฉcourager, voici quelques exemples de dossiers difficiles. Mais qui ont rรฉussi ร  trouver un financement avec un peu de temps et un dossier bien prรฉparรฉ.

Vous รชtes jeune et vous nโ€™avez pas dโ€™รฉpargne. Expliquez dโ€™ores et dรฉjร  ร  votre banquier que vous รชtes en dรฉbut de carriรจre. Et que vous commencez dรฉjร  ร  constituer votre รฉpargne en vue dโ€™un futur investissement immobilier en Espagne. Si vous avez un contrat stable tel quโ€™un CDI, mettant en avant ce point fort. Si vous lui dites que cโ€™est destinรฉ ร  un investissement locatif, il sera aussi plus sensibilisรฉ (votre bien vous procurant des revenus qui peuvent payer tout ou partie du crรฉdit). Six mois ou un an aprรจs, vous le rencontrez ร  nouveau. Il constate alors que vous avez constituรฉ votre รฉpargne et que vous avez bien รฉtudiรฉ votre projet. Il acceptera sans doute un crรฉdit sur 30 ans.

Vous nโ€™avez pas de CDI. Si vous avez des revenus rรฉguliers (CDD, allocations, autres revenus), expliquez-le ร  votre banquier. Et accentuez la rรฉgularitรฉ de ces revenus sur le long terme. Commencez aussi ร  รฉpargner. Si vous avez ou commencez ร  avoir des revenus supplรฉmentaires, faites-le savoir ร  votre banquier et tentez votre chance.

Vous rรฉsidez dรฉjร  en Espagne et vous avez de petits revenus. Malgrรฉ vos faibles revenus vous avez une gestion saine de vos finances et vous arrivez mรชme ร  รฉpargner. Mettez alors ce point fort en avant lors de la constitution de votre dossier. Il dรฉmontrera de la rigueur dans la gestion de vos revenus. En prenant un crรฉdit, vous payerez votre mensualitรฉ ร  la place de votre loyer. Cela aura de ce fait une incidence faible sur la gestion de votre budget. Vous serez donc en mesure de rembourser votre prรชt. Le banquier espagnol le comprendra.

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La reproduction partielle ou complรจte de ce document est autorisรฉe avec mention de la source ci-dessous

ยฉย acheterenespagne.fr โ€“ Janvier 2020 โ€“ Prรชt immobilier : comment (bien) prรฉparer son dossier bancaire ?

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