BOE-A-2019-3814 Ley 52019, de 15 de marzo de 2019 Loi hypothèques acheter immobilier espagne

Tout sur la Nouvelle Loi sur les Hypothèques en Espagne

Tout sur la Nouvelle Loi sur les Hypothèques en Espagne
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Découvrez les huit principales mesures de la nouvelle loi sur les hypothèques en Espagne, qui garantit plus de protection pour l’emprunteur.

Après sa publication au Bulletin Officiel (BOE) le 16 mars 2019, la nouvelle loi sur les hypothèques entrera en application le 16 juin 2019. Parmi les nouveautés, une nouvelle répartition des charges entre la banque et l’emprunteur, la réduction des intérêts pour retard de paiement ou amortissement anticipé, et l’augmentation du nombre de mois de défaut avant l’exécution d’une saisie. Acheter en Espagne devrait être plus sûr pour les futurs acquéreurs qui font appel à un emprunt hypothécaire.

 

Une information bancaire anticipée et plus claire

Il était courant que les banques ne donnent que 3 ou 4 jours avant la signature des contrats de vente et de prêt des informations essentielles relatives aux contrats hypothécaire.

Dorénavant la loi obligera la banque à fournir 10 jours avant des documents essentiels pour l’emprunteur :

  • une copie du projet de contrat hypothécaire,
  • un document présentant les intérêts à payer,
  • une information claire sur les frais revenant à la banque et ceux de l’emprunteur,
  • les conditions de garantie de la (ou des) assurance(s) associée(s) au prêt,
  • une information sur le service que peut apporter le notaire dans le cadre du contrat de prêt,
  • la fiche FEIN (Fiche Européenne d’Information Normalisée) qui présente de façon détaillée le prêt accordé,
  • la fiche FiAE (Fiche d’Information Normalisée) qui détaille les clauses contractuelles du contrat de prêt.

 

Des frais hypothécaires transférés de l’emprunteur à la banque

Il y avait déjà eu l’IAJD (l’impôt sur les actes juridiques documentés) passé à la charge des banques depuis le début de l’année 2019 après la décision finale de la Cour Suprême.

Il y aura dorénavant à partir du 16 juin, les frais d’hypothèques du notaire, du registre de la propriété et de la « gestoria » (la société de gestion des actes) qui ne seront plus payés par l’emprunteur, mais par la banque.

Les seuls frais d’hypothèques restant à la charge de l’emprunteur sont la « tasacion » (l’estimation du bien immobilier) et les copies éventuelles de l’acte hypothécaire.

 

Analyse de solvabilité renforcée

Avec la nouvelle réglementation, la banque est maintenant obligée d’étudier en détail la situation économique du client (et éventuellement de ses cautions) et ses capacités de remboursement. En particulier, elle doit tenir compte des revenus actuels et futurs (notamment à la retraite si le crédit court plus loin), de l’emploi occupé, des actifs existants, de l’épargne réalisée, des frais et charges fixes et variables, etc. En outre, l’historique de crédit du client à la Banque d’Espagne est vérifié.

 

Un rôle accru du Notaire

Le temps est révolu où une personne tenant un stylo à la main se limitait à lire une dizaine de pages, sans que le client ait la possibilité de l’interrompre et de lui poser des questions. Dorénavant, le notaire devra :

  • répondre à tous les doutes de l’emprunteur les jours précédant la signature,
  • vérifier que la banque a fourni à l’emprunteur toute la documentation obligatoire,
  • vérifier que le contrat d’hypothèque ne contient aucune clause abusive,
  • préciser que la banque ne peut pas obliger l’emprunteur à souscrire d’autres produits liés à l’hypothèque, comme un placement retraite, une assurance-vie ou encore une carte de crédit,
  • et surtout s’assurer que l’emprunteur comprend ce qu’il va signer.

Et tout cela est gratuit pour l’emprunteur puisque c’est la banque qui paye ! Donc profitez-en pour poser toutes les questions au notaire avant et pendant l’acte de signature du contrat de vente.

 

Limitation des frais de rachat d’un crédit immobilier

Pour la première fois, il y aura une limite à la commission maximale appliquée par une banque à un client s’il décide de rembourser par anticipation tout ou partie de la dette d’un emprunt à taux fixe. Jusqu’à présent, seuls les remboursements anticipés des emprunts à taux variable étaient réglementés ;  les commissions de ces emprunts, qui étaient déjà fixées par la loi, sont aussi réduites.

Les limites maximales fixées aux commissions de remboursement anticipé des emprunts à un taux d’intérêt fixe pourront aller jusqu’à 2% du capital restant à amortir dans les dix premières années du crédit et jusqu’à 1,5% si le remboursement est demandé après 10 ans.

Pour les taux variable, les commissions maximales étaient jusqu’à présent de 0,5% du capital restant à amortir pour les cinq premières années du prêt, ou de 0,25% après. La nouvelle loi fixe le taux maximum à 0,25% sur les trois premières années, à 0,15% la quatrième et la cinquième année, et à 0% après cinq ans.

Malheureusement, cette mesure n’est pas applicable aux anciens contrats hypothécaires.

 

Durcissement des conditions de saisie pour les banques

Dès l’entrée en vigueur de la Loi, les conditions imposées à une banque pour appliquer son droit à échéance anticipée sur une hypothèque (saisie) dans laquelle l’emprunteur n’a pas payé un certain nombre de mensualités seront plus contraignantes.

Pour que la banque puisse exercer son droit de saisie, les échéances impayées doivent dépasser :

  • 3% du capital octroyé ou 12 mensualités si elles surviennent au cours de la première moitié de la durée de l’emprunt
  • 7% du capital accordé ou 15 mensualités s’il intervient au cours de la seconde moitié de la durée de l’emprunt.

De plus, il est nécessaire que la banque ait notifié le paiement en attente à l’emprunteur, lui accordant au moins un mois pour s’y conformer.

Ce nouveau règlement s’appliquera à la fois aux nouveaux contrats mais aussi aux hypothèques en cours, de sorte que les anciennes clauses seront invalidées. Sauf dans deux cas :

  • L’emprunteur souhaite conserver l’ancienne clause qui lui est plus favorable
  • La procédure de saisie a eu lieu avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi

Dans un document consacré à la nouvelle loi sur les hypothèques, la Banque d’Espagne explique que le retard dans le recouvrement des créances impayées des banques pourrait entraîner un « certain durcissement » des conditions de crédit, notamment celles appliquées aux clients en situation précaire ou à faibles revenus qui présentent un profil de risque plus élevé.

 

Le nouveau système d’intérêts de retard

En ce qui concerne les intérêts de retard, il y a un changement très important. Avec la législation précédente, les taux pouvaient atteindre 25% ! Ce qui avait été jugé abusif par la Cour Suprême, qui avait limité temporairement à 2% les intérêts supplémentaires. La nouvelle loi limite à trois points les intérêts supplémentaires.

 

Changer d’hypothèque ou de banque est plus facile

Des commissions bancaires sont applicables lorsque vous passez d’un prêt à taux variable à un prêt à taux fixe. Si vous le faites entre des produits de la même banque, celle-ci pourra appliquer une commission allant jusqu’à 0,15% maximum pendant les trois premières années de l’hypothèque, mais après cela, ce sera gratuit. La subrogation, qui transfère l’hypothèque d’une banque à une autre, n’aura plus aucun coût et pourra être faite librement.

 

Notre avis

Alors quelles seront les conséquences de la nouvelle loi ?

  • Un programme de formation obligatoire des banquiers en charge des crédits hypothécaires (50 heures initialement puis 15 heures par an).
  • Certainement une augmentation des taux d’intérêts des prêts immobiliers pour compenser les charges financières et humaines supplémentaires des banques.
  • Une restriction du crédit (refus ou baisse du pourcentage accordé) suite à des vérifications et contrôles plus poussés sur la solvabilité des clients.
  • Plus de travail pour les notaires pour le même prix ! Et pour les banquiers mais peut-être pas pour le même prix…
  • Des emprunteurs informés et conscients des risques liés à leur crédit.
  • Des emprunteurs qui n’hésiteront pas à changer de banques si les conditions de crédit hypothécaire sont plus intéressantes dans une autre banque.
  • Au final, une diminution des procédures de saisie.

 

Nous vous offrons le PDF de la nouvelle loi (71 pages) :

Nouvelle Loi Hypothécaire BOE-A-2019-3814 Ley 5/2019, de 15 de marzo de 2019

Tout sur la Nouvelle Loi sur les Hypothèques en Espagne

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