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Travaux et réformes : nos 5 conseils et infos

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Vous voulez réaliser des travaux ou réformer votre appartement ou votre villa en Espagne. Cet article est fait pour vous.

La procédure à suivre pour des travaux en Espagne à travers 5 conseils.

1. Obtenez l’accord de la copropriété pour vos travaux

Si votre logement se trouve dans un immeuble collectif, afin d’éviter des problèmes de voisinage et dans le cas où vous projetez de faire des travaux de rénovation dans votre appartement (pour y habiter ou pour le louer par exemple), la première démarche à faire est de demander l’autorisation de la copropriété et de respecter son règlement. Il faudra, lors d’une Assemblée Générale, présenter un dossier simplifié si les travaux sont mineurs, ou un dossier plus complet (« Proyecto de Reforma » réalisé par un architecte) dans le cas de travaux importants. La copropriété pourra aussi demander à l’architecte de venir présenter le projet et vérifier le sérieux de l’entreprise réalisant les travaux.

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2. Déclarez les travaux en Mairie

Ensuite, quels que soient les travaux que vous voulez faire dans votre logement, vous  devez obligatoirement demander une « licencia de obras » (autorisation de travaux) à  la Mairie (l’Ayuntamiento). Sinon, vous vous exposez à une amende, et, en cas d’accident ou de défaillance de la structure, vous serez responsable !

Vous obtiendrez alors une « licencia de obra menor » (une « déclaration de travaux » dans le cas de petits travaux) ou une « licencia de obra mayor » (un « permis de construire » dans le cas de gros travaux).

  • Licencia de obra menor – déclaration préalable de travaux

La licencia de obra menor est nécessaire pour les petits travaux, comme par exemple rénover sa cuisine ou sa salle de bain, changer le sol, repeindre les murs intérieurs. Il s’agit de travaux n’affectant ni la structure du bâtiment, ni la façade de l’édifice. Avec ce type de licence, il n’est pas autorisé d’occuper la voie publique (pour entreposer les décombres par exemple), et les travaux doivent être achevés en moins de 3 mois.

Vous faites alors seulement une  « Comunicación previa » (communication anticipée) auprès la municipalité en remplissant et déposant un formulaire. Vous n’avez pas d’autorisation à attendre, mais vous devrez payer une taxe et un impôt (cf plus loin).

  • Licencia de obra mayor  – demande de permis de construire

La licencia de obra mayor est obligatoire dans les cas suivants :

  • Modification de la façade du bien lors de travaux (rénovation, changement de fenêtres)
  • Redistribution des espaces à l’intérieur du bien (changer la cuisine de place par exemple)
  • Démolitions (un mur entre deux pièces par exemple)
  • Rénovations qui affectent des éléments structurels
  • Nouvelle construction
  • Agrandissement
  • Rénovation de biens classés/protégés, ou en cours de classement/protection

Cette licence concerne très souvent les appartements anciens que les francophones achètent à Barcelone, Madrid, Valence, Malaga, Séville ou dans une autre grande ville espagnole, et qu’ils veulent réformer pour en faire leur résidence principale, ou pour les louer, ou pour les revendre.

Concernant les démarches pour ce type de licencia-permis, vous devez vous rendre au département de « Licencias Urbanísticas » de votre commune. Vous avez deux possibilités : soit faire une Déclaration Responsable de Type I ou II (si on n’a pas besoin d’échafaudages, ou si le bien n’est pas classé), soit faire une demande de Licencia.

Dans le premier cas, vous pouvez débuter les travaux immédiatement. Dans le cas d’une demande de permis Type I ou II, vous ne pourrez entamer les travaux que quand vous aurez  eu l’accord de la municipalité, ce qui peut prendre… entre 2 et 8 mois. Il est donc prudent de s’y prendre à l’avance et/ou de faire appel à un professionnel.

Vous devrez payer une taxe et un impôt (cf conseil suivant).

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3. Combien ça coûte ?

Les impôts et taxes

Rien n’est gratuit avec l’administration, et il faudra vous acquitter d’une taxe et d’un impôt.

Dans tous les cas, que ce soit une licencia menor ou une licencia mayor, vous payez d’abord une taxe, la « tasa por actuaciones urbanísticas » ou « tasa por servicios urbanísticos » selon les communes, puis un impôt municipal sur les travaux de construction, rénovation et réparation, l’ICIO («  Impuesto sobre Contrucciones, Instalaciones y Obras »).

La taxe est une somme fixe par tranche de travaux. Comptez environ 150 € de taxe pour moins de 6000 € de travaux, jusqu’à maximum 1000 € pour de gros travaux dans le cas d’une licencia de obra mayor.

Selon les municipalités, il vous faut acquitter l’ICIO ou au début des travaux ou dans un délai maximum de 30 jours. Le montant de l’impôt est calculé sur la base du montant réel des travaux ; le taux d’imposition est compris entre 2% et 4% de ce montant. Sachez que presque toutes les Mairies taxent au maximum, c’est-à-dire 4%. Que le coût total des travaux soit de 800€ ou 100.000€, vous paierez 4% de ce montant, c’est-à-dire 32 € dans le premier cas et… 4000 € dans le second !

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L’architecte

Dans tous les cas, nous vous recommandons de toujours prendre conseil auprès d’un architecte avant d’entamer une rénovation importante. Il rédigera le « Proyecto de Reforma » nécessaire pour l’approbation des copropriétaires. Il s’occupera des démarches administratives qui sont complexes. Et pourra aussi gérer les équipes d’artisans et surveiller l’avancement des travaux (fortement conseillé). Il vous évitera probablement quelques ennuis et des problèmes coûteux. La municipalité ne validera pas des travaux lourds sans l’étude réalisée par un architecte. Enfin, si vous avez modifié la structure des pièces, il vous fournira aussi les documents nécessaires pour la nouvelle « Cédula de Habitabilidad » (le nouveau plan modifié), ce qui vous permettra à terme de revendre votre bien…

Obligatoire pour une obra mayor et conseillé pour une obra menor, leurs honoraires varient de 6 à 10% du coût des travaux. Avec des paiement à chaque étape.

Les travaux

Difficile de donner un prix. Cela dépend de la nature des travaux (rafraîchissement, rénovation complète), de la qualité des matériaux, de la région où vous faites ces travaux (le sud est généralement moins cher que le nord). Ils sont dans tous les cas beaucoup moins cher que dans les pays francophones.

Pour des travaux légers (peinture, décoration, petites réparations, etc) comptez 100 à 300 euros par m2.

Une réforme totale peut coûter de 500 à 1000 euros par m2.

4. Divers conseils dans le désordre

Avant tout projet de réforme, allez voir les services techniques de votre municipalité. Ils vous renseigneront sur la procédure à suivre, ils pourront vous donner des conseils et ils vous informeront sur les taxes et impôts locaux à payer sur les travaux.

Si vous « oubliez » de faire une demande de licencia, et que la municipalité s’en rend compte, vous vous exposez à une amende. De plus, vous devrez vous mettre en conformité en demandant la licence (avec le délai d’attente), régler la taxe et l’ICIO, et la municipalité peut demander à ce que vous remettiez en état le bien dans son état original avant de vous accorder l’autorisation de faire les travaux. Les travaux importants étant par nature peu discrets, il est illusoire de vouloir les réaliser sans attirer l’attention d’un voisin problématique ou de la Police Municipale.

Dans le cas de travaux importants, assurez-vous que l’entreprise dispose d’une bonne assurance travaux, sinon vous serez responsable de tous les problèmes qui pourraient arriver pendant et après les travaux.

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