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Comment transformer un commerce ou un entrepôt en logement ?

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Comment acheter moins cher dans le centre des grandes villes comme Barcelone ou Madrid ?  Achetez un local commercial ou un entrepôt industriel et transformez-le en logement. Avantages : de 20 à 50% moins cher à l’achat, vous pouvez aménager votre espace, la plus-value est importante, licences touristiques facilitées pour les rez-de-chaussée. Inconvénients : la procédure technique et administrative est longue, les travaux peuvent être conséquents et la valeur des hypothèques est souvent moindre. 

Dans les grandes villes espagnoles, notamment à Madrid et à Barcelone, de plus en plus de locaux commerciaux localisés au rez-de-chaussée se transforment en logements. Et le mouvement s’est accéléré depuis l’apparition du Covid.

Un local commercial peut devenir un logement si une procédure administrative stricte est suivie. A l’arrivée, la valorisation du bien peut atteindre 200% !

Le Covid, accélérateur du phénomène de transformation

Dans la zone métropolitaine de Barcelone, il y a environ 75.000 locaux commerciaux, dont environ 10.000 sont disponibles, inutilisés et à vendre.

Dans la Communauté de Madrid, il y a environ 150.000 locaux commerciaux dont 18.000 sont en vente.

De très nombreux locaux commerciaux ont été touchés par la crise sanitaire et économique, ce qui a accéléré le mouvement de transformations de locaux commerciaux en logements. La multiplication des ventes en ligne, depuis l’apparition du Covid, a aussi raison de plusieurs milliers de commerces chaque année.

Un avantage non négligeable de la transformation d’un commerce en logement : dans beaucoup de villes espagnoles, les appartements en rez-de-chaussée font partie de ceux qui peuvent demander des licences touristiques.

On estime que 15% des locaux commerciaux disponibles peuvent être reconvertis en logement.

Habiter un local commercial peut créer des problèmes

Si vous décidez de résider dans un local commercial, vous rencontrerez ces problèmes :

  • Vous ne pourrez pas vous enregistrer à cette adresse à la Mairie (« empadronamiento »), ce qui compliquera voire invalidera les autres procédures (NIE, banque, sécurité sociale, consulat, etc.)
  • Ensuite, les services d’électricité, d’eau et de gaz seront très difficiles à obtenir car, comme il s’agit d’un local professionnel, vous devrez présenter votre licence d’exploitation
  • Vous n’aurez pas aussi d’autorisation d’habitation (« cedula de habitabilidad »), et donc vous ne pourrez louer cet espace comme habitation
  • Enfin, vous ne pourrez pas avoir d’assurance habitation, conséquence : tous les dommages subis par les personnes et les biens seront de votre responsabilité

Pour résoudre ces problèmes, il faut transformer ce local en logement. Et donc demander un changement d’utilisation du lieu. Et l’adapter en un espace habitable.

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Un nouveau logement

Dans la pratique, la transformation d’un local en logement suit les mêmes règles que construire un nouveau logement. On parle d’ailleurs de « reconstrucción » en espagnol. Il faut d’abord faire une demande de changement d’utilisation et de permis de construire, puis obtenir une autorisation de première utilisation (« licencia de primera ocupación »).

L’assistance d’un architecte est fortement conseillée pour mener à bien ce projet (compter entre 1000 et 5000 euros selon le projet).

Facteurs invalidant le changement d’utilisation

Le nouveau logement doit être conforme au CTE (« Código Técnico de la Edificación », c’est-à-dire aux obligations techniques de construction) et aux règlements d’urbanisme de la municipalité et de la communauté autonome. Les obstacles les plus courants sont l’impossibilité de se conformer au CTE ou aux règlements d’urbanisme (par exemple la limitation du nombre de logements à l’hectare ou l’interdiction de logements en rez-de-chaussée), ou des raisons d’accessibilité (notamment pour les handicapés), de salubrité, de ventilation ou de luminosité minimale.

La loi permet de transformer un local en logement sous certaines conditions

En octobre 2013, la Cour suprême a confirmé le droit de tout propriétaire d’un logement ou d’un local de les utiliser comme il le jugeait le plus approprié, à moins que le changement ne soit expressément interdit ou limité dans les statuts de la copropriété.

Pour effectuer un changement d’utilisation, il faut prouver qu’il n’affecte pas la structure ou les éléments communs du bâtiment.

Avant tout projet d’achat d’un local pour le transformer en logement, vous devez donc faire réaliser une étude de faisabilité. Ceci pour vous assurer que ce local est transformable (durée : environ 1 mois).

Notre conseil :

  • Faites d’abord une « Consulta Urbanística Común » (Consultation urbanistique) à la Mairie pour savoir si, administrativement, le local est transformable.
  • Puis aller voir les statuts de la copropriété s’il n’y a pas d’impossibilité ou de limitation
  • Si les deux démarches précédentes sont validées, faites ensuite l’étude technique de faisabilité.

Un processus long et laborieux

Le processus de demande de changement d’utilisation est long et complexe :

  • Premièrement, vérifier dans les statuts de la copropriété de l’immeuble qu’il n’y a pas d’interdiction de transformer des locaux commerciaux en logements,
  • s’il y a modification de la structure des parties communes, il faut demander un accord préalable de la copropriété,
  • puis demander le rapport de compatibilité urbanistique en Mairie (« Informe de Compatibilidad Urbanística« ) qui indiquera si les règlements communaux permettent de transformer le local commercial en logement, délai d’un mois environ
  • contracter un architecte pour réaliser le dossier technique
  • puis déposer le dossier technique en Mairie* et attendre le permis de construire municipal (« licencia de obras« ) – en moyenne 3 mois ou 4 mois -,
  • ensuite réaliser les travaux en accord avec le dossier technique et en prenant en compte, éventuellement, les remarques correctives des services techniques de la Mairie,
  • obtenir le certificat de fin de travaux (« certificado final de obra »),
  • et faire une déclaration de modification d’utilisation et de la valeur cadastrale auprès des services du Cadastre (« Registro Catastral del Inmueble« ),
  • enfin obtenir l’autorisation d’habitabilité (« cédula de habitabilidad ») auprès d’une « Oficina de la Vivienda » du quartier,
  • demander le certificat d’efficacité énergétique (« certificado de eficiencia energética« ) auprès d’un professionnel,
  • retourner à la mairie avec le certificat de fin de travaux, la cédula de habitabilidad, le certificat d’efficacité énergétique, la déclaration de modification de la valeur cadastrale et l’escritura enregistrée pour obtenir enfin le permis de première occupation (« licencia de primera ocupación »),
  • puis se rendre chez le notaire pour rédiger un acte de changement d’utilisation (« escritura nueva »),
  • et finalement enregistrer cet acte au Registre de la Propriété.

*A noter que l’instruction du dossier en mairie est payante. Tous les autres actes aussi. Au total de 2000 à 6000 € selon le dossier.

Il faut compter au minimum 6 mois et souvent 12 mois pour mener à bien un projet de transformation. Et il vaut mieux se faire accompagner.

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Quelles sont les exigences pour un changement d’utilisation ?

Le local transformé en logement doit satisfaire à certaines exigences et conditions d’habitabilité établies par les règlements d’urbanisme en vigueur. Ces obligations paraissent simples mais elles ne le sont pas surtout en ce qui concerne les surfaces minimums de lumière naturelle et de ventilation.

Des surfaces minimums

Le futur logement doit avoir au minimum :

  • une surface utile de 25 m2 s’il s’agit d’un studio,
  • une surface utile de 38 m2 dans les autres cas avec au minimum une chambre, un salon, une cuisine et des toilettes (40 m2 à Barcelone)

Dans la quasi-totalité des cas, les surfaces des locaux à transformer sont largement supérieures. Les surfaces ne sont donc pas des critères disqualifiants.

Des règles municipales

Ce sont les règlements des mairies et des communautés autonomes qui imposent les critères les plus contraignants. La municipalité de Madrid, par exemple, demande les conditions suivantes* dans son PGOUM (« Plan General de Ordenación Urbanística de Madrid ») :

  • Aucun logement ne peut avoir de pièces habitables (chambres, salon ou cuisine) en-dessous du niveau du sol. Le sol de la maison doit toujours au-dessus du trottoir : dans le cas d’un logement dans une rue en pente, c’est le point le plus élevé du trottoir qui est pris en compte.
  • Il ne peut pas y avoir de de pièces habitables (chambre à coucher, salon ou cuisine) aux étages inférieurs au rez-de-chaussée (en cave ou en sous-sol).
  • La façade doit avoir une longueur supérieure à 3 mètres.
  • Il doit y avoir au minimum un salon d’une superficie utile supérieure à 12 mètres carrés.
  • Il doit être possible d’inscrire un cercle d’un diamètre égal ou supérieur à 2,70 mètres, tangent au mur sur lequel se trouve la source de lumière et de ventilation.
  • La cuisine doit être équipée d’une cheminée ou d’une hotte aspirante avec évacuation à l’extérieur.
  • La hauteur minimum du logement est de 2,50 mètres sur au moins 75% de sa surface utile ; elle peut être réduite à 2,20 mètres pour le reste.
  • La porte d’accès doit avoir au minimum 2,03 mètres de hauteur et 0,83 mètres de largeur.
  • Les portes entre les pièces doivent avoir aussi au minimum 2,03 mètres de hauteur et 0,63 mètres pour celle des toilettes et 0,73 mètres pour les autres.
  • Chaque pièce habitable doit avoir une surface d’éclairage naturel (fenêtres, verrière, baie vitrée) d’au moins 12% de sa surface utile.
  • Chaque pièce habitable doit avoir une surface à des fins de ventilation naturelle directe d’au moins 8% de sa surface utile.
  • Les salles de bain et toilettes doivent disposer d’un système d’extraction forcée.
  • Enfin, les conditions d’accessibilité et de sécurité en matière de prévention des incendies doivent être respectées.

*Les conditions sont peu différentes à Barcelone

Notre astuce pour pallier aux contraintes de surfaces minimums de lumière naturelle et de ventilation : faites de grands espaces !

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Et si la transformation du local commercial en logement ne peut pas se faire, pourquoi ne pas le transformer… en bureaux, ce qui est beaucoup plus facile et très rentable 🙂

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Comment transformer un commerce ou un entrepôt en logement ?

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Cet article est une mise à jour d’un article d’août 2018 Transformer un local commercial en logement, c’est possible

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