Vous voulez louer votre appartement ou votre villa, ou vous souhaitez faire un investissement locatif en Espagne. Alors vous avez trois options : la location de 5 ans, la location temporaire et la location touristique. Laquelle est la plus adaptée à votre situation ? Quelles sont les différences contractuelles et fiscales entre ces trois options locatives ? Locataires ou futurs locataires, cet article est aussi pour vous.

La location d’un logement acheté en Espagne permet de rentabiliser cet investissement immobilier. Et de payer tout ou partie des charges liées à ce bien (impôt foncier, charges de copropriété, crédit hypothécaire…). Les éléments fiscaux présentés ci-dessous ne concernent que des propriétaires personnes physiques.

La location classique longue durée de 5 ans

En Espagne, la location traditionnelle entre un propriétaire et un locataire, obéit à la Loi de 2013 sur les locations (ley 4/2013) modifiée en mars 2019 par le Décret Royal 7/2019. La demande est traditionnellement importante pour louer (1) des grands appartements dans les centres des grandes villes, comme Madrid et Barcelone, pour la clientèle étrangère expatriée, et (2) des petits appartements en périphérie pour la clientèle espagnole. Depuis la pandémie de Covid-19, elle est aussi très importante pour des maisons avec jardin (et piscine) en périphérie des villes ou sur le littoral.

Durée légale de location : 5 ans

La durée légale dune location “classique” faite par une personne physique est de 5 ans. Elle peut être inférieure à 5 ans, mais arrivant à échéance annuelle, elle se prolonge automatiquement d’une année jusqu’à atteindre les 5 ans légaux. Une fois ces 5 ans atteints et si aucune des deux parties, propriétaire ou locataire, se désiste,  les contrats de location sont automatiquement prolongés pour une durée maximum de 3 ans. Si le propriétaire veut arrêter le contrat au bout de 5 ans, il doit avertir le locataire par écrit 4 mois avant le terme de la location. Si le locataire veut arrêter le contrat au bout de 5 ans, alors il doit avertir le propriétaire par écrit 2 mois avant le terme de la location. Et si le locataire veut arrêter le contrat pendant la période de reconduction de 3 ans, il peut le faire à échéance annuelle en avertissant le propriétaire par écrit 1 mois avant cette échéance.

Néanmoins, si au bout d’un an, le propriétaire désire récupérer le logement pour en faire sa résidence principale (pour lui, son conjoint ou ses enfants) et s’il a prévenu son locataire deux mois avant, alors celui-ci doit quitter le logement après cette échéance. Attention, le contrat de location doit  expressément mentionné cette possibilité sinon le propriétaire ne pourra pas s’en prévaloir. Cette mesure n’est évidemment pas valable pour une personne morale.

En cas de besoin, vous pouvez utiliser ou vous référer à ce modèle de Contrat de Location (format Word).

Si le loueur est une personne morale, la durée légale de location est 7 ans. Le contrat est aussi renouvelable 3 ans par tacite reconduction.

Les clauses abusives les plus fréquentes… et considérées comme nulles

Avant de signer le contrat, vérifiez si certaines des clauses ne sont pas abusives. Notamment par la limitation des droits du locataire. Les clauses abusives les plus fréquentes sont :

• Durée de contrat limitée à 10 ou 11 mois ; non, la durée légale de location est de 60 mois (5 ans), sauf pour les locations temporaires.
• Durée de contrat de 1 an, renouvelable après accord des 2 parties ; non, là aussi, cette clause est illégale.
• Plus d’un mois de loyer à payer en avance ; le propriétaire ne peut exiger plus d’un mois de loyer d’avance. Et il ne peut en aucun cas expulser un locataire sous ce prétexte.
• Travaux d’entretien du bien immobilier ; le propriétaire se doit de réaliser les travaux nécessaires pour entretenir le logement loué. Cela peut concerner par exemple un vieux chauffe-eau à changer. Ou un système d’évacuation des eaux défectueux. Ou une isolation thermique complètement défaillante. Par contre les travaux d’entretien courants (lampe à changer, vidange du chauffage, entretien de la chaudière, entretien de la piscine, etc.) sont à la charge du locataire.
• Accès du propriétaire au logement ; le locataire est seul habilité à laisser le propriétaire entrer dans le logement. Ce qui veut dire que le propriétaire ne peut rentrer dans le logement sans l’accord du locataire.
• Révision semestrielle du loyer ; la révision du loyer ne peut être qu’annuelle et elle est basée sur l’indice IPC .
• Révision annuelle de la caution ; la caution ne peut pas être valorisée avant l’échéance de 5 ans.
• Paiement de l’IBI, des charges de copropriété, de la taxe des ordures ménagères, ou de l’assurance du logement ; toutes ces charges doivent être payées par le propriétaire et non le locataire, sauf mention contraire dans le contrat.

Les clauses légales des contrats de location

• La cession ou sous-location partielle est possible mais avec l’accord préalable du propriétaire. Et si le prix de la sous-location n’excède pas le prix du loyer.
• Compensation financière en cas de sortie du locataire ; dans tous les cas, le locataire a l’obligation de payer les 6 premiers mois de loyer. Après 6 mois de location, le locataire peut sortir si il a prévenu son propriétaire 30 jours auparavant, avec une indemnisation qui correspond à 1 mois de loyer par année de contrat restant à effectuer (en cas d’année partielle, ce calcul sera fait au prorata du reste de l’année).
• Les travaux dans le logement peuvent être réalisés par le locataire mais avec l’accord préalable du propriétaire.
• Le propriétaire peut demander de 1 à 3 mois de caution (1 mois de caution + 2 mois de garantie).
• La date limite de paiement mensuel du mois en cours est normalement fixée avant le 7 de ce mois.
• Si le propriétaire fait de gros travaux, il peut augmenter le loyer dans la limite de 20% (sauf mention contraire dans le contrat).
• Réalisation d’un inventaire à l’entrée et à la sortie du locataire.
• Interdiction de la présence d’animaux.
• Remise en état du logement à la sortie du locataire (et notamment travaux de peinture)
• La caution ne peut servir à payer les derniers loyers

Le paiement de l’ITP sur les loyers n’existe plus

La taxe sur les transferts de propriété (« Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales » ou ITP) sur les loyers est supprimée depuis la publication du Décret Royal de mars 2019. Elle existait depuis 1993 mais des centaines de milliers de locataires (et de propriétaires) ignoraient son existence. Jusqu’à ce que Madrid, la Catalogne, les Asturies et l’Andalousie commencent à exiger son paiement. Ne pas payer cet impôt était passible d’amendes allant jusqu’à 75% de la valeur de l’impôt. Cette taxe était payable une seule fois dans un délai maximum d’un mois après la signature du contrat de location. Selon la région, il fallait compter 150 à 200 € pour un loyer de 1000 €, 300 à 400 € pour un loyer de 2000 € et 450 à 600 € pour un loyer de 3000 €. Elle était normalement payée à la signature du contrat.

Cette taxe est toujours valable pour les contrats signés avant mars 2019, mais elle n’existe plus pour les nouveaux contrats de location.

Un accord écrit à la fin du contrat de location

Quand le locataire quitte le logement, il est plus sûr d’avoir un accord écrit avec le propriétaire. En particulier pour :

• marquer la date finale de location et de remise du logement au propriétaire,
• annexer l’inventaire du logement à la sortie, préciser les obligations restantes (reliquat de factures d’électricité par exemple),
• et établir les modalités de remboursement de la caution (déduction faite des éventuels frais). Attention, le propriétaire a un délai d’un mois pour le remboursement de tout ou partie de la caution. Passé ce délai, il devra payer un intérêt légal au locataire.

Et si le propriétaire vend son logement quand il est encore occupé ?

Le propriétaire a le droit de vendre son logement même si vous l’occupez. Mais le nouveau propriétaire ne peut pas exiger la fin du bail. Et le locataire aura encore le droit de rester dans le logement jusqu’à échéance des 5 ans de contrat. Ce qui était déjà le cas avant mars 2019 mais seulement si la location était enregistrée au Registre de la Propriété.

Un loyer modeste peut  coûter très cher !

Attention, même un loyer attractif peut revenir très cher ! Le locataire devra débourser avant d’entrer dans le logement le loyer d’avance, la caution et les frais d’agence.

Par exemple, cet appartement de 60 m2 dans le centre de Barcelone à un prix de location de 800 €. Oui mais … il faudra payer, avant d’avoir les clefs, un mois de loyer (800 euros) + trois mois de caution et garantie (2.400) + les frais d’agence (12 mois de loyer divisé par 10 = 9600/10 = 960€) + la TVA correspondante (202€) + les frais de contrat (300€), soit au total… 4662 € !!!

Et un appartement de 150 m2 à 2000 € oblige le locataire à débourser plus de 10.000 € !

Attention, si le propriétaire est une personne juridique, les frais de contrat sont à sa charge.

Une fiscalité aménagée et avantageuse pour les propriétaires

La location classique a un double avantage fiscal non négligeable (que les locations temporaires et touristiques n’ont pas) :

• les frais (intérêts des emprunts pour gros travaux – rénovation de façade par exemple, impôt foncier IBI, charges de copropriété, assurances, travaux et frais de maintenance, …) sont déductibles des revenus bruts locatifs, mais uniquement pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège).
• et sur ces revenus nets, il y a en plus un abattement de 60%, mais seulement pour les propriétaires résidents en Espagne.

N’oubliez pas évidemment votre déclaration annuelle que vous soyez résident ou non résident en Espagne. Si vous êtes résident espagnol, vous devrez présenter ces ressources dans votre Déclaration d’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) ; ce seront vos revenus locatifs nets après abattement qui seront déclarés. Si vous êtes non-résident, vous êtes soumis à l’IRNR (l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents). Et vous serez taxé à hauteur de 19% sur vos revenus locatifs nets pour les résidents de l’UE (plus Islande et Norvège) et de 24% pour les autres. Toujours pour les non-résidents d’un autre pays de l’UE, ces revenus sont exonérés dans leur pays. Mais ils doivent être déclarés pour l’imposition des revenus de leur pays selon la méthode du crédit d’impôt.

Et nos derniers conseils pour les locataires

Vous pouvez inclure dans les contrats de location les relevés des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz. Cela vous évitera des surprises.

Demandez toujours une quittance de loyer même si vous payez en espèces.

Prenez en photo les différentes pièces de l’appartement avant votre entrée et annexez-les au contrat de location.

La location temporaire

La location temporaire (« alquiler de temporada » en espagnol) est souvent utilisée auprès de certaines clientèles. En particulier, employés devant être hébergés quelques mois, étudiants de septembre à juin, personnes suivant un traitement médical, etc.

Les conditions légales de la location temporaire

Pour être acceptable, la location temporaire doit obéir à un certain nombre de conditions légales :

• L’appartement en location temporaire ne peut pas être la résidence principale du locataire ; la résidence habituelle du locataire doit d’ailleurs être spécifiée en clair dans le contrat de location
• Il doit y avoir une raison valable pour ne pas louer le logement sous le régime du bail normal ; par exemple des travailleurs qui ont besoin d’un logement pour le temps d’un chantier, des étudiants qui suivent des cours, des personnes ayant besoin d’un traitement médical ou leurs accompagnateurs, etc. Cette raison doit être précisée clairement dans le contrat de location.
• Conséquence de ce qui précède, une date de fin de contrat doit être convenue et actée dans le contrat, elle ne pourra pas être prolongée et doit coïncider avec les paramètres énoncés précédents : travaux à effectuer, année scolaire, traitement médical à subir, etc. Les durées de location sont généralement comprises entre 3 et 15 mois.
• Le titre du contrat doit être : “Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda”

Les particularités des contrats de location temporaires

La caution est de deux mois.

La location est valable pour la durée déterminée dans le contrat : ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent revenir sur cette durée. Un locataire qui voudrait partir avant la fin du contrat devra payer l’intégralité des loyers jusqu’au terme du contrat. Un propriétaire ne peut pas récupérer son logement avant la fin du contrat.

Le certificat énergétique est obligatoire pour louer un bien pour une durée supérieure à 4 mois.

Le contrat de location temporaire n’est régi par aucune loi, mais par les clauses convenues entre le locataire et le bailleur dans le bail. Alors, avant de louer, faites très attention à la rédaction du contrat.

Fiscalité des revenus locatifs temporaires

Louer temporairement est plus taxé que la location classique : le propriétaire résident ne bénéficie pas des 60% d’abattements. Les locations temporaires sont taxées sur les revenus locatifs nets (loyers desquels on déduit les frais et charges sur la période de location) pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège) et sur la totalité pour les autres.

Comme pour les contrats normaux, les propriétaires doivent établir une déclaration fiscale annuelle. Si vous êtes résident espagnol, vous êtes soumis à l’IRPF. Si vous êtes non-résident, vous êtes soumis à l’IRNR et vous serez taxé à hauteur de 19% sur les revenus locatifs nets (avec obligation de déclaration dans votre pays d’origine) pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège) et sur 24% pour les autres.

La location touristique

Tous les touristes ne séjournent pas tous dans des hôtels ou campings. Loin de là, puisque entre 2016 et 2020, la capacité d’accueil des locations touristiques d’Airbnb et consorts en Espagne est supérieure à la capacité hôtelière !  Depuis quelques années, les municipalités ont réagi en limitant la prolifération des « pisos turisticos ». Avec la chute de la clientèle due à la pandémie de Covid, la capacité d’accueil en locatif touristique a été réduite de moitié en quelques mois passant de 400.000 à 200.000 lits touristiques. Si vous êtes propriétaire francophone en Espagne, vous faites certainement partie de ceux qui ont déjà loué leur villa ou leur appartement aux beaux jours.

Une activité rentable en été

Louer est une activité très rentable mais surtout en été et dans les zones littorales. Pour certaines destinations surtout urbaines, Barcelone en particulier, c’est une activité qui est intéressante au-delà de l’été. Les revenus moyens annuels par logement loué en Espagne sur Airbnb sont de 3600€ pour une durée totale de 36 jours de location (la durée moyenne d’une location est de 4 jours).

Les destinations locatives touristiques les plus demandées sont par ordre décroissant d’importance :

• Barcelone
• Madrid
• Valence
• Malaga
• Séville
• Palma
• Grenade
• Alicante
• Saint Sébastien
• Marbella

Depuis 2019, mieux vaut demander l’avis de la copropriété avant de faire des locations touristiques

Avec la mise en application du Décret Royal 7/2019 en mars 2019, la loi sur la propriété (« Ley de Propiedad Horizontal ») est modifiée. Dorénavant, la majorité des trois cinquièmes des propriétaires d’un immeuble pourra décider de limiter ou d’interdire les locations touristiques dans cet immeuble. Jusqu’en 2019, cette décision devait être unanime. La copropriété peut aussi imposer un surcoût dans la répartition des frais de copropriété au détriment des appartements touristiques (dans la limite de 20%).

La licence touristique, la clef pour louer

La durée d’une location touristique ne peut excéder 31 jours.

Pour louer des appartements, des villas ou même des chambres à des touristes, il faut obtenir une licence touristique locale. Et inscrire son bien immobilier au registre du tourisme de sa communauté autonome de résidence.

Les procédures sont propres à chaque communauté, et il faudra justifier de la qualité des services et équipements de l’hébergement. Ci-dessous les textes réglementaires de référence sur les locations touristiques dans chaque communauté autonome. Il suffit de cliquer sur le lien pour accéder à ce texte. C’est une  information exclusive que nous sommes les seuls à fournir.

• Andalousie (Andalucía) – Decreto 28/2016 du 2 février 2016
• Aragon (Aragón) – Decreto 80/2015 du 5 mai 2015
• Asturies (Principado de Asturias) – Decreto 48/2016 du 10 août 2016
• Iles Baléares (Islas Baleares) – Ley 6/2017 du 31 juillet 2017
• Pays Basque (País Vasco) – Decreto 101/2018 du 3 juillet 2018
• Canaries (Canarias) –Decreto 113/2015 du 22 mai 2015
• Cantabrie (Cantabria) – Decreto 225/2019 du 28 novembre 2019
• Castille-La Manche (Castilla-La Mancha) –Decreto 36/2018 du 29 mai 2018
• Castille et Leon (Castilla et León) – Decreto 3/2017 du 16 février 2017
• Catalogne (Cataluña) – Decreto 159/2012 du 20 novembre 2012
• Estrémadure (Extremadura) – Ley 6/2018 du 12 juillet 2018
• Galice (Galicia) – Decreto 12/2017 du 26 janvier 2017
• Communauté de Madrid (Comunidad de Madrid ) – Decreto 79/2014 du 10 juillet 2014
• Murcie (Murcia) –Decreto 174/2018 du 25 juillet 2018
• Navarre (Navarra) – Decreto Foral 230/2011 du 26 octobre 2011
• La Rioja (La Rioja) – Decreto 10/2017 du 17 mars 2017
• Communauté Valencienne (Comunidad Valenciana) – Decreto 92/2009 du 3 juillet 2009

Sans la licence touristique, l’activité locative est illégale. Et les opérateurs, tels que Airbnb et Cie, ne devraient pas accepter de commercialiser le bien. L’amende, en cas d’absence de licence, peut s’élever à plusieurs dizaines de milliers d’euros. En plus de n’être pas protégés en cas de problèmes avec les « clients ». Et pour eux, le risque est qu’ils n’ont pas la sécurité de séjourner dans un lieu présentant toutes les garanties d’habitabilité et de salubrité. Sans compter aussi sur la “colère” du voisinage.

L’obtention de cette licence s’est complexifiée avec le temps. Il faut maintenant remplir des conditions liées aux règles d’urbanisme (accès direct depuis la rue par exemple), aux installations (wifi ou air conditionné), aux services offerts (disponibilité de l’information touristique sur la zone, présence d’un cahier de réclamations) ou aux autorisations de copropriété. Sans oublier l’accueil des clients, le nettoyage des locaux, la disponibilité en cas de problèmes, la gestion des annonces sur internet, etc.

Ne pas oublier aussi que dans certains quartiers des villes les plus touristiques, comme le vieux Barcelone, les nouvelles licences touristiques sont interdites ou gelées.

Déclarations fiscales obligatoires !

Les propriétaires doivent évidemment déclarer leurs revenus locatifs touristiques au fisc espagnol.

Si vous êtes résident en Espagne, vous ferez votre déclaration au moment de rédiger votre IRPF (l’impôt sur le revenu des résidents en Espagne). Vous devrez déclarer vos revenus nets, c’est-à-dire les recettes moins les charges fiscalement déductibles (et en plus limitées au temps d’occupation). La remise de 60% pour les locations (prévue dans l’article 23.2 de la Loi sur l’IRPF) n’est pas applicable car il s’agit de locations de courte durée et non d’une location permanente.

Si vous n’êtes pas résident en Espagne, vous êtes tenus de faire une déclaration par trimestre même si vous n’avez rien loué pendant un trimestre ! Ces revenus sont considérés et taxés comme «rendimiento de capital inmobiliario» (rendement du capital immobilier). Le revenu à déclarer est la totalité des recettes, avec possibilité de déduction des frais ou charges prévus dans l’IRPF (limitées aux durées de location) si le loueur est résident de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège). Le taux d’imposition est de 19% pour les résidents de l’UE et de 24% pour les autres.

Attention : Si vous êtes propriétaire non résident en Espagne, vous devez faire une déclaration trimestrielle pour chaque propriétaire du bien aux services fiscaux, même si vous louez qu’une seule fois dans l’année ! Par exemple, 3 propriétaires d’un bien loué seulement 1 semaine dans l’année doivent faire 12 (3×4) déclarations !

Depuis le 1er janvier 2019 et jusqu’en juillet 2020, les plateformes de réservation des locations touristiques étaient dans l’obligatoire de transmettre au fisc espagnol le détail de toutes leurs opérations sur le territoire espagnol. Pour chaque location touristique, les plateformes de réservation (Airbnb, Homeaway, Wimdu, etc.) devaient transmettre aux services fiscaux, par l’intermédiaire d’une déclaration (le modèle 179), des éléments comme l’identité du propriétaire du logement, l’identité des locataires, les dates de location et les montants reçus, les moyens de paiement utilisés, etc.

C’est fini ! Un arrêt pris en juillet 2020 par la Cour Suprême donne raison à l’association Adigital (Asociación española de la Economía Digital). Cet arrêt affirme que l’obligation d’identifier les propriétaires et les locataires est contraire à la loi. Donc normalement plus de transmissions d’informations des plateformes à Hacienda ! Mais il est à parier que l’Administration fiscale espagnole n’a pas dit son dernier mot… à suivre. Notre conseil : n’oubliez pas vos déclarations !

A votre disposition

Conseillers immobiliers, assistés par nos avocats spécialisés en droit immobilier, nous sommes à votre disposition pour procéder aux déclarations auprès des services fiscaux espagnols. Pour cela, envoyez-nous un mail à espagnimmo@yahoo.com. Nous pouvons aussi vous assister en cas de régularisation de votre situation pour l’année 2018. Enfin, n’hésitez pas à nous contacter en cas de problèmes avec l’administration fiscale espagnole.

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Cet article est une mise à jour de notre article de février 2019 1, 2, 3 façons de louer en Espagne. Nous intégrons notamment les nouvelles dispositions du Décret Royal 7/2019 de mars 2019 pour les locations de longue durée. Ainsi que les nouvelles dispositions et jugements relatifs aux locations touristiques.

Location classique, location temporaire et location touristique

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