piรจges avant achat logement immobilier en Espagne

Les 12 piรจges AVANT lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne

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ยซ Les 12 piรจges AVANT lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne ยป est le premier article mis ร  jour de trois de nos articles les plus lus sur les piรจges avant lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne, mais aussi pendant et aprรจs.

Dans trois articles publiรฉs en dรฉcembre 2017 et janvier 2018, nous vous avions prรฉsentรฉ la liste des diffรฉrents piรจges, des erreurs et mรชme des arnaques, auxquels peuvent รชtre soumis les candidats ร  lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne. Depuis 2 ans, de nouvelles lois nationales et locales (sur les locations et les hypothรจques notamment) sont entrรฉes en application et nous publions une mise ร  jour. Cet article est la mise ร  jour de celui sur les piรจges avant lโ€™achat dโ€™un logement.

Les francophones pensent quโ€™on achรจte un logement en Espagne de la mรชme maniรจre que dans leurs pays respectifs. Cโ€™est une grave erreur car les lรฉgislations (nationales et locales), la fiscalitรฉ, les normes et les procรฉdures dโ€™acquisition dโ€™un bien immobilier en Espagne sont trรจs diffรฉrentesโ€ฆ sans compter les arnaques ! En tant que Conseiller Immobilier, nous prenons en charge toutes les dรฉmarches lors dโ€™une acquisition en Espagne et nous vous protรฉgeons contre ces piรจges.

Dans cet article, nous vous prรฉsentons les piรจges ร  รฉviter avant lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne. Dans un second article, nous traitons des 13 piรจges ร  รฉviter pendant lโ€™achat et, dans un troisiรจme, les 13 piรจges APRรˆS lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne.

Cet article a รฉtรฉ mis ร  jour en fรฉvrier 2022 sous le titre Les 17 Commandements AVANT lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne

Bonne lecture !

Premier รฉpisode : Les 12 piรจges AVANT lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne

Voici les principales erreurs, les piรจges, problรจmes et arnaques les plus frรฉquents avant lโ€™achat d’un logement en Espagne. Cโ€™est-ร -dire pendant la dรฉfinition, la recherche et la sรฉlection des biens immobiliers ร  visiter.

 

Premier piรจgeย – Perdre son tempsโ€ฆ

Cโ€™est le moment de la recherche, votre premier rรฉflexe est dโ€™aller sur les sites internet destinรฉs au marchรฉ immobilier espagnol. Et vous commencez alors ร  rรชver, mais avez-vous bien dรฉfini ce que vous voulez et les moyens dont vous disposez ?

La premiรจre erreur est de partir tout azimut, de tout regarder, de voir dรฉfiler ร  lโ€™รฉcran des centaines dโ€™appartements et de villas dans toute lโ€™Espagne. ร‰videmment cโ€™est une perte de temps ! Comment ferez-vous, par exemple, pour aller visiter des biens qui sont souvent ร  des centaines de kilomรจtres de distance les uns des autres ?

Avant de se lancer dans des recherches par internet, lโ€™รฉlรฉment le plus important est la localisation ou lโ€™emplacement. Comme le disent les anglophones, ยซ location, location, location ยป. Vous devez dโ€™abord dรฉfinir dans quelle zone, dans quelle ville et mรชme dans quel quartier vous souhaitez vivre, si vous souhaitez un logement en centre-ville, en pรฉriphรฉrie, dans lโ€™intรฉrieur, ou en bord de la merโ€ฆ

Quand vous avez dรฉfini la localisation, pensez alors ร  vรฉrifier :

  • Lโ€™accessibilitรฉ : quelle est la durรฉe de trajet depuis votre rรฉsidence principale, en voiture, en avion ou en train ? Y-a-t-il un aรฉroport ร  proximitรฉ et des frรฉquences aรฉriennes suffisantes ร  des prix raisonnables ? Avez-vous besoin dโ€™un vรฉhicule localement pour vous dรฉplacer ?
  • Les services de proximitรฉ : transports urbains, magasins, services dโ€™alimentation, centres de santรฉ, activitรฉs de loisirs, etc.
  • Les รฉtablissements dโ€™enseignement pour vos enfants si vous souhaitez en faire votre rรฉsidence principale : distance aux collรจges, lycรฉes ou garderies
    • En particulier pour les lycรฉes franรงais, vรฉrifier les prix et les disponibilitรฉs ?

Pour toutes ces informations, Google Maps vous sera dโ€™une grande utilitรฉ. Cette premiรจre sรฉlection vous aidera ร  dรฉfinir votre zone de recherche.

Et nโ€™oubliez pas que dans certaines rรฉgions, lโ€™automne, lโ€™hiver et le dรฉbut du printemps peuvent รชtre franchement dรฉprimants.

Prenez aussi le temps de dรฉfinir les caractรฉristiques du bien souhaitรฉ : le style du bien immobilier, la surface, le nombre de chambres et de salles de bains, climatisation, terrasse, รฉtage, piscine, jardin, vue, garage sont les critรจres les plus habituels. Cela rรฉduira le nombre dโ€™offres.

 

Second piรจgeย – Vouloir tout faire tout seul

Pourrez-vous visiter tous les biens que vous aurez sรฉlectionnรฉs ? ร‰videmment non ! Ou si vous le faites, cela vous coรปtera beaucoup de temps et dโ€™argent.

Comme beaucoup de francophones qui veulent acheter en Espagne, vous pensez quโ€™en รฉtant dans lโ€™Union Europรฉenne, les lois sont identiques ร  celles de votre pays. Cโ€™est une grosse erreur : sachez que les lois, les rรจgles, la fiscalitรฉ et les administrations sont diffรฉrentes mais en plus elles varient en fonction des rรฉgions autonomes espagnoles. Par exemple, lโ€™ITP (lโ€™impรดt sur la vente de logements anciens) varie de 4% ร  11% sur la valeur du bien selon la rรฉgion oรน vous achetezย ! Sur un bien ร  200.000 euros, la diffรฉrence est de 14.000 eurosโ€ฆ

Vouloir tout faire seul avant lโ€™achat engendrera pour vous au final plus de frais, plus de temps perdu et plus de soucis โ€ฆ Et souvent, cela vous dรฉcouragera et vous abandonnerez votre projet. La solution est de vous faire par un conseiller immobilier qui vous accompagnera pendant tout le processus dโ€™acquisition.

Dans le domaine immobilier en Espagne, la principale diffรฉrence est le rรดle du notaire : il est indispensable de savoir que les notaires espagnols nโ€™ont absolument pas le mรชme rรดle que les notaires franรงais, belges ou suisses. Dans votre pays, ils procรจdent ร  toutes les vรฉrifications juridiques et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente. En Espagne, nonย ! Ces vรฉrifications sont de la responsabilitรฉ de lโ€™acheteur. Elles doivent รชtre rรฉalisรฉes en amont par lโ€™acheteur, ou le cas รฉchรฉant, par un conseiller immobilier, qui devra sโ€™assurer que les rรจgles juridiques, administratives et urbanistiques nationales, rรฉgionales et locales ont bien รฉtรฉ respectรฉes. Pour rรฉsumer, le rรดle des notaires espagnols se rรฉduit ร  celui de rรฉdacteur et de chambre dโ€™enregistrement de lโ€™acte de vente. Nous en parlerons plus longuement dans lโ€™article consacrรฉ aux erreurs lors de la phase dโ€™achat.

Mais il y a aussi dโ€™autres diffรฉrences importantes dans lโ€™immobilier en Espagne :

  • Le m2 espagnol est plus petit que le m2 francophone !

Vous pensez aussi que les surfaces affichรฉes dans les annonces sont les mรชmes que dans votre pays. Et bien non, le m2 espagnol est plus petit que le m2 francophone ! En France, en Belgique, en Suisse et dans la grande majoritรฉ des pays europรฉens, la superficie annoncรฉe est la surface habitable ou la surface utile. En Espagne, la superficie dont parlent les propriรฉtaires et les agences est le plus souvent la surface construite, avec en particulier les parties communes inclusesย ! Alors, faites bien attention, car un logement en Espagne annoncรฉ avec une superficie de 100 m2 peut sโ€™avรฉrer รชtre un logement dโ€™une surface utile de 80 m2 ou dโ€™une surface habitable de 70 m2, voire moins. Il est รฉvident quโ€™alors le prix au m2 varie largement. Avant lโ€™achat, sortez votre mรจtre !

  • Une autre faรงon de fonctionner des agences immobiliรจres

Les agences immobiliรจres espagnoles ont assez peu souvent des biens en exclusivitรฉ.

Un projet de nouvelle construction peut รชtre mis en vente par plusieurs agences, mais les prix sont les mรชmes pour tout le monde. Si le prix proposรฉ par une agence est infรฉrieur aux autres, vous devez vous mรฉfier. Certaines agences mentionnent le prix de lancement sur leur site internet et ยซ oublient ยป de lโ€™adapter par la suite.

Par contre dans lโ€™ancien, vous pouvez avoir des prix qui diffรจrent dโ€™une agence ร  lโ€™autre comme dโ€™un site internet ร  lโ€™autre, et mรชme entre les agences et le propriรฉtaire ! La majoritรฉ des agences espagnoles ne disposent pas de licence et nโ€™ont pas dโ€™assurance professionnelle, sauf dans quelques rares communautรฉs autonomes (dont la Catalogne)

  • Des agences immobiliรจres ร  ยซ double commission ยป !

Au-delร  du prix de vente annoncรฉ, certaines agences font payer une commission au vendeur et une autre ร  lโ€™acheteur, surtout sโ€™il est รฉtranger. Cโ€™est le cas par exemple dans la Communautรฉ Valencienne, en Andalousie et dans la moitiรฉ des cas ร  Madrid. Mais cโ€™est plutรดt rare en Catalogne. Difficile dโ€™y รฉchapper, mais tout se nรฉgocie (et vous pourrez toujours demander ร  rรฉduire cette commission, voire quelquefois ร  l’annuler). Demandez ร  lโ€™agence ou au vendeur le prix de vente total (commission dโ€™agence comprise).

  • Un prix spรฉcial ยซ รฉtrangers ยป

Avant l’achat d’un logement en Espagne, nรฉgociez ! Certains biens et certaines agences immobiliรจres sont spรฉcialement orientรฉs vers des acheteurs รฉtrangers. Ces agences profitent parfois de la mรฉconnaissance des prix rรฉels du marchรฉ par lโ€™acheteur. Il est indispensable de bien connaรฎtre les prix immobiliers locaux des biens similaires afin de commencer la nรฉgociation sur la meilleure base possible. Aujourdโ€™hui, en Espagne, ร  quelques rares exceptions prรจs, le prix affichรฉ est nรฉgociable. La marge de nรฉgociation peut varier de 5 ร  10% selon le prix affichรฉ.

 

Troisiรจme piรจgeย – Surestimer sa capacitรฉ financiรจre avant lโ€™achat

Avant l achat d’un logement, vous commettez lโ€™erreur (classique) de vous intรฉresser au seul prix du logement et de ne pas considรฉrer les impรดts sur lโ€™achat, les frais additionnels du contrat dโ€™achat, de travaux de rรฉnovation, de maintenanceโ€ฆ et les frais mensuels que vous aurez ร  supporter (crรฉdits hypothรฉcaires, dรฉplacements et charges). Ne pas faire les bons calculs avant lโ€™achat est une grave erreur.

Beaucoup de gens oublient quโ€™il faut ajouter au prix dโ€™achat dโ€™un logement de 10% ร  15% pour les taxes, charges et frais associรฉs : impรดts sur la valeur dโ€™acquisition (ITP pour un logement ancien ou IVA pour un logement neuf), prestation du notaire, frais dโ€™avocat ou de conseillers immobiliers, inscriptions au registre de la propriรฉtรฉ, frais bancaires liรฉs ร  lโ€™hypothรจque, commission de lโ€™agence immobiliรจre รฉventuellement, frais de rรฉnovation, frais de dรฉmรฉnagement et dโ€™installation, etc.

Comptez un besoin financier global de 120% du prix de vente pour un logement sans rรฉnovation ร  150% pour un logement avec rรฉnovation.

Par ailleurs, dโ€™autres frais existeront aprรจs lโ€™acquisition. Vous aurez besoin de meubler votre logement. Vous aurez ร  assurer les mensualitรฉs hypothรฉcaires (attention aux variations si vous avez pris un prรชt ร  taux variables), les frais fixes et variables de copropriรฉtรฉ, les impรดts locaux (IBI, la taxe fonciรจre annuelle de 100 ร  200 euros par tranche dโ€™achat de 100.000 euros), les charges dโ€™รฉlectricitรฉ, dโ€™eau, de gaz, de tรฉlรฉphone ou dโ€™internet (beaucoup plus cher en Espagne), les coรปts dโ€™entretien de la piscine et du jardin de votre villa, les assurances et rรฉparations diversesโ€ฆ

 

Quatriรจme piรจgeย – Ne pas se renseigner sur les crรฉdits hypothรฉcaires avant la recherche

Dans le cas oรน vous ne pouvez pas financer le bien immobilier sur fonds propre, une erreur trรจs courante est de ne pas avoir dโ€™accord bancaire prรฉalable pour le prรชt hypothรฉcaire avant lโ€™achat d’un logement.ย  Pour ce prรชt, vous avez deux choix : faire un crรฉdit dans votre pays dโ€™origine ou le faire en Espagne. Et ce sont deux choix trรจs diffรฉrents qui sont loin dโ€™รชtre รฉvidents et pour lโ€™un et pour lโ€™autre.

Souvent les acheteurs vont voir leur banque aprรจs avoir sรฉlectionnรฉ leur logement ร  acheter. Le banquier pourrait ne pas vous suivre, ou pourrait vous retarder en demandant un dรฉlai pour รฉtudier votre dossier ou dโ€™autres piรจces justificatives, ce qui retardera votre achat et pourrait aussi lโ€™annuler si les dรฉlais sont trop longs et dรฉpassent les dรฉlais du compromis de vente.

Nโ€™oubliez pas aussi que peu de banques en France, en Belgique ou en Suisse accepteront une hypothรจque en Espagne !

Quant aux acheteurs francophones qui choisissent de demander un prรชt en Espagne, ils ne mettent pas assez souvent les banques en concurrence et cโ€™est dโ€™autant plus prรฉjudiciable que les taux sont plus รฉlevรฉs en Espagne que dans les pays francophones.ย  Il faut bien en รฉtudier aussi les termes, les conditions, les services et les coรปts additionnels.

Les banques espagnoles sont plus strictes aujourdโ€™hui pour les concessions de prรชts (la moitiรฉ des demandes de prรชts sont refusรฉes), et si les exigences de solvabilitรฉ sont respectรฉes, elles offrent au mieux jusquโ€™ร  80% de la valeur dโ€™achat ou dโ€™รฉvaluation du bien (la ยซย tasacionย ยป). Le plus souvent cโ€™est 70%. Lโ€™รฉpoque oรน les banques espagnoles prรชtaient jusquโ€™ร  110% de la valeur des biens sans รฉtude de dossier est rรฉvolue. Donc si on se rรฉfรจre ร  ce que nous รฉcrivions plus haut (ยซ Comptez de 120% du prix pour un logement sans rรฉnovation ร  150% pour un logement avec rรฉnovation. ยป), il faudra que vous autofinanciez de 40% ร  70% de la valeur du bien !

Sachez aussi quโ€™une banque espagnole prendra une dรฉcision plus rapidement quโ€™une banque francophone, mais que les taux sont supรฉrieurs en Espagne, et les contrats espagnols sont aussi plus difficiles ร  comprendre pour un francophone.

Normalement, le taux dโ€™endettement (revenus/dettes et charges fixes mensuelles) ne peut pas dรฉpasser 33% de vos revenus nets, sauf si le reste ร  vivre est important. Lโ€™idรฉal pour acheter actuellement un logement en Espagne est de disposer de quelques รฉconomies et que vous utilisiez seulement 50 % de ces รฉconomies pour lโ€™achat du logement. Ainsi vous diminuez la quantitรฉ ร  payer mensuellement pour votre prรชt hypothรฉcaire et vous pouvez couvrir sans problรจmes les frais dโ€™achat et les frais de rรฉnovations possibles, de dรฉcoration, dโ€™ameublement et de dรฉmรฉnagement.

En tant que conseiller immobilier, nous pouvons vous aider ร  monter votre dossier bancaire.

 

Cinquiรจme piรจgeย – Ne vous improvisez pas รฉlectricien, plombier ou carreleur !

Si vous achetez un logement quโ€™il faut rรฉformer, cela peut vous coรปter moins cher, y compris en y rajoutant les coรปts des travaux. Mais cela peut aussi vite devenir une prise de tรชte et prendre beaucoup plus de temps que prรฉvu. Il faut soit dรฉlรฉguer le suivi, soit suivre les travaux, soit les rรฉaliser soi-mรชme, ce qui est difficile si on rรฉside ร  lโ€™รฉtranger. Cela dรฉpend principalement de votre budget initial et de votre disponibilitรฉ.

Avant l achat d’un logement ร  rรฉnover, vous devez absolument avoir une idรฉe trรจs prรฉcise de tous les travaux ร  rรฉaliser pour รฉviter des surprises coรปteuses en temps et en argent. Sinon les รฉconomies dโ€™investissement, qui pouvaient รชtre comprise entre 10% et 20%, peuvent se transformer trรจs rapidement en โ€ฆ surcoรปts !

 

Sixiรจme piรจgeย – Ne pas penser ร  la reventeโ€ฆ avant lโ€™achat

Evidemment, une grande partie des gens qui veulent acheter un logement ne pensent pas ร  la revente avant lโ€™achat. Cโ€™est encore une erreur car on ne sait jamais ce qui peut arriver : vous ne pouvez plus faire face aux hypothรจques, vous vous lassez de votre logement ou de sa localisation, vous souhaitez investir dans un nouveau logement, vous vous sรฉparez de votre conjoint, vous perdez votre travail, vous ne lโ€™utilisez pas, etc.

Privilรฉgiez donc les logements qui sont les plus recherchรฉs et qui seront les plus faciles ร  revendre. Ce sont dโ€™abord de petits appartements (entre 60 et 100 m2), dans les grandes villes ou en bord de mer, avec deux ou trois chambres, deux salles de bains, une terrasse et une belle vue (une terrasse est toujours un plus). Cela dรฉpendra aussi de la zone et de lโ€™utilisation. Il peut aussi sโ€™agir dโ€™un studio ou dโ€™un appartement avec une chambre et salle de bain, ce sont les plus faciles ร  louer pour un usage touristique. Mais aussi de trรจs grands appartements (plus de 300 m2) dans les zones centrales de Barcelone et Madrid.

 

Septiรจme piรจgeย – Visiter trop rapidement

Depuis lโ€™รฉtranger, Internet est un excellent alliรฉ pour identifier des biens immobiliers intรฉressants. Malheureusement, certaines agences immobiliรจres recourent ร  des pratiques trompeuses comme par exemple la publication de biens immobiliers trรจs attractifs ร  un bon prix mais qui ne sont plus en vente, et ce afin dโ€™attirer lโ€™intรฉrรชt dโ€™acheteurs potentiels et dโ€™essayer de leur vendre un autre bien. Ou encore lโ€™utilisation de trรจs belles photos qui ne reflรจtent pas toute la rรฉalitรฉ actuelle du bien et de son environnement.

Visiter est รฉvidemment une รฉtape indispensable avant l achat d’un logement. Vous avez fait votre sรฉlection de biens immobiliers et vous allez les visiter sur site. Mais vous avez peu de temps, 2 ou 3 jours, donc vous concentrez toutes vos visites sur cette courte pรฉriode. Vous ne pourrez pas visiter et contrรดler plus de 5 ou 6 biens immobiliers par jour. Ce nโ€™est pas en 30 minutes que vous pouvez juger dโ€™un logement : il y a toute une sรฉrie de contrรดles physiques ร  rรฉaliser, lโ€™environnement ร  apprรฉcier et connaรฎtre en dรฉtail la situation de lโ€™immeuble (inspection technique, derniรจre rรฉnovation, travaux ร  rรฉaliser, etc.), les conditions et rรจgles communautaires (dans le cas dโ€™un appartement en copropriรฉtรฉ) et les coรปts dโ€™entretien et de maintenance (รฉlectricitรฉ, eau, piscine, jardin, frais de copropriรฉtรฉ, etc.). Il vous faudra aussi contrรดler la documentation privรฉe et publique du logement.

Gรฉrer des visites nโ€™est pas facile en Espagne. Dโ€™abord la barriรจre de la langue. Ensuite il faut prendre les rendez-vous et souvent rappeler plusieurs fois avant dโ€™en fixer un. Nous vous conseillons aussi de rappeler vos interlocuteurs la veille. Plusieurs avantages ร  cela. Par exemple, cela รฉvitera quโ€™ils ยซ oublient ยป, ou quโ€™ils aient enregistrรฉ une mauvaise heure, ou dโ€™y aller pour rien car on ne vous a pas prรฉvenu que le logement avait dรฉjร  รฉtรฉ vendu (un classique !). Il faudra ensuite les rappeler plusieurs fois pour avoir les informations administratives et juridiques demandรฉes sur les biens.

Faire une analyse du marchรฉ local, en particulier des prix, est obligatoire. Une premiรจre analyse peut รชtre rรฉalisรฉe avec les sites immobiliers proposant des logements aux caractรฉristiques similaires. Des sociรฉtรฉs sont aussi spรฉcialisรฉes dans les รฉvaluations du prix des logements.

Faites appel ร  un conseiller immobilier, il visitera les biens immobiliers et contrรดlera ceux susceptibles de vous intรฉresser.

 

Huitiรจme piรจgeย – Mรฉconnaรฎtre des situations particuliรจres de lโ€™immobilier espagnol

Souvent, les visites des biens par les รฉtrangers sont beaucoup trop rapides, par manque de temps et dโ€™organisation, ce qui ne permet pas de se rendre compte de ยซ certains inconvรฉnients ยป du marchรฉ immobilier espagnol.

Humiditรฉ par le sol

La villa sur la plage, tout le monde en rรชve, mais cela peut trรจs vite virer au cauchemar. Beaucoup de maisons de bord de mer ont รฉtรฉ construites sur des terrains marรฉcageux pris sur la mer ou sans vide sanitaire, ni dalle. Rรฉsultat : une humiditรฉ permanente en dehors de lโ€™รฉtรฉ qui remonte par le sol et qui rend la vie infernale. Et quand vous les visitez en รฉtรฉ, vous ne vous en rendez absolument pas compte. Lโ€™idรฉal, cโ€™est une villa prรจs de la plage (que vous puissiez y aller ร  pied) mais un peu sur les hauteurs.

Des branchements hors normes

Toujours pour les villas, vรฉrifiez que vos branchements dโ€™รฉlectricitรฉ et dโ€™eau sont bien aux normes ! Pour vous, ils vous paraissent corrects, mais par un professionnel, ils seront jugรฉs illรฉgaux et mรชme dangereux.

Une qualitรฉ de construction qui laisse ร  dรฉsirer

Dans certaines constructions des annรฉes 90, les matรฉriaux utilisรฉs ne respectent pas les normes et ne sont pas toujours faits pour durer.

Lโ€™environnement รฉvolue

Eviter dโ€™acheter ร  proximitรฉ de terrains vagues. Toujours bien observer lโ€™environnement et, avant lโ€™achat d’un logement, allez ร  la mairie pour consulter le Plan dโ€™Occupation des Sols ou les futurs projets urbanistiques. La vue paraรฎt imprenable, mais avez-vous pensรฉ ร  vรฉrifier les projets urbanistiques ร  venir dans la commune, et en particulier cet immeuble qui vous bouchera la vue dans 2 ou 3 ans ou cette future voie rapide qui passera devant chez vous !

ร‰vitez les immeubles et les lotissements vides

Nโ€™achetez pas dans un immeuble ou un lotissement neuf mais vide, mรชme si le prix est trรจs intรฉressant. En particulier, toutes les banques proposeront dโ€™emblรฉe ce genre de bien dont elles veulent se dรฉbarrasser. Le prix sera attractif, mais lโ€™immeuble ou le lotissement peuvent mettre des annรฉes ร  se remplir, le promoteur peut faire faillite et vous serez les seuls ou lโ€™un des seuls ร  payer les charges de copropriรฉtรฉ que vous finirez par ne plus payer. Au mieux ces propriรฉtรฉs finiront en logements sociaux, au pire en squats.

Une insonorisation qui laisse ร  dรฉsirer

Un gros dรฉfaut de beaucoup de constructions en Espagne est lโ€™insonorisation. Trรจs souvent mal faites, vous entendez tout ce que fait votre voisin dans la salle de bains ouโ€ฆ dans sa chambre. Donc รฉvitez les tours รฉnormes ou vous รชtes entourรฉs de voisins en haut en bas ร  droite et ร  gauche. Evitez aussi de choisir un logement au-dessus dโ€™un commerce ou dโ€™un bar sinon vous connaรฎtrez lโ€™enfer !

Se protรฉger du soleil !

Avez-vous pensรฉ ร  lโ€™orientation ? On pense trรจs souvent soleil et donc exposition au sud quand on veut acheter en Espagne, mais croyez-nous, il faut aussi penser espace frais pour lโ€™รฉtรฉ.

Vรฉrifiez la destination de lโ€™utilisation du bien avant lโ€™achat

Un petit passage par le cadastre peut vous apprendre que le loft sur lequel vous craquez nโ€™a pas de ยซ cรฉdula de habitabilidad ยป (certificat dโ€™habitat ยป) car ce bien immobilier est destinรฉ ร  un usage commercial ou industriel, et non ร  un usage rรฉsidentiel. Et en dehors des grandes villes, il peut aussi arriver que les maisons aient รฉtรฉ construites sur des terres agricoles ; elles sont donc illรฉgales et peuvent รชtre dรฉmolies ร  nโ€™importe quel moment ! Les pots de vin versรฉs aux autoritรฉs sont passรฉs par lร .

Vรฉrifiez que la surface inscrite correspond ร  la surface vendue

La surface inscrite sur le Registre de la Propriรฉtรฉ est souvent infรฉrieure ร  la surface vendue. Jusque dans un rapport dโ€™un ร  deux. Des travaux ont รฉtรฉ rรฉalisรฉs mais nโ€™ont pas รฉtรฉ dรฉclarรฉs. Dans le meilleur des cas, vous pourrez les rรฉgulariser avec du temps et de lโ€™argent. Dans le pire des cas, il faudra dรฉtruire les extensions rรฉalisรฉes.

Bien vรฉrifier ce que comporte le prix

Il arrive que vous deviez acheter une place de parking ou une cave sรฉparรฉment, mais ce montant (20.000 euros par exemple) nโ€™est pas inclus dans le prix annoncรฉ par lโ€™agence.

Tenez compte de la susceptibilitรฉ du vendeur

Eviter de critiquer ou dรฉnigrer le bien devant le vendeur, certains peuvent mal le prendre et ne vous vendront pas leur bien mรชme si vous proposez un prix intรฉressant. Lisez Astรฉrix en Hispanie avant de venir nรฉgocier en Espagne !

 

Neuviรจme piรจgeย – Ne pas se renseigner par rapport ร  lโ€™utilisation de votre bien

Beaucoup dโ€™acheteurs รฉtrangers veulent investir dans du locatif touristique ou envisage de louer leur bien de temps en temps pour des sรฉjours touristiques, tels que ceux proposรฉs par Airbnb. La situation a รฉvoluรฉ ces derniรจres annรฉes en Espagne quant ร  la rรฉglementation des locations touristiques. Il faut vous renseigner avant de vous lancer dans des recherches qui ne serviront ร  rien.

De nombreuses grandes villes ont mise en place des interdictions totales ou partielles et/ou des contraintes dโ€™exploitationย : Barcelone (mars 2017), San Sebastian (mars 2018), Valence (juin 2018), Palma de Majorque (juillet 2018), Alicante (aoรปt 2018), Madrid (mars 2019), etc.

Mรชme dans les villes ou villages oรน cela est permis, il peut y avoir un autre facteur dโ€™interdictionย : les copropriรฉtaires. Avec la mise en application du Dรฉcret Royal 7/2019 en mars 2019, la loi sur la propriรฉtรฉ (ยซ Ley de Propiedad Horizontal ยป) est modifiรฉe. Dorรฉnavant, la majoritรฉ des trois cinquiรจmes des propriรฉtaires dโ€™un immeuble pourra dรฉcider de limiter ou dโ€™interdire les appartements touristiques dans cet immeuble. Jusquโ€™ร  prรฉsent, cette dรฉcision devait รชtre unanime. La copropriรฉtรฉ peut aussi imposer un surcoรปt dans la rรฉpartition des frais de copropriรฉtรฉ au dรฉtriment des appartements touristiques (dans la limite de 20%).

Si votre objectif est de faire de la location longue durรฉe, sachez aussi que les rรจgles ont รฉvoluรฉ. Depuis le dรฉcret de mars 2019, la durรฉe des locations est passรฉe de 3 ans ร  5 ans.

 

Dixiรจme piรจgeย – Attendre trop longtemps pour se dรฉcider et pour faire une offre

Lโ€™achat impulsif dโ€™un logement est risquรฉ, mais lโ€™opposรฉ aussi, faire attendre trop longtemps avant de se dรฉcider, surtout dans le marchรฉ concurrentiel espagnol actuel.

Bon รงa y est, vous avez trouvรฉ le logement qui vous convient. Mais vous hรฉsitez encore, peut-รชtre faut-il encore voir dโ€™autres logements ? Et si votre frรจre ou votre sล“ur, ou vos parents, ou vos enfants ou votre meilleur ami donnaient aussi leur avis ? Et si on faisait attendre le vendeur pour lโ€™amener ร  baisser son prix ? A force dโ€™attendre, le logement vous passe devant les yeuxโ€ฆ Avant l achat d’un logement, fixez vous des rรจgles : une visite, une contre-visite avec รฉventuellement un professionnel, le contrรดle de documents, etc.

 

Onziรจme piรจgeย – Attendre pour faire le NIE

Avoir un NIE est un prรฉalable obligatoire avant l achat d’un logement en Espagne.

Sans NIE, vous ne pourrez pas acheter votre appartement ou votre villa ร  Barcelone, Madrid, Valence ou Malaga ! Cโ€™est la premiรจre dรฉmarche ร  faire avant toutes les autres si vous dรฉcidez dโ€™investir dans lโ€™immobilier en Espagne et รงa vous coรปteraโ€ฆ moins de 10 euros. En dehors dโ€™Espagne, on le demande dans les consulats espagnols et en Espagne, dans les commissariats. Si vous nโ€™รชtes pas rรฉsident en Espagne, vous devez vous y prendre bien en avance car demander un rendez-vous pour lโ€™obtenir peut durer jusquโ€™ร  deux moisย ! ร‡a peut รชtre le cas par exemple pour obtenir un rendez-vous au Consulat dโ€™Espagne ร  Paris ou au Commissariat de Barcelone.

 

Douziรจme piรจgeย – Se passer des services dโ€™un conseiller immobilier francophone

Quelle est lโ€™alternative pour รฉviter tous les piรจges prรฉcรฉdents ? Cโ€™est tout simplement, avant lโ€™achat d’un logement, de sโ€™adresser ร  un conseiller immobilier, de prรฉfรฉrence francophone, aussi appelรฉ ยซ chasseur immobilier ยป. Cโ€™est lui qui recherchera et sรฉlectionnera les biens immobiliers pour vous, en fonction de vos possibilitรฉs financiรจres et selon les indications et choix que vous lui aurez fournis. Le conseiller immobilier vous fera gagner beaucoup de temps, il vous รฉvitera de mauvaises surprises et trรจs souvent il vous fera faire des รฉconomies avant, pendant et aprรจs lโ€™achat de votre bien.

Pendant toute cette phase de prospection, avant lโ€™achat, votre conseiller immobilier vous รฉvitera toutes les erreurs dont nous avons parlรฉ prรฉcรฉdemment : en particulier, il prendra en compte lโ€™environnement du bien, il vรฉrifiera lโ€™รฉtat physique des biens, mais aussi leur situation lรฉgale et รฉconomique, il fera une estimation de prix par rapport ร  la zone. A la fin de cette phase, il vous proposera une liste de logements ร  visiter avec toutes les informations nรฉcessaires et disponibles et vous pourrez alors choisir sur site votre futur logement en Espagne en pleine connaissance de cause.

Conseiller Immobilier, cโ€™est notre mรฉtier consultez-nous et protรฉgez-vous en envoyant un mail ร  espagnimmo@yahoo.com ou remplissez le formulaire de bas de page. En nous contractant, vous bรฉnรฉficiez des services de notre avocat francophone, et d’une assistance gratuite pour l’obtention du NIE et l’ouverture d’un compte bancaire en Espagne.

Attention, assurez-vous que votre conseiller ou chasseur immobilier est totalement indรฉpendant des agences immobiliรจres. En effet, ils sont de plus en plus nombreux ร  รชtre liรฉs ร  un rรฉseau d’agences immobiliรจres, soit intรฉgrรฉ dans leur propre structure, soit en tant que sous-traitant d’un rรฉseau. Dans ce cas-lร , ils privilรฉgieront toujours les biens immobiliers des agences avec lesquelles ils travaillent. Ils ne sont donc plus indรฉpendants et ne pourront pas vous offrir le meilleur rapport qualitรฉ/prix. Si vous souhaitez รชtre accompagnรฉ en toute sรฉcuritรฉ et au meilleur prix, nโ€™hรฉsitez pas ร  nous contacter, envoyez un mail ร  espagnimmo@yahoo.com. Vous serez assurรฉs d’une totale indรฉpendance.

Nous verrons dans les deux prochains articles ร  paraรฎtre que le rรดle du Conseiller Immobilier est aussi indispensable dans la phase dโ€™achat et aprรจs lโ€™achat ! La suite dans : Les 13 piรจges pendant lโ€™achat dโ€™un logement

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Cet article est une mise ร  jour d’un article de dรฉcembre 2017.

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La reproduction partielle ou complรจte de ce document est autorisรฉe avec mention de la source ci-dessous :

ยฉย acheterenespagne.fr – Fรฉvrier 2020 – Les 12 piรจges AVANT lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne

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Avec plus de 20 ans dโ€™expรฉrience dans les procรฉdures dโ€™acquisitions immobiliรจres en Espagne, nous sommes ร  votre disposition pour vous assister pour toutes les dรฉmarches nรฉcessaires. Depuis la recherche dโ€™un bien jusquโ€™aux services offerts aprรจs lโ€™acquisition. En passant par lโ€™organisation des visites de biens, la vรฉrification lรฉgale des biens, lโ€™obtention dโ€™un prรชt immobilier, les procรฉdures administratives et la signature des diffรฉrents documents notariรฉs.

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