« Les 13 pièges APRÈS l’achat d’un logement en Espagne » est le troisième article mis à jour de trois de nos articles les plus lus sur les pièges après l’achat d’un logement en Espagne, mais aussi avant et pendant.
Dans trois articles publiés en décembre 2017 et janvier 2018, nous vous avions présenté la liste des différents pièges, des erreurs et même des arnaques, auxquels peuvent être soumis les candidats à l’achat d’un logement en Espagne. Depuis 2 ans, de nouvelles lois nationales et locales (sur les locations et les hypothèques notamment) sont entrées en application et nous publions une mise à jour. Cet article est la mise à jour de celui sur les pièges APRÈS l’achat d’un logement.
Les francophones pensent qu’on achète un logement en Espagne de la même manière que dans leurs pays respectifs. C’est une grave erreur car les législations (nationales et locales), la fiscalité, les normes et les procédures d’acquisition et de gestion d’un bien immobilier en Espagne sont très différentes… sans compter les arnaques ! En tant que Conseiller Immobilier, nous prenons en charge toutes les démarches lors d’une acquisition en Espagne et nous vous protégeons contre ces pièges.
Dans cet article, nous vous présentons les pièges à éviter après l’achat d’un logement en Espagne. Dans deux articles précédents, nous avons traité des pièges avant l’achat et des pièges pendant l’achat
Bonne lecture !
Troisième épisode
Les 13 pièges APRÈS l’achat d’un logement en Espagne
Voici les principales erreurs, les pièges, problèmes et arnaques les plus fréquents après l’achat d’un logement en Espagne. C’est-à-dire après la signature de l’acte de vente.
Ça y est, vous avez acheté votre appartement ou votre villa en Espagne, il ne manque plus qu’à vous installer, vous pensez que tous les problèmes sont derrière vous ! C’est presque vrai sauf que…
Premier piège : Des travaux incontrôlables qui n’en finissent plus
Si vous avez suivi nos conseils, vous saviez déjà, au moment de la signature chez le notaire, quels étaient les travaux à réaliser et leur coût. Après l’achat, reste à contrôler leur réalisation et leur bon avancement. Et le faire à distance est toujours très difficile, voire impossible. Si vous ne les suivez pas ou ne les faites pas suivre, il y aura toujours des « malfaçons », des quiproquos, des budgets dépassés et des délais qui vont s’éterniser pour plein de « bonnes raisons ». Pour les gros travaux, il vous faudra obtenir l’accord de la copropriété et prévoir une autorisation municipale (« licencia de obras »).
Trois solutions s’offrent à vous :
- Rester sur place dans le logement avec tous les désagréments que cela engendre. Bruit et poussière si vous vivez dans le logement, hébergement payant si vous n’y résidez pas, disponibilité si vous travaillez …
- Faire appel à un chef de chantier indépendant ou un architecte qui supervisera vos travaux,
- Demander à votre conseiller immobilier de s’impliquer dans le suivi des travaux et de vous remettre des états d’avancement régulièrement.
Second piège : Ne pas revérifier son logement dans une promotion neuve
Vous avez acheté sur plan. Vous avez signé le contrat de vente. Il est important de bien revérifier tous les recoins de son logement et de tester tous les équipements. Vous devez vous assurer que le logement est en parfait état. Vérifiez les finitions, la peinture, les matériaux utilisés, même dans les zones communes. Qu’ils correspondent bien au dossier de « calidades » qui vous a été remis avant l’achat. Le plus tôt vous aurez fait des réserves, vous aurez demandé une mise à niveau ou la simple application de ce qui est écrit dans le contrat et les annexes techniques, le plus vite vous obtiendrez gain de cause.
Troisième piège : Souscrire une assurance trop élevée
Dans un immeuble collectif, la Communauté des Propriétaires est tenue d’assurer l’immeuble à sa valeur de reconstruction. La police d’assurance individuelle de l’appartement ne doit donc pas assurer la valeur entière de l’appartement, sinon uniquement les dommages causés à l’intérieur de l’appartement, son contenu et la responsabilité aux tiers. De plus mettez en concurrence les assurances locales, elles peuvent varier du simple au triple !
Quatrième piège : Ne pas assister aux réunions de copropriétaires
Dans le cas d’une copropriété formée par les propriétaires des appartements d’un immeuble ou de villas d’un lotissement, vous aurez aussi à payer mensuellement les charges de communauté. Elles comprennent notamment le salaire du concierge, l’entretien de l’immeuble, de l’ascenseur, les réparations des éléments de communauté, le ramassage des ordures, l’entretien des jardins et la piscine communautaire, l’eau pour l’arrosage des jardins de communauté, l’électricité pour l’éclairage des zones communes, les assurances, la sécurité, les honoraires de gestion. Les charges exceptionnelles peuvent concerner un ravalement, une inspection technique de l’immeuble, une mise à niveau du système électrique ou de gaz, etc.
Normalement, le syndic choisi par la copropriété envoie par mail et par courrier à votre adresse espagnole les convocations et les comptes rendus des assemblées de copropriétaires. Il vous faudrait participer à plusieurs réunions de copropriétaires : l’assemblée générale annuelle et une ou deux autres dans l’année portant sur différents sujets.
Il est indispensable que vous assistiez à ces assemblées ou que vous vous fassiez représenter car certaines décisions peuvent être importantes. Notamment les ravalements de façade dont les travaux peuvent se chiffrer à plusieurs milliers d’Euros pour vous.
Cinquième piège : Ne pas demander l’autorisation de la copropriété pour mettre son bien en location touristique
Même si vous obtenez une licence touristique pour votre appartement ou votre villa dans une résidence collective, vous n’êtes pas sûr de pouvoir les louer à des touristes ! La copropriété peut inclure dans ses statuts l’interdiction d’exploiter des « pisos turisticos » (des logements touristiques).
Avec la mise en application du Décret Royal 7/2019 en mars 2019, la loi sur la propriété (« Ley de Propiedad Horizontal ») est modifiée. Dorénavant, la majorité des trois cinquièmes des propriétaires d’un immeuble ou d’une résidence collective pourra décider de limiter ou d’interdire les appartements touristiques dans cet immeuble. Jusqu’à présent, cette décision devait être unanime. La copropriété peut aussi imposer un surcoût dans la répartition des frais de copropriété au détriment des appartements touristiques (dans la limite de 20%).
Sixième piège : Oublier de demander la copie du Registre de la Propriété
Il vous faudra attendre deux mois avant d’avoir l’inscription de votre logement au Registre de la Propriété. Pensez à demander au notaire une copie de l’inscription car le Registre ne vous l’enverra pas.
Septième piège : Gérer ses impôts espagnols depuis l’étranger, difficile mais possible
Bien sûr, il est tout à fait possible de gérer toutes les dépenses liées à son logement en Espagne depuis la France, la Belgique, la Suisse, le Canada ou un autre pays, les transferts bancaires par internet permettent de le faire. Mais il faut être bien organisé et ne pas oublier de regarder de temps en temps dans sa boîte aux lettres espagnole : par exemple la quittance de paiement de l’IBI (« Impuesto sobre Bienes Inmuebles », l’équivalent espagnol de l’impôt foncier) y sera déposée dans les derniers jours d’hiver, et vous ne serez pas avisé ni par courrier à votre domicile à l’étranger, ni par mail. Normalement, ils vous l’enverront au domicile fiscal que vous avez déclaré dans votre acte de vente, mais existe-t-il encore ?
Nous vous offrons cette astuce pour gérer votre IBI depuis l’étranger : après l’achat de votre logement, demandez à l’administration espagnole une clef électronique qui vous permet d’accéder à travers internet à votre dossier administratif complet en ligne (historique et actualisation des impôts divers dont IBI, mais aussi amendes !) et de réaliser votre paiement électronique. Pour ceux qui ne sont pas familiers avec ce genre de procédure, nous vous conseillons de faire appel à votre conseiller immobilier.
Huitième piège : Après l’achat, « oublier » de payer ses impôts sur le revenu en Espagne
Tous les étrangers en Espagne doivent déclarer au centre des impôts (« Agencia Tributaria« ) les revenus (financiers, professionnels, salaires, rentes) qu’ils ont dégagé en Espagne au cours de l’année y compris les revenus ou non de(s) bien(s) immobilier(s) dont ils sont propriétaires. Cette déclaration est à remplir que vous dégagiez ou non des revenus locatifs, que vous soyez résident ou non résident.
Il vaut faudra vous acquitter annuellement de l’impôt sur le revenu en Espagne ou trimestriellement de l’impôt sur les locations touristiques, que vous soyez résident ou non-résident espagnol.
Impôts des non-résidents
Après l’achat d’un logement en Espagne, TOUS les non-résidents propriétaires d´un bien immeuble en Espagne doivent présenter l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR). Ils doivent déclarer les rentes obtenues découlant de leur propriété. Il existe deux types d’impositions en ce qui concerne les rentes des biens immeubles pour les non-résidents :
- Les rentes obtenues de la location des biens immeubles : 19% sur le bénéfice obtenu de la location desdits biens (les recettes moins les dépenses).
- L’impôt sur la rente immobilière dérivé de l’usage propre des biens immeubles : 19% sur 1,1% de la Valeur Cadastrale du Bien Immeuble (payable même si vous ne louez pas).
Contrairement à la Taxe Foncière (IBI) qui est réclamée par la mairie du lieu où se situe le bien immobilier, c’est à vous de calculer, de remplir et de présenter chaque année ou chaque trimestre (dans le cas des locations touristiques) le formulaire de déclaration d’impôt d’IRNR au centre des impôts. Vous pouvez cependant nommer un représentant fiscal pour entreprendre cette démarche.
Impôts des résidents
Si vous êtes résident espagnol, vous devrez présenter votre Déclaration d’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) et déclarer vos revenus, quelle que soit leur source. Pour les revenus locatifs, l’imposition sera aussi de 19%. Et les déclarations pour les revenus locatifs touristiques sont aussi trimestrielles. Mais avantages pour les résidents qui louent un bien immobilier sur longue période (contrats de 5 ans), ils bénéficient comme les Espagnols, d’une remise de 60% sur les revenus locatifs nets avant l’imposition.
Une personne physique est résidente sur le territoire espagnol dès lors qu’elle se trouve dans l’un quelconque des cas suivants :
- Elle demeure sur le territoire espagnol pendant plus de 183 jours pendant l’année civile. Pour déterminer la durée de séjour sur le territoire espagnol, les absences temporaires sont prises en compte.
- Le centre principal de ses activités professionnelles ou de ses intérêts économiques est directement ou indirectement situé en Espagne.
- Le conjoint dont il n’est pas légalement séparé et les enfants mineurs dépendant de lui résident habituellement en Espagne.
Neuvième piège : Et l’impôt sur le patrimoine ?
L’impôt sur le Patrimoine est l’équivalent de l’Impôt sur la Fortune en France. Il s’applique au patrimoine constitué sur le territoire espagnol, soit l’ensemble des actifs du contribuable, qu’ils soient d’origine financière, mobilière ou immobilière : liquidités sur le compte bancaire, biens immobiliers, épargne, valeurs mobilières, assurance vie, véhicules, objets d’art, etc. La valeur de l’ensemble est arrêtée au 31 décembre de l’année en cours et doit être déclarée l’année suivante. Il existe toute une série de biens exemptés, notamment la résidence principale (jusqu’à 300.000€).
Bonne nouvelle : cet impôt ne concerne que les ménages ayant un patrimoine très élevé en Espagne (supérieur à 1 million €). Seconde bonne nouvelle : certaines régions, dont Madrid, pratiquent une réduction fiscale de… 100% ! Pour un actif total de 800.000 €, l’impôt sur le patrimoine sera de 200 € aux Canaries, 240 € en Andalousie, 280 € aux Baléares, 540 € dans la Communauté Valencienne et 770 € en Catalogne, et donc 0 € dans la Communauté de Madrid ! Evidemment pour les non-résidents, ne seront pris en compte que les droits et biens situés en Espagne.
Dixième piège : « Oublier » de déclarer les revenus locatifs espagnols dans son pays d’origine !
Si vous résidez en dehors de l’Espagne, et si vous louez votre bien immobilier en Espagne, il faudra déclarer vos revenus locatifs à l’impôt sur le revenu dans votre pays de résidence.
En France, ces revenus sont exonérés mais ils doivent être déclarés pour l’imposition des revenus de source française selon la méthode du taux effectif. Il vous faudra en plus déclarer votre bien à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) si vous en êtes redevable.
Onzième piège : Croire qu’il est facile de faire des locations touristiques
Vous souhaitez louer votre résidence secondaire pour de courts séjours à des touristes pour récupérer une partie de votre investissement. Vous devez d’abord demander une licence touristique.
Attention, depuis peu, la plupart des grandes villes espagnoles (Barcelone, Madrid, Valence, Alicante, Palma, San Sebastian, Bilbao) ont mis en place des règlements visant à encadrer et limiter l’activité locative touristique. Et depuis le 1er janvier 2019, les plateformes de réservation des locations touristiques sont dans l’obligatoire de transmettre au fisc espagnol le détail de toutes leurs opérations sur le territoire espagnol. Donc en particulier les revenus de tous les propriétaires louant des biens par leur intermédiaire en Espagne.
En moyenne, les biens « touristiques » sont loués de 8 à 12 semaines par an, au moment des grandes vacances, et un peu hors saison, pas plus. Il est très facile de louer son bien en août, mais en juillet, c’est déjà plus difficile parce que seuls les Belges, les Allemands et les Néerlandais sont en vacances. L’abondance de l’offre d’appartements et de villas à louer joue en votre défaveur. Pour une villa, la demande sera un peu plus importante, surtout si elle est située en bord de mer.
N’oubliez pas que vous devrez être présents ou représentés par une agence lors de l’arrivée et du départ des locataires. Et attention aux frais de gestion et aux délais de nettoyage et de préparation des logements avant l’arrivée des nouveaux locataires. Si vous voulez les sous-traiter, ce sera minimum 25% de commissions à payer au sous-traitant.
La location temporaire (de 1 à 12 mois) sera moins rentable l’été, mais elle vous assure aussi un revenu le reste de l’année, et moins de soucis qu’avec des locataires multiples.
Une astuce si vous souhaitez avoir une rentabilité supérieure en louant à l’année et si votre logement est dans une grande ville touristique et étudiante : louez le pour des séjours touristiques en été (si c’est autorisé), et pour des étudiants étrangers de septembre à juin. Là il faudra faire attention aux excès de l’auberge espagnole !
Douzième piège : La revente peut coûter cher !
Si vous souhaitez revendre votre bien, il vous faudra payer une commission pour l’agence, souvent faire des travaux pour un « rafraîchissement », payer éventuellement les frais d’annulation d’hypothèque et payer des impôts nationaux et communaux sur la plus-value réalisée. Mises bout à bout, ces charges peuvent représenter de 10% à 30% de la valeur du bien !
La charge la plus importante, l’impôt national sur les plus-values pour les non-résidents est fixé à 19% de la différence entre la valeur nette de la vente (prix de vente moins les impôts, charges et frais) et la valeur d’acquisition brute (prix d’achat plus les impôts, charges et frais). Tous les vendeurs non-résidents sont assujettis à une rétention du 3% du prix de vente, qui est payé par l’acheteur au nom du vendeur aux autorités fiscales et viendra en déduction de l’impôt sur les plus-values (dans le cas de trop perçu, il y aura remboursement).
L’impôt sur la plus-value pour les résidents est de 19% sur une première tranche de 6 000 € de bénéfice, 21% sur les montants entre 6 000 € et 50 000 € de bénéfice, et 23% sur les montants à partir de 50 000 € de bénéfice.
Si vous vendez votre résidence principale en Espagne où vous avez résidé les deux dernières années (et si vous étiez non-résidents avant d’y vivre) et les trois dernières années pour les autres, et dans le cas où les fonds perçus de la vente sont destinés à l’achat d’une autre résidence principale dans l’Union Européenne durant les deux années postérieures à la vente, l’impôt obtenu pour la vente du logement antérieur sera totalement exonéré. Toutefois, si une partie uniquement du montant obtenu pour la vente précédente est réinvesti, l’impôt à payer sera réduit proportionnellement au montant effectivement réinvesti.
Si vous avez plus de 65 ans et que vous vendez votre résidence principale depuis plus de 3 ans, vous êtes aussi exonéré d’impôt sur la plus-value.
Treizième piège : Ne pas avoir de liens locaux
Vous résidez hors d’Espagne, et il n’est pas toujours évident d’entretenir ou de gérer votre bien à distance. Après l’achat, que ferez-vous s’il y a une fuite d’eau ? Et en cas de tempête, qui interviendra et qui fera les constats dans votre villa de bord de mer ? Sans oublier les nettoyages et l’état des lieux après une location touristique, et la préparation du logement avant votre arrivée pour les vacances, par exemple le bon fonctionnement de l’air conditionné. Et comment ferez-vous pour payer et contrôler le travail du jardinier et le payer ? Il y a aussi plein de petits travaux que vous voudrez réaliser pendant votre absence, en qui avoir confiance et à qui confier les clefs ? Enfin, nous en avons déjà parlé ici, il y a aussi la gestion du paiement des charges locales (copropriété), des impôts locaux (IBI) et des impôts nationaux (IRNR), et les participations aux assemblées générales et aux assemblées extraordinaires de copropriétaires.
Le plus simple est de confier, après l’achat d’un logement en Espagne, la gestion de votre bien à une agence spécialisée ou encore mieux à votre Conseiller immobilier qui vous a accompagné pendant tout le processus d’acquisition de votre bien, c’est lui qui connaît le mieux votre logement après vous ! Il vous représentera pour les assemblées de copropriété, il viendra contrôler votre logement une fois par quinzaine (ou plus souvent si vous le souhaitez) et relèvera le courrier, il sera disponible localement si il y a un problème (fuite, tempête ou autre), il pourra accueillir ou être présent lors du départ de vos locataires, il pourra contracter le personnel de nettoyage ou de jardinage, il vérifiera l’avancement ou l’achèvement des travaux réalisés en votre absence, il pourra aussi gérer et contrôler les factures de charges (copropriété, eau, gaz, électricité) et assurer la gestion et le règlement des impôts (IBI et IRNR), etc.
Le conseiller immobilier vous fera gagner beaucoup de temps, il vous évitera de mauvaises surprises et très souvent il vous fera faire des économies avant, pendant et après l’achat de votre bien.
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Nous avons vu dans deux articles précédents que le rôle du Conseiller Immobilier était aussi indispensable pour éviter les pièges avant et pendant la phase d’achat.
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Cet article est une mise à jour d’un article de janvier 2018.
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