ยซ Les 13 piรจges APRรS lโachat dโun logement en Espagne ยป est le troisiรจme article mis ร jour de trois de nos articles les plus lus sur les piรจges aprรจs lโachat dโun logement en Espagne, mais aussi avant et pendant.
Dans trois articles publiรฉs en dรฉcembre 2017 et janvier 2018, nous vous avions prรฉsentรฉ la liste des diffรฉrents piรจges, des erreurs et mรชme des arnaques, auxquels peuvent รชtre soumis les candidats ร lโachat dโun logement en Espagne. Depuis 2 ans, de nouvelles lois nationales et locales (sur les locations et les hypothรจques notamment) sont entrรฉes en application et nous publions une mise ร jour. Cet article est la mise ร jour de celui sur les piรจges APRรS lโachat dโun logement.
Les francophones pensent quโon achรจte un logement en Espagne de la mรชme maniรจre que dans leurs pays respectifs. Cโest une grave erreur car les lรฉgislations (nationales et locales), la fiscalitรฉ, les normes et les procรฉdures dโacquisition et de gestion dโun bien immobilier en Espagne sont trรจs diffรฉrentesโฆ sans compter les arnaques ! En tant que Conseiller Immobilier, nous prenons en charge toutes les dรฉmarches lors dโune acquisition en Espagne et nous vous protรฉgeons contre ces piรจges.
Dans cet article, nous vous prรฉsentons les piรจges ร รฉviter aprรจs lโachat dโun logement en Espagne. Dans deux articles prรฉcรฉdents, nous avons traitรฉ des piรจges avant lโachat et des piรจges pendant lโachat.
Cet article a รฉtรฉย mis ร jour en mars 2022 sous le titre Les 18 Commandements APRรS lโachat dโun logement en Espagne
Bonne lecture !
Table des matières
Troisiรจme รฉpisode : Les 13 piรจges APRรS lโachat d’un logement en Espagne
Voici les principales erreurs, les piรจges, problรจmes et arnaques les plus frรฉquents aprรจs lโachat dโun logement en Espagne. Cโest-ร -dire aprรจs la signature de lโacte de vente.
รa y est, vous avez achetรฉ votre appartement ou votre villa en Espagne, il ne manque plus quโร vous installer, vous pensez que tous les problรจmes sont derriรจre vous ! Cโest presque vrai sauf queโฆ
Premier piรจgeย : Des travaux incontrรดlables qui nโen finissent plus
Si vous avez suivi nos conseils, vous saviez dรฉjร , au moment de la signature chez le notaire, quels รฉtaient les travaux ร rรฉaliser et leur coรปt. Aprรจs lโachat, reste ร contrรดler leur rรฉalisation et leur bon avancement. Et le faire ร distance est toujours trรจs difficile, voire impossible. Si vous ne les suivez pas ou ne les faites pas suivre, il y aura toujours des ยซ malfaรงons ยป, des quiproquos, des budgets dรฉpassรฉs et des dรฉlais qui vont sโรฉterniser pour plein de ยซ bonnes raisons ยป. Pour les gros travaux, il vous faudra obtenir l’accord de la copropriรฉtรฉ et prรฉvoir une autorisation municipaleย (ยซ licencia de obras ยป).
Trois solutions sโoffrent ร vous :
- Rester sur place dans le logement avec tous les dรฉsagrรฉments que cela engendre. Bruit et poussiรจre si vous vivez dans le logement, hรฉbergement payant si vous nโy rรฉsidez pas, disponibilitรฉ si vous travaillez โฆ
- Faire appel ร un chef de chantier indรฉpendant ou un architecte qui supervisera vos travaux,
- Demander ร votre conseiller immobilier de sโimpliquer dans le suivi des travaux et de vous remettre des รฉtats dโavancement rรฉguliรจrement.
Second piรจgeย : Ne pas revรฉrifier son logement dans une promotion neuve
Vous avez achetรฉ sur plan. Vous avez signรฉ le contrat de vente. Il est important de bien revรฉrifier tous les recoins de son logement et de tester tous les รฉquipements. Vous devez vous assurer que le logement est en parfait รฉtat. Vรฉrifiez les finitions, la peinture, les matรฉriaux utilisรฉs, mรชme dans les zones communes. Quโils correspondent bien au dossier de ยซ calidades ยป qui vous a รฉtรฉ remis avant lโachat. Le plus tรดt vous aurez fait des rรฉserves, vous aurez demandรฉ une mise ร niveau ou la simple application de ce qui est รฉcrit dans le contrat et les annexes techniques, le plus vite vous obtiendrez gain de cause.
Troisiรจme piรจgeย : Souscrire une assurance trop รฉlevรฉe
Dans un immeuble collectif, la Communautรฉ des Propriรฉtaires est tenue dโassurer lโimmeuble ร sa valeur de reconstruction. La police dโassurance individuelle de lโappartement ne doit donc pas assurer la valeur entiรจre de lโappartement, sinon uniquement les dommages causรฉs ร lโintรฉrieur de lโappartement, son contenu et la responsabilitรฉ aux tiers. De plus mettez en concurrence les assurances locales, elles peuvent varier du simple au tripleย !
Quatriรจme piรจgeย : Ne pas assister aux rรฉunions de copropriรฉtaires
Dans le cas dโune copropriรฉtรฉ formรฉe par les propriรฉtaires des appartements dโun immeuble ou de villas dโun lotissement, vous aurez aussi ร payer mensuellement les charges de communautรฉ. Elles comprennent notamment le salaire du concierge, lโentretien de lโimmeuble, de lโascenseur, les rรฉparations des รฉlรฉments de communautรฉ, le ramassage des ordures, lโentretien des jardins et la piscine communautaire, lโeau pour lโarrosage des jardins de communautรฉ, lโรฉlectricitรฉ pour lโรฉclairage des zones communes, les assurances, la sรฉcuritรฉ, les honoraires de gestion. Les charges exceptionnelles peuvent concerner un ravalement, une inspection technique de lโimmeuble, une mise ร niveau du systรจme รฉlectrique ou de gaz, etc.
Normalement, le syndic choisi par la copropriรฉtรฉ envoie par mail et par courrier ร votre adresse espagnole les convocations et les comptes rendus des assemblรฉes de copropriรฉtaires. Il vous faudrait participer ร plusieurs rรฉunions de copropriรฉtaires : lโassemblรฉe gรฉnรฉrale annuelle et une ou deux autres dans lโannรฉe portant sur diffรฉrents sujets.
Il est indispensable que vous assistiez ร ces assemblรฉes ou que vous vous fassiez reprรฉsenter car certaines dรฉcisions peuvent รชtre importantes. Notamment les ravalements de faรงade dont les travaux peuvent se chiffrer ร plusieurs milliers dโEuros pour vous.
Cinquiรจme piรจge : Ne pas demander lโautorisation de la copropriรฉtรฉ pour mettre son bien en location touristique
Mรชme si vous obtenez une licence touristique pour votre appartement ou votre villa dans une rรฉsidence collective, vous nโรชtes pas sรปr de pouvoir les louer ร des touristesย ! La copropriรฉtรฉ peut inclure dans ses statuts lโinterdiction dโexploiter des ยซย pisos turisticosย ยป (des logements touristiques).
Avec la mise en application du Dรฉcret Royal 7/2019 en mars 2019, la loi sur la propriรฉtรฉ (ยซ Ley de Propiedad Horizontal ยป) est modifiรฉe. Dorรฉnavant, la majoritรฉ des trois cinquiรจmes des propriรฉtaires dโun immeuble ou dโune rรฉsidence collective pourra dรฉcider de limiter ou dโinterdire les appartements touristiques dans cet immeuble. Jusquโร prรฉsent, cette dรฉcision devait รชtre unanime. La copropriรฉtรฉ peut aussi imposer un surcoรปt dans la rรฉpartition des frais de copropriรฉtรฉ au dรฉtriment des appartements touristiques (dans la limite de 20%).
ย
Sixiรจme piรจgeย : Oublier de demander la copie du Registre de la Propriรฉtรฉ
Il vous faudra attendre deux mois avant d’avoir l’inscription de votre logement au Registre de la Propriรฉtรฉ. Pensez ร demander au notaire une copie de lโinscription car le Registre ne vous lโenverra pas.
ย
Septiรจme piรจgeย : Gรฉrer ses impรดts espagnols depuis lโรฉtranger, difficile mais possible
Bien sรปr, il est tout ร fait possible de gรฉrer toutes les dรฉpenses liรฉes ร son logement en Espagne depuis la France, la Belgique, la Suisse, le Canada ou un autre pays, les transferts bancaires par internet permettent de le faire. Mais il faut รชtre bien organisรฉ et ne pas oublier de regarder de temps en temps dans sa boรฎte aux lettres espagnole : par exemple la quittance de paiement de lโIBI (ยซ Impuesto sobre Bienes Inmuebles ยป, lโรฉquivalent espagnol de lโimpรดt foncier) y sera dรฉposรฉe dans les derniers jours dโhiver, et vous ne serez pas avisรฉ ni par courrier ร votre domicile ร lโรฉtranger, ni par mail. Normalement, ils vous lโenverront au domicile fiscal que vous avez dรฉclarรฉ dans votre acte de vente, mais existe-t-il encoreย ?
Nous vous offrons cette astuce pour gรฉrer votre IBI depuis lโรฉtranger : aprรจs lโachat de votre logement, demandez ร lโadministration espagnole une clef รฉlectronique qui vous permet dโaccรฉder ร travers internet ร votre dossier administratif complet en ligne (historique et actualisation des impรดts divers dont IBI, mais aussi amendes !) et de rรฉaliser votre paiement รฉlectronique. Pour ceux qui ne sont pas familiers avec ce genre de procรฉdure, nous vous conseillons de faire appel ร votre conseiller immobilier.
Huitiรจme piรจgeย : Aprรจs lโachat, ยซ oublier ยป de payer ses impรดts sur le revenu en Espagne
Tous les รฉtrangers en Espagne doivent dรฉclarer au centre des impรดts (ยซย Agencia Tributariaยซย ) les revenus (financiers, professionnels, salaires, rentes) quโils ont dรฉgagรฉ en Espagne au cours de lโannรฉe y compris les revenus ou non de(s) bien(s) immobilier(s) dont ils sont propriรฉtaires. Cette dรฉclaration est ร remplir que vous dรฉgagiez ou non des revenus locatifs, que vous soyez rรฉsident ou non rรฉsident.
Il vaut faudra vous acquitter annuellement de lโimpรดt sur le revenu en Espagne ou trimestriellement de lโimpรดt sur les locations touristiques, que vous soyez rรฉsident ou non-rรฉsident espagnol.
Impรดts des non-rรฉsidents
Aprรจs l’achat d’un logement en Espagne, TOUS les non-rรฉsidents propriรฉtaires d’un bien immeuble en Espagne sont soumis ร lโImpรดt sur le Revenu des Non-Rรฉsidents (IRNR). Ils doivent dรฉclarer les rentes obtenues dรฉcoulant de leur propriรฉtรฉ. Il existe deux types dโimpositions en ce qui concerne les rentes des biens immeubles pour les non-rรฉsidents :
- Les rentes obtenues de la location des biens immeubles : 19% sur le bรฉnรฉfice obtenu de la location desdits biens (les recettes moins les dรฉpenses).
- Lโimpรดt sur la rente immobiliรจre dรฉrivรฉ de lโusage propre des biens immeubles : 19% sur 1,1% de la Valeur Cadastrale du Bien Immeuble (payable mรชme si vous ne louez pas).
Contrairement ร la Taxe Fonciรจre (IBI) qui est rรฉclamรฉe par la mairie du lieu oรน se situe le bien immobilier, cโest ร vous de calculer, de remplir et de prรฉsenter chaque trimestre le formulaire de dรฉclaration dโimpรดt dโIRNR au centre des impรดts. Vous pouvez cependant nommer un reprรฉsentant fiscal pour entreprendre cette dรฉmarche.
Impรดts des rรฉsidents
Si vous รชtes rรฉsident espagnol, vous devrez prรฉsenter votre Dรฉclaration dโImpรดt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) et dรฉclarer vos revenus, quelle que soit leur source. Avantages pour les rรฉsidents qui louent un bien immobilier sur longue pรฉriode (contrats de 5 ans), ils bรฉnรฉficient comme les Espagnols, dโune remise de 60% sur les revenus locatifs nets avant lโimposition.
Une personne physique est rรฉsidente sur le territoire espagnol dรจs lors quโelle se trouve dans lโun quelconque des cas suivants :
- Elle demeure sur le territoire espagnol pendant plus de 183 jours pendant lโannรฉe civile. Pour dรฉterminer la durรฉe de sรฉjour sur le territoire espagnol, les absences temporaires sont prises en compte.
- Le centre principal de ses activitรฉs professionnelles ou de ses intรฉrรชts รฉconomiques est directement ou indirectement situรฉ en Espagne.
- Le conjoint dont il nโest pas lรฉgalement sรฉparรฉ et les enfants mineurs dรฉpendant de lui rรฉsident habituellement en Espagne.
Neuviรจme piรจgeย : Et lโimpรดt sur le patrimoine ?
Lโimpรดt sur le Patrimoine est lโรฉquivalent de lโImpรดt sur la Fortune en France. Il sโapplique au patrimoine constituรฉ sur le territoire espagnol, soit lโensemble des actifs du contribuable, quโils soient dโorigine financiรจre, mobiliรจre ou immobiliรจre : liquiditรฉs sur le compte bancaire, biens immobiliers, รฉpargne, valeurs mobiliรจres, assurance vie, vรฉhicules, objets dโart, etc. La valeur de lโensemble est arrรชtรฉe au 31 dรฉcembre de lโannรฉe en cours et doit รชtre dรฉclarรฉe lโannรฉe suivante. Il existe toute une sรฉrie de biens exemptรฉs, notamment la rรฉsidence principale (jusquโร 300.000โฌ).
Bonne nouvelle : cet impรดt ne concerne que les mรฉnages ayant un patrimoine trรจs รฉlevรฉ en Espagne (supรฉrieur ร 1 million โฌ). Seconde bonne nouvelle : certaines rรฉgions, dont Madrid, pratiquent une rรฉduction fiscale deโฆ 100%ย ! Pour un actif total de 800.000 โฌ, lโimpรดt sur le patrimoine sera de 200 โฌ aux Canaries, 240 โฌ en Andalousie, 280 โฌ aux Balรฉares, 540 โฌ dans la Communautรฉ Valencienne et 770 โฌ en Catalogne, et donc 0 โฌ dans la Communautรฉ de Madrid ! Evidemment pour les non-rรฉsidents, ne seront pris en compte que les droits et biens situรฉs en Espagne.
Dixiรจme piรจge : ยซ Oublier ยป de dรฉclarer les revenus locatifs espagnols dans son pays dโorigine !
Si vous rรฉsidez en dehors de lโEspagne, et si vous louez votre bien immobilier en Espagne, il faudra dรฉclarer vos revenus locatifs ร lโimpรดt sur le revenu dans votre pays de rรฉsidence.
En France, ces revenus sont exonรฉrรฉs mais ils doivent รชtre dรฉclarรฉs pour lโimposition des revenus de source franรงaise selon la mรฉthode du crรฉdit d’impรดts. Il vous faudra en plus dรฉclarer votre bien ร lโimpรดt de solidaritรฉ sur la fortune (ISF) si vous en รชtes redevable.
Onziรจme piรจgeย : Croire quโil est facile de faire des locations touristiques
Vous souhaitez louer votre rรฉsidence secondaire pour de courts sรฉjours ร des touristes pour rรฉcupรฉrer une partie de votre investissement. Vous devez dโabord demander une licence touristique.
Attention, depuis peu, la plupart des grandes villes espagnoles (Barcelone, Madrid, Valence, Alicante, Palma, San Sebastian, Bilbao) ont mis en place des rรจglements visant ร encadrer et limiter lโactivitรฉ locative touristique. Et depuis le 1er janvier 2019, les plateformes de rรฉservation des locations touristiques sont dans lโobligatoire de transmettre au fisc espagnol le dรฉtail de toutes leurs opรฉrations sur le territoire espagnol. Donc en particulier les revenus de tous les propriรฉtaires louant des biens par leur intermรฉdiaire en Espagne.
En moyenne, les biens ยซย touristiquesย ยป sont louรฉs de 8 ร 12 semaines par an, au moment des grandes vacances, et un peu hors saison, pas plus. Il est trรจs facile de louer son bien en aoรปt, mais en juillet, cโest dรฉjร plus difficile parce que seuls les Belges, les Allemands et les Nรฉerlandais sont en vacances. Lโabondance de lโoffre dโappartements et de villas ร louer joue en votre dรฉfaveur. Pour une villa, la demande sera un peu plus importante, surtout si elle est situรฉe en bord de mer.
Nโoubliez pas que vous devrez รชtre prรฉsents ou reprรฉsentรฉs par une agence lors de lโarrivรฉe et du dรฉpart des locataires. Et attention aux frais de gestion et aux dรฉlais de nettoyage et de prรฉparation des logements avant lโarrivรฉe des nouveaux locataires. Si vous voulez les sous-traiter, ce sera minimum 25% de commissions ร payer au sous-traitant.
La location temporaire (de 1 ร 12 mois) sera moins rentable lโรฉtรฉ, mais elle vous assure aussi un revenu le reste de lโannรฉe, et moins de soucis quโavec des locataires multiples.
Une astuce si vous souhaitez avoir une rentabilitรฉ supรฉrieure en louant ร lโannรฉe et si votre logement est dans une grande ville touristique et รฉtudiante : louez le pour des sรฉjours touristiques en รฉtรฉ (si c’est autorisรฉ), et pour des รฉtudiants รฉtrangers de septembre ร juin. Lร il faudra faire attention aux excรจs de lโauberge espagnole !
ย
Douziรจme piรจgeย : La revente peut coรปter cher !
Si vous souhaitez revendre votre bien, il vous faudra payer une commission pour lโagence, souvent faire des travaux pour un ยซ rafraรฎchissement ยป, payer รฉventuellement les frais dโannulation dโhypothรจque et payer des impรดts nationaux et communaux sur la plus-value rรฉalisรฉe. Mises bout ร bout, ces charges peuvent reprรฉsenter de 10% ร 30% de la valeur du bien !
La charge la plus importante, lโimpรดt national sur les plus-values pour les non-rรฉsidents est fixรฉ ร 19% de la diffรฉrence entre la valeur nette de la vente (prix de vente moins les impรดts, charges et frais) et la valeur dโacquisition brute (prix dโachat plus les impรดts, charges et frais). Tous les vendeurs non-rรฉsidents sont assujettis ร une rรฉtention du 3% du prix de vente, qui est payรฉ par lโacheteur au nom du vendeur aux autoritรฉs fiscales et viendra en dรฉduction de lโimpรดt sur les plus-values (dans le cas de trop perรงu, il y aura remboursement).
Lโimpรดt sur la plus-value pour les rรฉsidents est de 19% sur une premiรจre tranche de 6 000 โฌ de bรฉnรฉfice, 21% sur les montants entre 6 000 โฌ et 50 000 โฌ de bรฉnรฉfice, et 23% sur les montants ร partir de 50 000 โฌ de bรฉnรฉfice.
Si vous vendez votre rรฉsidence principale en Espagne oรน vous avez rรฉsidรฉ les deux derniรจres annรฉes (et si vous รฉtiez non-rรฉsidents avant dโy vivre) et les trois derniรจres annรฉes pour les autres, et dans le cas oรน les fonds perรงus de la vente sont destinรฉs ร lโachat dโune autre rรฉsidence principale dans lโUnion Europรฉenne durant les deux annรฉes postรฉrieures ร la vente, lโimpรดt obtenu pour la vente du logement antรฉrieur sera totalement exonรฉrรฉ. Toutefois, si une partie uniquement du montant obtenu pour la vente prรฉcรฉdente est rรฉinvesti, lโimpรดt ร payer sera rรฉduit proportionnellement au montant effectivement rรฉinvesti.
Si vous avez plus de 65 ans et que vous vendez votre rรฉsidence principale depuis plus de 3 ans, vous รชtes aussi exonรฉrรฉ dโimpรดt sur la plus-value.
Treiziรจme piรจgeย : Ne pas avoir de liens locaux
Vous rรฉsidez hors dโEspagne, et il nโest pas toujours รฉvident dโentretenir ou de gรฉrer votre bien ร distance. Aprรจs lโachat, que ferez-vous sโil y a une fuite dโeau ? Et en cas de tempรชte, qui interviendra et qui fera les constats dans votre villa de bord de mer ? Sans oublier les nettoyages et lโรฉtat des lieux aprรจs une location touristique, et la prรฉparation du logement avant votre arrivรฉe pour les vacances, par exemple le bon fonctionnement de lโair conditionnรฉ. Et comment ferez-vous pour payer et contrรดler le travail du jardinier et le payer ? Il y a aussi plein de petits travaux que vous voudrez rรฉaliser pendant votre absence, en qui avoir confiance et ร qui confier les clefs ? Enfin, nous en avons dรฉjร parlรฉ ici, il y a aussi la gestion du paiement des charges locales (copropriรฉtรฉ), des impรดts locaux (IBI) et des impรดts nationaux (IRNR), et les participations aux assemblรฉes gรฉnรฉrales et aux assemblรฉes extraordinaires de copropriรฉtaires.
Le plus simple est de confier, aprรจs lโachat d’un logement en Espagne, la gestion de votre bien ร une agence spรฉcialisรฉe ou encore mieux ร votre Conseiller immobilier qui vous a accompagnรฉ pendant tout le processus dโacquisition de votre bien, cโest lui qui connaรฎt le mieux votre logement aprรจs vous ! Il vous reprรฉsentera pour les assemblรฉes de copropriรฉtรฉ, il viendra contrรดler votre logement une fois par quinzaine (ou plus souvent si vous le souhaitez) et relรจvera le courrier, il sera disponible localement si il y a un problรจme (fuite, tempรชte ou autre), il pourra accueillir ou รชtre prรฉsent lors du dรฉpart de vos locataires, il pourra contracter le personnel de nettoyage ou de jardinage, il vรฉrifiera lโavancement ou lโachรจvement des travaux rรฉalisรฉs en votre absence, il pourra aussi gรฉrer et contrรดler les factures de charges (copropriรฉtรฉ, eau, gaz, รฉlectricitรฉ) et assurer la gestion et le rรจglement des impรดts (IBI et IRNR), etc.
Le conseiller immobilier vous fera gagner beaucoup de temps, il vous รฉvitera de mauvaises surprises et trรจs souvent il vous fera faire des รฉconomies avant, pendant et aprรจs lโachat de votre bien.
Conseiller immobilier, cโest notre mรฉtier consultez-nous et protรฉgez-vous en envoyant un mail ร espagnimmo@yahoo.com ou remplissez le formulaire de bas de page. En nous contractant, vous bรฉnรฉficiez des services de notre avocat francophone, et dโune assistance gratuite pour lโobtention du NIE et lโouverture dโun compte bancaire en Espagne.
Nous avons vu dans deux articles prรฉcรฉdents que le rรดle du Conseiller Immobilier รฉtait aussi indispensable pour รฉviter les piรจges avant et pendant la phase dโachat.
.
Cet article est une mise ร jour dโun article de janvier 2018.
.
La reproduction partielle ou complรจte de ce document est autorisรฉe avec mention de la source ci-dessous :
ยฉ acheterenespagne.fr โ Fรฉvrier 2020 โ Les 14 piรจges APRรS lโachat dโun logement en Espagne
___________________________________
Acheter en Espagne au meilleur prix
en toute tranquillitรฉ et en toute sรฉcuritรฉ.
Faites appel ร unย conseiller immobilierย francophone.
Avec plus de 20 ans dโexpรฉrience dans les procรฉdures dโacquisitions immobiliรจres en Espagne, nous sommes ร votre disposition pour vous assister pour toutes les dรฉmarches nรฉcessaires. Depuis la recherche dโun bien jusquโaux services offerts aprรจs lโacquisition. En passant par lโorganisation des visites de biens, la vรฉrification lรฉgale des biens, lโobtention dโun prรชt immobilier, les procรฉdures administratives et la signature des diffรฉrents documents notariรฉs.
Nโhรฉsitez pas ร nous contacter !
Envoyez un mail ร ย espagnimmo@yahoo.comย
ou remplissez le formulaire ci-dessous.