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La Rรฉglementation des Locations Touristiques en Espagne

Le locatif touristique en Espagne est un sujet qui intรฉresse de nombreux investisseurs francophones. Mais attention, depuis peu, la plupart des grandes villes espagnoles ont mis en place des rรจglements visant ร  encadrer et limiter cette activitรฉ.

Acheter en Espagne est souvent synonyme d’investissement locatif pour les francophones. Il y a un an, nous avions fait le point sur les situations rรฉglementaires des locations touristiques en Espagne. Quโ€™en est-il aujourdโ€™huiย dans les grandes villes espagnoles ? Dรฉcouvrez le dans cet article.

 

Une nouvelle loi nationale plus contraignante pour le locatif touristique, mars 2019

Avec la mise en application du Dรฉcret Royal 7/2019 en mars 2019, la loi sur la propriรฉtรฉ (ยซ Ley de Propiedad Horizontal ยป) est modifiรฉe. Dorรฉnavant, la majoritรฉ des trois cinquiรจmes des propriรฉtaires dโ€™un immeuble pourra dรฉcider de limiter ou dโ€™interdire les appartements touristiques dans cet immeuble. Jusquโ€™ร  prรฉsent, cette dรฉcision devait รชtre unanime. La copropriรฉtรฉ peut aussi imposer un surcoรปt dans la rรฉpartition des frais de copropriรฉtรฉ au dรฉtriment des appartements touristiques (dans la limite de 20%).

 

Dรฉclaration obligatoire des opรฉrateurs de locations touristiques en Espagne, janvier 2019

Depuis le 1er janvier 2019, les plateformes de rรฉservation des locations touristiques sont dans lโ€™obligatoire de transmettre au fisc espagnol le dรฉtail de toutes leurs opรฉrations sur le territoire espagnol. Les revenus locatifs touristiques de lโ€™annรฉe 2018 sont donc les premiers concernรฉs. Pour chaque location touristique, les plateformes de rรฉservation (Airbnb, Homeaway, Wimdu, etc.) doivent transmettre aux services fiscaux, par lโ€™intermรฉdiaire dโ€™une dรฉclaration (le modรจle 179), les รฉlรฉments suivantsย :

  • Identitรฉ du propriรฉtaire du logement
  • Titulaire du droit en vertu duquel le logement est cรฉdรฉ (sโ€™il est diffรฉrent du propriรฉtaire du logement)
  • Identitรฉ des locataires.
  • Propriรฉtรฉ faisant lโ€™objet de la location
  • Nombre de jours dโ€™occupation
  • Montant reรงu par le mandant du droit
  • Numรฉro de contrat attribuรฉ par lโ€™intermรฉdiaire
  • Date de dรฉbut de location
  • Date de paiement
  • Identification du moyen de paiement utilisรฉ

Difficile de trouver dโ€™autres infos ร  donner !

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Barcelone, dรจs mars 2017

Barcelone a รฉtรฉ la premiรจre ville au monde ร  infliger une trรจs lourde amende ร  Airbnb, 600.000 โ‚ฌ, en novembre 2016. Cโ€™est aussi la premiรจre ville en Espagne ร  avoir rรฉglementรฉ lโ€™occupation des pisos turisticos (appartements touristiques).

En mars 2017, la municipalitรฉ a approuvรฉ un programme urbanistique spรฉcifique pour les logements touristiques, le PEUAT (ยซย Plan Especial Urbanรญstico de Alojamientos Turรญsticos de Barcelonaย ยป). Ce programme partage Barcelone en quatre zonesย :

  • Zone 1 (en rose sur la carte ci-dessous): elle couvre le centre historique, en particulier Poble Sec, Poblenou et une grande partie dโ€™Eixample. Aucune nouvelle licence pour logement touristique ne peut รชtre dรฉlivrรฉe. Les licences des logements qui cesseront leurs activitรฉs de location touristique ne seront pas renouvelรฉes. La volontรฉ de la mairie est de baisser la capacitรฉ dโ€™accueil touristique dans cette zone.
  • Zone 2 (en jaune) : cโ€™est en gros une couronne autour du centre, qui couvre la partie pรฉriphรฉrique dโ€™Eixample, Sants, Les Corts, Gracia, Sant Gervasi et Diagonal Mar. Il y a statu quo du nombre de licences, seules les licences annulรฉes seront remplacรฉes.
  • Zone 3 (en vert) : presque tout le reste du territoire communal. De nouvelles licences sont possibles, mais dans la limite dโ€™un nombre maximum autorisรฉ ; quand ce nombre est atteint, il faut, comme pour la zone 2, attendre que des licences cessent pour en obtenir.
  • Zone 4ย (en bleu) : cโ€™est une zone trรจs marginale en superficie couvrant quelques quartiers, la Sagrera, le nord du 22@ et la Marina del Prat. De nouvelles licences sont soumises sous conditions.

Selon la municipalitรฉ catalane, la mise en ล“uvre de cette lรฉgislation aurait limitรฉ le nombre dโ€™appartements touristiques ร  Barcelone ร  9.600 unitรฉs environ, avec la disparition de 6000 unitรฉs illรฉgales. La municipalitรฉ a infligรฉ 6500 amendes aux propriรฉtaires et aux opรฉrateurs. Sur le site dโ€™analyse statistique des logements touristiques Airdna, on dรฉnombre encore 19.900 unitรฉs dโ€™habitation touristique en juin 2019 dont 58% de logements entiers et 42% de chambres touristiques. Un รฉcart de 1 ร  2 entre ce que dรฉclare la municipalitรฉ et les annonces publiรฉes !

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Madrid, mars 2019

En mars 2019, la municipalitรฉ de Madrid a approuvรฉ le PEH (โ€œPlan Especial de Regulaciรณn del Uso de Hospedajeโ€).ย  Ce plan concerne seulement les logements touristiques louรฉs plus de 90 jours par an.

Le plan dรฉfinit quatre zones dโ€™applicationย :

  • Le premier anneau : il correspond au district du Centro. Dans cette zone, lโ€™appartement touristique doit avoir un accรจs indรฉpendant ร  la rue (les occupants ne peuvent pas utiliser entrรฉes, portails ou ascenseurs communs au reste de lโ€™immeuble). Lโ€™accรจs ne peut pas non plus รชtre direct, il doit y avoir une rรฉception ou un accueil similaire.
  • Le second anneau : il comprend le district de Chamberi en intรฉgralitรฉ et une partie des ย districts de Chamartรญn, Salamanca, Retiro, Arganzuela et Moncloa-Aravaca. ย Il y a les mรชmes contraintes que dans le premier anneau.
  • Le troisiรจme anneau : il sโ€™รฉtend aux quartiers restants des districts partiels du second anneau, auxquels sont rajoutรฉs des quartiers des districts de Tetuรกn, Usera, Carabanchel et Latina. Les contraintes sont les mรชmes que dans le premier ou le second anneau mais uniquement dans les immeubles oรน ne sont pas permises des activitรฉs professionnelles.
  • Dans le reste de la municipalitรฉ, la situation ne change pas.

Madrid comptait, avant la loi municipale de mars 2019, 10.500 logements touristiques. Les professionnels pensent que plus de la moitiรฉ auront disparu avant la fin de lโ€™annรฉe. Lร  aussi, les donnรฉes du site Airdna divergent avec 19.400 unitรฉs dโ€™habitation touristique en juin 2019 dont 68% de logements entiers et 32% de chambres touristiques.

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Valence, juin 2018

La nouvelle Loi sur le Tourisme et l’Hรดtellerie (ยซย Ley de Turismo y Hospitalidadย ยป) a รฉtรฉ approuvรฉe par la municipalitรฉ de Valence en juin 2018. Elle impose les contraintesย suivantes pour avoir une licence touristique.

  • Le logement touristique doit รชtre situรฉ au rez-de-chaussรฉe ou au premier รฉtage.
  • Il ne doit pas รชtre situรฉ au-dessus ou sur le mรชme palier quโ€™un autre logement rรฉsidentiel privรฉ.
  • Lโ€™immeuble ne doit pas avoir plus de 50% de logements touristiques.
  • En rรฉsumรฉ, cโ€™est soit le rez-de-chaussรฉe, soit au-dessus dโ€™un commerceย !
  • Dans certains quartiers, cโ€™est encore plus restreint :
    • Dans le centre (Ciutat Vella), la durรฉe de location maximum accordรฉe aux particuliers pour louer leur appartement ร  des touristes est de 60 jours
    • A Cabanyal (un quartier traditionnel du bord de mer), le parc de logements touristiques est limitรฉ ร  10% du parc total, ร  lโ€™exception des maisons de bord de mer oรน ce taux monte ร  30%

En janvier 2019, un nouveau dรฉcret municipal impose une rรฉnovation des licences touristiques tous les 5 ans.

Depuis lโ€™entrรฉe en vigueur de la nouvelle loi, la Mairie nโ€™a accordรฉ quโ€™une vingtaine de licences touristiques sur une centaine de demandes. Selon les professionnels hรดteliers de Valence, il y aurait environ 5000 appartements touristiques ร  Valence, dont la moitiรฉ en situation illรฉgale. Le site Airdna en recense un peu plus en juin 2019, 6.900, dont 70% de logements entier et 30% de chambres.

 

Alicante, aoรปt 2018

Il nโ€™y a pas de norme commune ร  la ville dโ€™Alicante, mais des exigences particuliรจres selon les zones. Ainsi dans la zone de la Plage San Juan, l’implantation de logements touristiques est limitรฉe aux rez-de-chaussรฉe. Et, dans la zone du centre traditionnel et du centre historique, elle est limitรฉe ร  des immeubles entiers.

Airdna recense 3700 unitรฉs dโ€™habitation touristique en juin 2019 dont 76% de logements entiers et 24% de chambres touristiques.

 

Palma de Majorque, juillet 2018

Palma de Majorque est lโ€™une des municipalitรฉs espagnoles ร  avoir adoptรฉ les mesures les plus drastiques contre les ยซ pisos turisticos ยป. Il est vrai quโ€™en 2017, on recensait 10.000 lits dans le locatif touristique de la capitale mallorquine pour seulementโ€ฆ 645 licences !

Depuis juillet 2018, il est tout simplement interdit de louer un appartement dโ€™immeuble ร  des fins touristiques ! Seules sont autorisรฉes pour les locations touristiques les maisons individuelles. Malgrรฉ tout, plus de la moitiรฉ des ยซย anciensย ยป logements touristiques sont toujours en activitรฉ. Airbnb par exemple affiche encore 1640 logements touristiques ร  Palma en juin 2019, un an aprรจs lโ€™interdictionย ! Airdna annonce encore 2200 unitรฉs dโ€™habitation touristique en juin 2019 ร  Palma dont 70% de logements entiers et 30% de chambres touristiques.

Le gouvernement des Balรฉares a aussi mis en application la Loi sur la location touristique 6/2017, qui prรฉvoit des amendes de 40.000 ร  400.000 โ‚ฌ pour les opรฉrateurs qui annoncent des logements touristiques illรฉgaux, et de 20.000 ร  40.000 โ‚ฌ pour les propriรฉtaires.

Mais les faibles moyens humains allouรฉs au contrรดle rรฉduisent considรฉrablement lโ€™efficacitรฉ des mesures prisesโ€ฆ

 

San Sebastian, mars 2018

Fin mars 2018, est entrรฉe en vigueur lโ€™ordonnance municipale de San Sebastian rรฉglementant lโ€™utilisation urbaine des logements et chambres touristiques (Ordenanza reguladora del uso urbanรญstico de vivienda turรญstica y alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turรญstico).

Sur le modรจle de Barcelone, cette ordonnance divise la ville en trois zones diffรฉrentes.

  • La Zone A, saturรฉe, qui couvre la Vieille Ville et oรน plus aucune licence n’est accordรฉe.
  • La zone B, avec forte demande, correspondant aux quartiers pรฉriphรฉriques de la vieille ville, oรน les logements touristiques doivent รชtre au premier รฉtage, ou tous les 6 รฉtages.
  • La zone C, le reste de la ville, oรน deux logements touristiques sont permis pour chaque partie de 6 รฉtages.

Lโ€™ordonnance รฉtablit aussi les conditions dโ€™habitabilitรฉ et dโ€™occupation des logements, le nombre minimum de mรจtres carrรฉs et les conditions dโ€™information publique du dรฉbut dโ€™activitรฉ.

San Sebastian a 1300 logements touristiques lรฉgaux en activitรฉ. Airdna y recense 1500 unitรฉs dโ€™habitation touristique en juin 2019 dont 77% de logements entiers et 23% de chambres touristiques.

 

Bilbao, janvier 2018

Bilbao, lโ€™autre grande ville basque,ย  a modifiรฉ en janvier 2018 le Plan gรฉnรฉral dโ€™urbanisme (Plan General de Ordenaciรณn Urbana), dans le sens dโ€™une limitation des appartements touristiques aux rez-de-chaussรฉe ou aux premiers รฉtages avec accรจs direct. Et le nombre de chambres par appartement est limitรฉ ร  trois.

Dans les quartiers du centre, un seul logement ou chambre touristique est autorisรฉ par bรขtiment.

Airdna y compte 900 unitรฉs dโ€™habitation touristique en juin 2019 dont 57% de logements entiers et 43% de chambres touristiques.

 

Les Andalous font de la rรฉsistanceย !

Malaga

La Mairie de Malaga considรจre dorรฉnavant que le problรจme est de la Communautรฉ autonome, donc de la rรฉgion Andalousie.

Airdna : 6300 unitรฉs dโ€™habitation touristique en juin 2019 ร  Malaga dont 88% de logements entiers et 12% de chambres touristiques.

Marbella

Marbella, qui affiche les tarifs les plus hauts dโ€™Andalousie pour les logements touristiques, sโ€™aligne sur son voisin de la Costa del Sol.

Airdna : 5500 unitรฉs dโ€™habitation touristique en juin 2019 ร  Marbella dont 95% de logements entiers et 5% de chambres touristiques.

Sรฉville

A Sรฉville, on en est encore au stade de la discussion et des nรฉgociations depuisโ€ฆ 2 ans.

Airdna : 7500 unitรฉs dโ€™habitation touristique en juin 2019 ร  Sรฉville dont 84% de logements entiers et 16% de chambres touristiques.

Cadix

Avant les รฉlections municipales de mai 2019, il y avait unanimitรฉ des partis pour rรฉguler les logements touristiques ร  Cadixโ€ฆ Plus de 1000 licences y ont รฉtรฉ concรฉdรฉes en seulement 3 ansย !

Airdna : 1200 unitรฉs dโ€™habitation touristique en juin 2019 ร  Cadix dont 84% de logements entiers et 16% de chambres touristiques.

 

Et nโ€™oubliez pas si vous faites des locations touristiques en Espagne

  • Si vous รชtes propriรฉtaire non rรฉsident en Espagne, vous devez faire une dรฉclaration trimestrielle aux services fiscaux, mรชme si vous louez quโ€™une seule fois dans lโ€™annรฉeย !
  • Si vous ne disposez pas de licence touristique
    • les opรฉrateurs et les sites internet de location ne vous accepteront plus. Booking a ainsi supprimรฉ plusieurs milliers dโ€™annonces ce mois-ci dans la Communautรฉ Valencienne
    • vous risquez une amende pouvant atteindre plusieurs milliers dโ€™euros
    • vous vous exposez ร  la colรจre du voisinage et ร  ses drรดles de mรฉthode (voir lโ€™image plus bas).
  • La location touristique est une activitรฉ surtout rentable en รฉtรฉ ร  lโ€™exception de certaines destinations qui fonctionnent toute lโ€™annรฉe comme Barcelone et Madrid.
  • La location temporaire ou la location classique peuvent รชtre souvent plus intรฉressantes que la location touristique.

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La Rรฉglementation des Locations Touristiques en Espagne

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    5 commentaires

    1. Bonjour, j’ai un petit appartement ร  Minorque prรจs de Mao, je n’ai pas la licence touristique, j’aimerais savoir si je peux faire des รฉchanges de cet appartement avec un autre appartement, sans argent, par l’intermรฉdiaire du site Home Exchange; cela me permettrait d’aller visiter Madrid, Sรฉville…
      Merci beaucoup

      • La dรฉfinition des pisos turisticos est la suivante : “Aquellos establecimientos integrados por unidades de alojamiento y que, ofertadas como conjuntos independientes y gestionados bajo el principio de unidad de explotaciรณn empresarial, se destinan de forma profesional y habitual a proporcionar alojamiento temporal sin constituir cambio de residencia para la persona alojada.”
        Dans les รฉchanges d’appartement, il n’y a aucune exploitation commerciale, donc ils ne devraient pas รชtre considรฉrรฉs comme des appartements touristiques, et ne nรฉcessiteraient donc pas de licence touristique.

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