Vous envisagez d’acheter en Espagne et de destiner votre logement ร du locatif touristique. Ce secteur รฉvolue vers une rรฉglementation restrictive, et ce dans toutes les villes d’Espagne, Madrid, Barcelone, Valence, Palma, Malaga, Sรฉville, Bilbao, etc. Petit tour d’Espagne des mesures prises par les municipalitรฉs pour rรฉguler le phรฉnomรจne des “pisos turisticos”.
Le tourisme est l’un des piliers de l’รฉconomie espagnole. En 2017, l’Espagne a reรงu prรจs de 82 millions de touristes internationaux qui ont dรฉpensรฉ 60 milliards d’euros dans le pays. En 2016, pour la premiรจre fois, la capacitรฉ d’accueil des “pisos turisticos” – l’offre de location touristique (362.000 lits) a dรฉpassรฉ l’offre hรดteliรจre traditionnelle (330.000 lits).
La location touristique contre l’intรฉrรชt des populations locales
L’apparition des plate-formes de rรฉservation de locations de courte durรฉe sur internet (ร partir de 2010 pour Airbnb en Espagne) a gรฉnรฉrรฉ une multiplication exponentielle des “pisos turisticos”.
Barcelone est passรฉe de 40 offres Airbnb (logements entiers – logements partagรฉs – chambres seules) disponibles en 2010 ร prรจs de 5.000 en 2014 et 24.000 en 2017 ! Madrid a suivi le mรชme rythme avec une annรฉe de dรฉcalage : 6.000 en 2015, 20.000 en 2017. Mรชme dans les autres villes, l’offre Airbnb se multiplie : de 1.100 en 2014 ร 7.000 en 2017 pour Valence,ย de 1.100 en 2014 ร 5.400 en 2017 pour Sรฉville,ย de 1.100 en 2015 ร 3.400 en 2017 pour Palma de Majorque,ย de 700 en 2015 ร 2.200 en 2017 pour Saint-Sรฉbastien,ย de 500 en 2015 ร 1.900 en 2017 pour Las Palmas, etc.
A cรดtรฉ d’Airbnb, sont apparues des dizaines d’autres plateformes de locations touristiques, internationales (HomeAway, Windu, Flipkey, etc.), espagnoles ou mรชme locales. La croissance de cette offre d’hรฉbergement en Espagne est telle qu’aujourd’hui, les “pisos turisticos” ont une capacitรฉ d’accueil (en lits) supรฉrieure aux hรดtels et autres hรฉbergements rรฉglementรฉs dans la majoritรฉ des villes espagnoles, en particulier ร Barcelone, Malaga, Valence et Sรฉville.
Comme beaucoup de start-up de lโรฉconomie du partage, Airbnb et les autres plateformes de locations se sont construites et dรฉveloppรฉes dans un secteur oรน le cadre lรฉgal รฉtait obsolรจte. La prolifรฉration continue des offres de locations touristiques gรฉnรจre de nombreux problรจmes pour les municipalitรฉs, les hรดteliers et les populations rรฉsidentes :
- la location touristique gรฉnรจre une inflation trรจs รฉlevรฉe des prix de vente des logements dans les quartiers oรน l’offre en locations touristiques est importante (centres-villes et quartiers historiques)
- elle rรฉduit aussi l’offre disponible ร la location dans les grandes villes pour les rรฉsidents qui sont alors obligรฉs d’aller se loger en pรฉriphรฉrie
- elle dรฉpeuple des quartiers historiques ou traditionnels, les propriรฉtaires ne renouvelant pas les locations ร l’annรฉe pour privilรฉgier la location touristique
- beaucoup de locataires (ร l’annรฉe) sous-louent leur logement en pรฉriode estivale sans l’accord des propriรฉtaires
- dans les quartiers oรน ces locations sont les plus nombreuses, les rรฉsidents se plaignent du bruit et du manque de civisme des locataires occasionnels
- les revenus tirรฉs par les propriรฉtaires des locations touristiques de courte durรฉe ne sont pas tous dรฉclarรฉs
- les plateformes de rรฉservation internationales payent peu ou pas du tout d’impรดts dans les pays oรน elles commercialisent les biens locatifs
- c’est un service d’hรฉbergement qui ne paye pas de taxe de sรฉjour
- pour les hรดteliers, c’est une concurrence dรฉloyale
Face ร lโampleur prise par le phรฉnomรจne des “pisos turisticos” et devant la grogne des professionnels hรดteliers et des associations de rรฉsidents, les municipalitรฉs espagnoles ont haussรฉ le ton et ont dรฉcidรฉ les unes derriรจre les autres de prendre des mesures limitant et mรชme rรฉduisant ou interdisant la location touristique dans certaines zones.
Petit tour d’horizon des villes espagnoles et de leurs actions pour encadrer l’activitรฉ des logements touristiques …
Barcelone
Barcelone, la capitale de la Catalogne, a rรฉagi le plus tรดt : lors de l’รฉtรฉ 2016, elle a imposรฉ une sanction deย 30.000 โฌ ร six plateformes de ce type, dont Homeway, Tripadvisor et Fotocasa. En novembre de la mรชme annรฉe, Barcelone devient la premiรจre ville au monde ร infliger une trรจs lourde amende,ย 600.000 โฌ, ร Airbnb.
En mars 2017, la municipalitรฉ a approuvรฉ un programme urbanistique spรฉcifique pour les logements touristiques, leย PEUAT (Plan Especial Urbanรญstico de Alojamientos Turรญsticos de Barcelona). Ce programme partage Barcelone en 4 zones :ย dans la zone 1, qui couvre une grande partie du centre historique, aucune nouvelle licence pour logement touristique ne peut รชtre dรฉlivrรฉe et les licences des logements qui cesseront leurs activitรฉs de location touristique ne seront pas renouvelรฉes. Dans la zone 2, il y aura statu quo du nombre de licences (seules les licences annulรฉes seront remplacรฉes). Dans la zone 3, de nouvelles licences sont possibles ; mais pas actuellement car le nombre maximum de licences autorisรฉes a รฉtรฉ atteint, il faut donc, comme pour la zone 2, attendre que des licences cessent pour en obtenir. En zone 4 (zone trรจs marginale en superficie), de nouvelles licences sont possibles.
Une meilleure collaboration entre les plateformes de rรฉservation des logements touristiques et la municipalitรฉ de Barcelone est en cours : Airbnb, par exemple, vient d’annoncer qu’elle fournira les donnรฉes des propriรฉtaires aux services municipaux.
Madrid
Copiant l’exemple de Barcelone, la municipalitรฉ de Madrid a รฉlaborรฉย son programme urbanistique spรฉcifique pour la location touristique, le “Plan Especial de Implantaciรณn de Uso de Hospedaje”, qui devrait รชtre approuvรฉ avant la fin de l’annรฉe.
La capitale espagnole sera divisรฉe, elle aussi, en 4 secteurs : la zone 1 qui couvre l’ensemble du district “Centro” avec une interdiction de nouvelles licences touristiques, la zone 2 qui comprend le reste du centre historique (Chamberรญ, Arganzuela, une partie des districts de Salamanca, Retiro et le quartier de Argรผelles), la zone 3 qui couvre la zone autour de ce centre, et la zone 4 pour le reste de la ville.
Les propriรฉtaires qui louent plus de 90 jours dans l’annรฉe devront avoir une licence spรฉciale qui sera semblable aux รฉtablissements hรดteliers et para-hรดteliers. En particulier, dans les zones 1 et 2, il sera exigรฉ que le “piso turistico” ait un accรจs indรฉpendant depuis la rue… ce qui signifierait l’interdiction de presque tous (95%) les logements touristiques professionnels (dont la durรฉe de location annuelle est supรฉrieure ร 90 jours) dans les immeubles du centre de Madrid, y compris ceux existants !
Depuis janvier, la municipalitรฉ a interdit pour une durรฉe d’un an la concession de nouvelles licences touristiques de plus de 90 jours dans le centre.
Valence
Depuis quelques jours, la nouvelle loi “Ley de Turismo, Ocioย y Hospitalidad” de la Generalitat Valenciana (Rรฉgion de Valence) permet aux municipalitรฉs d’avoir le contrรดle lรฉgal des logements touristiques. A partir de maintenant, les propriรฉtaires de la rรฉgion de Valence qui voudront avoir de nouvelles licences touristiques devront s’adresser ร leur municipalitรฉ.
Mais dรฉjร , depuis fin fรฉvrier 2018, la Mairie de Valence a interdit l’attribution de nouvelles licences touristiques dans la vieille ville (Ciutat Vella) jusqu’ร la mise en place du nouveau Plan spรฉcial de protection de la vieille ville, le “Plan Especial de Protecciรณn de Ciutat Vella”.
La Municipalitรฉ de Valence prรฉpare aussi un amendement ร sa Loi sur le Tourisme (Ley de Turismo) qui permettra de “rรฉcupรฉrer le contrรดle des logements touristiques dans la ville” en les limitant notamment aux appartements des rez-de-chaussรฉe et des premiers รฉtages des immeubles (ร condition que le rez-de-chaussรฉe n’ait pas un usage rรฉsidentiel). Avec cet amendement, les deux-tiers des logements touristiques actuels devraient รชtre interdits ร Valence.



Palma de Majorque
Palma de Majorque est l’une des municipalitรฉs espagnoles ร avoir adoptรฉ des mesures drastiques contre les “pisos turisticos”.
A partir de juillet prochain, ils sera tout simplement interdit de louer un appartement d’immeuble ร des fins touristiques ! Seules seront autorisรฉes pour les locations touristiques les maisons individuelles : plus de 95% du locatif touristique de Palma disparaรฎtra alors.
Le gouvernement des Balรฉares a aussi mis en application la Loi sur la location touristique 6/2017, qui prรฉvoit des amendes de 40.000 ร 400.000 โฌ pour les opรฉrateurs qui annoncent des logements touristiques illรฉgaux, et de 20.000 ร 40.000 โฌ pour les propriรฉtaires.



Saint-Sรฉbastien
Fin mars, est entrรฉe en vigueur l’ordonnance municipale rรฉglementant l’utilisation urbaine des logements et chambres touristiques (Ordenanza reguladora del uso urbanรญstico de vivienda turรญstica y alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turรญstico).
Sur le modรจle de Barcelone, cette ordonnance divise la ville en trois zones diffรฉrentes. La Zone A, saturรฉe, qui couvre la Vieille Ville et oรน plus aucune licence ne sera accordรฉe. La zone B, avec forte demande, correspondant aux quartiers pรฉriphรฉriques de la vieille ville, oรน les logements touristiques devront รชtre au premier รฉtage, ou tous les 6 รฉtages. La zone C, le reste de la ville, oรน deux รฉtages touristiques sont permis pour chaque partie de 6 รฉtages.
L’ordonnance รฉtablit aussi les conditions d’habitabilitรฉ et d’occupation des logements, le nombre minimum de mรจtres carrรฉs et dรฉfinit les conditions d’information publique du dรฉbut d’activitรฉ.



Bilbao
L’autre grande ville basque ย a modifiรฉ en janvier le Plan gรฉnรฉral d’urbanisme (Plan General de Ordenaciรณn Urbana), dans le sens d’une limitation des appartements touristiques aux premiers รฉtages des bรขtiments. Dans les quartiers du centre, un seul logement ou chambre touristique sera autorisรฉ par bรขtiment.
Sรฉville
Une ordonnance municipale, visant ร limiter le nombre d’appartements touristiques qui prolifรจrent dans les diffรฉrents quartiers de Sรฉville, sera prรฉparรฉe par les techniciens du Dรฉpartement de l’Urbanisme.ย Il s’agira d’une modification de la rรฉglementation urbaine, qui imposera des rรจgles strictes aux propriรฉtaires des “pisos turisticos”, qui concernera les surfaces et les รฉtages de ces logements. On ne connaรฎt pas encore les rรจgles qui seront adoptรฉes mais elles pourraient รชtre similaires ร celles de Valence.
La municipalitรฉ va aussi lancer une campagne citoyenne pour repรฉrer les logements touristiques illรฉgaux, mettre ร disposition du public le fichier des logements touristiques lรฉgaux, informer la population et les touristes de leurs droits et de leurs devoirs, et faciliter les plaintes des habitants contre les nuisances causรฉes par les occupants des “pisos turisticos”.
En matiรจre fiscale, il est prรฉvu pour l’annรฉe prochaine un impรดt diffรฉrenciรฉ sur les activitรฉs de logements touristiques.
Malaga
Sous la pression des professionnels hรดteliers, des syndics immobiliers et de la population, le Conseil municipal de Malaga est en plein dรฉbat sur le sujet des logements touristiques. Certains pensent que c’est au gouvernement central espagnol de rรฉgler le problรจme en instituant une fiscalitรฉ directe sur les appartements touristique, un IBIT (Impรดt sur les Biens Immobiliers Touristiques). D’autres souhaitent plus de contrรดles et des sanctions contre les opรฉrateurs desย plate-formes de rรฉservation de locations par internet. D’autres encore un moratoire sur ces activitรฉs.
Il est dรฉjร trop tard pour imaginer des mesures pour cet รฉtรฉ, mais il est certain que ce sujet sera prioritaire pour la municipalitรฉ de Malaga ร partir de cet automne, et qu’il y aura une rรฉglementation en 2019.
Quelles devraient รชtre les consรฉquences de ces rรฉglementations municipales ?
- une baisse significative de l’offre de location touristique… donc une augmentation des prix dans ce secteur
- une baisse des prix les loyers et une stabilisation des prix d’achat de l’immobilier rรฉsidentiel dans les zones touristiques des grandes villes espagnoles ;ย on peut mรชme envisager une baisse des prix de vente dans les zones oรน ils avaient flambรฉ ces derniers mois comme le Centro ร Madrid
- une offre locative rรฉsidentielle plus importante disponible pour les habitants dans les quartiers touristiques, et donc le retour de la population locale et d’une vie de quartier
- un renforcement des contrรดles et une augmentation des recettes fiscales
- un rรฉรฉquilibrage des recettes touristiques vers les quartiers pรฉriphรฉriques
- une augmentation des taux d’occupation de l’hรดtellerie traditionnelle
- une diminution des nuisances dans les quartiers trรจs touristiques
- une collaboration accrue des plateformes de rรฉservation avec les municipalitรฉs
Alors faut-il continuer ร acheter en Espagne dans les grandes villes pour un investissement locatif ?
Notre conseil : oui, l’immobilier locatifย en Espagne est toujours rentable, mais oubliez le locatif touristique pour vous tourner vers le locatif rรฉsidentiel… qui est souvent aussi sinon plus rentable au final : selon les experts, la location touristique est plus rentable que la location rรฉsidentielle seulement si le taux d’occupation est supรฉrieur ร 70% !



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Ces mesures concernent elles simplement les grandes villes ou l’ensemble de l’Espagne?
Ces mesures ne concernent que les grandes villes oรน le problรจme du logement rรฉsidentiel se fait sentir. Cela ne concerne pas les petites villes et les stations touristiques de taille moyenne.
[…] Ibiza pour un investissement ร risque et ร forte rentabilitรฉ ร court terme car nous sommes face ร une bulle touristique dans un espace fermรฉ (une รฎle) qui sera nรฉcessairement corrigรฉe par les autoritรฉs locales (sur le modรจle de ce que fontย les grandes villes espagnoles) […]
[…] Ibiza pour un investissement ร risque et ร forte rentabilitรฉ ร court terme car nous sommes face ร une bulle touristique dans un espace fermรฉ (une รฎle) qui sera nรฉcessairement corrigรฉe par les autoritรฉs locales (sur le modรจle de ce que fontย les grandes villes espagnoles) […]
[…] Le locatif touristique a explosรฉ ces derniรจres annรฉes en Espagne (cf le succรจs d’Airbnb) et a assรฉchรฉ encore plus l’offre locative pour les rรฉsidents au point que certaines villes (Palma, Barcelone) envisagent d’interdire tous les nouveaux logements touristiques. […]
[…] vous en avions parlรฉ dans un article de mai 2018 (ยซย Location Touristique en Espagne : marche arriรจre toute !ย ยป), la Mairie de Madrid a adoptรฉ fin juillet le Plan spรฉcial de rรฉgulation des appartements […]
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[…] Location Touristique en Espagne : marche arriรจre toute ! […]
[…] Location Touristique en Espagne : marche arriรจre toute ! […]
[…] y a eu en 2018 les nouvelles rรฉglementations mises en place par les municipalitรฉs visant ร limiter et encadre cette activitรฉ. Toutes les grandes villes dโEspagne ont รฉtรฉ […]
Bonjour, hรฉlas toutes les villes touristique ne sont pas concernรฉes, des locations par particuliers PAP vacances , les locations sont la plus par du temps en espรจce, expรฉrience par moi mรชme et des amis, Dรฉnia, Santa pola, el campello, etc, donc je trouve que toute les municipalitรฉs devraient รชtre concernรฉes
Vous avez raison. Dans l’article, nous parlions que des grandes villes espagnoles.
[…] dโAirbnb et consorts en Espagne est supรฉrieure ร la capacitรฉ hรดteliรจre.ย Depuis deux ans, les municipalitรฉs ont rรฉagi en limitant la prolifรฉration des ยซย pisos turisticosย ยป, mais ce sont environ 400.000 lits touristiques qui sont proposรฉs dans des appartements ou des […]
[…] Valence et Palma de Majorque, la mairie de Madrid a prรฉsentรฉ en mai un plan pour lutter contre la prolifรฉration des meublรฉs touristiques du type Airbnb. Les appartements ne pourront pasย รชtreย louรฉs plus de quatre-vingt-dix jours par an, et un […]
[…] pisos turisticos ยป (les appartements touristiques) a รฉtรฉ la plus forte. Il semble nรฉanmoins que les mesures rรฉcentes prises par ces villes pour limiter les Airbnb & Cie commencent ร avoir des effets positifs sur les loyers. Ainsi ร […]
[…] y a un an, nous avions fait le point sur les situations rรฉglementaires des locations touristiques en Espagne. Quโen est-il aujourdโhuiย dans les grandes villes espagnoles ? Dรฉcouvrez le dans cet […]
[…] : prรฉvenir la fraude fiscale dans une activitรฉ en forte croissance, et ce parallรจlement ร la rรฉglementation mise en place par les grandes villes. Toutes les personnes et les entreprises qui fournissent un service d’intermรฉdiation ร des […]