acheter immobilier en espagne

En immobilier, le match Madrid – Barcelone tourne ร  lโ€™avantage de la capitale

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Les 15, 16 et 17 aoรปt, le quotidien ยซย Le Mondeย ยป a publiรฉ une sรฉrie de 3 articles sur l’immobilier en Espagne. Nous sommes citรฉs dans chacun de ces articles. Nous vous prรฉsentons ici le second article traitant de l’immobilier ร  Madrid et ร  Barcelone.

Le Mondeย est le quotidien de rรฉfรฉrence en langue franรงaise. Le premier article traite de l’immobilier sur le littoral mรฉditerranรฉen (nous l’avons publiรฉ le 21 aoรปt), le second de l’immobilier ร  Madrid et ร  Barceloneย et le troisiรจme de ce qu’il faut savoir pour acheter en Espagneย (nous le publierons le 23 aoรปt).

 

En immobilier, le match Madridย – Barcelone tourne ร  lโ€™avantage deย laย capitale

Source : Le Monde du 16 aoรปt 2018 –ย Par Jรฉrรดme Porier

Si les deux mรฉtropoles sont les plus chรจres dโ€™Espagne, la crise politique refroidit les acheteurs en Catalogne (2/3).

La Catalogne est, de loin, le terrain de chasse favori des acheteurs franรงais en Espagne. Au second semestre 2017, 43 % des logements achetรฉs par les รฉtrangers non-rรฉsidents dans cette rรฉgion lโ€™ont รฉtรฉ par des Franรงais ! Entre 70ย 000ย et 80ย 000 de nos compatriotes rรฉsideraient ร  Barcelone.

Mais la crise politique catalane pรจse sur le marchรฉ immobilier. Les investisseurs ont commencรฉ ร ย prendreย peur aprรจs le rรฉfรฉrendum illรฉgal du 1erย octobre 2017. La dรฉclaration unilatรฉrale dโ€™indรฉpendance a provoquรฉ une reprise en main musclรฉe des institutions catalanes par le gouvernement espagnol. Au premier trimestre 2018, le volume des investissements รฉtrangers sโ€™est effondrรฉ de 62 % en Catalogne, pendant quโ€™il bondissait de 81 % ร  Madrid. Bien sรปr, les prix de vente dans la rรฉgion sโ€™en ressentent, et en particulier ร  Barcelone.

Actuellement, le mรจtre carrรฉ tourne en moyenne autour de 5 000-7 000 euros dans les quartiers les plus chers de la capitale catalane, dans la partie haute de la ville, oรน se situent les jardins du Turรณ Park et les quartiers Sarriร , Galvany, Tres Torres et Pedralbes.ย ยซ Ce dernier est le prรฉfรฉrรฉ des Franรงais qui ont des enfants en รขge scolaire car il abrite le lycรฉe franรงais de Barcelone ยป, glisse Emmanuel Virgoulay, reprรฉsentant du rรฉseau Barnes en Espagne.

ยซ Si lโ€™hypercentre est cher, il est possible deย dรฉnicherย des opportunitรฉs intรฉressantes dans certains quartiers pรฉriphรฉriques comme Sant Andreu, ร  lโ€™Est de la ville, oรน le mรจtre carrรฉ ne dรฉpasse pas 3 000 euros, soit 30 % de moins quโ€™en 2007 ยป, suggรจre Patrick Crosset, fondateur du siteย acheterenespagne.fr.

Tant que la situation politique catalane ne sera pas clarifiรฉe, la demande risque deย demeurerย atone en Catalogne et les prix immobiliers devraientย stagner enย 2018.ย ยซย Aujourdโ€™hui, ce sont les acheteurs qui fixent les prix ร  Barcelone et non plus les vendeursย ยป, assure M. Crosset.

Effervescence madrilรจne

Mรชme si les activitรฉs de Airbnb et consors sont dรฉsormais trรจs encadrรฉes et trรจs limitรฉes ร  Barcelone, beaucoup de propriรฉtaires continuent deย louer illรฉgalement leur logement ร  des touristes pour de courtes durรฉes. Ceux qui optent pour la location de longue durรฉe peuventย viserย un rendement compris entre 3 % et 5 %.

Malgrรฉ la crise politique, les prix sont cependant loin dโ€™รชtre bradรฉs dans le haut de gamme en Catalogne.ย ยซย Pourย acheterย une belle maison de 250 mรจtres carrรฉs avec piscine et jardin ร  moins de 10ย km des cรดtes, il fautย compter 600ย 000ย euros, et ร ย partirย dโ€™un million avec vue sur la merย ยป, dรฉclare M. Virgoulay.

Cette situation bรฉnรฉficie aux villes du littoral mรฉditerranรฉen, Valence et Malaga en tรชte, et bien sรปr ร  Madrid, qui rรฉcupรจrent une partie de la clientรจle รฉtrangรจre potentielle de Barcelone. Dans la capitale, les prix ont bondi de 17,1ย % enย 2017. Une effervescence qui laisse de marbre les acheteurs franรงaisย : Madrid les intรฉresse peu en raison de la duretรฉ du climat, glacial lโ€™hiver et รฉtouffant lโ€™รฉtรฉ, et de lโ€™รฉloignement de la mer.

Afflux dโ€™acheteurs venus dโ€™Amรฉrique du Sud

Dans les quartiers les plus chers de la capitale espagnole, le prix du mรจtre carrรฉ peutย monterย jusquโ€™ร  8ย 000ย euros. Depuis quatre ans, les prix flambent sansย discontinuer. Enย 2017, les quatre quartiers de lโ€™hyper-centre ont de nouveau connu des hausses spectaculairesย : Centro (+21,1ย %), Retiro (+17,6ย %), Arganzuela (+15,6ย %) et Salamanca (+17,6ย %). Dans ce dernier, cโ€™est lโ€™afflux dโ€™acheteurs venus dโ€™Amรฉrique du Sud qui dope la demande.

ยซย Les biens haut de gamme se vendent surtout ร  des acquรฉreurs dโ€™Amรฉrique latine, du Venezuela, de Colombie et du Mexique. Lโ€™une de nos ventes a atteint le niveau record de 13ย 700ย euros le mรจtre carrรฉ enย 2017ย ยป,ย confie Juan-Galo Maciรก, responsable du rรฉseau Engel & Vรถlkers en Espagne. Fuyant leur pays qui sโ€™enfonce dans la crise, de nombreuses familles de riches vรฉnรฉzuรฉliens sโ€™installent ร  Salamanca.

Plusieurs centaines dโ€™appartements ร  plus dโ€™un million dโ€™euros ont ainsi รฉtรฉ acquis par des ressortissants vรฉnรฉzuรฉliens dans cette zone qui longe le Parc du Retiro. Nombre de spรฉcialistes estiment quโ€™une bulle immobiliรจre est en train de seย formerย sur le marchรฉ madrilรจne, qui est quasiment revenu ร  ses niveaux de 2007, et mรชme plus de 10 % au-delร  dans les quartiers centraux (Salamanca, Centro, Retiro).

Aprรจs Barcelone, Valence et Palma de Majorque, la mairie de Madrid a prรฉsentรฉ en mai un plan pour lutter contre la prolifรฉration des meublรฉs touristiques du type Airbnb. Les appartements ne pourront pasย รชtreย louรฉs plus de quatre-vingt-dix jours par an, et un immeuble ne pourra plus รชtre dรฉdiรฉ entiรจrement ร  la location, ร  moins deย possรฉderย une licence hรดteliรจre. Dans le centre, les touristes devrontย emprunterย une entrรฉe diffรฉrente de celles des occupants de lโ€™immeuble. De quoiย freinerย considรฉrablement ce type dโ€™activitรฉ. Etย relancerย lโ€™intรฉrรชt de la location de longue durรฉe.

A elles seules, Madrid et la Catalogne reprรฉsentent 43ย % du marchรฉ locatif espagnol.ย Rรฉaliserย un investissement locatif en Espagne est gรฉnรฉralement plus rentable quโ€™en France. A Madrid et Barcelone, le rendement locatif brut de lโ€™immobilier ressort ร  respectivement 5,7ย % et 5,6ย % selon Invermax. Depuis quatre ans, le prix des loyers augmente fortement dans ces deux rรฉgions. Ce sont dโ€™ailleurs celles oรน les loyers ont le plus progressรฉ enย 2017ย : +17ย % en Catalogne (prix du m2ย louรฉย : 11,85ย euros) et +12ย % ร  Madrid (11,22ย euros/m2).

En Espagne , les taux des impรดts ร  lโ€™achat varient selon les communautรฉs autonomes. A valeur รฉgale dโ€™achat, un logement dans lโ€™ancien coรปtera au final 4,75 % moins cher ร  Madrid quโ€™ร  Barcelone, et ce ร  cause des impรดts ร ย payer sur la valeur du bien acquis. Lโ€™impรดt sur le transfert de propriรฉtรฉ (ยซ Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ยป ou ITP) coรปte 10 % ร  Barcelone et 6 % ร  Madrid, tandis que la taxe sur la documentation juridique (ยซ Impuesto sobre Actos Jurรญdicos Documentados ยป ou IAJD) coรปte 1,5 % ร  Barcelone et 0,75 % ร  Madrid. Lร  aussi, le match tourne ร  lโ€™avantage de Madrid !

Louer est rentable en Espagne

Un investissement locatif est gรฉnรฉralement plus rentable en Espagne quโ€™en France, car les prix dโ€™acquisition sont infรฉrieurs, les charges moins รฉlevรฉes et les loyers sont moins taxรฉs, notamment parce que la plupart des charges peuvent รชtre dรฉduites des revenus locatifs. Les dรฉpenses admises en dรฉduction sont notamment les intรฉrรชts des emprunts, les travaux, les impรดts locaux, les primes dโ€™assurance, lโ€™amortissement du bien (รฉgal ร  3% du montant le plus รฉlevรฉ entre le prix dโ€™acquisition et la valeur cadastrale). Par ailleurs, il existe aussi un abattement de 40ย % en cas de location sur une durรฉe supรฉrieure ร  deux ans. A savoir : les loyers sont taxรฉs ร  19ย % et les plus-values immobiliรจres ร  19ย % pour les non-rรฉsidents, des taux actualisรฉs chaque annรฉe.


Si vous souhaitez plus d’informations sur l’immobilier ร  Madrid et Barcelone…

Vous pouvez consultez nos dossiers sur Madrid et Barcelone.

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