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SCOOP : prix immobiliers en baisse ร  Barcelone !

Pour la premiรจre fois depuis 1 an, les prix de l’immobiliers d’un mois ร  l’autre sont en baisse ร  Barcelone : -0,7% en juin 2017 par rapport ร  mai 2017. C’est aussi la plus forte baisse d’un mois ร  l’autre depuis mai 2015 ! Alors retournement du marchรฉ ou simple correction ?

Apparemment, si on en croit la presse et les spรฉcialistes, le marchรฉ immobilier ร  Barcelone est en plein boom : une hausse annuelle des prix de 20% selon le site Idealista, de 22% selon l’agence de taxation Tinsa,ย ย qui font de la capitale catalane la ville avec les prix les plus รฉlevรฉs d’Espagne, une vente record trรจs rรฉcente d’un appartement de 450 m2 sur le Passeig de Gracia ร  plus de 10 millions โ‚ฌ, des dรฉlais de vente trรจs courts souvent infรฉrieur ร  1 mois, etc. Faut-il s’attendre ร  une baisse ร  Barcelone ?

Trop haut, trop vite ?

Les prix immobiliers ร  Barcelone n’ont-ils pas รฉtรฉ trop haut trop vite ? Une statistique rรฉcente passรฉe complรจtement inaperรงue pourrait รชtre le premier indicateur d’un retournement des prix ou au moins d’un tassement de la hausse : cette statistique estย une baisse de 0,7% du prix de vente immobilier dans l’ancien ร  Barcelone de mai ร  juin 2017 selon Idealista, le principal site d’annonces immobiliรจres en Espagne. Le prix moyen de vente des logements ร  Barcelone dans l’ancien (qui reprรฉsente 96% du marchรฉ immobilier rรฉsidentiel selon les notaires) serait, selon le site, de 4253 โ‚ฌ/m2 en juin 2017 contre 4285 โ‚ฌ en mai 2017.

Prix Barcelone juin 2017 immobilier espagne

Le ralentissement de la croissance des prix immobiliers dans l’ancien ร  Barcelone ร  la fin du 1er semestre 2017 est net :

  • +7,3% du 3รจme au 4รจme trimestre 2016
  • +4,8% duย 4รจme trimestre 2016 au 1er trimestre 2017
  • +3,2% duย 1er trimestre au 2รจme trimestre 2017

Le graphique ci-dessous montre ce tassement de la variation trimestrielle en 2017 dans la capitale catalane. Il permet aussi de visualiser la croissance des prix immobiliers jusqu’au dรฉbut de l’annรฉe 2007 puis la chute jusqu’ร  fin 2013, et le retour ร  la croissance des prix depuis.

Prix Barcelone 2002 2017 immobilier espagne

 

Le “problรจme” du rรฉfรฉrendum sur l’indรฉpendance du 1er octobre

C’est bien connu, les investisseurs nationaux et surtout internationaux ont horreur de l’incertitude et du risque … et, malheureusement, ce risque existe avec l’annonce en mai dernier par la Generalitat (la rรฉgion de Catalogne) d’un rรฉfรฉrendum unilatรฉral sur l’indรฉpendance de la Catalogne organisรฉ le 1er octobre prochain. Ce rรฉfรฉrendum est jugรฉ totalement illรฉgal par le gouvernement espagnol.

Il est trรจs probable que de nombreux investisseurs soit retardent leur achat ร  la fin de l’annรฉe pour apprรฉcier la situation politique en Catalogne, soit dรฉcident de reporter leur achat sur d’autres villes en Espagne en dehors de la Catalogne (Madrid, Palma, Valence, etc), ou encore dans d’autres pays (Portugal, Roumanie, Croatie, …).

En dehors de la baisse ร  Barcelone en juin, d’autres indicateurs confirment cette hypothรจse “politique” : Madrid voit ses prix immobiliers augmentรฉs sur la mรชme pรฉriode (+0,2%), et la seconde ville catalane, Girone, enregistre une baisse de prix de 0,9%

Des prix trop รฉlevรฉs pour la demande locale

Selon Idealista, avec 4253 โ‚ฌ/m2 Barcelone est maintenant la ville avec les prix les plus รฉlevรฉs au m2, largement devant Saint Sebastien (3912 โ‚ฌ/m2), Madrid (3047 โ‚ฌ/m2), Bilbao (2753 โ‚ฌ/m2) et Palma de Mayorque (2352 โ‚ฌ/m2).

Si la clientรจle รฉtrangรจre plus aisรฉe peut encore se permettre d’acquรฉrir des biens ร  ce prix lร , ce n’est pas le cas de la clientรจle locale. Il y a plus de 10 ans, juste avant la crise, il รฉtait encore possible pour des mรฉnages espagnols d’emprunter jusqu’ร  110% du bien achetรฉ et ce, pratiquement sans contrรดle de leurs revenus. Aujourd’hui aprรจs les pertes abyssales du secteur bancaire espagnol, acquรฉrir un bien immobilier en empruntant pour une famille espagnole est beaucoup plus encadrรฉ : tout d’abord l’emprunt sera au maximum de 80% de la valeur du bien (il leur faut donc avoir 30% de l’investissement : les 20% restants et les 10% de taxes diverses), ensuite la banque รฉtudiera trรจs strictement la solvabilitรฉ et les revenus familiaux.

Et, tout simplement, la hausse des salaires locaux ne suit pas la hausse des prix de l’immobilier ร  Barcelone !

La location touristique encadrรฉe fiscalement et lรฉgalement

L’apparition des plateformes de location touristique par internet telle qu’Airbnb a gรฉnรฉrรฉ une forte demande immobiliรจre dans le centre touristique de Barcelone, et depuis peu dans les quartiers pรฉriphรฉriques.

La nouvelle politique municipale vise ร  fiscaliser les anciens appartements touristiques (brigades de contrรดle et d’intervention, recouvrement des taxes) et les opรฉrateurs (amendes rรฉpรฉtรฉes), ร  rรฉprimer les fraudes (non dรฉclarations, multi-locations, sous locations) et ร  limiter les licences pour les nouveaux (hausse exponentielle du prix des licences, interdiction dans certaines zones). Ces nouvelles rรจgles ont diminuรฉ le rythme de croissance de la demande en appartement touristique, et amรจnent une baisse des prix sur ce secteur.

La hausse vertigineuse des prix se paye aujourd’hui

Sur un an, la hausse des prix immobiliers ร  Barcelone est vertigineuse : 20% selon le site Idealista et de 22% selon l’agence de taxation Tinsa ! Sans doute mรชme plus de 30% dans certains quartiers comme Ciutat Vella (la vieille ville de Barcelone). Le mois de juin a peut-รชtre enregistrรฉ une correction de cette hausse.

De plus en plus de biens sur le marchรฉ

Selon les agents immobiliers, plus de la moitiรฉ des locations arrivant ร  รฉchรฉance se transforment par la suite en vente. Au vu des prix รฉlevรฉs du marchรฉ actuel, les anciens propriรฉtaires, souvent endettรฉs au moment de la crise, souhaitent maintenant rรฉcupรฉrer leur mise. Ce qui induit une offre plus importante et donc une tendance de prix ร  la baisse.

Notre conseil : attendre !

Notre conseil est d’attendre …

Dans un premier temps attendre les chiffres d’Idealista de juillet, ce qui devrait nous confirmer si une correction est vraiment en cours, ou si le chiffre de juin ร  la baisse est une exception dans la croissance vertigineuse des prix barcelonais.

Puis attendre de savoir ce qu’il va se passer avec l’organisation du rรฉfรฉrendum : il est certain qu’il va รชtre interdit par Madrid mais la Generalitat de Catalogne veut l’organiser. Si on va vers un conflit y compris dans la rue, il est plus que probable que le marchรฉ n’apprรฉcie pas et qu’il y ait alors une baisse encore plus significative des prix.

Pour de petits malins, cette possible baisse ร  Barcelone sera peut-รชtre le signe … qu’il faut acheter !

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La “Torre Agbar” ร  Barcelone

PS : un autre scoop ร  propos des consรฉquences de l’organisation du rรฉfรฉrendum entendu ร  Bruxelles il y a 2 semaines, “il est hors de question que Barcelone reรงoive le siรจge de l’EMA si un rรฉfรฉrendum sur l’indรฉpendance de la Catalogne est organisรฉ”. L’EMA est l’Agence Europรฉenne du Mรฉdicament localisรฉe actuellement ร  Londres et qui devrait รชtre dรฉplacรฉe en Europe continentale suite au Brexit. La ville de Barcelone avait postulรฉ pour l’accueillir dans la tour Agbar. L’EMA est dotรฉe d’un budget annuel de plusieurs centaines de millions โ‚ฌ, emploie prรจs d’un millier de fonctionnaires et fait travailler environ 1600 entreprises reprรฉsentant 5000 emplois.


 

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    17 commentaires

    1. Analyse originale ร  contre courant de ce que tout le monde dit … mais il est vrai que le rรฉfรฉrendum peut effrayer ou au moins faire hรฉsiter les investisseurs.

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