Conséquence de l’instabilité politique et de la vraie-fausse déclaration d’indépendance en Catalogne, le secteur immobilier catalan souffre de plus en plus, en particulier à Barcelone qui enregistre trois mois consécutifs de baisse des prix des logements dans un marché atone ! Néanmoins, au milieu de cette crise immobilière, une lueur d’espoir se profile à l’horizon, et elle s’appelle… “Tabarnia”.

Crise Immobilière en Catalogne : nous vous avons présenté la situation politique en Catalogne et ses conséquences sur l’activité immobilière jusqu’au milieu de décembre 2017 dans plusieurs articles :

• dès juillet 2017 (“l’info avant l’info”), quand nous annoncions déjà (SCOOP : les prix immobiliers en baisse à Barcelone !) les conséquences possibles de la tenue du vrai-faux référendum du 1er octobre organisé par les nationalistes catalans, en particulier une baisse des prix immobiliers à Barcelone et l’abandon de l’idée de Barcelone comme siège de l’Agence Européenne du Médicament –
• le 4 octobre 2017, quelques jours après le référendum, nous avions aussi prévu (Crise en Catalogne : quel impact sur l’immobilier ?) l’application de l’article 155 par le gouvernement espagnol associé à de nouvelles élections en Catalogne, et son impact sur le secteur immobilier régional : “moins de demandes et plus d’offres sont annonciateurs d’une baisse des prix”, ce qui s’est effectivement passé en octobre et en novembre à Barcelone.
• le 31 octobre 2017, quand nous avions écrit que les prix dans l’immobilier de luxe pourraient chuter jusqu’à 20% à Barcelone, sous l’impulsion de deux phénomènes, une bulle immobilière spécifique à Barcelone et la situation politique et économique très instable en Catalogne. La crise immobilière commence dans le Luxe.
• Dans nos news immobilières de novembre 2017 en Espagne, “Spécial Crise en Catalogne”, où nous montrions la baisse du trafic aérien étranger à l’aéroport de Barcelone en octobre 2017, la baisse de 10% des demandes d’estimation de la valeur des biens immobiliers en Catalogne, la chute de la croissance des ventes immobilières en Catalogne (de +30% en mai 2017 à +2% en septembre 2017), un net ralentissement de la hausse des prix de vente, une chute de 25 à 50% des investissements immobiliers, etc
• fin novembre 2017, dans notre analyse prospective sur le marché immobilier espagnol en 2018 où nous envisagions une baisse des prix à la vente et à la location en Catalogne, et en particulier à Barcelone tant que la situation politique locale restait confuse et, en cas de nouvelles volontés indépendantistes, une chute brutale des prix à la vente
• Dans nos news immobilières de décembre 2017 en Espagne, pour la confirmation de la baisse des prix immobiliers à Barcelone en novembre après celle d’octobre, et la baisse de l’investissement immobilier annuel à Barcelone (-12%) pour la première fois depuis 5 ans. La crise immobilière s’installe à Barcelone.

Qu’y a-t-il de nouveau fin décembre 2017 et en janvier 2018 dans la situation politique en Catalogne ?

D’abord de nouvelles élections à la Generalitat (assemblée régionale de Catalogne) le 21 décembre 2017, avec près de 82% de participation, dont les enseignements sont doubles :

• les nationalistes sont en très léger recul et minoritaires en voix (47,5%) mais, du fait d’un découpage électoral qui donne l’avantage au monde rural, ils sont majoritaires en sièges (79/135), ce qui est un retour à la case départ
• le parti le plus voté est Ciudadanos, un parti centriste libéral pro-européen et anti-indépendantiste, avec plus de 25% des voix (36 sièges)

La séparation de la société catalane en deux groupes d’égale importance est confirmée par cette élection et la situation politique continue à être bloquée, ce qui n’est pas un bon signe pour l’économie régionale.

Mais un autre élément politique s’est invité au débat, et d’une manière plutôt originale. Il s’agit de Tabarnia.

De quoi s’agit-il ? Opposé à l’indépendantisme, un groupe de Catalans réclame l’autonomie de plusieurs cantons (comarques) opposés à l’indépendance, comprenant Barcelone et ses environs (le  “bar” de Tabarnia) et Tarragone et ses environs (le  “ta” de Tabarnia), afin de se séparer du reste de la Catalogne et se constituer en tant que communauté autonome au sein de l’État espagnol.

Au début, Tabarnia est un concept satirique qui tend à se moquer des arguments nationalistes catalans en les retournant contre eux, et qui reste peu connu jusqu’à fin décembre avec l’apparition d‘une pétition sur la plate-forme change.org demandant aux députés espagnols de reconnaître Tabarnia comme une nouvelle région autonome d’Espagne (la pétition a recueilli pour l’instant 240.000 signatures). L’idée est alors relayée par tous les réseaux sociaux et la presse internationale, et le débat devient alors plus sérieux,  Tabarnia apparaissant de plus en plus comme une alternative légale et crédible en cas de nouvelle volonté d’indépendance des nationalistes.

Comment réagissent l’économie de la Catalogne et le secteur immobilier à la crise politique ?

En un seul mot : MAL !

Les indicateurs économiques catalans sont tous en berne :

• Ce sont plus de 3200 entreprises, parmi les plus importantes de Catalogne, qui ont déplacé leurs sièges sociaux hors de Catalogne, dont plus d’un millier leurs sièges fiscaux, ce qui  impliquera une perte de recettes fiscales pour la région
• Les créations de sociétés en Catalogne sont en chute de 14% en décembre 2017 selon le Registro Mercantil Central (Registre du Commerce), après -25% en novembre, -12% en octobre et -34% en septembre !
• En 2016, la Catalogne était la région d’Espagne qui avait le plus réduit son taux de chômage. En 2017, elle est au 12ème rang des régions espagnoles pour le même indicateur ! En décembre 2017, il s’est créé en Catalogne 8.400 emplois de moins qu’en décembre 2016.
• En novembre 2017, selon l’INE (l’institut public de statistique espagnol), les dépenses totales des touristes ont baissé de 4% en Catalogne quand elles ont augmenté en moyenne de 15% dans le reste de Espagne, et même +24% aux Baléares et +22% à Madrid ! Et il est probable que le même scénario se soit produit en décembre.
• Selon le bureau d’étude STR Magma HC, le taux d’occupation hôtelier à Barcelone en octobre 2017 (79%) est le plus faible enregistré un mois d’octobre depuis 2008 ! Alors que jusqu’en septembre, Barcelone avait battu tous ses records historiques d’occupation hôtelière.

Et l’immobilier est l’un des secteurs les plus touchés par la crise politico-économique catalane  :

• Troisième baisse consécutive des prix immobiliers à Barcelone : selon le site Idealista, les prix de vente dans l’ancien après avoir baissé en octobre (-0,04%) et novembre (-0,3) ont de nouveau baissé en décembre (-0,9) et la baisse s’accélère, du jamais vu à Barcelone depuis… février 2013 ! Fin décembre 2017, les prix barcelonais sont revenus au niveau de mai 2017 alors que, sur la même période, les prix ont augmenté de… 16% à Palma ou de 8% à Madrid.
• Les loyers ont aussi baissé à Barcelone de 2,4% en décembre 2017 par rapport à décembre 2016 pour cause d’une demande réduite et de loyers prohibitifs. Alors que sur la même période, ils augmentaient ailleurs en Espagne de… 20% !
• Finalement, les investissements immobiliers en Catalogne auront chuté en 2017 de 17% à 2093 millions € contre 2510 millions € en 2016. C’est le quatrième trimestre 2017 (en plein dans l’incertitude politique) qui a pesé le plus dans cette baisse avec une chute de 30% des investissements à 470 millions € contre 672 millions € au quatrième trimestre 2016.

Tous les prémices d’un crise immobilière faite pour durer.

Alors quel scénario pour le premier semestre 2018 ?

Ces mauvais indicateurs économiques conjugués à la continuité de l’instabilité politique feront que l’économie catalane pourrait entrer en récession à la fin du 1er trimestre 2018 (avec deux trimestres consécutifs de baisse de PIB, le quatrième trimestre 2017 étant déjà en baisse).

Les indépendantistes catalans étant majoritaires en sièges (même si ils ne le sont pas en voix) à la Generalitat de Cataluña, il est probable qu’ils se focalisent encore sur leur objectif principal : obtenir l’indépendance de la Catalogne. Cette situation amènera à un nouveau blocage politique qui aura de nouveau des conséquences économiques négatives, les mêmes causes produisant les mêmes effets. Et la crise immobilière devrait perdurer.

Alors à court terme, au premier semestre 2018, les prix immobilier devraient encore baisser car les acheteurs, un peu (ou très) inquiets de la tournure des événements, vont se faire de plus en plus rares. Donc si vous voulez acheter, notre conseil est d’attendre pour voir.

A moins que Tabarnia…

Au fait, la crise immobilière est en Catalogne, mais pendant ce temps, dans le reste de l’Espagne… tout va bien pour l’immobilier et l’économie !

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