Pour la premiรจre fois dans l’histoire de l’immobilier rรฉsidentiel en Espagne, la barre des 100.000 acheteurs รฉtrangers en Espagne a รฉtรฉ franchie en 2017.
Selon le Conseil du Notariat espagnol, les acheteurs รฉtrangers ont acquis 100.095 logements en 2017 par en Espagne. Nous prรฉsentons ici les principales donnรฉes publiรฉes dans leur derniรจre รฉtude.
Dรฉfinition statistique des acheteurs รฉtrangers
Il y a des diffรฉrences trรจs importantes entre les chiffres des acheteurs รฉtrangers diffusรฉs par les notaires et ceux provenant du service espagnol d’enregistrement des propriรฉtรฉs (Colegio de Registradores de la Propiedad).
Les notaires publient des statistiques sur tous les achats rรฉalisรฉs par les รฉtrangers en Espagne, qu’ils soient rรฉsidents ou non-rรฉsidents sur le territoire espagnol
Les ยซย enregistreursย ยป de propriรฉtรฉ se limitent aux statistiques des achats rรฉalisรฉs par les รฉtrangers non-rรฉsidents.
Toutes les donnรฉes statistiques prรฉsentรฉes ici proviennent duย Centro de Informaciรณn Estadรญstica del Notariado. Les analyses sont celles du blog ยซย Acheter en Espagneย ยป et couvrent la pรฉriode 2007 ร 2017.
100.000 logements vendus ร des acheteurs รฉtrangers en 2017
Avec 516.000 logements vendus en 2017, le marchรฉ immobilier espagnol est revenu au niveau de 2008. Mais il nโa toujours pas atteint le record de 792.000 logements de 2007. La crise immobiliรจre a fait plonger le marchรฉ jusquโau minimum de 317.000 ventes en 2011. Depuis le marchรฉ sโest redressรฉ et il est probable quโon soit proche des 600.000 ventes en 2018.
Les รฉtrangers ont largement accompagnรฉ la reprise du marchรฉ immobilier. Depuis 2014, le taux annuel de croissance de leurs achats immobiliers est un taux ร deux chiffres. Au point quโen 2017, les nombre de logements vendus ร des รฉtrangers a atteint un record historique avec un peu plus de 100.000 unitรฉsย : cโest trois fois plus quโen 2008ย ! Le poids des รฉtrangers dans le marchรฉ immobilier espagnol qui รฉtaient infรฉrieur ร 10% avant la crise est aujourdโhui stable autour de 20%.


53% des achats รฉtrangers sont rรฉalisรฉs par des rรฉsidents en Espagne
La majoritรฉ des logements achetรฉs par les รฉtrangers en Espagne sont le fait de rรฉsidents en Espagneย (53% en 2017). Mais ce sont les non-rรฉsidents รฉtrangers qui se sont remis ร acheter le plus tรดt, dรจs 2011ย : leurs achats ont triplรฉ entre 2010 et 2017 passant respectivement de 15.400 ร 46.900 logements. Les rรฉsidents รฉtrangers ont, eux, attendus jusquโร 2014 pour rรฉinvestir massivementย : de 24.500 logements achetรฉs en 2013 ร 53.200 en 2017.
Le tiercรฉ de tรชte des acheteurs รฉtrangersย : Britanniques, Franรงais et Allemands
Traditionnellement, les Britanniques sont les acheteurs รฉtrangers les plus frรฉquents. Ils sont encore 14.200 ร avoir achetรฉ en Espagne en 2017 (14% des achats รฉtrangers). Mais ce sont les seuls (avec les Irlandais) dont le nombre diminue depuis 2007 (-28%)ย : lโeffet Brexit est passรฉ par lร . Les Franรงais (9% des achats รฉtrangers) et surtout les Allemands (8%) ont largement compensรฉ la dรฉsaffection britannique, avec respectivement 8.600 et 8.300 logements achetรฉs en 2017ย : presque 5 fois plus quโen 2007 pour les Franรงais etโฆ 8 fois plus pour les Allemandsย ! Pour ces 3 nationalitรฉs, la part des acheteurs non-rรฉsidents est supรฉrieure ร 60%.
Ce qui nโest absolument pas le cas des deux clientรจles รฉtrangรจres suivantes, les Roumains et les Italiens avec respectivement 6900 et 6800 acheteurs (7% des achats pour chacun)ย : 97% des acheteurs roumains et 71% des Italiens sont des rรฉsidents espagnols.
Les Belges, 6รจme clientรจle รฉtrangรจre, sont ceux dont la croissance est la plus forte parmi les acheteurs รฉtrangersย : plus de 6000 achats en 2017 (6%) contre ร peine plus de 500 en 2007ย ! 81% des acheteurs belges sont des non-rรฉsidents. Les Marocains, 7รจme clientรจle (5%), ont des caractรฉristiques opposรฉesย : 5500 achats en 2017, moins du double de 2007, et 96% des acheteurs sont des rรฉsidents. A noter quโen 2007, les Marocains รฉtaient les seconds acheteurs รฉtrangers en Espagneย !
On trouve ensuite par ordre dรฉcroissant les Suรฉdois (multiplication par 8 depuis 2007), les Chinois (ร 86% des rรฉsidents), les Russes, les Hollandais, les Norvรฉgiens et les Ukrainiens. Le continent amรฉricain est faiblement reprรฉsentรฉ avec les Argentins et les Amรฉricains (ร peine 1% des acheteurs รฉtrangers).
Les francophones europรฉens reprรฉsentent 15% du marchรฉ immobilier รฉtranger en Espagne. Si on compte les Marocains et plus marginalement les Algรฉriens et les Canadiens, cโest plus de 20% du marchรฉ immobilier รฉtranger espagnol qui parle franรงais.
La Mรฉditerranรฉe attire les acheteurs รฉtrangers
3 Communautรฉs autonomes du littoral mรฉditerranรฉen regroupent 61% des achats รฉtrangersย :
- La Communautรฉ Valencienne, 27.600 achats รฉtrangers en 2017 (28% du total des achats รฉtrangers), rรฉpartis en 2 pรดles principaux Alicante et Valence, 65% de plus quโen 2007
- LโAndalousie, 17.800 achats en 2017 (18%), principalement autour de Malaga mais aussi Sรฉville, 50% de plus quโen 2007, la plus faible croissance sur 10 ans des grandes ยซย rรฉgions รฉtrangรจresย ยปย ; sans doute lร aussi lโeffet Brexit, car les Britanniques ont toujours privilรฉgiรฉ lโAndalousie aux autres rรฉgions espagnoles
- La Catalogne, 15.400 achats en 2017 (15%), avec Barcelone comme localisation privilรฉgiรฉe, 137% de plus quโen 2007ย ; ร noter quโavec la crise politique catalane du dernier trimestre, le second semestre 2017 a enregistrรฉ avec +2,5% la plus faible croissance interannuelle immobiliรจre de toutes les communautรฉs espagnoles.
Les รles Canaries sont le 4รจme marchรฉ immobilier des รฉtrangers en Espagne avec 10.600 achats en 2017 (11%), 104% de plus quโen 2007.
Les deux plus fortes hausses sur 2007-2017 des grandes ยซย rรฉgions รฉtrangรจresย ยป apparaissent en 5รจme et 6รจme position avec respectivement la Communautรฉ de Madrid avec 9.300 achats en 2017 (9%) et 148% de plus quโen 2007, et les รฎles Balรฉares avec 7.200 achats (7%) et 158% de plus quโen 2007.
A noter aussiย :
- la rรฉgion de Murcia qui est la seule communautรฉ espagnole qui attire moins dโinvestisseurs รฉtrangers en 2017 (4.200) quโen 2007 (6.000).
- 6 communautรฉs qui ont attirรฉ moins de 750 investisseurs รฉtrangersย : la Galice, la Navarre, les Asturies, la Rioja, la Cantabrie et lโEstrรฉmadure.
Les รฉtrangers non-rรฉsidents achรจtent plus cher
Les รฉtrangers non-rรฉsidents achรจtent toujours plus chers au m2 que les รฉtrangers rรฉsidents et que les espagnols, respectivement +41% et +47% en 2017. Une raison principale ร cela, les rรฉsidents รฉtrangers et espagnols investissent dans toutes les zones, y compris les plus populaires en pรฉriphรฉrie des grandes villesย ; les รฉtrangers non-rรฉsidents privilรฉgient les zones centrales et/ou touristiques, oรน les prix sont plus รฉlevรฉs. A noter que cette diffรฉrence a tendance ร croรฎtre au cours des annรฉes, ce qui prouve quโil y a une nette sรฉparation de la destination des biens immobiliers entre deux marchรฉs, le non-rรฉsident et le rรฉsident.
Au prix de 1986 โฌ/m2 en 2017, les รฉtrangers non-rรฉsidents nโachรจtent toujours pas aux prix dโavant 2010 qui รฉtaient supรฉrieurs ร 2000 โฌ/m2. Quant aux rรฉsidents, ils achรจtent aujourdโhui 80 m2 pour le mรชme prix que 60 m2 il y a 10 ans.
Les Allemands dรฉpensent plus
Parmi les grosses clientรจles รฉtrangรจres, ce sont les Allemands qui dรฉpensent le plus avec 2153 โฌ/m2 (2354 โฌ/m2 quand ils sont non-rรฉsidents). Les Allemands nโont jamais payรฉ aussi cherย : trรจs prรฉsents aux Balรฉares, ils subissent les prix inflationnistes de lโArchipel. Les Franรงais sont loin derriรจre avec 1743 โฌ/m2 (alors quโils payaient 2336 โฌ/m2 en 2008) et les Britanniques encore plus loin avec ยซย ร peineย ยป 1605 โฌ/m2. Notez que les Roumains dรฉpensent en moyenne pas plus de 900 โฌ/m2, et les Marocains 726 โฌ/m2, mais ces 2 derniรจres clientรจles (qui sont essentiellement des rรฉsidents) agissent comme une clientรจle espagnole ร faibles revenus.
La seule clientรจle รฉtrangรจre qui dรฉpense plus quand elle est rรฉsidente que non rรฉsidente sont les Franรงaisย avec respectivement 1833 โฌ/m2 et 1679 โฌ/m2.
Les Balรฉares retrouvent les prix de 2007
Les Balรฉares sont de loin la Communautรฉ Autonome avec les prix les plus รฉlevรฉs pour les รฉtrangers, ร 2806 โฌ/m2, soit 1% de plus quโen 2007, mais encore en dessous du maximum de 3323 โฌ/m2 de 2008.
Viennent ensuite 3 communautรฉs dans un mouchoir de poche pour les prix payรฉs par les รฉtrangersย : le Pays Basque (2005 โฌ/m2), la Catalogne (1980 โฌ/m2) et la Communautรฉ de Madrid (1976 โฌ/m2). Les 3 sont encore trรจs loin des prix record de 2007.
Puis apparaissent 3 des 4 grandes ยซย rรฉgions รฉtrangรจresย ยป avec des prix moins รฉlevรฉs ce qui expliquent leur attractivitรฉย : les รฎles Canaries (1753 โฌ/m2), lโAndalousie (1640 โฌ/m2) et la Communautรฉ Valencienne (ร peine 1290 โฌ/m2).
Dans 6 communautรฉs, les รฉtrangers achรจtent ร moins de 1000 โฌ/m2ย : la Galice (885โฌ/m2), lโAragon (775 โฌ/m2), la Castille et Leon (739 โฌ/m2), lโEstrรฉmadure (686 โฌ/m2), la Rioja (677 โฌ/m2) et Castille La Manche (604 โฌ/m2).
Les Franรงais au Nord, les Anglais au Sud et les Allemands aux Balรฉares
Cโรฉtait le titre toujours valable aujourdโhui dโun de nos articles de novembre 2016 sur les clientรจles รฉtrangรจres non-rรฉsidentes.
A chaque rรฉgion correspond une clientรจle รฉtrangรจre (non rรฉsidente) pour les achats immobiliers en Espagne au second semestre 2017.
Dans le Nord de lโEspagne, les Franรงais sont les plus nombreux avec en particulier quatre rรฉgions privilรฉgiรฉes : la Catalogne oรน 43% des logements achetรฉs par les รฉtrangers non-rรฉsidents au second semestre 2017 lโont รฉtรฉ par des Franรงais, lโAragon avec 31% du parc รฉtranger non-rรฉsident, ย la Navarre avec 57% et la Rioja avec 67%. Les Franรงais sont aussi la premiรจre clientรจle รฉtrangรจre non-rรฉsidente dans 3 autres rรฉgions : LโEstrรฉmadure (38%), Castille et Lรฉon (21%),ย et le Pays Basque (17%).
Le Sud de lโEspagne est rรฉservรฉ prioritairement aux Britanniques : la rรฉgion de Murcia qui est majoritairement britannique (59% des achats รฉtrangers non-rรฉsidents en 2017), mais aussi lโAndalousie (27%), la Communautรฉ de Valence (20%). LโAsturie (21%), rรฉgion du nord, complรจte le territoire dโachat des Britanniques en Espagne.
Les Allemands sont de loin les plus nombreux aux Balรฉares avec 47% des achats immobiliers rรฉalisรฉs par les รฉtrangers non- rรฉsidents. Ils sont aussi prรฉsents en Cantabrie (31%) et font jeu รฉgal avec les Italiens aux Canaries (19% et 18%).
Une particularitรฉ, la Communautรฉ de Madrid oรน les acheteurs รฉtrangers non-rรฉsidents les plus frรฉquents sont Russes (17%), et la Galice qui est une terre de Portugais (25%).
Rรฉsidents รฉtrangersย : Roumains et Marocains prรฉsents sur tout le territoire
Sur 16 Communautรฉs autonomes, 7 sont dominรฉes par les achats des Roumains et des Marocains qui y reprรฉsentent 25 ร 60% des achats immobiliers des rรฉsidents รฉtrangersย : Castille-La Manche, Aragon, La Rioja, Estrรฉmadure, Murcia, Castille et Lรฉon, et la Navarre.
6 Communautรฉs sont dominรฉes par dโautres clientรจles รฉtrangรจres rรฉsidentesย : les Anglais en Andalousie (17%) et dans la Communautรฉ Valencienne (13%), les Franรงais et Italiens en Catalogne (11% chacun), les Allemands aux Balรฉares (24%), les Italiens aux Canaries (29%) et les Portugais en Galice (15%).
Les Russes ร Madrid font jeu รฉgal avec les Roumains ((19% chacun).
Tassement de lโactivitรฉ immobiliรจre รฉtrangรจre en Catalogne
Le second semestre 2017 montre un net tassement des achats immobiliers รฉtrangers en Catalogne. Alors que sur le reste de lโEspagne, les achats immobiliers รฉtrangers augmentent en un an de 16,3%, ils nโaugmentent que 2,5% en Catalogne. A cela une raison simpleย : le risque politique en Catalogne qui fait fuir des investisseurs รฉtrangers. Nous estimons entre 600 et 800 le nombre de logements qui ne se sont pas vendus au second semestre 2017 en Catalogne (ร des รฉtrangers) pour cause de ce risque.
Deux rรฉgions profitent de cette fuite des investisseurs รฉtrangers de Catalogneย : la Communautรฉ Valencienne (+19,8%) et surtout la Rรฉgion de Madrid (+24,9%).
Les achats enregistrรฉs par les notaires รฉtant dรฉcalรฉs par rapport aux dรฉcisions des acheteurs, le premier semestre 2018 devrait enregistrer la mรชme tendanceย : un tassement des achats รฉtrangers en Catalogne qui profite en grande partie aux autres communautรฉs autonomes espagnoles.
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100 000 logements vendus ร des รฉtrangers en 2017, c’est carrรฉment รฉnorme !
[…] nous estimons quโil y aura 106.000 acheteurs รฉtrangers dans lโimmobilier rรฉsidentiel en 2018, un record absolu, cโest trois fois plus quโil y a 10 […]
[…] nโy a jamais eu autant dโacheteurs รฉtrangers en Espagne, 105.000 en 2018 dont plus de 22.000 francophones (Franรงais et Belges pour les deux-tiers). Les […]
[…] estime qu’ils seront plus de 20 millions ร y avoir sรฉjournรฉ. Et presque tous reviennent, quelques-uns pour y vivre, d’autres avec lโenvie dโacquรฉrir une rรฉsidence secondaire (ou seconde rรฉsidence comme […]