2019 acheter immobilier en espagne

2019, il est encore temps dโ€™acheter en Espagne !

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Comme 2017 et 2018, lโ€™annรฉe immobiliรจre 2019 en Espagne sera encore un grand millรฉsime. Les acquisitions et les prix continueront ร  augmenter surtout pour les villes du littoral mรฉditerranรฉen sauf ร  Barcelone. La flambรฉe rรฉcente des prix devrait se calmer ร  Madrid.

Il manque ร  peine un mois pour finir lโ€™annรฉe 2018 qui sโ€™est avรฉrรฉe une nouvelle annรฉe de forte croissance du marchรฉ immobilier en Espagne aprรจs 2016 et 2017, aussi bien en volume quโ€™en valeur, ร  la vente quโ€™ร  la location, et ce dans tous les secteurs, commerce, bureaux et rรฉsidentiel. Alors quโ€™en sera-t-il de lโ€™immobilier en 2019 en Espagneย ?

 

2018, record du nombre dโ€™acheteurs รฉtrangers en Espagne

En 2018, lโ€™immobilier rรฉsidentiel espagnol a bรฉnรฉficiรฉ :

  • de la consolidation dโ€™une croissance trรจs รฉlevรฉe en Espagne (+2,6% en 2018 aprรจs +3,1% en 2017 et 3,3% en 2016) qui favorise la consommation domestique et les investissements
  • de la hausse record du nombre dโ€™acheteurs รฉtrangers
    • scoopย : nous estimons quโ€™il y aura 106.000 acheteurs รฉtrangers dans lโ€™immobilier rรฉsidentiel en 2018, un record absolu, cโ€™est trois fois plus quโ€™il y a 10 ans
  • de taux dโ€™intรฉrรชt qui sont toujours historiquement bas pour lโ€™Espagne
  • de prix immobilier encore faibles dans la plupart des rรฉgions dโ€™Espagne par rapport aux autres pays, et plus particuliรจrement en dehors des quartiers centraux de Madrid et de Barcelone, de Marbella et des Balรฉares

La frรฉquentation touristique est restรฉe stable en 2018 (66,22 millions de touristes รฉtrangers en cumul sur lโ€™annรฉe 2018 ร  fin septembre contreโ€ฆ 66,22 en 2017). Deux raisonsย : dโ€™abord la croissance de la frรฉquentation touristique รฉtrangรจre avait รฉtรฉ de plus de 10% annuellement les annรฉes prรฉcรฉdentes, ensuite la crise politique catalane a effrayรฉ certaines clientรจles importantes comme les Britanniques, les Franรงais ou les Allemands. Dโ€™ailleurs, la Catalogne a perdu prรจs de 365.000 touristes, et le reste de lโ€™Espagne en a gagnรฉ 365.000ย !

Cette crise politique catalane a impactรฉ lโ€™activitรฉ immobiliรจre rรฉsidentielle de la Catalogne restรฉe atone tout au long de 2018. Avec mรชme une lรฉgรจre baisse des prix enregistrรฉe depuis le dรฉbut de lโ€™รฉtรฉ. Les investisseurs รฉtrangers ont abandonnรฉ Barcelone, en particulier dans lโ€™immobilier de luxe. Ils se sont tournรฉs vers dโ€™autres destinations espagnoles. Les rรฉgions qui ont profitรฉ de ce report de clientรจle sont Madrid, mais aussi Valence et Malaga, oรน les prix ont continuรฉ en forte hausse. Avec toutefois un lรฉger tassement observรฉ pour Madrid en cette fin dโ€™annรฉe, mais il est vrai que la hausse avait รฉtรฉ trรจs forte, peut-รชtre trop forte.

La diffรฉrence dโ€™activitรฉ entre la Catalogne et le reste de lโ€™Espagne est inscrite dans les statistiquesย : en 2018, le nombre de ventes immobiliรจres est en hausse dโ€™ร  peine 2% en Catalogne quand, dans le reste de lโ€™Espagne, la hausse est de 13%ย !

Rappelons que, sur 90% du territoire espagnol, les prix immobiliers ร  la fin de lโ€™annรฉe 2018 sont encore infรฉrieurs ร  ce quโ€™ils รฉtaient juste avant la crise il y a plus de 10 ans.

 

Alors quโ€™en sera-t-il pour 2019 dans le domaine de lโ€™immobilier rรฉsidentiel en Espagne ?

Annรฉe 2019, atterrissage ou continuitรฉ de la croissance immobiliรจre ? Les deux hypothรจses sont non seulement possibles, mais on les verra toutes les deux dans des zones diffรฉrentesย :

  • Atterrissage dans les deux grandes mรฉtropoles espagnoles
    • Continuitรฉ dans la stabilitรฉ des transactions et des prix (y compris pour la location) pour Barcelone, si le problรจme politique nโ€™est pas rรฉsolu. Les prix peuvent mรชme baisser dans certains quartiers ยซย chersย ยป.
      • si le problรจme politique est rรฉsolu, on peut avoir un rattrapage rapide et une croissance de lโ€™activitรฉ et des prix
    • Trรจs nette dรฉcรฉlรฉration des prix ร  Madrid
  • Continuitรฉ de la croissance immobiliรจre dans les autres villes espagnoles en volume et en valeur
    • Elle se poursuivra dans les villes de la cรดte mรฉditerranรฉenne (Valence, Malaga, Alicante), du sud (Sรฉville) et dans les รฎles (Balรฉares et Canaries)

Le marchรฉ national (80% des achats immobiliers sont rรฉalisรฉs par des Espagnols) devrait encore croรฎtre en 2019, mais ร  un rythme lรฉgรจrement infรฉrieur aux autres annรฉes, de lโ€™ordre de 6 ร  8%. La confiance des mรฉnages espagnols est toujours au plus haut, mais le crรฉdit risque de coรปter un peu plus cher au dernier trimestre 2019. Lโ€™รฉconomie se porte bienย : lโ€™Espagne est dans le groupe de tรชte europรฉen pour les prรฉvisions de croissance de lโ€™annรฉe prochaine avec +2,3% (pour +1,9% au niveau europรฉen, +1,6% en France, +1,8% pour lโ€™Allemagne, +1,2% pour lโ€™Italie), et ce malgrรฉ la crise catalane. Le taux de chรดmage qui รฉtait de 26% pendant l’รฉtรฉ 2013 a chutรฉ ร  14,5% au 3รจme trimestre 2018. Des signes encourageants montrent aussi que lโ€™activitรฉ touristique devrait repartir nettement ร  la hausse en 2019.

Le marchรฉ international (les achats des รฉtrangers en Espagne) devrait aussi croรฎtre de 6-7% en 2019. Les รฉtrangers sont de plus en plus nombreux chaque annรฉe ร  investir en Espagne, attirรฉs par des prix bas, le soleil et la mer !

La demande immobiliรจre sera donc encore trรจs importante en 2019 et les prix seront ร  la hausse. Elle sera variable selon les zones. Las Palmas (supรฉrieure ร  10%), Valence, Malaga, Palma, Alicante, Sรฉville, Cadix (entre +5 et +10%), plus modรฉrรฉe ร  Bilbao et Madrid (entre 0 et +5%). Des prix stables, voire en lรฉgรจre baisse, en Catalogne, ร  Barcelone, Gรฉrone et Tarragone (sauf si il y a un accord politique durable).

 

Nos hypothรจses pour le marchรฉ immobilier en Espagne en 2019

  • Hausse de 7% du nombre de transactions immobiliรจres ร  plus de 600.000 unitรฉs vendues en 2019.
  • Les achats dans le neuf augmenteront de 10 ร  15%, en raison dโ€™une forte demande touristique et locative.
  • Hausses des prix ร  la vente et ร  la location trรจs variables selon les zones, les plus fortes se situant sur le littoral mรฉditerranรฉen (sauf en Catalogne), aux Balรฉares et aux Canaries.
  • Lโ€™encadrement lรฉgislatif des locations touristiques dans les grandes villes devrait rรฉduire lโ€™inflation des prix ร  la location.
  • Stabilitรฉ des prix ร  Barcelone et lรฉgรจre hausse ร  Madrid.
  • Les prix des biens de lโ€™immobilier de luxe (biens immobiliers dont la valeur est supรฉrieure ร  1 million โ‚ฌ) ร  Madrid, mais aussi ร  Palma, Valence, Sรฉville et Malaga, augmenteront de plus de plus de 10% toujours sous lโ€™impulsion de la demande รฉtrangรจre
  • Les banques espagnoles continueront ร  faciliter les accรจs aux hypothรจques pour les rรฉsidents.
  • Remarque : sur le marchรฉ professionnel de lโ€™immobilier en Espagne, deux secteurs continueront en trรจs forte croissance, les rรฉsidences universitaires et les immeubles de bureaux partagรฉs.

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