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Comme 2017 et 2018, lโannรฉe immobiliรจre 2019 en Espagne sera encore un grand millรฉsime. Les acquisitions et les prix continueront ร augmenter surtout pour les villes du littoral mรฉditerranรฉen sauf ร Barcelone. La flambรฉe rรฉcente des prix devrait se calmer ร Madrid.
Il manque ร peine un mois pour finir lโannรฉe 2018 qui sโest avรฉrรฉe une nouvelle annรฉe de forte croissance du marchรฉ immobilier en Espagne aprรจs 2016 et 2017, aussi bien en volume quโen valeur, ร la vente quโร la location, et ce dans tous les secteurs, commerce, bureaux et rรฉsidentiel. Alors quโen sera-t-il de lโimmobilier en 2019 en Espagneย ?
2018, record du nombre dโacheteurs รฉtrangers en Espagne
En 2018, lโimmobilier rรฉsidentiel espagnol a bรฉnรฉficiรฉ :
- de la consolidation dโune croissance trรจs รฉlevรฉe en Espagne (+2,6% en 2018 aprรจs +3,1% en 2017 et 3,3% en 2016) qui favorise la consommation domestique et les investissements
- de la hausse record du nombre dโacheteurs รฉtrangers
- scoopย : nous estimons quโil y aura 106.000 acheteurs รฉtrangers dans lโimmobilier rรฉsidentiel en 2018, un record absolu, cโest trois fois plus quโil y a 10 ans
- de taux dโintรฉrรชt qui sont toujours historiquement bas pour lโEspagne
- de prix immobilier encore faibles dans la plupart des rรฉgions dโEspagne par rapport aux autres pays, et plus particuliรจrement en dehors des quartiers centraux de Madrid et de Barcelone, de Marbella et des Balรฉares
La frรฉquentation touristique est restรฉe stable en 2018 (66,22 millions de touristes รฉtrangers en cumul sur lโannรฉe 2018 ร fin septembre contreโฆ 66,22 en 2017). Deux raisonsย : dโabord la croissance de la frรฉquentation touristique รฉtrangรจre avait รฉtรฉ de plus de 10% annuellement les annรฉes prรฉcรฉdentes, ensuite la crise politique catalane a effrayรฉ certaines clientรจles importantes comme les Britanniques, les Franรงais ou les Allemands. Dโailleurs, la Catalogne a perdu prรจs de 365.000 touristes, et le reste de lโEspagne en a gagnรฉ 365.000ย !
Cette crise politique catalane a impactรฉ lโactivitรฉ immobiliรจre rรฉsidentielle de la Catalogne restรฉe atone tout au long de 2018. Avec mรชme une lรฉgรจre baisse des prix enregistrรฉe depuis le dรฉbut de lโรฉtรฉ. Les investisseurs รฉtrangers ont abandonnรฉ Barcelone, en particulier dans lโimmobilier de luxe. Ils se sont tournรฉs vers dโautres destinations espagnoles. Les rรฉgions qui ont profitรฉ de ce report de clientรจle sont Madrid, mais aussi Valence et Malaga, oรน les prix ont continuรฉ en forte hausse. Avec toutefois un lรฉger tassement observรฉ pour Madrid en cette fin dโannรฉe, mais il est vrai que la hausse avait รฉtรฉ trรจs forte, peut-รชtre trop forte.
La diffรฉrence dโactivitรฉ entre la Catalogne et le reste de lโEspagne est inscrite dans les statistiquesย : en 2018, le nombre de ventes immobiliรจres est en hausse dโร peine 2% en Catalogne quand, dans le reste de lโEspagne, la hausse est de 13%ย !
Rappelons que, sur 90% du territoire espagnol, les prix immobiliers ร la fin de lโannรฉe 2018 sont encore infรฉrieurs ร ce quโils รฉtaient juste avant la crise il y a plus de 10 ans.
Alors quโen sera-t-il pour 2019 dans le domaine de lโimmobilier rรฉsidentiel en Espagne ?
Annรฉe 2019, atterrissage ou continuitรฉ de la croissance immobiliรจre ? Les deux hypothรจses sont non seulement possibles, mais on les verra toutes les deux dans des zones diffรฉrentesย :
- Atterrissage dans les deux grandes mรฉtropoles espagnoles
- Continuitรฉ dans la stabilitรฉ des transactions et des prix (y compris pour la location) pour Barcelone, si le problรจme politique nโest pas rรฉsolu. Les prix peuvent mรชme baisser dans certains quartiers ยซย chersย ยป.
- si le problรจme politique est rรฉsolu, on peut avoir un rattrapage rapide et une croissance de lโactivitรฉ et des prix
- Trรจs nette dรฉcรฉlรฉration des prix ร Madrid
- Continuitรฉ dans la stabilitรฉ des transactions et des prix (y compris pour la location) pour Barcelone, si le problรจme politique nโest pas rรฉsolu. Les prix peuvent mรชme baisser dans certains quartiers ยซย chersย ยป.
- Continuitรฉ de la croissance immobiliรจre dans les autres villes espagnoles en volume et en valeur
- Elle se poursuivra dans les villes de la cรดte mรฉditerranรฉenne (Valence, Malaga, Alicante), du sud (Sรฉville) et dans les รฎles (Balรฉares et Canaries)
Le marchรฉ national (80% des achats immobiliers sont rรฉalisรฉs par des Espagnols) devrait encore croรฎtre en 2019, mais ร un rythme lรฉgรจrement infรฉrieur aux autres annรฉes, de lโordre de 6 ร 8%. La confiance des mรฉnages espagnols est toujours au plus haut, mais le crรฉdit risque de coรปter un peu plus cher au dernier trimestre 2019. Lโรฉconomie se porte bienย : lโEspagne est dans le groupe de tรชte europรฉen pour les prรฉvisions de croissance de lโannรฉe prochaine avec +2,3% (pour +1,9% au niveau europรฉen, +1,6% en France, +1,8% pour lโAllemagne, +1,2% pour lโItalie), et ce malgrรฉ la crise catalane. Le taux de chรดmage qui รฉtait de 26% pendant l’รฉtรฉ 2013 a chutรฉ ร 14,5% au 3รจme trimestre 2018. Des signes encourageants montrent aussi que lโactivitรฉ touristique devrait repartir nettement ร la hausse en 2019.
Le marchรฉ international (les achats des รฉtrangers en Espagne) devrait aussi croรฎtre de 6-7% en 2019. Les รฉtrangers sont de plus en plus nombreux chaque annรฉe ร investir en Espagne, attirรฉs par des prix bas, le soleil et la mer !
La demande immobiliรจre sera donc encore trรจs importante en 2019 et les prix seront ร la hausse. Elle sera variable selon les zones. Las Palmas (supรฉrieure ร 10%), Valence, Malaga, Palma, Alicante, Sรฉville, Cadix (entre +5 et +10%), plus modรฉrรฉe ร Bilbao et Madrid (entre 0 et +5%). Des prix stables, voire en lรฉgรจre baisse, en Catalogne, ร Barcelone, Gรฉrone et Tarragone (sauf si il y a un accord politique durable).
Nos hypothรจses pour le marchรฉ immobilier en Espagne en 2019
- Hausse de 7% du nombre de transactions immobiliรจres ร plus de 600.000 unitรฉs vendues en 2019.
- Les achats dans le neuf augmenteront de 10 ร 15%, en raison dโune forte demande touristique et locative.
- Hausses des prix ร la vente et ร la location trรจs variables selon les zones, les plus fortes se situant sur le littoral mรฉditerranรฉen (sauf en Catalogne), aux Balรฉares et aux Canaries.
- Lโencadrement lรฉgislatif des locations touristiques dans les grandes villes devrait rรฉduire lโinflation des prix ร la location.
- Stabilitรฉ des prix ร Barcelone et lรฉgรจre hausse ร Madrid.
- Les prix des biens de lโimmobilier de luxe (biens immobiliers dont la valeur est supรฉrieure ร 1 million โฌ) ร Madrid, mais aussi ร Palma, Valence, Sรฉville et Malaga, augmenteront de plus de plus de 10% toujours sous lโimpulsion de la demande รฉtrangรจre
- Les banques espagnoles continueront ร faciliter les accรจs aux hypothรจques pour les rรฉsidents.
- Remarque : sur le marchรฉ professionnel de lโimmobilier en Espagne, deux secteurs continueront en trรจs forte croissance, les rรฉsidences universitaires et les immeubles de bureaux partagรฉs.
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