Vous voulez louer votre appartement ou votre villa, ou vous souhaitez faire un investissement locatif en Espagne. Alors vous avez trois options : la location traditionnelle de 3 ans, la location temporaire et la location touristique. Laquelle est la plus adaptée à votre situation ? Quelles sont les différences contractuelles et fiscales entre ces trois options locatives ?

Louer le logement que vous avez acquis en Espagne vous permet de de rentabiliser cet investissement immobilier. Et de payer tout ou partie des charges liées à ce bien (impôt foncier, charges de copropriété, crédit hypothécaire…). Les éléments fiscaux présentés ci-dessous ne concernent que des propriétaires personnes physiques.

La location annuelle

C’est la location traditionnelle entre un propriétaire et un locataire. En Espagne, elle obéit à la Loi de 2013 sur les locations (ley 4/2013). Il y a une forte demande pour louer (1) les grands appartements dans les centres des grandes villes, comme Madrid et Barcelone, de la part de la clientèle étrangère expatriée, et (2) les petits appartements en périphérie pour la clientèle espagnole.

Durée légale de location : 3 ans

La durée des contrats de location peut être inférieure à 3 ans.Mais arrivant à échéance, elle se prolonge automatiquement d’une année jusqu’à atteindre les 3 ans légaux. Une fois ces 3 ans atteints et si aucune des deux parties, propriétaire ou locataire, se désiste,  les contrats de location sont automatiquement prolongés d’un an, et ainsi de suite.

Néanmoins, au bout d’un an, le propriétaire peut récupérer le logement pour en faire sa résidence principale (pour lui, son conjoint ou ses enfants), à condition qu’il ait prévenu le locataire deux mois avant.

En cas de besoin, vous pouvez utiliser ou vous référer à ce Contrat de Location type.

Les clauses légales des contrats de location

• La cession ou sous-location partielle est possible mais avec l’accord préalable du propriétaire, et si le prix de la sous-location n’excède pas le prix du loyer
• Les travaux dans le logement peuvent être réalisés par le locataire mais avec l’accord préalable du propriétaire
• Le propriétaire peut demander jusqu’à 2 mois de caution
• La date limite de paiement mensuel du mois en cours est normalement fixée avant le 7 de ce mois
• Si le propriétaire fait de gros travaux, il peut augmenter le loyer dans la limite de 20% (sauf mention contraire dans le contrat)
• Il est conseillé de spécifier la réalisation d’un inventaire à l’entrée (prenez en photo les différentes pièces de l’appartement et annexez les au contrat de location) et à la sortie du locataire
• Le propriétaire peut imposer l’interdiction de la présence d’animaux domestiques
• Le locataire doit assurer la remise en état du logement à sa sortie (et notamment réaliser des travaux de peinture)
• La caution ne peut pas servir à payer les derniers loyers

Un accord écrit à la fin du contrat de location

Quand le locataire quitte le logement, il est plus sûr d’avoir un accord écrit, en particulier pour marquer la date finale de location et de remise du logement. Il faut aussi annexer l’inventaire du logement à la sortie, préciser les obligations restantes (reliquat de factures d’électricité par exemple), et établir les modalités de remboursement de la caution (déduction faite des éventuels frais). Attention, le propriétaire dispose d’un délai d’un mois pour le remboursement de tout ou partie de la caution ; passé ce délai, il devra payer un intérêt légal à son ex- locataire.

Et si vous vendez votre logement quand il est loué

Le propriétaire a le droit de vendre son logement même si il est loué. Dans ce cas, la location doit être inscrite au registre de la propriété (« Registro de la Propiedad ») avant la vente, et ce pour la bonne continuité de la location. Si l’inscription n’est pas faite, le nouveau propriétaire peut exiger la fin du bail et le locataire aura encore le droit de rester dans la maison pour une durée maximum de trois mois.

Une fiscalité aménagée et avantageuse 

La location classique a un double avantage fiscal non négligeable (que les locations temporaires et touristiques n’ont pas) :

• les frais (intérêts des emprunts pour acquisition et pour gros travaux – rénovation de façade par exemple, impôt foncier IBI, charges de copropriété, assurances, travaux et frais de maintenance, …) sont déductibles des revenus bruts locatifs, mais uniquement pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège).
• et sur ces revenus nets, il y a en plus un abattement de 60%, mais seulement pour les propriétaires résidents en Espagne.

N’oubliez pas évidemment votre déclaration annuelle que vous soyez résident ou non résident en Espagne. Si vous êtes résident espagnol, vous devrez présenter ces ressources dans votre Déclaration d’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) ; ce seront vos revenus locatifs nets après abattement qui seront déclarés. Si vous êtes non-résident, vous êtes soumis à l’IRNR (l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents) et vous serez taxé à hauteur de 19% sur vos revenus locatifs nets pour les résidents de l’UE (plus Islande et Norvège) et de 24% pour les autres. Toujours pour les non-résidents d’un autre pays de l’UE, ces revenus sont exonérés dans leur pays mais ils doivent être déclarés pour l’imposition des revenus de leur pays selon la méthode du taux effectif.

La location temporaire

La location temporaire (« alquiler de temporada » en espagnol) est souvent utilisée auprès de certaines clientèles : employés devant être hébergés quelques mois, étudiants de septembre à juin, personnes suivant un traitement médical, etc.

Les conditions légales de la location temporaire

Pour être acceptable, la location temporaire doit obéir à un certain nombre de conditions légales :

• L’appartement en location temporaire ne peut pas être la résidence principale du locataire ; la résidence habituelle du locataire doit d’ailleurs être spécifiée en clair dans le contrat de location
• Il doit y avoir une raison valable pour ne pas louer le logement sous le régime du bail normal ; par exemple des travailleurs qui ont besoin d’un logement pour le temps d’un chantier, des étudiants qui suivent des cours, des personnes ayant besoin d’un traitement médical ou leurs accompagnateurs, etc. Cette raison doit être précisée clairement dans le contrat de location.
• Conséquence de ce qui précède, une date de fin de contrat doit être convenue et actée dans le contrat, elle ne pourra pas être prolongée et doit coïncider avec les paramètres énoncés précédents : travaux à effectuer, année scolaire, traitement médical à subir, etc. Les durées de location sont généralement comprises entre 3 et 15 mois.
• Le titre du contrat doit être : “Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda”

Les particularités des contrats de location temporaires

La caution est de deux mois.

La location est valable pour la durée déterminée dans le contrat : ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent revenir sur cette durée. Un locataire qui voudrait partir avant la fin du contrat devra payer l’intégralité des loyers jusqu’au terme du contrat. Un propriétaire ne peut pas récupérer son logement avant la fin du contrat.

Le certificat énergétique est obligatoire pour louer un bien pour une durée supérieure à 4 mois.

Le contrat de location temporaire n’est régi par aucune loi, mais par les clauses convenues entre le locataire et le bailleur dans le bail. Alors, avant de louer, faites très attention à la rédaction du contrat.

Fiscalité des revenus locatifs temporaires

Louer temporairement est plus taxé que la location classique : le propriétaire résident ne bénéficie pas des 60% d’abattements. Les locations temporaires sont taxées sur les revenus locatifs nets (loyers desquels on déduit les frais et charges sur la période de location) pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège) et sur la totalité pour les autres.

Comme pour les contrats normaux, les propriétaires doivent établir une déclaration fiscale annuelle. Si vous êtes résident espagnol, vous êtes soumis à l’IRPF. Si vous êtes non-résident, vous êtes soumis à l’IRNR et vous serez taxé à hauteur de 19% sur les revenus locatifs nets (avec obligation de déclaration dans votre pays d’origine) pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège) et sur 24% pour les autres.

La location touristique

83 millions de touristes ont séjourné en Espagne en 2018, un nouveau record historique. Et ils y ont dépensé 90 milliards d’euros ! Ils ne séjournent pas tous dans des hôtels ou campings. Loin de là, puisque depuis 2016, la capacité d’accueil des locations touristiques d’Airbnb et consorts en Espagne est supérieure à la capacité hôtelière.  Depuis deux ans, les municipalités ont réagi en limitant la prolifération des « pisos turisticos », mais ce sont environ 400.000 lits touristiques qui sont proposés dans des appartements ou des villas. Et si vous êtes propriétaire francophone en Espagne, vous faites certainement partie de ceux qui louent leur villa ou leur appartement aux beaux jours.

Une activité rentable en été

Louer est une activité très rentable mais surtout en été et dans les zones littorales. Pour certaines destinations surtout urbaines, Barcelone en particulier, c’est une activité qui est intéressante au-delà de l’été. Les revenus moyens annuels par logement loué en Espagne sur Airbnb sont de 3600€ pour une durée totale de 36 jours de location (la durée moyenne d’une location est de 4 jours).

Les destinations locatives touristiques les plus demandées sont par ordre décroissant d’importance :

• Barcelone
• Madrid
• Valence
• Malaga
• Séville
• Palma
• Grenade
• Alicante
• Saint Sébastien
• Marbella

La licence touristique, la clef pour louer

La durée d’une location touristique ne peut excéder 31 jours.

Pour pouvoir louer votre appartement ou votre villa, il vous faudra d’abord avoir une licence touristique que vous devrez demander à la Communauté Autonome du lieu d’implantation de votre logement. L’obtention de cette licence s’est complexifiée et il faut maintenant remplir des conditions liées aux règles d’urbanisme (accès direct depuis la rue par exemple), aux installations (wifi ou air conditionné), aux services offerts (disponibilité de l’information touristique sur la zone, présence d’un cahier de réclamations) ou aux autorisations de copropriété. Sans oublier l’accueil des clients, le nettoyage des locaux, la disponibilité en cas de problèmes, la gestion des annonces sur internet, etc.

Ne pas oublier aussi que dans certains quartiers des villes les plus touristiques, comme le vieux Barcelone, les nouvelles licences touristiques sont interdites ou gelées.

Attention, si vous louez sans licence, c’est à vos risques et périls. A Barcelone par exemple, cette infraction peut vous coûter entre 6.000 et… 600.000 € !

Déclarations fiscales obligatoires !

Depuis cette année, toutes les plateformes de location touristiques par internet sont tenues de déclarer toutes les locations. Donc n’essayer pas d’échapper à l’impôt si vous louez par leur intermédiaire, c’est impossible !

Alors quand et que devez-vous déclarer au fisc espagnol ? Cela dépend de votre situation.

Si vous êtes résident en Espagne, vous ferez votre déclaration au moment de rédiger votre IRPF (l’impôt sur le revenu des résidents en Espagne). Vous devrez déclarer vos revenus nets, c’est-à-dire les recettes moins les charges fiscalement déductibles (et en plus limitées au temps d’occupation). La remise de 60% pour les locations (prévue dans l’article 23.2 de la Loi sur l’IRPF) n’est pas applicable car il s’agit de locations de courte durée et non d’une location permanente.

Si vous n’êtes pas résident en Espagne, vous êtes tenus de faire une déclaration par trimestre même si vous n’avez rien loué pendant un trimestre ! Ces revenus sont considérés et taxés comme «rendimiento de capital inmobiliario» (rendement du capital immobilier). Le revenu à déclarer est la totalité des recettes, avec possibilité de déduction des frais ou charges prévus dans l’IRPF (limitées aux durées de location) si le loueur est résident de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège). Le taux d’imposition est de 19% pour les résidents de l’UE et de 24% pour les autres.

A votre disposition

Conseillers immobiliers, assistés par nos avocats spécialisés en droit immobilier, nous sommes à votre disposition pour procéder aux déclarations auprès des services fiscaux espagnols. Pour cela, envoyez-nous un mail à espagnimmo@yahoo.com. Nous pouvons aussi vous assister en cas de régularisation de votre situation pour l’année 2018. Enfin, n’hésitez pas à nous contacter en cas de problèmes avec l’administration fiscale espagnole.

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires. Depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition, en passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

Deux moyens pour nous contacter :

envoyez un mail à espagnimmo@yahoo.com 

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