ยซ Les 13 piรจges pendant lโachat dโun logement en Espagne ยป est le second article mis ร jour de trois de nos articles les plus lus sur les piรจges pendant lโachat dโun logement en Espagne, mais aussi avant et aprรจs.
Dans trois articles publiรฉs en dรฉcembre 2017 et janvier 2018, nous vous avions prรฉsentรฉ la liste des diffรฉrents piรจges, des erreurs et mรชme des arnaques, auxquels peuvent รชtre soumis les candidats ร lโachat dโun logement en Espagne. Depuis 2 ans, de nouvelles lois nationales et locales (sur les locations et les hypothรจques notamment) sont entrรฉes en application et nous publions une mise ร jour. Cet article est la mise ร jour de celui sur les piรจges PENDANT lโachat dโun logement.
Les francophones pensent quโon achรจte un logement en Espagne de la mรชme maniรจre que dans leurs pays respectifs. Cโest une grave erreur car les lรฉgislations (nationales et locales), la fiscalitรฉ, les normes et les procรฉdures dโacquisition dโun bien immobilier en Espagne sont trรจs diffรฉrentesโฆ sans compter les arnaques ! En tant que Conseiller Immobilier, nous prenons en charge toutes les dรฉmarches lors dโune acquisition en Espagne et nous vous protรฉgeons contre ces piรจges.
Dans cet article, nous vous prรฉsentons les piรจges ร รฉviter pendant lโachat dโun logement en Espagne. Dans un article prรฉcรฉdent, nous avons traitรฉ des piรจges avant lโachat. Nous traiterons des piรจges aprรจs lโachat dans un article suivant.
Cet article a รฉtรฉย mis ร jourย en fรฉvrier 2022 sous le titreย Les 18 Commandements PENDANT lโachat dโun logement en Espagne
Bonne lecture !
Second รฉpisode
Les 13 piรจges PENDANT lโachat dโun logement en Espagne
Voici les principales erreurs, les piรจges, problรจmes et arnaques les plus frรฉquents pendant lโachat dโun logement en Espagne. Cโest-ร -dire depuis le contrรดle du bien sรฉlectionnรฉ jusquโร la signature de lโacte de vente chez le notaire.
Premier piรจge โ Ne pas contrรดler la situation du bien
Cโest de trรจs loin le piรจge le plus courant ! Ou plutรดt les piรจges les plus courants.
Vous avez enfin trouvรฉ lโappartement ร Barcelone ou la villa au bord de mer ร Malaga dont vous rรชviez. Mais avez-vous pensรฉ ร contrรดler la situation du bien ? Pendant lโachat, avant de vous engager contractuellement et de verser le moindre euro, il est indispensable que vous vous informiez en dรฉtail sur la situation urbanistique, lรฉgale, fiscale, financiรจre et physique du bien, au niveau national, rรฉgional et local car le notaire ne le fera pas ! En Espagne, lโacheteur est responsable du contrรดle du bien. En cas de problรจme postรฉrieur, cela sera de votre responsabilitรฉ et non du notaire.
Les notaires espagnols nโont en aucun cas le mรชme rรดle que les notaires franรงais, belges ou suisses. Ces derniers procรจdent ร toutes les vรฉrifications juridiques et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente, le notaire espagnol n’est pas tenu de le faire ! Par exemple, le notaire espagnol, contrairement au franรงais par exemple, ne garantit pas lโorigine de la propriรฉtรฉ. En Espagne, le notaire se contentera (presque) que de la vรฉrification de lโEtat-Civil des deux parties !
Et la liste des contrรดles et vรฉrifications ร rรฉaliser par lโacheteur pendant lโachat est trรจs trรจs longueโฆ
Des contrรดles
En Espagne, lโacheteur est responsable du contrรดle du bien pendant lโachat
En Espagne, une clause standard de lโacte dโachat notariรฉ stipule que lโacheteur connaรฎt la situation juridique, urbaine ainsi que lโรฉtat physique de la propriรฉtรฉ. Cette clause rend difficile de prouver que la faute incombe au vendeur pour avoir masquรฉ certaines informations, en particulier pour le volet urbain (affectation urbanistique). Et nous insistons sur le fait quโen Espagne, le notaire nโest pas censรฉ vรฉrifier ces informations.
La ยซ Cรฉdula de habitabilidad ยป
Le propriรฉtaire doit vous remettre pendant la phase dโachat du logement, avant de signer le contrato de reserva (l’acte de rรฉservation du bien), la ยซ Cรฉdula de habitabilidad ยป qui vous informera que le bien est destinรฉ ร un usage dโhabitation et quโil est habitable : dans de trรจs nombreux cas, lโabsence de ce document veut tout simplement dire quโil ne sโagit pas dโun local ร usage dโhabitation ou que le bien immobilier a รฉtรฉ rรฉalisรฉ sans permis de construire ! Ce document a une validitรฉ de 15 ans et il doit รชtre actualisรฉ.
ย La ยซ Nota simple informativa ยป
En Espagne, les dettes ne sont pas liรฉes au propriรฉtaire, mais au bien, et encore une fois cโest ร vous de vous informer car le notaire ne le fera pas. Il est nรฉcessaire de solliciter, lร aussi avant de signer le contrato de reserva, la ยซ Nota simple informativa ยป la plus rรฉcente auprรจs du propriรฉtaire ou de lโagence. En cas de refus de leur part, vous pouvez aussi la demander au Registre de la Propriรฉtรฉ. Ce document vous informera entre autres sur la description du bien immobilier, si la propriรฉtรฉ est bien dรฉtenue par le vendeur, comment il lโa acquise, et sโil y a ou non des dettes inscrites. Selon son statut civil, et mรชme si le propriรฉtaire nโest quโune seule personne, il est possible que la signature dโautres personnes soit requise afin de renoncer ร des droits quโils pourraient avoir sur la propriรฉtรฉ.
ย Le ยซ Certificado energetico ยป
Pour vendre ou louer un bien immobilier, le certificat รฉnergรฉtique est obligatoire depuis juin 2013. Il informe sur la consommation dโรฉnergie et les รฉmissions de CO2 du logement. Il est ร la charge du propriรฉtaire qui doit engager le service dโun technicien de certification pour obtenir le certificat รฉnergรฉtique de son logement. Lโรฉtiquette รฉnergรฉtique indique les degrรฉs dโรฉmission et de consommation que le bien a obtenus, sur une รฉchelle de couleurs allant de A, le plus efficace ร G, le moins efficace. Le certificat รฉnergรฉtique doit รชtre inclus dans le contrat de vente. En cas de location, une copie du certificat รฉnergรฉtique doit รชtre remise au locataire.
Reรงus de paiement des impรดts locaux, charges et factures
Il est aussi nรฉcessaire de demander au vendeur de fournir une copie de plusieurs documents tels que les derniers reรงus de paiement de lโIBI (ยซ Impuesto sobre Bienes Inmuebles ยป, la taxe fonciรจre espagnole), de lโรฉlectricitรฉ, du gaz, de lโeau.
Les documents de la copropriรฉtรฉ
Le propriรฉtaire doit aussi vous fournir les statuts de la copropriรฉtรฉ. Indispensables si vous voulez louer votre appartement ร des fins touristiques car les statuts peuvent lโinterdire. Il devra transmettre aussi le dernier procรจs-verbal de lโassemblรฉe gรฉnรฉrale ordinaire des copropriรฉtaires et les comptes annexรฉs. Vous pourrez ainsi vรฉrifier sโil vous faudra payer des travaux de rรฉhabilitation votรฉs lors de la derniรจre Assemblรฉe Gรฉnรฉrale. Et vous aurez le montant et la ventilation des charges de copropriรฉtรฉ. Et la preuve que votre propriรฉtรฉ est libre de toutes charges.
Lโacte de vente prรฉcรฉdent
Demandez aussi lโacte de vente prรฉcรฉdent dans le cas oรน le propriรฉtaire lโavait dรฉjร achetรฉ ร un prรฉcรฉdent propriรฉtaire. Il vous permettra de vรฉrifier en particulier quโil nโy a pas eu de modifications du bien immobilier (extension, modification interne). Dans le cas oรน il y a une modification significative (extension du bien par exemple, piscine, garage, modification substantielle de lโarchitecture interne, etc.), vรฉrifiez quโil y a bien eu une dรฉclaration faite aux services compรฉtents. Normalement les services techniques de la Mairie. Sinon en cas dโabsence de dรฉclaration et en cas de contrรดle, ce sera ร vous de le faire et de payer les taxes liรฉes ร ces modifications.
Le ยซ Certificado de aptitud ยป pour les biens de plus de 50 ans
Depuis 2012, dans les รฉdifices de plus de 50 ans (45 ans en Catalogne), une inspection technique (Inspecciรณn Tรฉcnica del Edificio โ ITE) est obligatoire. Le propriรฉtaire doit vous fournir le ยซ certificado de aptitud ยป de lโimmeuble.
Lโรฉtat physique du bien
Il faut inspecter le logement et le faire tranquillement. Si vous avez dรฉcidรฉ dโacheter le logement, avant de donner votre accord, vous avez besoin de contrรดler les moindres dรฉtails. Assurez-vous quโil nโy a pas de fissures dans les murs, vรฉrifiez lโรฉtanchรฉitรฉ du toit, les installations communes (ascenseurs, chauffage central, etc.) et la qualitรฉ des matรฉriaux. Une attention particuliรจre doit รชtre accordรฉe aux plafonds et au sol, ร la qualitรฉ de la menuiserie (les fenรชtres et portes en particulier) et du parquet ou du carrelage, ร la conformitรฉ du systรจme รฉlectrique et de distribution dโeau et de gaz, ร lโรฉclairage, la climatisation, la chaudiรจre, aux salles de bain et ร la cuisine. Et sโil y en a une, vรฉrifiez que la piscine nโa pas de fissure, รงa pourrait gรขcher vos premiers bains !
En cas de doute sur lโรฉtat du bien, il est important quโun architecte rรฉalise une visite afin de sโassurer que le bien ne cache aucun vice. En plus, si vous souhaitez rรฉaliser des travaux, il pourra รฉgalement vous confirmer leur faisabilitรฉ.
Et son environnement
Renseignez-vous auprรจs des services techniques municipaux sur les plans urbanistiques ou la rรฉalisation de travaux publics dans la zone qui peuvent bรฉnรฉficier ou nuire au logement et ร son environnement.
Okupas : danger !
Dernier piรจge liรฉ au voisinage surtout dans les immeubles, en particulier ร Barcelone : la prรฉsence dโOkupas dans dโautres logements de la copropriรฉtรฉ. Les Okupas sont des squatteurs, ils ne paieront รฉvidemment aucunes charges communes, et vous aurez alors ร supporter ce poids financier. Certaines municipalitรฉs, dont Barcelone, sont plus que bienveillantes avec eux et il vous sera trรจs difficile de gรฉrer ce problรจme. Trรจs souvent quand vous voyez des logements proposรฉs par les banques ร des tarifs dรฉfiant toute concurrence, vous pouvez รชtre certains quโils se trouvent dans des immeubles habitรฉs par des okupas.
Vรฉrifiez la santรฉ financiรจre du promoteur dans le neuf
Dans un achat sur plan, nโoubliez surtout pas de vรฉrifier la santรฉ financiรจre du promoteur et dโaller visiter ses rรฉalisations antรฉrieures. Au moment de la crise, en 2007/2008, de trรจs nombreux promoteurs ont dรฉclarรฉ faillite et ont laissรฉ en ยซ plan ยป (cโest le cas de le dire) leurs clients qui ont souvent perdus toutes leurs avances.
Quelques exemples de dรฉconvenuesโฆ
ย Un logement criblรฉ de dettes vendu : lโappartement de 80 m2 ร Benidorm avait รฉtรฉ amenรฉ en garantie dโune dette contractรฉe par lโancien propriรฉtaire. Lโacheteur suisse, qui nโavait pas fait la vรฉrification nรฉcessaire pendant lโachat, a dรป assumer toutes les dettes du propriรฉtaire prรฉcรฉdent.
ย Une villa avec une extension non dรฉclarรฉe : il sโagit dโune villa ร Valence de 200 m2 ร laquelle a รฉtรฉ adjointe par la suite une terrasse couverte de 40 m2, mais sans autorisation dโextension et de demande de travaux dรฉposรฉe en mairie, et bien sรปr sans taxes versรฉes. Ce bien a รฉtรฉ vendu ร un couple de franรงais sans prรฉcision de cette extension dans le contrat. En cas de contrรดle, les acheteurs doivent dรฉposer une demande de lรฉgalisation des travaux. Et ils sont redevables des taxes et frais (architecte) associรฉs, environ 10% de la valeur des travaux, et dโune amende (variant de 50% de la valeur des travaux pour une infraction lรฉgรจre ร 300% de la valeur des travaux pour les plus graves).
Dans le cas oรน les travaux rรฉalisรฉs ne sont pas conformes ร la rรฉglementation et quโils ne peuvent pas รชtre modifiรฉs, la municipalitรฉ peut demander leur dรฉmolition sโil nโy a pas prescription. Sโils sont dรฉjร prescrits, le bien deviendra ยซ fuera de ordenacion ยป (ยซ hors dโusage ยป) et ne pourra pas รชtre lรฉgalisรฉ.
ย Une maison construite sur une terre agricole : dans la rรฉgion dโAlicante, un couple belge a achetรฉ, en bordure dโun village, une trรจs jolie petite maison de 150 m2 avec piscine et un grand jardinโฆ Trois ans aprรจs, ils se rendent compte que leur maison se trouve sur des terres agricoles et quโelle est donc illรฉgale. Elle peut donc รชtre dรฉmolie ร nโimporte quel moment ! Comment est-ce possible ? Des pots de vin versรฉs aux autoritรฉs communales par exemple.
ย Un bel appartement avec des charges de copropriรฉtรฉ impayรฉes : un expatriรฉ franรงais a acquis un logement de 170 m2 ร Barcelone dans le beau quartier de Sant Gervasi. Mais il sโest rendu compte juste aprรจs la signature chez le notaire en rencontrant son voisin de palier que le vendeur nโavait pas payรฉ toutes ses charges et travaux de copropriรฉtรฉ depuis 3 ans dont un ravalement. รa lui a coรปtรฉ pas loin de 10.000 โฌ !
ย La villa รฉtait construite au bord dโuneโฆ future voie rapide : lโaffaire รฉtait exceptionnelle, 150.000 โฌ pour une villa de 120 m2 ร 5 minutes de Malaga. Trop beau pour รชtre vrai. Les nouveaux propriรฉtaires canadiens nโavaient pas รฉtรฉ ร la Mairie pendant lโachat pour se renseigner sur les futurs projets urbanistiques de la zone. Deux ans aprรจs leur achat, une voie rapide a รฉtรฉ construite juste devant chez eux !
ย Le promoteur a fait faillite : entre Marbella et Malaga, un couple suisse a รฉtรฉ sรฉduit par ce lotissement en construction avec piscine et activitรฉs communautaires, ร proximitรฉ dโun grand terrain de golf. Ils achรจtent sur plan une villa jumelรฉe de 100 m2 et payent 30% du bien en avance. Malheureusement, le promoteur a de graves problรจmes financiers et il fait faillite. Quatre ans aprรจs, la villa nโรฉtait toujours pas finie.
ย Une maison de village avec obligation de restauration : un couple franรงais fait lโacquisition dโune trรจs ancienne maison de village en Navarre. Mais le vendeur sโest bien gardรฉ de leur dire que le propriรฉtaire avait une obligation de restauration du bien imposรฉe par les services dโarchitecture et dโurbanisme de la rรฉgion.
ย Trois okupas dans lโimmeuble : lร aussi, une superbe affaire avec un logement de 60 m2 dans un immeuble de 6 รฉtages prรจs de la gare de Sants ร Barcelone, vendue ร un prix imbattable par une grande banque espagnole qui vous fournit en plus le crรฉdit hypothรฉcaire. Le jeune belge qui lโa acquis pensait que cโรฉtait lโaffaire du siรจcle. Deux mois aprรจs la vente, il se rend compte que ses voisins de palier sont des okupas, quโau rez-de-chaussรฉe et au-dessus de lui, il y aussi des okupas. Il doit payer ses charges mais aussi celles des okupas au prorata des parts quโil a dans lโimmeuble.
ย Le faux vendeur : lโaffaire est trop belle, le couple de retraitรฉ franรงais en vacances ร Sรฉville tombe sous le charme dโun vieil appartement au bord du Guadalquivir dans le quartier Triana. La vue et le prix sont exceptionnels, il va partir trรจs vite, il faut le rรฉserver, 3000 โฌ en espรจces, ce nโest pas grand-chose. Sauf quโune fois payรฉ, le pseudo-vendeur ne rรฉapparaรฎt plus et que ce logement รฉtait en rรฉalitรฉ louรฉ sur Airbnb avec une carte de crรฉdit volรฉe !
Si vous allez devant les tribunaux pour nโimporte laquelle de ces affaires, vous perdrez car le juge considรฉrera que vous รฉtiez responsable de toutes les recherches prรฉalables et que vous รฉtiez pleinement conscients de lโรฉtat rรฉel du bien achetรฉ.
Deux conseils pour clore ce chapitre sur le contrรดle du bien
- Pour tous ces contrรดles, ces recherches et toutes ces tรขches, lโintervention dโun Conseiller Immobilier francophone pendant la pรฉriode dโacquisition est indispensable si vous ne voulez prendre aucun risque.
- Ne payez jamais un acompte (une ยซย reservaย ยป) tant que vous nโavez pas effectuรฉ des vรฉrifications, sinon vous risquez de perdre votre acompte.
Second piรจge โ Ne pas signer de contrat prรฉcis pour le โcontrato de reservaโ
Le ยซcontrato de reservaยป (le contrat de rรฉservation du bien) est assorti du paiement dโune petite somme dโargent (gรฉnรฉralement entre 1.000 et 5.000 โฌ) versรฉe ร titre de rรฉservation temporaire du bien. Le paiement de lโacompte de rรฉservation garantit que le bien immobilier est bien retirรฉ du marchรฉ et vous est rรฉservรฉ pour le prix accordรฉ pendant une courte pรฉriode, qui varie gรฉnรฉralement dโune ร deux semaines.
Il vaut mieux (1) payer cet acompte ร lโagence immobiliรจre plutรดt quโau propriรฉtaire, (2) que lโagence immobiliรจre soit certifiรฉe API (Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) et (3) payer par virement (ou par chรจque de banque) plutรดt quโen espรจcesย ; ainsi il y a une trace du paiement.
Cette รฉtape nโest pas indispensable, elle est principalement utilisรฉe pour obtenir lโaccord hypothรฉcaire dรฉfinitif auprรจs de la banque (aprรจs un accord de principe obtenu au dรฉbut des recherches). Si le prรชt bancaire nโest finalement pas accordรฉ, la somme dโargent dรฉposรฉe est rendue, mais il faut absolument que ce soit prรฉcisรฉ dans le contrato de reserva et le dรฉlai de nรฉgociation ne peut pas dรฉpasser 1 mois. Si lโune et lโautre condition nโest pas remplie, vous risquez de perdre cette avance, y compris si vous allez devant un juge.
Troisiรจme piรจge โ Ne pas avoir de financement avant le contrat de compromis de vente
Le contrat de compromis de vente (contrato de arras penitenciales) est un contrat privรฉ entre lโacheteur et le vendeur dans lequel le vendeur confirme son intention de vendre, et lโacheteur confirme son intention dโacheter la propriรฉtรฉ au prix convenu et aux conditions spรฉcifiรฉes.
Ce contrat stipule la date maximum ร laquelle la vente doit รชtre rรฉalisรฉe chez le notaire. Lโacheteur doit sโassurer quโil disposera du temps nรฉcessaire pour choisir le notaire et rรฉunir tous les documents nรฉcessaires ร la signature de lโacte dโachat notariรฉ, ainsi que lโobtention dรฉfinitive du financement.
Cโest notamment au moment de la signature du compromis quโil faut รชtre vigilant dans la nรฉgociation et rรฉdaction des รฉventuelles conditions suspensives (obtention dโun prรชt, purge des servitudes ou charges grevant le bien, etc.).
A la signature de ce contrat, lโacheteur doit verser un acompte au vendeur, gรฉnรฉralement ร hauteur de 10 % du prix de vente de la propriรฉtรฉ. Si le vendeur dรฉcide finalement de ne pas vous vendre son bien, il devra vous payer le double du montant de lโacompte que vous lui avez versรฉ. Si cโest vous (lโacheteur) qui finalement dรฉcidez de ne plus acheter, le montant de lโacompte sera perdu. A moins que le contrat contienne une clause prรฉcisant que lโachat du bien est conditionnรฉ par lโobtention dรฉfinitive du prรชt bancaire.
Si le contrat ne contient pas cette clause, cela veut dire que si vous nโobtenez pas de crรฉdit hypothรฉcaire, vous perdrez les 10% dโacompte ! Cโest pourquoi nous vous avons conseillรฉ dans notre article prรฉcรฉdent (Les 12 piรจges avant lโachat dโun logement en Espagne) de vous renseigner sur les crรฉdits hypothรฉcaires avant la recherche de votre logement (voir la partie 4 ยซ Ne pas se renseigner sur les crรฉdits hypothรฉcaires avant la recherche ยป). Pour tout ce qui concerne les piรจges du financement (en particulier la sous-estimation de la durรฉe dโobtention de lโhypothรจque et du coรปt total dโacquisition), rรฉfรฉrez-vous aussi ร notre article prรฉcรฉdent.
Notre conseil pour ne pas prendre de risque, mettez un dรฉlai maximum assez long dans le contrat de compromis de vente (4 mois), afin dโรฉviter de perdre votre argent. Et dโavoir le temps dโavoir une solution de repli.
Si lโacheteur dispose de lโargent disponible et nโest pas dรฉpendant dโun prรชt hypothรฉcaire, il est alors courant de passer outre cette รฉtape et de passer directement ร lโacte de vente final.
Attention : le bien peut encore vous รฉchapper mรชme si vous avez signรฉ le compromis de vente ! La signature de cet acte ne prive pas le vendeur de vendre ร un meilleur acquรฉreur, ร condition de verser ร lโacheteur รฉvincรฉ le double de lโacompte versรฉe.
Quatriรจme piรจgeย : ne pas รชtre prรฉsent ou reprรฉsentรฉ le jour de la tasacion
Si vous demandez une hypothรจque auprรจs dโune banque en Espagne, vous รชtes dans lโobligation de faire rรฉaliser une tasacion, cโest-ร -dire une estimation du bien immobilier par un expert (un tasador), gรฉnรฉralement architecte.
La valeur de la tasacionย est trรจs importante.
- Certaines banques choisiront la valeur de la tasacion comme la base du prรชtย et non la valeur dโachat du bien. Elles vous prรชteront 70% ou 80% de la valeur de la tasacion
- Dโautres choisiront comme base du prรชt la valeur la plus faible entre la tasacion et la valeur dโacquisition du bien
Pour obtenir le prรชt le plus รฉlevรฉ, dans les deux cas, votre objectifย doit รชtre que la valeur de la tasacion soit la plus รฉlevรฉe possible.
Et pour cela, il faut que vous soyez lร ou que vous soyez reprรฉsentรฉ par un conseiller immobilier. Il faudra montrer au tasador les avantages qualitatifs du bien et lui prรฉsenter des รฉlรฉments comparables ร des prix รฉquivalents ou supรฉrieurs dans un environnement proche. Lโagent immobilier peut aussi jouer un rรดle important.
La tasacion est aussi un outil de contrรดle supplรฉmentaire entre le contrato de reserva et le compromis de vente. Si le vendeur lโaccepte, vous pouvez mรชme sans demande d’hypothรจque faire appel ร un tasador. Le prix de ce service est raisonnable (300/400 euros) et cela peut vous รฉviter de surpayer un bien. Par exemple, si la valeur de la tasacion est 30% infรฉrieure au prix proposรฉ, il faudra rรฉflรฉchir et certainement revoir votre offre.
Astuce que trรจs peu dโacheteurs utilisentย : si la valeur de la tasacion ne vous convient pas et si vous avez des arguments valables, vous pouvez demander une rรฉvision ou une contre tasacion.
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Cinquiรจme piรจgeย : mal nรฉgocier ou ne pas nรฉgocier le prix
La nรฉgociation du bien immobilier que vous avez choisi se prรฉpare. Dโabord, tous les biens immobiliers se nรฉgocient en Espagne, comme ailleurs. Mais il ne suffit pas dโarriver en face du propriรฉtaire (ou de lโagent immobilier qui le reprรฉsente) et de dire ยซย je vous offre 200.000 au lieu de 215.000ย ยป, il faut A R G U M E N T E Rย !
Pour cela il faut faire une รฉtude de la valeur de biens รฉquivalents dans la zone, recenser les dรฉfauts du bien, lister les travaux ร rรฉaliser et leur valeur, etc.
Faire appel ร un Conseiller Immobilier est la meilleure solutionย : rรฉsidant en Espagne, connaissant le marchรฉ et parlant couramment espagnol, le conseiller immobilier aura plus de facilitรฉ ร nรฉgocier au juste prix quโun รฉtranger ne rรฉsidant pas en Espagne, ne connaissant pas le marchรฉ et ne parlant pas la langue.
La nรฉgociation est une รฉtape fondamentale. Obtenir le meilleur prix requiert une maรฎtrise parfaite du marchรฉ fondรฉe sur lโexpรฉrience alliรฉe ร la capacitรฉ de nรฉgocier avec sรฉrรฉnitรฉ et ouverture au dialogue. Une nรฉgociation professionnelle, adaptรฉe ร chaque cas particulier, et basรฉe sur des arguments techniques permet dโobtenir le meilleur accord possible pour un investissement sรฉcurisรฉ.
Nโoubliez pas aussi que certaines agences ont tendance ร avoir un prix pour les ยซ รฉtrangers ยป. A nous de les ramener ร la rรฉalitรฉ du marchรฉ !
Sixiรจme piรจge โ Sous-estimer la durรฉe dโobtention du NIE
La loi espagnole oblige tout acheteur immobilier รฉtranger (mรชme sโil est citoyen dโun pays membre de lโUnion Europรฉenne) ร obtenir un NIE (Nรบmero de Identidad de Extranjero) pour pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne.
Normalement, les rรฉsidents francophones en Espagne en ont un. Si vous ne lโavez pas, vous devez en faire la demande dans un Commissariat. Les francophones non-rรฉsidents peuvent faire cette demande directement ร lโambassade ou dans un consulat espagnol de leur pays dโorigine. Attention, il vaut mieux sโen occuper dรจs le โContrato de reservaโ (cf. point 2 ci-dessus). Et mรชme avant la recherche car il faut compter 3 ร 4 semaines pour lโobtenir. Parfois beaucoup plus. Et sans NIE pas dโachat possible !
Septiรจme piรจge โ Ne pas avoir de compte-courant en Espagne
Bien que cela ne soit pas une obligation lรฉgale, il est recommandรฉ que lโacheteur dโun bien immobilier en Espagne ouvre un compte-courant auprรจs dโune banque en Espagne. En effet, le paiement du bien mais aussi des impรดts et frais liรฉs ร lโachat seront plus faciles depuis un compte en Espagne. Cela vous permettra aussi dโรฉviter des frais de transaction lors du paiement des factures ordinaires (gaz, eau, รฉlectricitรฉ, frais de copropriรฉtรฉ). Si vous avez fait lโhypothรจque en Espagne, la banque vous obligera ร ouvrir un compte en Espagne.
Nรฉanmoins depuis 2014 pour les Franรงais, le paiement SEPA permet de payer les factures espagnoles (et donc les prรฉlรจvements automatiques eau/รฉlectricitรฉ/etc.) ร partir de son compte bancaire en France. De mรชme on peut payer tous ses impรดts espagnols (IBI/Basura/impรดt non rรฉsident) ร partir du compte bancaire franรงais. En France, les transferts SEPA sont gratuits jusquโร 50 000 Euros.
Huitiรจme piรจge โ Faire lโerreur de prendre un prรชt ร taux variable
Ce nโest plus le cas aujourdโhui, mais il y a 10 ans plus de 90% des prรชts accordรฉs par les banques espagnoles รฉtaient ร taux variables. Cโรฉtait lโun des principaux facteurs de la crise immobiliรจre espagnole de lโรฉpoque. Les prรชts ร taux variable sont plus intรฉressants aujourdโhui, mais quโen sera-t-il dans 5 ans, 10 ans ou 15 ansย ?
Si vous faites un prรชt avec une banque espagnole, demandez plutรดt un prรชt ร taux fixe, mais attention le taux sera dโenviron 2%, donc supรฉrieur ร celui que vous pourriez obtenir dans votre pays ! Nโoubliez pas aussi que la banque espagnole ne prรชtera le plus souvent que 70% de la valeur dโacquisition ou dโestimation du bien (ยซ tasacion ยป).
Neuviรจme piรจge โ Se laisser imposer une assurance-vie (hors de prix) pendant lโachat
Si vous faites un prรชt en Espagne, la banque espagnole en profitera aussi pour vous faire prendre une assurance-vie, sachez que ce nโest pas obligatoire (mรชme les Espagnols ne le savent pas). Et passรฉ un certain รขge et pour des montants de prรชt importants, cela peut coรปter trรจs cher, jusquโร โฆ 4000 โฌ par an ! Si vous voulez prendre une assurance-vie pour vous sรฉcuriser, notre conseil est de comparer les prix car ils varient de 1 ร 3 selon la compagnie !
Attention ! Dans les nouveaux contrats de prรชt proposรฉs par les banques espagnoles depuis 2019, elles proposent un taux commun sans bonification, et plusieurs taux bonifiรฉs sous rรฉserve de verser votre salaire et/ou souscrire une assurance-vie et/ou souscrire une assurance habitation. Cโest une nouvelle maniรจre dรฉguisรฉe de vous fournir des services payants et si vous acceptez, vous ne pourrez pas les annuler sous peine de revenir au taux initial, moins avantageux.
Dixiรจme piรจge โ Se laisser imposer le notaire
En vertu de la loi espagnole, le transfert de propriรฉtรฉ du vendeur ร lโacheteur est certifiรฉ par un notaire espagnol choisi par lโacheteur. Ne laissez pas le vendeur, lโagence ou la banque vous imposer un notaire sauf sโil a dโexcellentes rรฉfรฉrences.
Vous pouvez choisir dans les grandes villes (Madrid, Barcelone, Valence, Sรฉville, โฆ) des notaires francophones. Ils vous faciliteront la lecture du contrat de vente en vous traduisant les passages les plus importants pendant lโacte. Et, dans le cas dโun emprunt en Espagne, il sera aussi plus facile pour vous de passer le nouveau test hypothรฉcaire mis en place par la nouvelle Loi de mars 2019 et gรฉrรฉ par les notaires.
Onziรจme piรจge โ Ne pas รฉtudier le contrat de vente et le prรชt bancaire
Des copies de lโacte dโachat notariรฉ (โEscritura Pรบblica de Compraventaโ) et du contrat de prรชt bancaire sont disponibles au moins 3 jours avant la signature dรฉfinitive chez le notaire. Il faut les รฉtudier ร la loupe et surtout nโoubliez pas la mention que le bien achetรฉ doit รชtre libre de charges.
Ce sont des documents juridiques complexes et longs. Si vous ne lisez pas lโespagnol et si vous avez peu de notions de droit, vous devez faire appel ร un conseiller immobilier ou ร un avocat francophone.
La remise des clefs est obligatoire au moment de la signature du contrat de vente chez le notaire et du paiement du solde de la vente.
Demandez aussi une copie de l’acte de vente avant de quitter l’office du notaire. Il vous faudra attendre plusieurs mois avant d’avoir l’inscription au Registre de la Propriรฉtรฉ.
Douziรจme piรจge โ Lโerreur de payer 100% du bien ร un vendeur rรฉsidant ร lโรฉtranger
Vous achetez un bien existant dont le propriรฉtaire ne vit pas en Espagne. Dans ce cas, vous devez retenir 3% du montant de la vente ร titre de prรฉcompte ร lโimpรดt pour les non-rรฉsidents. Cette somme sera versรฉe ร lโadministration fiscale espagnole. Vous ne payez donc chez le notaire que le solde ร 97%. Si vous payez 100% du bien au vendeur รฉtranger, l’administration fiscale espagnole pourrait se retourner contre vous.
Treiziรจme piรจge โ Ne pas faire appel ร un Conseiller Immobilier pendant lโachat
Si vous nโรชtes pas familiarisรฉs avec la langue espagnole ou le systรจme juridique espagnol, si vous ne savez pas en quoi consiste le contrรดle du bien immobilier choisi, si vous ne savez pas nรฉgocier, si vous ne connaissez pas les diffรฉrentes รฉtapes de la procรฉdure juridique dโacquisition du bien, il est absolument indispensable quโun Conseiller Immobilier francophone vous assiste pendant lโachat. Normalement, aprรจs la lecture des 12 points prรฉcรฉdents, cela doit vous paraรฎtre รฉvident !
Pendant toute cette phase dโacquisition du bien, votre Conseiller immobilier vous รฉvitera tous les piรจges dont nous avons parlรฉ prรฉcรฉdemment : en particulier, il contrรดlera le bien administrativement et juridiquement, il vรฉrifiera le contrat de rรฉservation, il vous aidera pour obtenir votre NIE, ouvrir votre compte bancaire, et monter votre dossier de financement, il vous reprรฉsentera le jour de la visite du tasador, il nรฉgociera le prix, il contrรดlera le contrat de compromis de vente, il choisira un notaire francophone et il vous assistera pendant lโacte de vente. A la fin de cette phase, vous pourrez signer en toute tranquillitรฉ lโacte de vente chez le notaire.
Le conseiller immobilier vous fera gagner beaucoup de temps, il vous รฉvitera de mauvaises surprises et trรจs souvent il vous fera faire des รฉconomies avant, pendant et aprรจs lโachat de votre bien.
Conseiller Immobilier, cโest notre mรฉtier consultez-nous et protรฉgez-vous en envoyant un mail ร espagnimmo@yahoo.com ou remplissez le formulaire de bas de page. En nous contractant, vous bรฉnรฉficiez des services de notre avocat francophone, et d’une assistance gratuite pour l’obtention du NIE et l’ouverture d’un compte bancaire en Espagne.
Attention, assurez-vous que votre conseiller ou chasseur immobilier est totalement indรฉpendant des agences immobiliรจres. En effet, ils sont de plus en plus nombreux ร รชtre liรฉs ร un rรฉseau d’agences immobiliรจres, soit intรฉgrรฉ dans leur propre structure, soit en tant que sous-traitant d’un rรฉseau. Dans ce cas-lร , ils privilรฉgieront toujours les biens immobiliers des agences avec lesquelles ils travaillent. Ils ne sont donc plus indรฉpendants et ne pourront pas vous offrir le meilleur rapport qualitรฉ/prix. Si vous souhaitez รชtre accompagnรฉ en toute sรฉcuritรฉ et au meilleur prix, nโhรฉsitez pas ร nous contacter, envoyez un mail ร espagnimmo@yahoo.com. Vous serez assurรฉs d’une totale indรฉpendance.
Nous avons vu dans un article prรฉcรฉdent que le rรดle du Conseiller Immobilier รฉtait indispensable avant la phase dโachat. Nous verrons dans le prochain article ร paraรฎtre quโil est aussi indispensable aprรจs lโachat ! La suite dans les 13 piรจges APRรS lโachat dโun logement en Espagne.
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Cet article est une mise ร jour d’un article de dรฉcembre 2017.
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La reproduction partielle ou complรจte de ce document est autorisรฉe avec mention de la source ci-dessous :
ยฉย acheterenespagne.fr – Fรฉvrier 2020 – Les 13 piรจges PENDANT lโachat dโun logement en Espagne
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Dรฉcouvrezย les 15 bonnes raisons pour acheter en Espagne !
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Avec plus de 20 ans dโexpรฉrience dans les procรฉdures dโacquisitions immobiliรจres en Espagne, nous sommes ร votre disposition pour vous assister pour toutes les dรฉmarches nรฉcessaires. Depuis la recherche dโun bien jusquโaux services offerts aprรจs lโacquisition. En passant par lโorganisation des visites de biens, la vรฉrification lรฉgale des biens, lโobtention dโun prรชt immobilier, les procรฉdures administratives et la signature des diffรฉrents documents notariรฉs.
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