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Les 13 piรจges PENDANT lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne

ยซ Les 13 piรจges pendant lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne ยป est le second article mis ร  jour de trois de nos articles les plus lus sur les piรจges pendant lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne, mais aussi avant et aprรจs.

Dans trois articles publiรฉs en dรฉcembre 2017 et janvier 2018, nous vous avions prรฉsentรฉ la liste des diffรฉrents piรจges, des erreurs et mรชme des arnaques, auxquels peuvent รชtre soumis les candidats ร  lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne. Depuis 2 ans, de nouvelles lois nationales et locales (sur les locations et les hypothรจques notamment) sont entrรฉes en application et nous publions une mise ร  jour. Cet article est la mise ร  jour de celui sur les piรจges PENDANT lโ€™achat dโ€™un logement.

Les francophones pensent quโ€™on achรจte un logement en Espagne de la mรชme maniรจre que dans leurs pays respectifs. Cโ€™est une grave erreur car les lรฉgislations (nationales et locales), la fiscalitรฉ, les normes et les procรฉdures dโ€™acquisition dโ€™un bien immobilier en Espagne sont trรจs diffรฉrentesโ€ฆ sans compter les arnaques ! En tant que Conseiller Immobilier, nous prenons en charge toutes les dรฉmarches lors dโ€™une acquisition en Espagne et nous vous protรฉgeons contre ces piรจges.

Dans cet article, nous vous prรฉsentons les piรจges ร  รฉviter pendant lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne. Dans un article prรฉcรฉdent, nous avons traitรฉ des piรจges avant lโ€™achat. Nous traiterons des piรจges aprรจs lโ€™achat dans un article suivant.

Cet article a รฉtรฉย mis ร  jourย en fรฉvrier 2022 sous le titreย Les 18 Commandements PENDANT lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne

Bonne lecture !

Second รฉpisode

Les 13 piรจges PENDANT lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne

Voici les principales erreurs, les piรจges, problรจmes et arnaques les plus frรฉquents pendant lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne. Cโ€™est-ร -dire depuis le contrรดle du bien sรฉlectionnรฉ jusquโ€™ร  la signature de lโ€™acte de vente chez le notaire.

 

Premier piรจge โ€“ Ne pas contrรดler la situation du bien

Cโ€™est de trรจs loin le piรจge le plus courant ! Ou plutรดt les piรจges les plus courants.

Vous avez enfin trouvรฉ lโ€™appartement ร  Barcelone ou la villa au bord de mer ร  Malaga dont vous rรชviez. Mais avez-vous pensรฉ ร  contrรดler la situation du bien ? Pendant lโ€™achat, avant de vous engager contractuellement et de verser le moindre euro, il est indispensable que vous vous informiez en dรฉtail sur la situation urbanistique, lรฉgale, fiscale, financiรจre et physique du bien, au niveau national, rรฉgional et local car le notaire ne le fera pas ! En Espagne, lโ€™acheteur est responsable du contrรดle du bien. En cas de problรจme postรฉrieur, cela sera de votre responsabilitรฉ et non du notaire.

Les notaires espagnols nโ€™ont en aucun cas le mรชme rรดle que les notaires franรงais, belges ou suisses. Ces derniers procรจdent ร  toutes les vรฉrifications juridiques et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente, le notaire espagnol n’est pas tenu de le faire ! Par exemple, le notaire espagnol, contrairement au franรงais par exemple, ne garantit pas lโ€™origine de la propriรฉtรฉ. En Espagne, le notaire se contentera (presque) que de la vรฉrification de lโ€™Etat-Civil des deux parties !

Et la liste des contrรดles et vรฉrifications ร  rรฉaliser par lโ€™acheteur pendant lโ€™achat est trรจs trรจs longueโ€ฆ

Des contrรดles

En Espagne, lโ€™acheteur est responsable du contrรดle du bien pendant lโ€™achat

En Espagne, une clause standard de lโ€™acte dโ€™achat notariรฉ stipule que lโ€™acheteur connaรฎt la situation juridique, urbaine ainsi que lโ€™รฉtat physique de la propriรฉtรฉ. Cette clause rend difficile de prouver que la faute incombe au vendeur pour avoir masquรฉ certaines informations, en particulier pour le volet urbain (affectation urbanistique). Et nous insistons sur le fait quโ€™en Espagne, le notaire nโ€™est pas censรฉ vรฉrifier ces informations.

La ยซ Cรฉdula de habitabilidad ยป

Le propriรฉtaire doit vous remettre pendant la phase dโ€™achat du logement, avant de signer le contrato de reserva (l’acte de rรฉservation du bien), la ยซ Cรฉdula de habitabilidad ยป qui vous informera que le bien est destinรฉ ร  un usage dโ€™habitation et quโ€™il est habitable : dans de trรจs nombreux cas, lโ€™absence de ce document veut tout simplement dire quโ€™il ne sโ€™agit pas dโ€™un local ร  usage dโ€™habitation ou que le bien immobilier a รฉtรฉ rรฉalisรฉ sans permis de construire ! Ce document a une validitรฉ de 15 ans et il doit รชtre actualisรฉ.

ย La ยซ Nota simple informativa ยป

En Espagne, les dettes ne sont pas liรฉes au propriรฉtaire, mais au bien, et encore une fois cโ€™est ร  vous de vous informer car le notaire ne le fera pas. Il est nรฉcessaire de solliciter, lร  aussi avant de signer le contrato de reserva, la ยซ Nota simple informativa ยป la plus rรฉcente auprรจs du propriรฉtaire ou de lโ€™agence. En cas de refus de leur part, vous pouvez aussi la demander au Registre de la Propriรฉtรฉ. Ce document vous informera entre autres sur la description du bien immobilier, si la propriรฉtรฉ est bien dรฉtenue par le vendeur, comment il lโ€™a acquise, et sโ€™il y a ou non des dettes inscrites. Selon son statut civil, et mรชme si le propriรฉtaire nโ€™est quโ€™une seule personne, il est possible que la signature dโ€™autres personnes soit requise afin de renoncer ร  des droits quโ€™ils pourraient avoir sur la propriรฉtรฉ.

ย Le ยซ Certificado energetico ยป

Pour vendre ou louer un bien immobilier, le certificat รฉnergรฉtique est obligatoire depuis juin 2013. Il informe sur la consommation dโ€™รฉnergie et les รฉmissions de CO2 du logement. Il est ร  la charge du propriรฉtaire qui doit engager le service dโ€™un technicien de certification pour obtenir le certificat รฉnergรฉtique de son logement. Lโ€™รฉtiquette รฉnergรฉtique indique les degrรฉs dโ€™รฉmission et de consommation que le bien a obtenus, sur une รฉchelle de couleurs allant de A, le plus efficace ร  G, le moins efficace. Le certificat รฉnergรฉtique doit รชtre inclus dans le contrat de vente. En cas de location, une copie du certificat รฉnergรฉtique doit รชtre remise au locataire.

Reรงus de paiement des impรดts locaux, charges et factures

Il est aussi nรฉcessaire de demander au vendeur de fournir une copie de plusieurs documents tels que les derniers reรงus de paiement de lโ€™IBI (ยซ Impuesto sobre Bienes Inmuebles ยป, la taxe fonciรจre espagnole), de lโ€™รฉlectricitรฉ, du gaz, de lโ€™eau.

Les documents de la copropriรฉtรฉ

Le propriรฉtaire doit aussi vous fournir les statuts de la copropriรฉtรฉ. Indispensables si vous voulez louer votre appartement ร  des fins touristiques car les statuts peuvent lโ€™interdire. Il devra transmettre aussi le dernier procรจs-verbal de lโ€™assemblรฉe gรฉnรฉrale ordinaire des copropriรฉtaires et les comptes annexรฉs. Vous pourrez ainsi vรฉrifier sโ€™il vous faudra payer des travaux de rรฉhabilitation votรฉs lors de la derniรจre Assemblรฉe Gรฉnรฉrale. Et vous aurez le montant et la ventilation des charges de copropriรฉtรฉ. Et la preuve que votre propriรฉtรฉ est libre de toutes charges.

Lโ€™acte de vente prรฉcรฉdent

Demandez aussi lโ€™acte de vente prรฉcรฉdent dans le cas oรน le propriรฉtaire lโ€™avait dรฉjร  achetรฉ ร  un prรฉcรฉdent propriรฉtaire. Il vous permettra de vรฉrifier en particulier quโ€™il nโ€™y a pas eu de modifications du bien immobilier (extension, modification interne). Dans le cas oรน il y a une modification significative (extension du bien par exemple, piscine, garage, modification substantielle de lโ€™architecture interne, etc.), vรฉrifiez quโ€™il y a bien eu une dรฉclaration faite aux services compรฉtents. Normalement les services techniques de la Mairie. Sinon en cas dโ€™absence de dรฉclaration et en cas de contrรดle, ce sera ร  vous de le faire et de payer les taxes liรฉes ร  ces modifications.

Le ยซ Certificado de aptitud ยป pour les biens de plus de 50 ans

Depuis 2012, dans les รฉdifices de plus de 50 ans (45 ans en Catalogne), une inspection technique (Inspecciรณn Tรฉcnica del Edificio โ€“ ITE) est obligatoire. Le propriรฉtaire doit vous fournir le ยซ certificado de aptitud ยป de lโ€™immeuble.

Lโ€™รฉtat physique du bien

Il faut inspecter le logement et le faire tranquillement. Si vous avez dรฉcidรฉ dโ€™acheter le logement, avant de donner votre accord, vous avez besoin de contrรดler les moindres dรฉtails. Assurez-vous quโ€™il nโ€™y a pas de fissures dans les murs, vรฉrifiez lโ€™รฉtanchรฉitรฉ du toit, les installations communes (ascenseurs, chauffage central, etc.) et la qualitรฉ des matรฉriaux. Une attention particuliรจre doit รชtre accordรฉe aux plafonds et au sol, ร  la qualitรฉ de la menuiserie (les fenรชtres et portes en particulier) et du parquet ou du carrelage, ร  la conformitรฉ du systรจme รฉlectrique et de distribution dโ€™eau et de gaz, ร  lโ€™รฉclairage, la climatisation, la chaudiรจre, aux salles de bain et ร  la cuisine. Et sโ€™il y en a une, vรฉrifiez que la piscine nโ€™a pas de fissure, รงa pourrait gรขcher vos premiers bains !

En cas de doute sur lโ€™รฉtat du bien, il est important quโ€™un architecte rรฉalise une visite afin de sโ€™assurer que le bien ne cache aucun vice. En plus, si vous souhaitez rรฉaliser des travaux, il pourra รฉgalement vous confirmer leur faisabilitรฉ.

Et son environnement

Renseignez-vous auprรจs des services techniques municipaux sur les plans urbanistiques ou la rรฉalisation de travaux publics dans la zone qui peuvent bรฉnรฉficier ou nuire au logement et ร  son environnement.

Okupas : danger !

Dernier piรจge liรฉ au voisinage surtout dans les immeubles, en particulier ร  Barcelone : la prรฉsence dโ€™Okupas dans dโ€™autres logements de la copropriรฉtรฉ. Les Okupas sont des squatteurs, ils ne paieront รฉvidemment aucunes charges communes, et vous aurez alors ร  supporter ce poids financier. Certaines municipalitรฉs, dont Barcelone, sont plus que bienveillantes avec eux et il vous sera trรจs difficile de gรฉrer ce problรจme. Trรจs souvent quand vous voyez des logements proposรฉs par les banques ร  des tarifs dรฉfiant toute concurrence, vous pouvez รชtre certains quโ€™ils se trouvent dans des immeubles habitรฉs par des okupas.

Vรฉrifiez la santรฉ financiรจre du promoteur dans le neuf

Dans un achat sur plan, nโ€™oubliez surtout pas de vรฉrifier la santรฉ financiรจre du promoteur et dโ€™aller visiter ses rรฉalisations antรฉrieures. Au moment de la crise, en 2007/2008, de trรจs nombreux promoteurs ont dรฉclarรฉ faillite et ont laissรฉ en ยซ plan ยป (cโ€™est le cas de le dire) leurs clients qui ont souvent perdus toutes leurs avances.

Quelques exemples de dรฉconvenuesโ€ฆ

ย Un logement criblรฉ de dettes vendu : lโ€™appartement de 80 m2 ร  Benidorm avait รฉtรฉ amenรฉ en garantie dโ€™une dette contractรฉe par lโ€™ancien propriรฉtaire. Lโ€™acheteur suisse, qui nโ€™avait pas fait la vรฉrification nรฉcessaire pendant lโ€™achat, a dรป assumer toutes les dettes du propriรฉtaire prรฉcรฉdent.

ย Une villa avec une extension non dรฉclarรฉe : il sโ€™agit dโ€™une villa ร  Valence de 200 m2 ร  laquelle a รฉtรฉ adjointe par la suite une terrasse couverte de 40 m2, mais sans autorisation dโ€™extension et de demande de travaux dรฉposรฉe en mairie, et bien sรปr sans taxes versรฉes. Ce bien a รฉtรฉ vendu ร  un couple de franรงais sans prรฉcision de cette extension dans le contrat. En cas de contrรดle, les acheteurs doivent dรฉposer une demande de lรฉgalisation des travaux. Et ils sont redevables des taxes et frais (architecte) associรฉs, environ 10% de la valeur des travaux, et dโ€™une amende (variant de 50% de la valeur des travaux pour une infraction lรฉgรจre ร  300% de la valeur des travaux pour les plus graves).

Dans le cas oรน les travaux rรฉalisรฉs ne sont pas conformes ร  la rรฉglementation et quโ€™ils ne peuvent pas รชtre modifiรฉs, la municipalitรฉ peut demander leur dรฉmolition sโ€™il nโ€™y a pas prescription. Sโ€™ils sont dรฉjร  prescrits, le bien deviendra ยซ fuera de ordenacion ยป (ยซ hors dโ€™usage ยป) et ne pourra pas รชtre lรฉgalisรฉ.

ย Une maison construite sur une terre agricole : dans la rรฉgion dโ€™Alicante, un couple belge a achetรฉ, en bordure dโ€™un village, une trรจs jolie petite maison de 150 m2 avec piscine et un grand jardinโ€ฆ Trois ans aprรจs, ils se rendent compte que leur maison se trouve sur des terres agricoles et quโ€™elle est donc illรฉgale. Elle peut donc รชtre dรฉmolie ร  nโ€™importe quel moment ! Comment est-ce possible ? Des pots de vin versรฉs aux autoritรฉs communales par exemple.

ย Un bel appartement avec des charges de copropriรฉtรฉ impayรฉes : un expatriรฉ franรงais a acquis un logement de 170 m2 ร  Barcelone dans le beau quartier de Sant Gervasi. Mais il sโ€™est rendu compte juste aprรจs la signature chez le notaire en rencontrant son voisin de palier que le vendeur nโ€™avait pas payรฉ toutes ses charges et travaux de copropriรฉtรฉ depuis 3 ans dont un ravalement. ร‡a lui a coรปtรฉ pas loin de 10.000 โ‚ฌ !

ย La villa รฉtait construite au bord dโ€™uneโ€ฆ future voie rapide : lโ€™affaire รฉtait exceptionnelle, 150.000 โ‚ฌ pour une villa de 120 m2 ร  5 minutes de Malaga. Trop beau pour รชtre vrai. Les nouveaux propriรฉtaires canadiens nโ€™avaient pas รฉtรฉ ร  la Mairie pendant lโ€™achat pour se renseigner sur les futurs projets urbanistiques de la zone. Deux ans aprรจs leur achat, une voie rapide a รฉtรฉ construite juste devant chez eux !

ย Le promoteur a fait faillite : entre Marbella et Malaga, un couple suisse a รฉtรฉ sรฉduit par ce lotissement en construction avec piscine et activitรฉs communautaires, ร  proximitรฉ dโ€™un grand terrain de golf. Ils achรจtent sur plan une villa jumelรฉe de 100 m2 et payent 30% du bien en avance. Malheureusement, le promoteur a de graves problรจmes financiers et il fait faillite. Quatre ans aprรจs, la villa nโ€™รฉtait toujours pas finie.

ย Une maison de village avec obligation de restauration : un couple franรงais fait lโ€™acquisition dโ€™une trรจs ancienne maison de village en Navarre. Mais le vendeur sโ€™est bien gardรฉ de leur dire que le propriรฉtaire avait une obligation de restauration du bien imposรฉe par les services dโ€™architecture et dโ€™urbanisme de la rรฉgion.

ย Trois okupas dans lโ€™immeuble : lร  aussi, une superbe affaire avec un logement de 60 m2 dans un immeuble de 6 รฉtages prรจs de la gare de Sants ร  Barcelone, vendue ร  un prix imbattable par une grande banque espagnole qui vous fournit en plus le crรฉdit hypothรฉcaire. Le jeune belge qui lโ€™a acquis pensait que cโ€™รฉtait lโ€™affaire du siรจcle. Deux mois aprรจs la vente, il se rend compte que ses voisins de palier sont des okupas, quโ€™au rez-de-chaussรฉe et au-dessus de lui, il y aussi des okupas. Il doit payer ses charges mais aussi celles des okupas au prorata des parts quโ€™il a dans lโ€™immeuble.

ย Le faux vendeur : lโ€™affaire est trop belle, le couple de retraitรฉ franรงais en vacances ร  Sรฉville tombe sous le charme dโ€™un vieil appartement au bord du Guadalquivir dans le quartier Triana. La vue et le prix sont exceptionnels, il va partir trรจs vite, il faut le rรฉserver, 3000 โ‚ฌ en espรจces, ce nโ€™est pas grand-chose. Sauf quโ€™une fois payรฉ, le pseudo-vendeur ne rรฉapparaรฎt plus et que ce logement รฉtait en rรฉalitรฉ louรฉ sur Airbnb avec une carte de crรฉdit volรฉe !

Si vous allez devant les tribunaux pour nโ€™importe laquelle de ces affaires, vous perdrez car le juge considรฉrera que vous รฉtiez responsable de toutes les recherches prรฉalables et que vous รฉtiez pleinement conscients de lโ€™รฉtat rรฉel du bien achetรฉ.

Deux conseils pour clore ce chapitre sur le contrรดle du bien
  • Pour tous ces contrรดles, ces recherches et toutes ces tรขches, lโ€™intervention dโ€™un Conseiller Immobilier francophone pendant la pรฉriode dโ€™acquisition est indispensable si vous ne voulez prendre aucun risque.
  • Ne payez jamais un acompte (une ยซย reservaย ยป) tant que vous nโ€™avez pas effectuรฉ des vรฉrifications, sinon vous risquez de perdre votre acompte.

 

Second piรจge โ€“ Ne pas signer de contrat prรฉcis pour le โ€œcontrato de reservaโ€

Le ยซcontrato de reservaยป (le contrat de rรฉservation du bien) est assorti du paiement dโ€™une petite somme dโ€™argent (gรฉnรฉralement entre 1.000 et 5.000 โ‚ฌ) versรฉe ร  titre de rรฉservation temporaire du bien. Le paiement de lโ€™acompte de rรฉservation garantit que le bien immobilier est bien retirรฉ du marchรฉ et vous est rรฉservรฉ pour le prix accordรฉ pendant une courte pรฉriode, qui varie gรฉnรฉralement dโ€™une ร  deux semaines.

Il vaut mieux (1) payer cet acompte ร  lโ€™agence immobiliรจre plutรดt quโ€™au propriรฉtaire, (2) que lโ€™agence immobiliรจre soit certifiรฉe API (Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) et (3) payer par virement (ou par chรจque de banque) plutรดt quโ€™en espรจcesย ; ainsi il y a une trace du paiement.

Cette รฉtape nโ€™est pas indispensable, elle est principalement utilisรฉe pour obtenir lโ€™accord hypothรฉcaire dรฉfinitif auprรจs de la banque (aprรจs un accord de principe obtenu au dรฉbut des recherches). Si le prรชt bancaire nโ€™est finalement pas accordรฉ, la somme dโ€™argent dรฉposรฉe est rendue, mais il faut absolument que ce soit prรฉcisรฉ dans le contrato de reserva et le dรฉlai de nรฉgociation ne peut pas dรฉpasser 1 mois. Si lโ€™une et lโ€™autre condition nโ€™est pas remplie, vous risquez de perdre cette avance, y compris si vous allez devant un juge.

 

Troisiรจme piรจge โ€“ Ne pas avoir de financement avant le contrat de compromis de vente

Le contrat de compromis de vente (contrato de arras penitenciales) est un contrat privรฉ entre lโ€™acheteur et le vendeur dans lequel le vendeur confirme son intention de vendre, et lโ€™acheteur confirme son intention dโ€™acheter la propriรฉtรฉ au prix convenu et aux conditions spรฉcifiรฉes.

Ce contrat stipule la date maximum ร  laquelle la vente doit รชtre rรฉalisรฉe chez le notaire. Lโ€™acheteur doit sโ€™assurer quโ€™il disposera du temps nรฉcessaire pour choisir le notaire et rรฉunir tous les documents nรฉcessaires ร  la signature de lโ€™acte dโ€™achat notariรฉ, ainsi que lโ€™obtention dรฉfinitive du financement.

Cโ€™est notamment au moment de la signature du compromis quโ€™il faut รชtre vigilant dans la nรฉgociation et rรฉdaction des รฉventuelles conditions suspensives (obtention dโ€™un prรชt, purge des servitudes ou charges grevant le bien, etc.).

A la signature de ce contrat, lโ€™acheteur doit verser un acompte au vendeur, gรฉnรฉralement ร  hauteur de 10 % du prix de vente de la propriรฉtรฉ. Si le vendeur dรฉcide finalement de ne pas vous vendre son bien, il devra vous payer le double du montant de lโ€™acompte que vous lui avez versรฉ. Si cโ€™est vous (lโ€™acheteur) qui finalement dรฉcidez de ne plus acheter, le montant de lโ€™acompte sera perdu. A moins que le contrat contienne une clause prรฉcisant que lโ€™achat du bien est conditionnรฉ par lโ€™obtention dรฉfinitive du prรชt bancaire.

Si le contrat ne contient pas cette clause, cela veut dire que si vous nโ€™obtenez pas de crรฉdit hypothรฉcaire, vous perdrez les 10% dโ€™acompte ! Cโ€™est pourquoi nous vous avons conseillรฉ dans notre article prรฉcรฉdent (Les 12 piรจges avant lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne) de vous renseigner sur les crรฉdits hypothรฉcaires avant la recherche de votre logement (voir la partie 4 ยซ Ne pas se renseigner sur les crรฉdits hypothรฉcaires avant la recherche ยป). Pour tout ce qui concerne les piรจges du financement (en particulier la sous-estimation de la durรฉe dโ€™obtention de lโ€™hypothรจque et du coรปt total dโ€™acquisition), rรฉfรฉrez-vous aussi ร  notre article prรฉcรฉdent.

Notre conseil pour ne pas prendre de risque, mettez un dรฉlai maximum assez long dans le contrat de compromis de vente (4 mois), afin dโ€™รฉviter de perdre votre argent. Et dโ€™avoir le temps dโ€™avoir une solution de repli.

Si lโ€™acheteur dispose de lโ€™argent disponible et nโ€™est pas dรฉpendant dโ€™un prรชt hypothรฉcaire, il est alors courant de passer outre cette รฉtape et de passer directement ร  lโ€™acte de vente final.

Attention : le bien peut encore vous รฉchapper mรชme si vous avez signรฉ le compromis de vente ! La signature de cet acte ne prive pas le vendeur de vendre ร  un meilleur acquรฉreur, ร  condition de verser ร  lโ€™acheteur รฉvincรฉ le double de lโ€™acompte versรฉe.

 

Quatriรจme piรจgeย : ne pas รชtre prรฉsent ou reprรฉsentรฉ le jour de la tasacion

Si vous demandez une hypothรจque auprรจs dโ€™une banque en Espagne, vous รชtes dans lโ€™obligation de faire rรฉaliser une tasacion, cโ€™est-ร -dire une estimation du bien immobilier par un expert (un tasador), gรฉnรฉralement architecte.

La valeur de la tasacionย est trรจs importante.

  • Certaines banques choisiront la valeur de la tasacion comme la base du prรชtย et non la valeur dโ€™achat du bien. Elles vous prรชteront 70% ou 80% de la valeur de la tasacion
  • Dโ€™autres choisiront comme base du prรชt la valeur la plus faible entre la tasacion et la valeur dโ€™acquisition du bien

Pour obtenir le prรชt le plus รฉlevรฉ, dans les deux cas, votre objectifย doit รชtre que la valeur de la tasacion soit la plus รฉlevรฉe possible.

Et pour cela, il faut que vous soyez lร  ou que vous soyez reprรฉsentรฉ par un conseiller immobilier. Il faudra montrer au tasador les avantages qualitatifs du bien et lui prรฉsenter des รฉlรฉments comparables ร  des prix รฉquivalents ou supรฉrieurs dans un environnement proche. Lโ€™agent immobilier peut aussi jouer un rรดle important.

La tasacion est aussi un outil de contrรดle supplรฉmentaire entre le contrato de reserva et le compromis de vente. Si le vendeur lโ€™accepte, vous pouvez mรชme sans demande d’hypothรจque faire appel ร  un tasador. Le prix de ce service est raisonnable (300/400 euros) et cela peut vous รฉviter de surpayer un bien. Par exemple, si la valeur de la tasacion est 30% infรฉrieure au prix proposรฉ, il faudra rรฉflรฉchir et certainement revoir votre offre.

Astuce que trรจs peu dโ€™acheteurs utilisentย : si la valeur de la tasacion ne vous convient pas et si vous avez des arguments valables, vous pouvez demander une rรฉvision ou une contre tasacion.

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Cinquiรจme piรจgeย : mal nรฉgocier ou ne pas nรฉgocier le prix

La nรฉgociation du bien immobilier que vous avez choisi se prรฉpare. Dโ€™abord, tous les biens immobiliers se nรฉgocient en Espagne, comme ailleurs. Mais il ne suffit pas dโ€™arriver en face du propriรฉtaire (ou de lโ€™agent immobilier qui le reprรฉsente) et de dire ยซย je vous offre 200.000 au lieu de 215.000ย ยป, il faut A R G U M E N T E Rย !

Pour cela il faut faire une รฉtude de la valeur de biens รฉquivalents dans la zone, recenser les dรฉfauts du bien, lister les travaux ร  rรฉaliser et leur valeur, etc.

Faire appel ร  un Conseiller Immobilier est la meilleure solutionย : rรฉsidant en Espagne, connaissant le marchรฉ et parlant couramment espagnol, le conseiller immobilier aura plus de facilitรฉ ร  nรฉgocier au juste prix quโ€™un รฉtranger ne rรฉsidant pas en Espagne, ne connaissant pas le marchรฉ et ne parlant pas la langue.

La nรฉgociation est une รฉtape fondamentale. Obtenir le meilleur prix requiert une maรฎtrise parfaite du marchรฉ fondรฉe sur lโ€™expรฉrience alliรฉe ร  la capacitรฉ de nรฉgocier avec sรฉrรฉnitรฉ et ouverture au dialogue. Une nรฉgociation professionnelle, adaptรฉe ร  chaque cas particulier, et basรฉe sur des arguments techniques permet dโ€™obtenir le meilleur accord possible pour un investissement sรฉcurisรฉ.

Nโ€™oubliez pas aussi que certaines agences ont tendance ร  avoir un prix pour les ยซ รฉtrangers ยป. A nous de les ramener ร  la rรฉalitรฉ du marchรฉ !

 

Sixiรจme piรจge โ€“ Sous-estimer la durรฉe dโ€™obtention du NIE

La loi espagnole oblige tout acheteur immobilier รฉtranger (mรชme sโ€™il est citoyen dโ€™un pays membre de lโ€™Union Europรฉenne) ร  obtenir un NIE (Nรบmero de Identidad de Extranjero) pour pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne.

Normalement, les rรฉsidents francophones en Espagne en ont un. Si vous ne lโ€™avez pas, vous devez en faire la demande dans un Commissariat. Les francophones non-rรฉsidents peuvent faire cette demande directement ร  lโ€™ambassade ou dans un consulat espagnol de leur pays dโ€™origine. Attention, il vaut mieux sโ€™en occuper dรจs le โ€œContrato de reservaโ€ (cf. point 2 ci-dessus). Et mรชme avant la recherche car il faut compter 3 ร  4 semaines pour lโ€™obtenir. Parfois beaucoup plus. Et sans NIE pas dโ€™achat possible !

 

Septiรจme piรจge โ€“ Ne pas avoir de compte-courant en Espagne

Bien que cela ne soit pas une obligation lรฉgale, il est recommandรฉ que lโ€™acheteur dโ€™un bien immobilier en Espagne ouvre un compte-courant auprรจs dโ€™une banque en Espagne. En effet, le paiement du bien mais aussi des impรดts et frais liรฉs ร  lโ€™achat seront plus faciles depuis un compte en Espagne. Cela vous permettra aussi dโ€™รฉviter des frais de transaction lors du paiement des factures ordinaires (gaz, eau, รฉlectricitรฉ, frais de copropriรฉtรฉ). Si vous avez fait lโ€™hypothรจque en Espagne, la banque vous obligera ร  ouvrir un compte en Espagne.

Nรฉanmoins depuis 2014 pour les Franรงais, le paiement SEPA permet de payer les factures espagnoles (et donc les prรฉlรจvements automatiques eau/รฉlectricitรฉ/etc.) ร  partir de son compte bancaire en France. De mรชme on peut payer tous ses impรดts espagnols (IBI/Basura/impรดt non rรฉsident) ร  partir du compte bancaire franรงais. En France, les transferts SEPA sont gratuits jusquโ€™ร  50 000 Euros.

 

Huitiรจme piรจge โ€“ Faire lโ€™erreur de prendre un prรชt ร  taux variable

Ce nโ€™est plus le cas aujourdโ€™hui, mais il y a 10 ans plus de 90% des prรชts accordรฉs par les banques espagnoles รฉtaient ร  taux variables. Cโ€™รฉtait lโ€™un des principaux facteurs de la crise immobiliรจre espagnole de lโ€™รฉpoque. Les prรชts ร  taux variable sont plus intรฉressants aujourdโ€™hui, mais quโ€™en sera-t-il dans 5 ans, 10 ans ou 15 ansย ?

Si vous faites un prรชt avec une banque espagnole, demandez plutรดt un prรชt ร  taux fixe, mais attention le taux sera dโ€™environ 2%, donc supรฉrieur ร  celui que vous pourriez obtenir dans votre pays ! Nโ€™oubliez pas aussi que la banque espagnole ne prรชtera le plus souvent que 70% de la valeur dโ€™acquisition ou dโ€™estimation du bien (ยซ tasacion ยป).

 

Neuviรจme piรจge โ€“ Se laisser imposer une assurance-vie (hors de prix) pendant lโ€™achat

Si vous faites un prรชt en Espagne, la banque espagnole en profitera aussi pour vous faire prendre une assurance-vie, sachez que ce nโ€™est pas obligatoire (mรชme les Espagnols ne le savent pas). Et passรฉ un certain รขge et pour des montants de prรชt importants, cela peut coรปter trรจs cher, jusquโ€™ร โ€ฆ 4000 โ‚ฌ par an ! Si vous voulez prendre une assurance-vie pour vous sรฉcuriser, notre conseil est de comparer les prix car ils varient de 1 ร  3 selon la compagnie !

Attention ! Dans les nouveaux contrats de prรชt proposรฉs par les banques espagnoles depuis 2019, elles proposent un taux commun sans bonification, et plusieurs taux bonifiรฉs sous rรฉserve de verser votre salaire et/ou souscrire une assurance-vie et/ou souscrire une assurance habitation. Cโ€™est une nouvelle maniรจre dรฉguisรฉe de vous fournir des services payants et si vous acceptez, vous ne pourrez pas les annuler sous peine de revenir au taux initial, moins avantageux.

 

Dixiรจme piรจge โ€“ Se laisser imposer le notaire

En vertu de la loi espagnole, le transfert de propriรฉtรฉ du vendeur ร  lโ€™acheteur est certifiรฉ par un notaire espagnol choisi par lโ€™acheteur. Ne laissez pas le vendeur, lโ€™agence ou la banque vous imposer un notaire sauf sโ€™il a dโ€™excellentes rรฉfรฉrences.

Vous pouvez choisir dans les grandes villes (Madrid, Barcelone, Valence, Sรฉville, โ€ฆ) des notaires francophones. Ils vous faciliteront la lecture du contrat de vente en vous traduisant les passages les plus importants pendant lโ€™acte. Et, dans le cas dโ€™un emprunt en Espagne, il sera aussi plus facile pour vous de passer le nouveau test hypothรฉcaire mis en place par la nouvelle Loi de mars 2019 et gรฉrรฉ par les notaires.

 

Onziรจme piรจge โ€“ Ne pas รฉtudier le contrat de vente et le prรชt bancaire

Des copies de lโ€™acte dโ€™achat notariรฉ (โ€œEscritura Pรบblica de Compraventaโ€) et du contrat de prรชt bancaire sont disponibles au moins 3 jours avant la signature dรฉfinitive chez le notaire. Il faut les รฉtudier ร  la loupe et surtout nโ€™oubliez pas la mention que le bien achetรฉ doit รชtre libre de charges.

Ce sont des documents juridiques complexes et longs. Si vous ne lisez pas lโ€™espagnol et si vous avez peu de notions de droit, vous devez faire appel ร  un conseiller immobilier ou ร  un avocat francophone.

La remise des clefs est obligatoire au moment de la signature du contrat de vente chez le notaire et du paiement du solde de la vente.

Demandez aussi une copie de l’acte de vente avant de quitter l’office du notaire. Il vous faudra attendre plusieurs mois avant d’avoir l’inscription au Registre de la Propriรฉtรฉ.

 

Douziรจme piรจge โ€“ Lโ€™erreur de payer 100% du bien ร  un vendeur rรฉsidant ร  lโ€™รฉtranger

Vous achetez un bien existant dont le propriรฉtaire ne vit pas en Espagne. Dans ce cas, vous devez retenir 3% du montant de la vente ร  titre de prรฉcompte ร  lโ€™impรดt pour les non-rรฉsidents. Cette somme sera versรฉe ร  lโ€™administration fiscale espagnole. Vous ne payez donc chez le notaire que le solde ร  97%. Si vous payez 100% du bien au vendeur รฉtranger, l’administration fiscale espagnole pourrait se retourner contre vous.

 

Treiziรจme piรจge โ€“ Ne pas faire appel ร  un Conseiller Immobilier pendant lโ€™achat

Si vous nโ€™รชtes pas familiarisรฉs avec la langue espagnole ou le systรจme juridique espagnol, si vous ne savez pas en quoi consiste le contrรดle du bien immobilier choisi, si vous ne savez pas nรฉgocier, si vous ne connaissez pas les diffรฉrentes รฉtapes de la procรฉdure juridique dโ€™acquisition du bien, il est absolument indispensable quโ€™un Conseiller Immobilier francophone vous assiste pendant lโ€™achat. Normalement, aprรจs la lecture des 12 points prรฉcรฉdents, cela doit vous paraรฎtre รฉvident !

Pendant toute cette phase dโ€™acquisition du bien, votre Conseiller immobilier vous รฉvitera tous les piรจges dont nous avons parlรฉ prรฉcรฉdemment : en particulier, il contrรดlera le bien administrativement et juridiquement, il vรฉrifiera le contrat de rรฉservation, il vous aidera pour obtenir votre NIE, ouvrir votre compte bancaire, et monter votre dossier de financement, il vous reprรฉsentera le jour de la visite du tasador, il nรฉgociera le prix, il contrรดlera le contrat de compromis de vente, il choisira un notaire francophone et il vous assistera pendant lโ€™acte de vente. A la fin de cette phase, vous pourrez signer en toute tranquillitรฉ lโ€™acte de vente chez le notaire.

Le conseiller immobilier vous fera gagner beaucoup de temps, il vous รฉvitera de mauvaises surprises et trรจs souvent il vous fera faire des รฉconomies avant, pendant et aprรจs lโ€™achat de votre bien.

Conseiller Immobilier, cโ€™est notre mรฉtier consultez-nous et protรฉgez-vous en envoyant un mail ร  espagnimmo@yahoo.com ou remplissez le formulaire de bas de page. En nous contractant, vous bรฉnรฉficiez des services de notre avocat francophone, et d’une assistance gratuite pour l’obtention du NIE et l’ouverture d’un compte bancaire en Espagne.

Attention, assurez-vous que votre conseiller ou chasseur immobilier est totalement indรฉpendant des agences immobiliรจres. En effet, ils sont de plus en plus nombreux ร  รชtre liรฉs ร  un rรฉseau d’agences immobiliรจres, soit intรฉgrรฉ dans leur propre structure, soit en tant que sous-traitant d’un rรฉseau. Dans ce cas-lร , ils privilรฉgieront toujours les biens immobiliers des agences avec lesquelles ils travaillent. Ils ne sont donc plus indรฉpendants et ne pourront pas vous offrir le meilleur rapport qualitรฉ/prix. Si vous souhaitez รชtre accompagnรฉ en toute sรฉcuritรฉ et au meilleur prix, nโ€™hรฉsitez pas ร  nous contacter, envoyez un mail ร  espagnimmo@yahoo.com. Vous serez assurรฉs d’une totale indรฉpendance.

Nous avons vu dans un article prรฉcรฉdent que le rรดle du Conseiller Immobilier รฉtait indispensable avant la phase dโ€™achat. Nous verrons dans le prochain article ร  paraรฎtre quโ€™il est aussi indispensable aprรจs lโ€™achat ! La suite dans les 13 piรจges APRรˆS lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne.

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Cet article est une mise ร  jour d’un article de dรฉcembre 2017.

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La reproduction partielle ou complรจte de ce document est autorisรฉe avec mention de la source ci-dessous :

ยฉย acheterenespagne.fr – Fรฉvrier 2020 – Les 13 piรจges PENDANT lโ€™achat dโ€™un logement en Espagne

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Dรฉcouvrezย les 15 bonnes raisons pour acheter en Espagne !

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Avec plus de 20 ans dโ€™expรฉrience dans les procรฉdures dโ€™acquisitions immobiliรจres en Espagne, nous sommes ร  votre disposition pour vous assister pour toutes les dรฉmarches nรฉcessaires. Depuis la recherche dโ€™un bien jusquโ€™aux services offerts aprรจs lโ€™acquisition. En passant par lโ€™organisation des visites de biens, la vรฉrification lรฉgale des biens, lโ€™obtention dโ€™un prรชt immobilier, les procรฉdures administratives et la signature des diffรฉrents documents notariรฉs.

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