« Les 13 pièges pendant l’achat d’un logement en Espagne » est le second article mis à jour de trois de nos articles les plus lus sur les pièges pendant l’achat d’un logement en Espagne, mais aussi avant et après.
Dans trois articles publiés en décembre 2017 et janvier 2018, nous vous avions présenté la liste des différents pièges, des erreurs et même des arnaques, auxquels peuvent être soumis les candidats à l’achat d’un logement en Espagne. Depuis 2 ans, de nouvelles lois nationales et locales (sur les locations et les hypothèques notamment) sont entrées en application et nous publions une mise à jour. Cet article est la mise à jour de celui sur les pièges PENDANT l’achat d’un logement.
Les francophones pensent qu’on achète un logement en Espagne de la même manière que dans leurs pays respectifs. C’est une grave erreur car les législations (nationales et locales), la fiscalité, les normes et les procédures d’acquisition d’un bien immobilier en Espagne sont très différentes… sans compter les arnaques ! En tant que Conseiller Immobilier, nous prenons en charge toutes les démarches lors d’une acquisition en Espagne et nous vous protégeons contre ces pièges.
Dans cet article, nous vous présentons les pièges à éviter pendant l’achat d’un logement en Espagne. Dans un article précédent, nous avons traité des pièges avant l’achat. Nous traiterons des pièges après l’achat dans un article suivant. Bonne lecture !
Second épisode
Les 13 pièges PENDANT l’achat d’un logement en Espagne
Voici les principales erreurs, les pièges, problèmes et arnaques les plus fréquents pendant l’achat d’un logement en Espagne. C’est-à-dire depuis le contrôle du bien sélectionné jusqu’à la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Premier piège – Ne pas contrôler la situation du bien
C’est de très loin le piège le plus courant ! Ou plutôt les pièges les plus courants.
Vous avez enfin trouvé l’appartement à Barcelone ou la villa au bord de mer à Malaga dont vous rêviez. Mais avez-vous pensé à contrôler la situation du bien ? Pendant l’achat, avant de vous engager contractuellement et de verser le moindre euro, il est indispensable que vous vous informiez en détail sur la situation urbanistique, légale, fiscale, financière et physique du bien, au niveau national, régional et local car le notaire ne le fera pas ! En Espagne, l’acheteur est responsable du contrôle du bien. En cas de problème postérieur, cela sera de votre responsabilité et non du notaire.
Les notaires espagnols n’ont en aucun cas le même rôle que les notaires français, belges ou suisses. Ces derniers procèdent à toutes les vérifications juridiques et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente, le notaire espagnol n’est pas tenu de le faire ! Par exemple, le notaire espagnol, contrairement au français par exemple, ne garantit pas l’origine de la propriété. En Espagne, le notaire se contentera (presque) que de la vérification de l’Etat-Civil des deux parties !
Et la liste des contrôles et vérifications à réaliser par l’acheteur pendant l’achat est très très longue…
Des contrôles
En Espagne, l’acheteur est responsable du contrôle du bien pendant l’achat
En Espagne, une clause standard de l’acte d’achat notarié stipule que l’acheteur connaît la situation juridique, urbaine ainsi que l’état physique de la propriété. Cette clause rend difficile de prouver que la faute incombe au vendeur pour avoir masqué certaines informations, en particulier pour le volet urbain (affectation urbanistique). Et nous insistons sur le fait qu’en Espagne, le notaire n’est pas censé vérifier ces informations.
La « Cédula de habitabilidad »
Le propriétaire doit vous remettre pendant la phase d’achat du logement, avant de signer le contrato de reserva (l’acte de réservation du bien), la « Cédula de habitabilidad » qui vous informera que le bien est destiné à un usage d’habitation et qu’il est habitable : dans de très nombreux cas, l’absence de ce document veut tout simplement dire qu’il ne s’agit pas d’un local à usage d’habitation ou que le bien immobilier a été réalisé sans permis de construire ! Ce document a une validité de 15 ans et il doit être actualisé.
La « Nota simple informativa »
En Espagne, les dettes ne sont pas liées au propriétaire, mais au bien, et encore une fois c’est à vous de vous informer car le notaire ne le fera pas. Il est nécessaire de solliciter, là aussi avant de signer le contrato de reserva, la « Nota simple informativa » la plus récente auprès du propriétaire ou de l’agence. En cas de refus de leur part, vous pouvez aussi la demander au Registre de la Propriété. Ce document vous informera entre autres sur la description du bien immobilier, si la propriété est bien détenue par le vendeur, comment il l’a acquise, et s’il y a ou non des dettes inscrites. Selon son statut civil, et même si le propriétaire n’est qu’une seule personne, il est possible que la signature d’autres personnes soit requise afin de renoncer à des droits qu’ils pourraient avoir sur la propriété.
Le « Certificado energetico »
Pour vendre ou louer un bien immobilier, le certificat énergétique est obligatoire depuis juin 2013. Il informe sur la consommation d’énergie et les émissions de CO2 du logement. Il est à la charge du propriétaire qui doit engager le service d’un technicien de certification pour obtenir le certificat énergétique de son logement. L’étiquette énergétique indique les degrés d’émission et de consommation que le bien a obtenus, sur une échelle de couleurs allant de A, le plus efficace à G, le moins efficace. Le certificat énergétique doit être inclus dans le contrat de vente. En cas de location, une copie du certificat énergétique doit être remise au locataire.
Reçus de paiement des impôts locaux, charges et factures
Il est aussi nécessaire de demander au vendeur de fournir une copie de plusieurs documents tels que les derniers reçus de paiement de l’IBI (« Impuesto sobre Bienes Inmuebles », la taxe foncière espagnole), de l’électricité, du gaz, de l’eau.
Les documents de la copropriété
Le propriétaire doit aussi vous fournir les statuts de la copropriété. Indispensables si vous voulez louer votre appartement à des fins touristiques car les statuts peuvent l’interdire. Il devra transmettre aussi le dernier procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires et les comptes annexés. Vous pourrez ainsi vérifier s’il vous faudra payer des travaux de réhabilitation votés lors de la dernière Assemblée Générale. Et vous aurez le montant et la ventilation des charges de copropriété. Et la preuve que votre propriété est libre de toutes charges.
L’acte de vente précédent
Demandez aussi l’acte de vente précédent dans le cas où le propriétaire l’avait déjà acheté à un précédent propriétaire. Il vous permettra de vérifier en particulier qu’il n’y a pas eu de modifications du bien immobilier (extension, modification interne). Dans le cas où il y a une modification significative (extension du bien par exemple, piscine, garage, modification substantielle de l’architecture interne, etc.), vérifiez qu’il y a bien eu une déclaration faite aux services compétents. Normalement les services techniques de la Mairie. Sinon en cas d’absence de déclaration et en cas de contrôle, ce sera à vous de le faire et de payer les taxes liées à ces modifications.
Le « Certificado de aptitud » pour les biens de plus de 50 ans
Depuis 2012, dans les édifices de plus de 50 ans (45 ans en Catalogne), une inspection technique (Inspección Técnica del Edificio – ITE) est obligatoire. Le propriétaire doit vous fournir le « certificado de aptitud » de l’immeuble.
L’état physique du bien
Il faut inspecter le logement et le faire tranquillement. Si vous avez décidé d’acheter le logement, avant de donner votre accord, vous avez besoin de contrôler les moindres détails. Assurez-vous qu’il n’y a pas de fissures dans les murs, vérifiez l’étanchéité du toit, les installations communes (ascenseurs, chauffage central, etc.) et la qualité des matériaux. Une attention particulière doit être accordée aux plafonds et au sol, à la qualité de la menuiserie (les fenêtres et portes en particulier) et du parquet ou du carrelage, à la conformité du système électrique et de distribution d’eau et de gaz, à l’éclairage, la climatisation, la chaudière, aux salles de bain et à la cuisine. Et s’il y en a une, vérifiez que la piscine n’a pas de fissure, ça pourrait gâcher vos premiers bains !
En cas de doute sur l’état du bien, il est important qu’un architecte réalise une visite afin de s’assurer que le bien ne cache aucun vice. En plus, si vous souhaitez réaliser des travaux, il pourra également vous confirmer leur faisabilité.
Et son environnement
Renseignez-vous auprès des services techniques municipaux sur les plans urbanistiques ou la réalisation de travaux publics dans la zone qui peuvent bénéficier ou nuire au logement et à son environnement.
Okupas : danger !
Dernier piège lié au voisinage surtout dans les immeubles, en particulier à Barcelone : la présence d’Okupas dans d’autres logements de la copropriété. Les Okupas sont des squatteurs, ils ne paieront évidemment aucunes charges communes, et vous aurez alors à supporter ce poids financier. Certaines municipalités, dont Barcelone, sont plus que bienveillantes avec eux et il vous sera très difficile de gérer ce problème. Très souvent quand vous voyez des logements proposés par les banques à des tarifs défiant toute concurrence, vous pouvez être certains qu’ils se trouvent dans des immeubles habités par des okupas.
Vérifiez la santé financière du promoteur dans le neuf
Dans un achat sur plan, n’oubliez surtout pas de vérifier la santé financière du promoteur et d’aller visiter ses réalisations antérieures. Au moment de la crise, en 2007/2008, de très nombreux promoteurs ont déclaré faillite et ont laissé en « plan » (c’est le cas de le dire) leurs clients qui ont souvent perdus toutes leurs avances.
Quelques exemples de déconvenues…
Un logement criblé de dettes vendu : l’appartement de 80 m2 à Benidorm avait été amené en garantie d’une dette contractée par l’ancien propriétaire. L’acheteur suisse, qui n’avait pas fait la vérification nécessaire pendant l’achat, a dû assumer toutes les dettes du propriétaire précédent.
Une villa avec une extension non déclarée : il s’agit d’une villa à Valence de 200 m2 à laquelle a été adjointe par la suite une terrasse couverte de 40 m2, mais sans autorisation d’extension et de demande de travaux déposée en mairie, et bien sûr sans taxes versées. Ce bien a été vendu à un couple de français sans précision de cette extension dans le contrat. En cas de contrôle, les acheteurs doivent déposer une demande de légalisation des travaux. Et ils sont redevables des taxes et frais (architecte) associés, environ 10% de la valeur des travaux, et d’une amende (variant de 50% de la valeur des travaux pour une infraction légère à 300% de la valeur des travaux pour les plus graves).
Dans le cas où les travaux réalisés ne sont pas conformes à la réglementation et qu’ils ne peuvent pas être modifiés, la municipalité peut demander leur démolition s’il n’y a pas prescription. S’ils sont déjà prescrits, le bien deviendra « fuera de ordenacion » (« hors d’usage ») et ne pourra pas être légalisé.
Une maison construite sur une terre agricole : dans la région d’Alicante, un couple belge a acheté, en bordure d’un village, une très jolie petite maison de 150 m2 avec piscine et un grand jardin… Trois ans après, ils se rendent compte que leur maison se trouve sur des terres agricoles et qu’elle est donc illégale. Elle peut donc être démolie à n’importe quel moment ! Comment est-ce possible ? Des pots de vin versés aux autorités communales par exemple.
Un bel appartement avec des charges de copropriété impayées : un expatrié français a acquis un logement de 170 m2 à Barcelone dans le beau quartier de Sant Gervasi. Mais il s’est rendu compte juste après la signature chez le notaire en rencontrant son voisin de palier que le vendeur n’avait pas payé toutes ses charges et travaux de copropriété depuis 3 ans dont un ravalement. Ça lui a coûté pas loin de 10.000 € !
La villa était construite au bord d’une… future voie rapide : l’affaire était exceptionnelle, 150.000 € pour une villa de 120 m2 à 5 minutes de Malaga. Trop beau pour être vrai. Les nouveaux propriétaires canadiens n’avaient pas été à la Mairie pendant l’achat pour se renseigner sur les futurs projets urbanistiques de la zone. Deux ans après leur achat, une voie rapide a été construite juste devant chez eux !
Le promoteur a fait faillite : entre Marbella et Malaga, un couple suisse a été séduit par ce lotissement en construction avec piscine et activités communautaires, à proximité d’un grand terrain de golf. Ils achètent sur plan une villa jumelée de 100 m2 et payent 30% du bien en avance. Malheureusement, le promoteur a de graves problèmes financiers et il fait faillite. Quatre ans après, la villa n’était toujours pas finie.
Une maison de village avec obligation de restauration : un couple français fait l’acquisition d’une très ancienne maison de village en Navarre. Mais le vendeur s’est bien gardé de leur dire que le propriétaire avait une obligation de restauration du bien imposée par les services d’architecture et d’urbanisme de la région.
Trois okupas dans l’immeuble : là aussi, une superbe affaire avec un logement de 60 m2 dans un immeuble de 6 étages près de la gare de Sants à Barcelone, vendue à un prix imbattable par une grande banque espagnole qui vous fournit en plus le crédit hypothécaire. Le jeune belge qui l’a acquis pensait que c’était l’affaire du siècle. Deux mois après la vente, il se rend compte que ses voisins de palier sont des okupas, qu’au rez-de-chaussée et au-dessus de lui, il y aussi des okupas. Il doit payer ses charges mais aussi celles des okupas au prorata des parts qu’il a dans l’immeuble.
Le faux vendeur : l’affaire est trop belle, le couple de retraité français en vacances à Séville tombe sous le charme d’un vieil appartement au bord du Guadalquivir dans le quartier Triana. La vue et le prix sont exceptionnels, il va partir très vite, il faut le réserver, 3000 € en espèces, ce n’est pas grand-chose. Sauf qu’une fois payé, le pseudo-vendeur ne réapparaît plus et que ce logement était en réalité loué sur Airbnb avec une carte de crédit volée !
Si vous allez devant les tribunaux pour n’importe laquelle de ces affaires, vous perdrez car le juge considérera que vous étiez responsable de toutes les recherches préalables et que vous étiez pleinement conscients de l’état réel du bien acheté.
Deux conseils pour clore ce chapitre sur le contrôle du bien
- Pour tous ces contrôles, ces recherches et toutes ces tâches, l’intervention d’un Conseiller Immobilier francophone pendant la période d’acquisition est indispensable si vous ne voulez prendre aucun risque.
- Ne payez jamais un acompte (une « reserva ») tant que vous n’avez pas effectué des vérifications, sinon vous risquez de perdre votre acompte.
Second piège – Ne pas signer de contrat précis pour le “contrato de reserva”
Le «contrato de reserva» (le contrat de réservation du bien) est assorti du paiement d’une petite somme d’argent (généralement entre 1.000 et 5.000 €) versée à titre de réservation temporaire du bien. Le paiement de l’acompte de réservation garantit que le bien immobilier est bien retiré du marché et vous est réservé pour le prix accordé pendant une courte période, qui varie généralement d’une à deux semaines.
Il vaut mieux (1) payer cet acompte à l’agence immobilière plutôt qu’au propriétaire, (2) que l’agence immobilière soit certifiée API (Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) et (3) payer par virement (ou par chèque de banque) plutôt qu’en espèces ; ainsi il y a une trace du paiement.
Cette étape n’est pas indispensable, elle est principalement utilisée pour obtenir l’accord hypothécaire définitif auprès de la banque (après un accord de principe obtenu au début des recherches). Si le prêt bancaire n’est finalement pas accordé, la somme d’argent déposée est rendue, mais il faut absolument que ce soit précisé dans le contrato de reserva et le délai de négociation ne peut pas dépasser 1 mois. Si l’une et l’autre condition n’est pas remplie, vous risquez de perdre cette avance, y compris si vous allez devant un juge.
Troisième piège – Ne pas avoir de financement avant le contrat de compromis de vente
Le contrat de compromis de vente (contrato de arras penitenciales) est un contrat privé entre l’acheteur et le vendeur dans lequel le vendeur confirme son intention de vendre, et l’acheteur confirme son intention d’acheter la propriété au prix convenu et aux conditions spécifiées.
Ce contrat stipule la date maximum à laquelle la vente doit être réalisée chez le notaire. L’acheteur doit s’assurer qu’il disposera du temps nécessaire pour choisir le notaire et réunir tous les documents nécessaires à la signature de l’acte d’achat notarié, ainsi que l’obtention définitive du financement.
C’est notamment au moment de la signature du compromis qu’il faut être vigilant dans la négociation et rédaction des éventuelles conditions suspensives (obtention d’un prêt, purge des servitudes ou charges grevant le bien, etc.).
A la signature de ce contrat, l’acheteur doit verser un acompte au vendeur, généralement à hauteur de 10 % du prix de vente de la propriété. Si le vendeur décide finalement de ne pas vous vendre son bien, il devra vous payer le double du montant de l’acompte que vous lui avez versé. Si c’est vous (l’acheteur) qui finalement décidez de ne plus acheter, le montant de l’acompte sera perdu. A moins que le contrat contienne une clause précisant que l’achat du bien est conditionné par l’obtention définitive du prêt bancaire.
Si le contrat ne contient pas cette clause, cela veut dire que si vous n’obtenez pas de crédit hypothécaire, vous perdrez les 10% d’acompte ! C’est pourquoi nous vous avons conseillé dans notre article précédent (Les 12 pièges avant l’achat d’un logement en Espagne) de vous renseigner sur les crédits hypothécaires avant la recherche de votre logement (voir la partie 4 « Ne pas se renseigner sur les crédits hypothécaires avant la recherche »). Pour tout ce qui concerne les pièges du financement (en particulier la sous-estimation de la durée d’obtention de l’hypothèque et du coût total d’acquisition), référez-vous aussi à notre article précédent.
Notre conseil pour ne pas prendre de risque, mettez un délai maximum assez long dans le contrat de compromis de vente (4 mois), afin d’éviter de perdre votre argent. Et d’avoir le temps d’avoir une solution de repli.
Si l’acheteur dispose de l’argent disponible et n’est pas dépendant d’un prêt hypothécaire, il est alors courant de passer outre cette étape et de passer directement à l’acte de vente final.
Attention : le bien peut encore vous échapper même si vous avez signé le compromis de vente ! La signature de cet acte ne prive pas le vendeur de vendre à un meilleur acquéreur, à condition de verser à l’acheteur évincé le double de l’acompte versée.
Quatrième piège : ne pas être présent ou représenté le jour de la tasacion
Si vous demandez une hypothèque auprès d’une banque en Espagne, vous êtes dans l’obligation de faire réaliser une tasacion, c’est-à-dire une estimation du bien immobilier par un expert (un tasador), généralement architecte.
La valeur de la tasacion est très importante.
- Certaines banques choisiront la valeur de la tasacion comme la base du prêt et non la valeur d’achat du bien. Elles vous prêteront 70% ou 80% de la valeur de la tasacion
- D’autres choisiront comme base du prêt la valeur la plus faible entre la tasacion et la valeur d’acquisition du bien
Pour obtenir le prêt le plus élevé, dans les deux cas, votre objectif doit être que la valeur de la tasacion soit la plus élevée possible.
Et pour cela, il faut que vous soyez là ou que vous soyez représenté par un conseiller immobilier. Il faudra montrer au tasador les avantages qualitatifs du bien et lui présenter des éléments comparables à des prix équivalents ou supérieurs dans un environnement proche. L’agent immobilier peut aussi jouer un rôle important.
La tasacion est aussi un outil de contrôle supplémentaire entre le contrato de reserva et le compromis de vente. Si le vendeur l’accepte, vous pouvez même sans demande d’hypothèque faire appel à un tasador. Le prix de ce service est raisonnable (300/400 euros) et cela peut vous éviter de surpayer un bien. Par exemple, si la valeur de la tasacion est 30% inférieure au prix proposé, il faudra réfléchir et certainement revoir votre offre.
Astuce que très peu d’acheteurs utilisent : si la valeur de la tasacion ne vous convient pas et si vous avez des arguments valables, vous pouvez demander une révision ou une contre tasacion.
Cinquième piège : mal négocier ou ne pas négocier le prix
La négociation du bien immobilier que vous avez choisi se prépare. D’abord, tous les biens immobiliers se négocient en Espagne, comme ailleurs. Mais il ne suffit pas d’arriver en face du propriétaire (ou de l’agent immobilier qui le représente) et de dire « je vous offre 200.000 au lieu de 215.000 », il faut A R G U M E N T E R !
Pour cela il faut faire une étude de la valeur de biens équivalents dans la zone, recenser les défauts du bien, lister les travaux à réaliser et leur valeur, etc.
Faire appel à un Conseiller Immobilier est la meilleure solution : résidant en Espagne, connaissant le marché et parlant couramment espagnol, le conseiller immobilier aura plus de facilité à négocier au juste prix qu’un étranger ne résidant pas en Espagne, ne connaissant pas le marché et ne parlant pas la langue.
La négociation est une étape fondamentale. Obtenir le meilleur prix requiert une maîtrise parfaite du marché fondée sur l’expérience alliée à la capacité de négocier avec sérénité et ouverture au dialogue. Une négociation professionnelle, adaptée à chaque cas particulier, et basée sur des arguments techniques permet d’obtenir le meilleur accord possible pour un investissement sécurisé.
N’oubliez pas aussi que certaines agences ont tendance à avoir un prix pour les « étrangers ». A nous de les ramener à la réalité du marché !
Sixième piège – Sous-estimer la durée d’obtention du NIE
La loi espagnole oblige tout acheteur immobilier étranger (même s’il est citoyen d’un pays membre de l’Union Européenne) à obtenir un NIE (Número de Identidad de Extranjero) pour pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne.
Normalement, les résidents francophones en Espagne en ont un. Si vous ne l’avez pas, vous devez en faire la demande dans un Commissariat. Les francophones non-résidents peuvent faire cette demande directement à l’ambassade ou dans un consulat espagnol de leur pays d’origine. Attention, il vaut mieux s’en occuper dès le “Contrato de reserva” (cf. point 2 ci-dessus). Et même avant la recherche car il faut compter 3 à 4 semaines pour l’obtenir. Parfois beaucoup plus. Et sans NIE pas d’achat possible !
Septième piège – Ne pas avoir de compte-courant en Espagne
Bien que cela ne soit pas une obligation légale, il est recommandé que l’acheteur d’un bien immobilier en Espagne ouvre un compte-courant auprès d’une banque en Espagne. En effet, le paiement du bien mais aussi des impôts et frais liés à l’achat seront plus faciles depuis un compte en Espagne. Cela vous permettra aussi d’éviter des frais de transaction lors du paiement des factures ordinaires (gaz, eau, électricité, frais de copropriété). Si vous avez fait l’hypothèque en Espagne, la banque vous obligera à ouvrir un compte en Espagne.
Néanmoins depuis 2014 pour les Français, le paiement SEPA permet de payer les factures espagnoles (et donc les prélèvements automatiques eau/électricité/etc.) à partir de son compte bancaire en France. De même on peut payer tous ses impôts espagnols (IBI/Basura/impôt non résident) à partir du compte bancaire français. En France, les transferts SEPA sont gratuits jusqu’à 50 000 Euros.
Huitième piège – Faire l’erreur de prendre un prêt à taux variable
Ce n’est plus le cas aujourd’hui, mais il y a 10 ans plus de 90% des prêts accordés par les banques espagnoles étaient à taux variables. C’était l’un des principaux facteurs de la crise immobilière espagnole de l’époque. Les prêts à taux variable sont plus intéressants aujourd’hui, mais qu’en sera-t-il dans 5 ans, 10 ans ou 15 ans ?
Si vous faites un prêt avec une banque espagnole, demandez plutôt un prêt à taux fixe, mais attention le taux sera d’environ 2%, donc supérieur à celui que vous pourriez obtenir dans votre pays ! N’oubliez pas aussi que la banque espagnole ne prêtera le plus souvent que 70% de la valeur d’acquisition ou d’estimation du bien (« tasacion »).
Neuvième piège – Se laisser imposer une assurance-vie (hors de prix) pendant l’achat
Si vous faites un prêt en Espagne, la banque espagnole en profitera aussi pour vous faire prendre une assurance-vie, sachez que ce n’est pas obligatoire (même les Espagnols ne le savent pas). Et passé un certain âge et pour des montants de prêt importants, cela peut coûter très cher, jusqu’à… 4000 € par an ! Si vous voulez prendre une assurance-vie pour vous sécuriser, notre conseil est de comparer les prix car ils varient de 1 à 3 selon la compagnie !
Attention ! Dans les nouveaux contrats de prêt proposés par les banques espagnoles depuis 2019, elles proposent un taux commun sans bonification, et plusieurs taux bonifiés sous réserve de verser votre salaire et/ou souscrire une assurance-vie et/ou souscrire une assurance habitation. C’est une nouvelle manière déguisée de vous fournir des services payants et si vous acceptez, vous ne pourrez pas les annuler sous peine de revenir au taux initial, moins avantageux.
Dixième piège – Se laisser imposer le notaire
En vertu de la loi espagnole, le transfert de propriété du vendeur à l’acheteur est certifié par un notaire espagnol choisi par l’acheteur. Ne laissez pas le vendeur, l’agence ou la banque vous imposer un notaire sauf s’il a d’excellentes références.
Vous pouvez choisir dans les grandes villes (Madrid, Barcelone, Valence, Séville, …) des notaires francophones. Ils vous faciliteront la lecture du contrat de vente en vous traduisant les passages les plus importants pendant l’acte. Et, dans le cas d’un emprunt en Espagne, il sera aussi plus facile pour vous de passer le nouveau test hypothécaire mis en place par la nouvelle Loi de mars 2019 et géré par les notaires.
Onzième piège – Ne pas étudier le contrat de vente et le prêt bancaire
Des copies de l’acte d’achat notarié (“Escritura Pública de Compraventa”) et du contrat de prêt bancaire sont disponibles au moins 3 jours avant la signature définitive chez le notaire. Il faut les étudier à la loupe et surtout n’oubliez pas la mention que le bien acheté doit être libre de charges.
Ce sont des documents juridiques complexes et longs. Si vous ne lisez pas l’espagnol et si vous avez peu de notions de droit, vous devez faire appel à un conseiller immobilier ou à un avocat francophone.
La remise des clefs est obligatoire au moment de la signature du contrat de vente chez le notaire et du paiement du solde de la vente.
Demandez aussi une copie de l’acte de vente avant de quitter l’office du notaire. Il vous faudra attendre plusieurs mois avant d’avoir l’inscription au Registre de la Propriété.
Douzième piège – L’erreur de payer 100% du bien à un vendeur résidant à l’étranger
Vous achetez un bien existant dont le propriétaire ne vit pas en Espagne. Dans ce cas, vous devez retenir 3% du montant de la vente à titre de précompte à l’impôt pour les non-résidents. Cette somme sera versée à l’administration fiscale espagnole. Vous ne payez donc chez le notaire que le solde à 97%. Si vous payez 100% du bien au vendeur étranger, l’administration fiscale espagnole pourrait se retourner contre vous.
Treizième piège – Ne pas faire appel à un Conseiller Immobilier pendant l’achat
Si vous n’êtes pas familiarisés avec la langue espagnole ou le système juridique espagnol, si vous ne savez pas en quoi consiste le contrôle du bien immobilier choisi, si vous ne savez pas négocier, si vous ne connaissez pas les différentes étapes de la procédure juridique d’acquisition du bien, il est absolument indispensable qu’un Conseiller Immobilier francophone vous assiste pendant l’achat. Normalement, après la lecture des 12 points précédents, cela doit vous paraître évident !
Pendant toute cette phase d’acquisition du bien, votre Conseiller immobilier vous évitera tous les pièges dont nous avons parlé précédemment : en particulier, il contrôlera le bien administrativement et juridiquement, il vérifiera le contrat de réservation, il vous aidera pour obtenir votre NIE, ouvrir votre compte bancaire, et monter votre dossier de financement, il vous représentera le jour de la visite du tasador, il négociera le prix, il contrôlera le contrat de compromis de vente, il choisira un notaire francophone et il vous assistera pendant l’acte de vente. A la fin de cette phase, vous pourrez signer en toute tranquillité l’acte de vente chez le notaire.
Le conseiller immobilier vous fera gagner beaucoup de temps, il vous évitera de mauvaises surprises et très souvent il vous fera faire des économies avant, pendant et après l’achat de votre bien.
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Nous avons vu dans un article précédent que le rôle du Conseiller Immobilier était indispensable avant la phase d’achat. Nous verrons dans le prochain article à paraître qu’il est aussi indispensable après l’achat ! La suite dans les 13 pièges APRÈS l’achat d’un logement en Espagne.
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Cet article est une mise à jour d’un article de décembre 2017.
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© acheterenespagne.fr – Février 2020 – Les 13 pièges PENDANT l’achat d’un logement en Espagne
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