Lors dโune hypothรจque en Espagne, la banque demandera une ยซย tasacionย ยป. Mais mรชme si vous ne faites pas une hypothรจque, faites rรฉaliser une ยซย tasacionย ยป qui vous apportera des รฉlรฉments financiers, lรฉgaux et architecturaux sur le bien immobilier que vous envisagez dโacheter ย en Espagne.
Vous avez un coup de cลur pour un appartement ร Barcelone ou une villa ร Malaga. Mais vous hรฉsitez. Le prix affichรฉ est-il trop รฉlevรฉย ? Les superficies annoncรฉes sont-elles correctesย ? Le bien est-il libre de toute detteย ? Une tasacion peut rรฉpondre ร toutes ces questions et cet article est fait pour vous.
La tasacion est demandรฉe lors dโune hypothรจque
La tasacion est un rapport rรฉalisรฉ par un expert (le tasador), gรฉnรฉralement un architecte, ร la demande dโune banque espagnole lors de lโattribution dโun prรชt hypothรฉcaire. Lโobjectif principal de la tasacion pour la banque est dโavoir une estimation du prix du marchรฉ ou du prix hypothรฉcaire du bien immobilier achetรฉ. La banque basera alors son prรชt sur la valeur la plus basse entre le prix du bien (pactรฉ entre le vendeur et lโacheteur) et la valeur estimรฉ par le tasador dans son rapport. La tasacion est une obligation de lโacheteur.
Un exemple
Monsieur Barnier a obtenu un accord de la Banque espagnole Santander pour un prรชt ร hauteur de 80% sur la valeur dโun appartement ร Valence. Monsieur Barnier et le propriรฉtaire de lโappartement se sont mis dโaccord sur un prix de vente ร 180.000 euros. Santander demande alors (soit en direct, soit par lโintermรฉdiaire de Monsieur Barnier) ร une ยซย sociedade de tasacionย ยป de rรฉaliser une tasacion pour le bien en cours dโacquisition.
Deux scรฉnarios sont alors possiblesย :
- La valeur de la tasacion est supรฉrieure ou รฉgale ร la valeur de la vente, par exemple 200.000 euros. La valeur la plus basse entre le prix de vente nรฉgociรฉ et la valeur de la tasacion est le prix de vente. La banque prรชtera alors 80% du prix de vente soit 144.000 euros.
- La valeur de la tasacion est infรฉrieure ร la valeur de la vente, par exemple 160.000 euros. La valeur la plus basse entre le prix de vente nรฉgociรฉ et la valeur de la tasacion est la valeur de la tasacion. La banque prรชtera alors 80% la valeur de la tasacion soit 128.000 euros. Le pourcentage de crรฉdit accordรฉ par la banque nโest donc plus que de 71% sur le prix de vente.
A noter que la valeur de la tasacion et le prix de vente du bien ne coรฏncident que dans 20% des cas.
La tasacion est une opรฉration qui protรจge les intรฉrรชts de trois acteursย :
- La banque qui concรจde lโemprunt. Elle garantit son prรชt et son remboursement en cas de dรฉfaut de paiement
- Lโacheteur car en cas de non remboursement. La valeur de la tasacion sera retenue pour une รฉventuelle enchรจre
- Les investisseurs qui acquiรจrent des titres hypothรฉcaires รฉmis par la banque. Ils ont ainsi un actif garanti
La banque est obligรฉe d’accepter la tasacion si elle est rรฉalisรฉe par une sociรฉtรฉ agrรฉรฉe par la Banque d’Espagne.
Attentionย !
Quand vous empruntez auprรจs dโune banque espagnole, vous faites donc une bonne affaire si la valeur de la tasacion est supรฉrieure au prix de vente. Sinon vous risquez de vous retrouver avec un apport personnel beaucoup plus รฉlevรฉ que prรฉvuย !
Mais attention, si l’acheteur acquiert un appartement ร un prix largement infรฉrieur ร la valeur de tasacion (cโest le cas des achats avec une grande partie au ยซย noirย ยป), alors Hacienda (les impรดts espagnols) ย peuvent estimer avoir รฉtรฉ lรฉsรฉs lors de la vente dans le paiement de lโITP (lโimpรดt de transmission patrimoniale dont la base de calcul est le prix de vente du bien) et rรฉclamer la diffรฉrence dโimposition.
Que contient un rapport de tasacionย ?
Pour mener ร bien une tasacion, lโexpert doit se rendre sur site et procรฉder ร une sรฉrie de contrรดles : emplacement, qualitรฉs du bรขti et des agencements, รฉtat de conservation, ย superficies des piรจces. Il recueillera รฉgalement une autre sรฉrie de donnรฉes relatives aux installations, aux finitions ou ร l’รฉtat d’occupation et d’exploitation.
En rรจgle gรฉnรฉrale, les รฉvaluateurs prennent en compte un certain nombre de facteurs pour รฉvaluer la valeur dโun logement. Les plus importants ci-dessous.
Le marchรฉ local
Lโexpert rรฉalise une analyse succincte du marchรฉ local ร travers 4 critรจresย : lโoffre de logements, le niveau des prix, ย la demande, la prรฉvision du marchรฉ.
Lโรฉtat du bรขtiment
Lโรฉtat du bรขtiment a une influence sur lโรฉvaluation du logement. Lโexpert dรฉterminera si le bรขtiment est rรฉhabilitรฉ ou rรฉnovรฉ et s’il a passรฉ avec succรจs le contrรดle technique des bรขtiments, รฉgalement appelรฉ ITE. L’aspect extรฉrieur est important, mais pas dรฉcisif. Dans certains cas, il peut arriver quโune belle faรงade cache un logement vรฉtuste, ou pire encore inhabitable. Par ailleurs, plus la qualitรฉ des matรฉriaux de construction (externe et interne) sera รฉlevรฉe, plus le bien sera valorisรฉ.
Lโemplacement du logement
ยซย Location, location, locationย ยป disent les anglais et les amรฉricains. La localisation du logement est toujours prise en compte. Si le logement est situรฉ dans une rue ou un quartier agrรฉable avec des espaces verts et ย des commerces et des services de proximitรฉ, ce sera un รฉlรฉment trรจs positif sur lโรฉvaluation. Si le bien est situรฉ dans une zone รฉloignรฉe, la valeur sera revue ร la baisse.
Les fenรชtres ? Un ascenseur ?
Bien quโil semble que les fenรชtres aient peu dโimportance au moment de la vente dโune maison, il est de plus en plus frรฉquent que les futurs acheteurs insistent sur leur qualitรฉ. Lors de la vente et de lโestimation du prix du logement, des fenรชtres de qualitรฉ augmenteront le prix.
D’autre part, si l’immeuble est dotรฉ d’un ascenseur, le prix sera rรฉรฉvaluรฉ, tandis que. Dans le cas contraire, le prix baissera.
La distribution des espaces internes
Lโexpert รฉtudiera aussi la distribution des espaces dans le logement. Il est inutile quโun logement ait une grande superficie si ย des surfaces importantes ne sont pas utilisรฉes ou mal utilisรฉes. Dans ce cas, lโestimation sera ร la baisse.
Lโorientation
L’orientation du logement est aussi trรจs importante. Un bien orientรฉ au sud nโa pas la mรชme valeur quโun autre orientรฉ au nord. De mรชme pour un appartement au dernier รฉtage et un autre au premier รฉtage ou en rez-de-chaussรฉe. De plus, le fait de disposer de beaucoup de lumiรจre naturelle fait monter le prix.
Des logements comparables
Cโest le facteur le plus important. Lโexpert fait une analyse du ย marchรฉ du logement dans les environs. Il retient gรฉnรฉralement six biens les plus proches du logement รฉtudiรฉ et qui ont des caractรฉristiques comparable (superficie / qualitรฉ du bรขti / environnement / รฉquipementsโฆ).
Le rapport final
Toutes les informations prรฉcรฉdentes sont synthรฉtisรฉes dans le rapport final de lโexpert. Lโestimation finale est ainsi calculรฉe sur la situation du marchรฉ, les caractรฉristiques du logement et des prix de biens comparables dans la zone.
Combien coรปte une tasacion et qui payeย ?
Le coรปt dโune tasacion est variable en fonction de la localisation, de la taille et du type de bien. Plus le bien se trouve dans un quartier chic, plus cโest cher. Plus cโest grand, plus cโest cher aussi. Si cโest une villa, cโest plus cher quโun appartement. Nรฉanmoins, le prix est parfaitement abordable et varie de 250 ร 600 euros.
La banque peut proposer de payer la tasacion, mais dans ce cas-lร trรจs souvent, le prix est rรฉpercutรฉ sur le taux dโhypothรจque. ย Le plus souvent, le client paye directement la sociรฉtรฉ de tasacion.
Comment demander une tasacionย ?
Il faut รฉvidemment avoir lโaccord du propriรฉtaire car le tasador se rendra dans lโappartement ou la villa pendant une ร deux heures pour prendre les mesures et รฉvaluer qualitativement le logement et son environnement.
Ensuite, vous demanderez un devis ร plusieurs sociรฉtรฉs de tasacion agrรฉรฉes par la Banque dโEspagne. Les prix sont assez voisins. Par contre, il peut y avoir une variation dans les dates de visite, une semaine aprรจs votre accord accompagnรฉ du paiementโฆ ou un mois.
Le rapport de tasacion est normalement disponible une ร deux semaines aprรจs la visite de lโexpert.
La durรฉe de validitรฉ dโune tasacion est de 6 mois.
Deux ยซย tasacionesย ยป valent mieux quโuneย !
Cela nous est arrivรฉ rรฉcemment avec un client qui voulait acheter une villa ร Alicante. Le bien est nรฉgociรฉ avec le propriรฉtaire pour une valeur de 280.000 euros. Il avait รฉtรฉ achetรฉ 3 ans auparavant pour 250.000 euros. Une sociรฉtรฉ de tasacion lโavait รฉvaluรฉ ร lโรฉpoque ร 260.000 euros, soit un prix plus รฉlevรฉ que le prix dโachat.
Nous demandons une premiรจre tasacion (sans que la banque le sache) ร une entreprise de tasacion locale pour (1) avoir une idรฉe de la valeur du bien et (2) savoir quel sera le montant du prรชt bancaire.ย Les prix ayant รฉvoluรฉ ร la hausse de 18% sur cette pรฉriode de 3 ans ร Alicante, nous pensions avoir une valeur de la tasacion au minimum ร 300.000 euros. Et bien non, le rapport du tasador a donnรฉ une estimation ร 240.000 euros !!! Nous relevons des erreurs dans le rapport et demandons une correction. Celle-ci est acceptรฉe et la nouvelle valeur est de 260.000 euros. Mais cette valeur est encore infรฉrieure de 20.000 euros au prix dโachat nรฉgociรฉ de 280.000 euros.ย Et cette diffรฉrence doit รชtre payรฉe par le client qui ne lโa pas prรฉvue.
Alors que faire ? Et bien tout simplement une nouvelle tasacion. Mais cette fois avec lโentreprise qui avait rรฉalisรฉ la tasacion il y a 3 ans. Et qui ne pourra donc pas donner une valeur infรฉrieure ร ce quโelle avait estimรฉ alors. Bingo ! La valeur de cette nouvelleย tasacion a รฉtรฉ de 305.000 eurosโฆ
Alors pourquoi une diffรฉrence aussi importante entre ces deux estimations ? Tout dโabord la premiรจre a รฉtรฉ mal rรฉalisรฉe. Ensuite il y a harmonisation des mรฉthodes dans la seconde (cโest la mรชme utilisรฉe il y a 3 ans et maintenant).
Nos conseilsย :
- Vรฉrifiez attentivement les hypothรจses de calcul des valeurs de tasacion, et nโhรฉsitez pas ร demander des corrections
- Dans la mesure du possible, utilisez une entreprise de tasacion qui a dรฉjร rรฉalisรฉ une estimation du bien auparavant
Notre conseil avant de verser 1 euro au propriรฉtaire pour votre coup de foudre
Faites rรฉaliser une tasacion avant de verser le premier euro pour votre achat.
Si on excepte le ยซย mauvaisย ยป exemple prรฉcรฉdent, la tasacion vous permettra dโavoir une estimation assez proche du bien qui vous intรฉresse. Vous aurez alors lโassurance que le prix que vous pensiez nรฉgocier est soit correct, soit complรจtement dรฉconnectรฉ de la rรฉalitรฉ.
Vous pouvez รฉvidemment faire rรฉaliser une tasacion mรชme si vous ne faites pas dโhypothรจque.
En dehors de lโinformation principale, lโestimation de la valeur du bien, le rapport de tasacion vous apportera de nombreuses autres informationsย :
- la vรฉritable superficie du bien (qui est souvent incorrecte ou obsolรจte dans les actes et au cadastre)
- la surface de chacune des piรจces du logement,
- des commentaires sur l’รฉtat gรฉnรฉral du bien,
- une description sociale de lโenvironnement,
- des informations objectives sur la situation du marchรฉ,
- l’รฉtat sur la lรฉgalitรฉ du bien – telles que les zones enregistrรฉes pour construction illรฉgale et pouvant entraรฎner une valeur d’รฉvaluation infรฉrieure ร celle du marchรฉ -,
- la prรฉsence ou lโabsence de documentation administrative sur le logement,
- les contraintes urbanistiques,
- les charges financiรจres grevant le bien.
Bien sรปr, il faut lire lโespagnol. Mais nous sommes ร votre disposition pour vous assister dans toute opรฉration de tasacion sur lโensemble du territoire espagnol. Et en particulier nous pouvons rรฉaliser une synthรจse en franรงais du rapport.
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