Les frais de location en Espagne pour les propriétaires et les locataires

5/5 - (107 votes)

Dernière mise à jour le 16 septembre 2026 par Patrick Crosset

En bref : les frais de location en Espagne diffèrent nettement selon qu’on est propriétaire ou locataire. Le propriétaire doit prévoir remise en état, connexion des compteurs, assurance, certificat énergétique, honoraires d’agence (désormais à sa charge par la loi depuis 2023) et impôts sur les revenus locatifs. Le locataire doit réunir loyer d’avance, jusqu’à 3 mois de caution, consommations, assurance et parfois frais de sortie. La révision annuelle du loyer suit désormais l’IRAV (environ 2,5 % en 2026) et non plus l’IPC pour les contrats récents.

Vous êtes propriétaire en Espagne et vous allez mettre votre appartement ou votre villa en location longue durée (contrat de 5 ans). Ou vous êtes locataire, et vous recherchez un appartement ou une villa à louer en Espagne toujours en longue durée.

Quelle que soit votre situation, cet article sur les frais de location en Espagne vous concerne. La plupart de ces frais sont d’ailleurs aussi applicables en dehors de l’Espagne, mais le cadre légal espagnol — profondément modifié depuis la Loi Logement de 2023 (Ley 12/2023) — a ses propres règles, que nous détaillons ici à jour pour 2026.

Si vous souhaitez voir la version vidéo de cet article, cliquez ci-dessous.

Et pour aller plus loin sur les autres types de contrats, consultez aussi notre article Location classique, location temporaire et location touristique et notre état des lieux de la location touristique en Espagne.

📊 Les chiffres clés de la location en Espagne en 2026

Révision annuelle du loyer : IRAV (INE) pour les contrats signés depuis le 26/05/2023, environ 2,5 % en 2026, contre 3 à 4 % pour l’IPC général
Caution légale (fianza) : 1 mois de loyer, déposée par le propriétaire auprès de l’organisme régional compétent
Garantie complémentaire maximale : 2 mois de loyer, soit 3 mois au total pour un contrat classique de résidence habituelle
Honoraires d’agence pour un logement habituel : à la charge du propriétaire depuis le 26 mai 2023 (environ 1 mois de loyer + 21 % de TVA, ou 8 à 12 % du loyer annuel + TVA)
Abattement fiscal (IRPF) sur les revenus locatifs : 50 % en règle générale pour les résidents (contrats depuis le 26/05/2023), jusqu’à 90 % dans certains cas en zone tensionnée ; 60 % conservé pour les contrats antérieurs
Taxation des non-résidents (IRNR) : 19 % pour les résidents UE/EEE, 24 % pour les autres
Certificat énergétique : obligatoire pour toute location, environ 100 à 200 €
Durée légale d’un contrat classique : jusqu’à 5 ans (7 ans si le propriétaire est une personne morale), avec prorogations possibles

Chiffres indicatifs à vérifier au moment de votre projet, notamment l’IRAV, publié chaque mois par l’INE, et les zones tensionnées, qui évoluent régulièrement.

⚖️ Ce qui a changé avec la Loi Logement de 2023 (Ley 12/2023)

La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, entrée en vigueur le 26 mai 2023, a profondément transformé la location en Espagne. Voici l’essentiel à connaître avant de louer ou de mettre en location :

Honoraires d’agence transférés au propriétaire. Pour un logement à usage de résidence habituelle, c’est désormais le propriétaire qui règle les frais d’agence et de rédaction du contrat, et non plus le locataire. Une clause contraire dans un contrat de résidence habituelle est nulle de plein droit. Exception : les locations temporaires (« alquiler de temporada »), où l’agence peut continuer à facturer le locataire.
Un nouvel indice de révision du loyer, l’IRAV. Depuis novembre 2024/janvier 2025, l’IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), publié chaque mois par l’INE, remplace l’IPC pour la révision annuelle des contrats de résidence habituelle signés depuis le 26 mai 2023. Il est structurellement inférieur à l’IPC (environ 2,5 % pour l’IRAV contre 3 à 4 % pour l’IPC en 2026), ce qui limite la hausse annuelle des loyers.
Les « zones de marché résidentiel tensionné ». Dans certaines communes déclarées tensionnées par le ministère du Logement (une partie de la Catalogne, plusieurs villes du Pays basque…), le loyer d’un nouveau contrat est plafonné au niveau du dernier contrat (ou d’un indice de référence), avec des règles renforcées pour les « grands propriétaires » (5 biens ou plus dans la zone, ou plus de 10 au niveau national).
Un abattement fiscal réformé. L’abattement de 60 % sur les revenus locatifs nets, historique pour les résidents espagnols, est ramené à 50 % pour les contrats signés depuis le 26 mai 2023, mais peut grimper à 60 %, 70 % voire 90 % dans des cas précis (rénovation récente, location à un jeune de 18-35 ans en zone tensionnée, baisse de loyer d’au moins 5 % lors d’un nouveau contrat en zone tensionnée). Les contrats signés avant cette date conservent l’ancien abattement de 60 %.

Table des matières

Frais de location en Espagne pour un propriétaire

Rénovation du logement

Avant de mettre un logement (villa ou appartement) en location, le propriétaire doit vérifier qu’il est propre et que tout est en bon état de fonctionnement. D’abord parce que ce sera plus facile à louer ; ensuite parce que c’est sa responsabilité légale de louer un bien en bon état.

Lorsqu’un logement est resté inoccupé un certain temps, ou que d’anciens locataires viennent de partir, il a souvent besoin d’être rafraîchi : nettoyage, peinture, réparations, remplacement des équipements obsolètes (chauffe-eau, par exemple).

Le budget nécessaire pour cette remise à neuf varie de 20 à 200 € le mètre carré selon l’état du logement.

Connexion des compteurs

Avant sa mise en location, le bien doit être connecté aux services publics (eau, gaz, électricité) — un point essentiel pour accélérer la location, puisqu’il permet un emménagement immédiat, et un préalable à d’éventuels travaux.

Si le bien est neuf ou si les abonnements ont été coupés, comptez 100 à 300 € par connexion, avec un délai pouvant aller jusqu’à 2 mois.

Après la location, le locataire devra procéder à un changement de titulaire des réseaux, afin de recevoir directement charges et factures. Le propriétaire peut aussi effectuer cette démarche pour lui (service gratuit). Il peut aussi conserver la titularité et répercuter les coûts en fin de mois, à condition de fournir un récapitulatif mensuel et une copie des factures au locataire.

Assurance habitation

Ce n’est pas une obligation légale, mais l’assurance habitation (au moins pour le contenant du bâti) protège contre d’éventuels incidents. Pour une même couverture, les prix peuvent varier du simple au double : demandez plusieurs devis. C’est une dépense annuelle, mais elle peut être mensualisée.

Les prix varient le plus souvent de 200 à 1 000 € selon l’ancienneté, la localisation, la superficie et les valeurs à assurer.

Le certificat énergétique

Le certificat d’efficacité énergétique (« certificado de eficiencia energética ») est obligatoire pour toute location en Espagne depuis 2013 (Real Decreto 390/2021). Il coûte de 100 à 300 €.

Attention aux idées reçues sur l’échéance 2030. Contrairement à ce qu’on lit parfois, il n’existe à ce jour aucune loi espagnole interdisant de louer ou de vendre un bien mal classé énergétiquement. La directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments fixe un objectif de classe E minimum en 2030 puis D en 2033, mais il s’agit d’une feuille de route de rénovation à l’échelle du parc immobilier national, que chaque État membre décline à sa manière — l’Espagne n’a pas transposé à ce jour d’interdiction ferme de louer sous une classe donnée. Anticiper une rénovation énergétique reste néanmoins une bonne pratique, pour la valeur du bien comme pour sa location future.

Les honoraires de mise en location

Si vous mettez votre bien en location par l’intermédiaire d’une agence immobilière, une commission est à payer — mais depuis le 26 mai 2023, c’est le propriétaire qui la règle, et non plus le locataire, pour un logement à usage de résidence habituelle (voir l’encadré sur la Loi Logement ci-dessus).

En pratique, le montant s’élève le plus souvent à l’équivalent d’un mois de loyer plus 21 % de TVA, ou à 8-12 % de la valeur locative annuelle plus TVA. Pour un loyer de 1 500 €, un propriétaire versera ainsi couramment autour de 1 800 € d’honoraires TTC à l’agence immobilière.

Les impôts sur les revenus locatifs

Les impôts sur les revenus locatifs varient selon votre statut (résident en Espagne/ résident dans l’UE mais non résident en Espagne / résident hors UE).

La location classique longue durée (jusqu’à 5 ans, 7 pour un bailleur personne morale) a un double avantage fiscal que les locations temporaires et touristiques n’ont pas :

Les frais (gros travaux, impôt foncier IBI, intérêts hypothécaires, charges de copropriété, assurances, travaux et frais de maintenance…) sont déductibles des revenus bruts locatifs, mais uniquement pour les propriétaires résidents de l’Union européenne (plus Islande et Norvège).
Sur ces revenus nets, un abattement s’applique — mais uniquement pour les propriétaires résidents en Espagne.

Abattement fiscal IRPF sur les revenus locatifs nets (résidents espagnols)
Situation	Abattement applicable
Contrat signé avant le 26 mai 2023	60 % (régime conservé)
Contrat signé depuis le 26 mai 2023 — cas général	50 %
Logement récemment rénové (travaux finis dans les 2 ans précédant le contrat)	60 %
Première location en zone tensionnée à un locataire de 18-35 ans	70 %
Nouveau contrat en zone tensionnée avec baisse du loyer d’au moins 5 % vs le contrat précédent	90 %

N’oubliez pas vos déclarations annuelles, que vous soyez résident ou non résident en Espagne :

Si vous êtes résident espagnol, vous déclarez ces revenus locatifs nets (après abattement) dans votre Déclaration d’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF).
Si vous êtes non-résident, vous êtes soumis à l’IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents) : 19 % sur les revenus locatifs nets pour les résidents de l’UE (plus Islande et Norvège), 24 % sur les revenus bruts pour les résidents extra-communautaires. Pour un non-résident vivant dans un autre pays de l’UE, ces revenus doivent en outre être déclarés dans son pays de résidence, selon la méthode du crédit d’impôt.

L’impôt foncier

L’impôt foncier (IBI en Espagne) est presque toujours payé par le propriétaire, sauf mention contraire dans le contrat. Son montant reste faible comparé à d’autres pays européens.

Les charges de copropriété

Les charges de copropriété, également plus faibles en Espagne qu’ailleurs en Europe, sont à la charge du propriétaire sauf mention contraire dans le contrat.

Les travaux ou équipements à changer pendant la location

Les équipements défectueux ou anciens qui doivent être remplacés (chauffe-eau de plus de 10 ans, installation électrique précaire…) sont à la charge du propriétaire. En pratique, les réparations liées aux pannes d’appareils ou d’installations domestiques de plus de 150 € sont prises en charge par le propriétaire.

Les honoraires de gestion

La plupart des propriétaires, en particulier les non-résidents étrangers, confient la gestion de leur location à une agence ou une société spécialisée. Celle-ci trouve les locataires, encaisse les loyers en début de mois, répond aux questions des locataires, gère les réparations diverses et le paiement des impôts et taxes, en particulier ceux sur les revenus locatifs. Les tarifs sont très variables, de 5 à 10 % des revenus locatifs pour une location longue durée (5 ans).

Frais de location en Espagne pour un locataire

Le loyer

Il est fixé dans le contrat, payable dans les premiers jours du mois (normalement avant le 5). Il est révisable chaque année, à la date anniversaire du contrat.

La révision du loyer en 2026 : IRAV ou IPC ? Pour un contrat de résidence habituelle signé depuis le 26 mai 2023, la révision annuelle suit désormais l’IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), publié chaque mois par l’INE — environ 2,5 % courant 2026, sensiblement en dessous de l’IPC général (entre 3 et 4 % à la même période). Pour un contrat signé avant cette date, c’est l’indice pactisé dans le contrat (généralement l’IPC) qui continue de s’appliquer. Les contrats de location temporaire, touristique, de chambre ou d’usage autre que l’habitation (local, garage) restent en dehors du champ de l’IRAV.

Les garanties et cautions

Il existe une caution légale (« fianza »), correspondant à un mois de loyer, payée par le locataire. Le propriétaire est tenu de la déposer auprès de l’organisme compétent, selon la Communauté autonome où se situe le bien. Il peut demander en plus jusqu’à deux mois de garantie complémentaire. Au total, ce sont donc jusqu’à 3 mois de loyer à prévoir en garantie et caution pour un contrat classique de résidence habituelle.

Les consommations diverses

Eau, électricité, gaz, wifi : leur coût varie selon la consommation et les plans souscrits.

Maintenance des chaudières

Dans la majorité des contrats de location en Espagne, il est à la charge du locataire de souscrire un contrat de maintenance de la chaudière pendant la durée du bail.

Non aux frais de copropriété

Les frais de copropriété restent à la charge du propriétaire, sauf mention contraire explicite (montants précisés) dans le contrat.

Assurance

Même si le propriétaire assure le contenant, il est recommandé au locataire de souscrire une assurance couvrant le contenu et sa responsabilité civile, pour tout incident du quotidien (un dégât des eaux, par exemple). Cette mention est aujourd’hui généralisée dans les contrats de location.

Déménagement

Certains locataires préfèrent engager une entreprise de déménagement. Le coût varie selon le volume, la distance et les difficultés d’accès, de 1 000 € à plusieurs milliers d’euros.

Les frais de maintenance

Les petits frais de maintenance ou de réparation (inférieurs à 150 €) sont normalement à la charge du locataire.

Les « frais de sortie »

Presque tous les contrats de location en Espagne imposent une remise en état du logement par le locataire à son départ : reboucher des trous, repeindre, réaliser quelques réparations. Cela peut rapidement se chiffrer à quelques milliers d’euros.

Tableau récapitulatif : qui paie quoi ?

Frais	Propriétaire	Locataire
Rénovation avant mise en location	✅	—
Connexion initiale des compteurs	✅	—
Consommations courantes (eau, électricité, gaz, wifi)	—	✅
Assurance habitation (contenant)	✅	—
Assurance contenu / responsabilité civile	—	✅ (recommandé)
Certificat énergétique	✅	—
Honoraires d’agence (résidence habituelle)	✅ (depuis 2023)	—
Impôt foncier (IBI)	✅	Sauf clause contraire
Charges de copropriété	✅	Sauf clause contraire
Caution légale et garanties (jusqu’à 3 mois)	—	✅
Maintenance chaudière	—	✅ (usuel)
Réparations > 150 €	✅	—
Réparations < 150 € / entretien courant	—	✅
Remise en état à la sortie	—	✅
Impôt sur les revenus locatifs (IRPF/IRNR)	✅	—

Combien coûte réellement l’entrée dans un logement loué en Espagne ?

Un loyer, même modeste, peut coûter cher au locataire au moment de l’entrée dans les lieux : il faut débourser, avant même de recevoir les clefs, le loyer d’avance, la caution et parfois des frais annexes.

Exemple 1 : appartement de 100 m², loyer 1 300 €/mois
Poste	Montant
1 mois de loyer d’avance	1 300 €
3 mois de caution et garantie	3 900 €
Total à prévoir avant remise des clés	5 200 €

Exemple 2 : appartement de 200 m², loyer 3 000 €/mois
Poste	Montant
1 mois de loyer d’avance	2 600 €
3 mois de caution et garantie	7 800 €
Total à prévoir avant remise des clés	10 400 €

Glossaire de la location en Espagne

LAU

Ley de Arrendamientos Urbanos, la loi espagnole sur les baux urbains, qui encadre les contrats de location.

Ley de Vivienda (Ley 12/2023)

Loi Logement du 24 mai 2023, entrée en vigueur le 26 mai 2023, qui a réformé en profondeur les règles de location (honoraires d’agence, révision du loyer, zones tensionnées, fiscalité).

IRAV

Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, nouvel indice publié par l’INE, utilisé depuis fin 2024 pour plafonner la révision annuelle des loyers des contrats signés depuis le 26 mai 2023.

IPC

Indice des prix à la consommation, ancien indice de révision des loyers, toujours utilisé pour les contrats antérieurs au 26 mai 2023.

Zona de mercado residencial tensionado

Zone de marché résidentiel tensionné, déclarée par le ministère du Logement, où le loyer des nouveaux contrats est plafonné.

Gran tenedor

« Grand propriétaire » au sens de la loi : possède 5 biens ou plus dans une zone tensionnée, ou plus de 10 sur le territoire national, soumis à des règles renforcées.

Fianza

Caution légale obligatoire, équivalente à un mois de loyer, que le propriétaire doit déposer auprès de l’organisme compétent de sa Communauté autonome.

Alquiler de temporada

Location temporaire (1 à 18 mois environ), destinée à un besoin ponctuel et non à la résidence habituelle, moins encadrée par la Loi Logement.

IRPF

Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques, applicable aux résidents fiscaux espagnols, y compris sur leurs revenus locatifs.

IRNR

Impôt sur le Revenu des Non-Résidents, applicable aux propriétaires non-résidents fiscaux en Espagne sur leurs revenus locatifs espagnols.

IBI

Impuesto sobre Bienes Inmuebles, l’impôt foncier local espagnol, généralement à la charge du propriétaire.

FAQ : frais de location en Espagne

Qui paie les frais d’agence pour une location en Espagne ?Depuis la Loi Logement (Ley 12/2023) du 26 mai 2023, les honoraires d’agence pour la location d’une résidence habituelle sont obligatoirement à la charge du propriétaire, et non du locataire. Seule exception : les locations temporaires (alquiler de temporada), où l’agence peut encore facturer le locataire.

Combien de mois de caution peut-on demander à un locataire en Espagne ?La loi impose une caution légale (fianza) d’un mois de loyer, déposée par le propriétaire auprès de l’organisme de la Communauté autonome. Le propriétaire peut en plus demander jusqu’à deux mois de garantie complémentaire, soit un maximum de 3 mois de loyer au total pour un contrat classique.

Comment est révisé le loyer d’une location en Espagne en 2026 ?Pour les contrats signés depuis le 26 mai 2023, la révision annuelle du loyer suit l’IRAV, publié chaque mois par l’INE, environ 2,4 à 2,5 % en 2026. Les contrats antérieurs continuent d’utiliser l’indice pactisé, généralement l’IPC.

Quels impôts un non-résident paie-t-il sur ses revenus locatifs en Espagne ?Un non-résident est soumis à l’IRNR : 19 % sur les revenus locatifs nets pour les résidents de l’UE, de l’Islande et de la Norvège, et 24 % sur les revenus bruts pour les résidents d’autres pays.

Qu’est-ce qu’une zone tensionnée en Espagne et quel impact sur le loyer ?Une zone de marché résidentiel tensionné est une zone déclarée par le ministère du Logement où le prix des loyers est plafonné, généralement au niveau du dernier contrat ou d’un indice de référence, avec des règles renforcées pour les grands propriétaires (5 biens ou plus dans la zone, ou plus de 10 au niveau national).

Le propriétaire peut-il faire payer les charges de copropriété au locataire en Espagne ?Non, sauf mention contraire explicite avec les montants précisés dans le contrat de location. Par défaut, les charges de copropriété restent à la charge du propriétaire.

Le certificat énergétique est-il obligatoire pour louer en Espagne ?Oui, il est obligatoire depuis 2013. Il n’existe en revanche, à ce jour, aucune loi espagnole interdisant la location d’un bien mal classé énergétiquement : l’objectif européen d’une classe E minimum en 2030 reste une feuille de route, pas une interdiction actée en droit espagnol.

Quels sont les frais réels à prévoir pour entrer dans un logement loué en Espagne ?Comptez un mois de loyer d’avance, jusqu’à trois mois de caution et garantie, et parfois des frais annexes. Pour un loyer de 1 500 €, prévoyez ainsi environ 6 000 € à réunir avant la remise des clés.

Les frais de location en Espagne : guide complet 2026/2027 pour propriétaires et locataires

À propos de l’auteur

Patrick Crosset est conseiller et chasseur immobilier francophone en Espagne, et fondateur du site AcheterenEspagne.fr. Il accompagne depuis plus de 20 ans des acheteurs francophones dans leurs projets immobiliers en Espagne, avec une approche sécurisée et indépendante. Son expertise est régulièrement citée par des médias français de référence. Le Monde ou Le Figaro par exemple.

🔗 LinkedIn
🌐 AcheterenEspagne.fr

Abonnez-vous à notre chaîne Youtube et recevez nos vidéos d’information sur l’immobilier en Espagne.

Contactez-nous dès maintenant pour recevoir des informations gratuites et personnalisées, et vous conseiller sur un futur achat immobilier en Espagne.

Contacts :
WhatsApp et Appel direct : +34 660 56 25 83

Email : info@acheterenespagne.fr

Prise de rendez-vous : choisissez votre jour et votre horaire

Accompagnement francophone, transparent et sans surprise. Votre projet commence ici.

Prêt à acheter en Espagne ?

Nous sommes disponibles pour vous accompagner de A à Z :

Étude de faisabilité gratuite de votre projet
Résidence principale ou secondaire
Investissement locatif
Tarifs d’accompagnement (financement, recherche, négociation, accompagnement juridique et fiscal) les plus bas du marché

Contact direct WhatsApp : Cliquez ici et envoyez-nous votre projet

La reproduction partielle ou complète de ce document est autorisée avec mention de la source ci-dessous

© acheterenespagne.fr – Septembre 2026 – Les frais de location en Espagne : guide complet 2026/2027 pour propriétaires et locataires

Achetez en Espagne au meilleur prix, en toute tranquillité et en toute sécurité.

Faites appel à un conseiller immobilier francophone.

Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous vous accompagnons de la recherche du bien jusqu’aux services après acquisition : visites, vérification légale, obtention du prêt immobilier, démarches administratives et signature des actes notariés.

N’hésitez pas à nous contacter pour nous parler de votre projet !

Envoyez-nous un mail à info@acheterenespagne.fr ou contactez-nous par WhatsApp au (+34) 660 562 583

ou remplissez le formulaire ci-dessous.

___________________________________

Nos 25 articles les plus lus en Septembre 2026

Besoin d’aide pour concrétiser votre projet d’achat immobilier en Espagne ?

Le réseau Acheter en Espagne vous accompagne de A à Z dans votre projet immobilier : chasse de biens, négociation, assistance juridique et mise en relation avec nos partenaires courtiers, avocats, notaires et banquiers francophones.

Contactez nos experts francophones

Acheter en Espagne

Le meilleur chasseur immobilier en Espagne

Les frais de location en Espagne : guide complet 2026/2027 pour propriétaires et locataires