Le VRAI prix de l'immobilier en Espagne acheter en Espagne

Le VRAI prix de l’immobilier en Espagne !

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Acheter en Espagne a un coรปt en dehors de la valeur d’acquisition du bien. Le total des taxes, impรดts et frais pour l’acheteur peut varier de 8% ร  15% de la valeur du bien. N’oubliez pas que l’Espagne, c’est un pays et 17 rรฉgimes fiscaux diffรฉrents, chaque communautรฉ autonome gรฉrant ses impรดts immobiliers. Dรฉcouvrez le vrai prix de l’immobilier en Espagne pour les acheteurs et pour les vendeurs d’un bien ancien ou neuf.

Que vous soyez acheteur ou vendeur d’un bien immobilier en Espagne, vous aurez toujours des charges, impรดts et taxes ร  payer sur la transaction rรฉalisรฉe. Pour l’achat, ces frais supplรฉmentaires sur le prix de l’immobilier en Espagne varient en fonction de la nature du bien, logement ancien ou logement neuf, et de la rรฉgion oรน vous l’achetez. Cet article est la mise ร  jour plus exhaustive ร  avril 2019 d’un article publiรฉ en janvier 2018. Elle inclรปt notamment les frais hypothรฉcaires et ne prend plus en compte l’IAJD, ร  la charge des banques depuis novembre 2018. Nโ€™hรฉsitez pas ร  nous joindre si vous avez des questions, envoyez-nous un mail ร  espagnimmo@yahoo.com

 

Leย prix de l’immobilier en Espagne pour l’acheteur d’un bien ancien

  • L’impรดt sur le transfert de propriรฉtรฉ (ยซย Impuesto de Transmisiones Patrimonialesย ยป ou ITP). Dans le coรปt de l’immobilier, c’est de loin la charge la plus importante ร  l’achat. La gestion de l’ITP est concรฉdรฉe aux autonomies (rรฉgions espagnoles). Le taux commun varie, selon l’autonomie, de 4 ร  11% sur la valeur de l’achat. A Madrid, le taux commun est de 6%, mais ร  Barcelone comme dans la Communautรฉ Valencienne, il est de 10%. En Andalousie, il est de 8 ร  10%, aux Balรฉares de 8 ร  11%, et au Pays Basque de 4%.
  • Les frais notariรฉs sur l’acte de vente. Comme nous l’avons expliquรฉ dans plusieurs articles, le notaire n’a pas le mรชme rรดle en Espagne que dans les pays francophones. Il est une simple chambre d’enregistrement : il se contente de rรฉdiger l’acte de vente et l’acte hypothรฉcaire (ยซย escrituras de compraventa y del prรฉstamo hipotecarioย ยป), de donner lecture des principaux passages, de contrรดler les identitรฉ et de certifier les signatures des vendeurs et acheteurs. Les frais notariรฉs varient de 300 โ‚ฌ (pour un achat de 50.000 โ‚ฌ) ร  800 โ‚ฌ (pour un achat de 1 million โ‚ฌ). Comptez en moyenne 0,25% de la valeur d’achat du bien.
  • Les frais d’inscription au Registre de la Propriรฉtรฉ de l’acte de vente (ยซย inscripciรณn en el Registro de la Propiedadย ยป). Leur coรปt varie de 200 โ‚ฌ (pour un achat de 50.000 โ‚ฌ) ร  400 โ‚ฌ (pour un achat de 1 million โ‚ฌ). Comptez en moyenne 0,15% de la valeur d’achat du bien.
  • Les frais deย  gestion de l’acte de vente (ยซย gastos de Gestorรญaย ยป) : ce sont les frais provenant de la gestion administrative du dossier, en particulier la liquidation des impรดts et l’inscription au registre de la propriรฉtรฉ de lโ€™acte de vente public. Comptez en moyenne 0,10% de la valeur d’achat du bien.
  • Les honoraires de l’agence immobiliรจre. La norme est que les agences ne prennent pas de commissions sur les acheteurs, c’est le cas de la grande majoritรฉ des agences en Catalogne, dans la rรฉgion de Madrid ou en Andalousie. Nรฉanmoins, il y a des communautรฉs oรน la pratique est de rรฉpartir les frais de commissions entre vendeur et acheteur. C’est notamment le cas de la Communautรฉ Valencienne (Valence/Alicante) oรน les commissions de 3 ร  5 % (+TVA) se rรฉpartissent en parts รฉgales entre vendeurs et acheteurs.
  • Les honoraires du Conseiller Immobilier ou de l’avocat spรฉcialisรฉ en droit immobilier. Pour un acheteur francophone, les frais de conseil doivent รชtre obligatoirement intรฉgrรฉs dans le budget immobilier en Espagne. Le conseiller immobilier et/ou l’avocat vรฉrifient l’รฉtat rรฉel du bien et contrรดlent les diffรฉrents documents liรฉs ร  la vente (voir ยซย Ne pas contrรดler la situation du bienย ยป).
    • Si l’acheteur choisit l’option avocat, son accompagnement lui coรปtera environ 1% (+TVA) de la valeur d’achat du bien. Son travail se limite au contrรดle et ร  l’accompagnement juridique.
    • Le conseiller immobilier va au-delร  de la mission de l’avocat : il aide l’acheteur dans la recherche du financement du bien, il dรฉfinit avec lui le bien qu’il recherche, il fait les recherches ร  sa place et lui soumet des biens ร  visiter qu’il a contrรดlรฉs. Si l’acheteur choisit l’option conseiller immobilier, cela ne lui coรปte rien : le conseiller immobilier connaรฎt parfaitement le marchรฉ et il nรฉgocie plus facilement avec le vendeur le prix du bien ร  la baisse, au moins de l’รฉquivalent du tarif de sa prestation, voir de plus (jusqu’ร  10%).ย  Pour un accompagnement total depuis la recherche et la sรฉlection des biens ร  visiter jusqu’ร  la signature chez le notaire et frais d’avocat inclus, le coรปt de la prestation d’un conseiller immobilier est de 2 ร  3% (+TVA) du prix d’acquisition. Avec un conseiller, le coรปt de l’immobilier en Espagne sera toujours plus faible que si l’acheteur est seul pour faire les dรฉmarches. Sans compter le temps รฉconomisรฉ et les piรจges รฉvitรฉs !
  • Les frais hypothรฉcaires. L’acheteur du bien fait appel ร  une banque pour payer tout ou partie de son acquisition. En plus du taux d’intรฉrรชt (demander un prรชt ร  taux fixe si on fait appel ร  une banque espagnole), il lui faudra payer des frais liรฉs ร  l’hypothรจque et d’autres qui lui seront imposรฉs par la banque.
    • Les frais notariรฉs, l’inscription au registre de la propriรฉtรฉ et la gestion de l’acte hypothรฉcaire. Des frais plus faible que pour l’acte de vente, en moyenne respectivement, 0,15%, 0,10% et 0,05% de la valeur de l’hypothรจque.
      • Attention : ร  partir de la mise en oeuvre de la nouvelle loi hypothรฉcaire le 16 juin 2019, tous ces frais passent ร ย  la charge… des banques !
    • Les frais de dossier de la banque. Il faut compter 1% de la valeur prรชtรฉe, mais attention certaines banques prennent jusqu’ร  2%.
    • Les frais d’รฉvaluation du bien immobilier (ยซย gastos de tasaciรณn inmobiliarioย ยป). La tasacion est demandรฉe par la banque et (normalement) le montant du prรชt est basรฉ sur la plus petite valeur entre la tasacion et la valeur d’achat. Rรฉalisรฉe par un cabinet d’architecte certifiรฉ, le coรปt de la tasacion est de 250 ร  600 โ‚ฌ. Il varie en fonction de la superficie, la localisation et de la sociรฉtรฉ de tasaciรณn. Ces frais sont entiรจrement ร  la charge de l’acheteur, ou entiรจrement ร  la charge de la banque prรชteuse, ou rรฉpartis รฉgalement entre l’acheteur et la banque.
    • Les frais de gestion de compte et de carte de crรฉdit (moins de 100โ‚ฌ/an)
    • Les frais imposรฉs, en particulier
      • l’assurance habitation (de 200 ร  1000 โ‚ฌ par an)
      • les assurances-vie, dont le coรปt est trรจs variable selon l’รขge et l’รฉtat de santรฉ de l’acheteur ou des acheteurs (de 200 โ‚ฌ ร  2000 โ‚ฌ par an et par personne)

 

Leย prix de l’immobilier en Espagne pour l’acheteur d’un bien neuf

  • Ce sont les mรชmes frais que pour l’acheteur d’un bien immobilier ancien mais la TVA sur la valeur d’achat (ยซย IVAย ยป) se substitue ร  l’ITP. Le taux de TVA sur l’achat d’un bien neuf est de 10% dans toute l’Espagne, sauf aux Canaries oรน il est de 6,5%.
  • Il faut aussi payer l’impรดt sur les actes juridiques documentรฉs (AJD) qui est variable selon les communautรฉs autonomes : de 0% au pays Basque ร  1,5% en Andalousie, en Catalogne, dans la Communautรฉ Valencienne (0,4% aux Canaries, 0,7% dans la Communautรฉ de Madrid et 1,2% aux Balรฉares).
  • Attention :
    • Si le logement neuf est la propriรฉtรฉ d’une banque qui l’a acquis auprรจs d’un promoteur, le bien n’est pas soumis ร  la TVA mais ร  l’ITP comme dans le cas d’un bien ancien.
    • Si le logement a plus de deux places de garage, la TVA ร  appliquer sur l’achat des garages n’est plus de 10% mais 21% !

 

Le prix de l’immobilier en Espagne pour le vendeur d’un bien ancien

  • La commission de l’agence immobiliรจre. Elle est de 3 ร  5% (+TVA) du prix de la vente, avec trรจs souvent un fixe pour les biens de faibles valeurs (comptez par exemple un fixe de 3500 โ‚ฌ pour un bien infรฉrieur ร  50.000 โ‚ฌ). Le vendeur peut dรฉduire les frais de commission de l’assiette de l’impรดt sur la plus-value immobiliรจre. S’il donne son bien en exclusivitรฉ ร  une agence, le vendeur peut nรฉgocier cette commission ร  la baisse. Dans la Communautรฉ Valencienne, la charge de cette commission est rรฉpartie entre vendeur et acheteur.
  • L’impรดt national sur la plus-value immobiliรจre (ยซย plusvalรญa de Haciendaย ยป). Pour plus de dรฉtails et notamment le calcul de la plus-value, voir notre article ยซย Le calcul de l’impรดt sur la plus-value immobiliรจreย ยป.
    • Si le vendeur est rรฉsident en Espagne, il est soumis ร  l’IRPF, l’impรดt sur les revenus des personnes physiques (ยซย Impuesto sobre la Renta de las Personas Fรญsicasย ยป) : pour les premiers 6000 โ‚ฌ de plus-value, il est taxรฉ ร  19%, de la tranche 6000 ร  50000 โ‚ฌ, le taux est de 21% et au-delร  de 50000 โ‚ฌ, c’est 23%.
    • Si le vendeur n’est pas rรฉsident en Espagne, il est soumis ร  l’IRNR, l’impรดt sur les revenus des non-rรฉsidents (ยซย Impuesto sobre la Renta de no Residentesย ยป) et le taux est de 19% sur la plus-value rรฉalisรฉe.
    • Important :
      • (1) si le logement vendu รฉtait la rรฉsidence principale du vendeur et qu’il rรฉinvestit tout ou partie de la vente dans l’achat d’un autre logement dans un pays de l’Union Europรฉenne dans les 2 ans suivant la vente du premier, il bรฉnรฉficie d’une remise fiscale ;
      • (2) si le logement vendu รฉtait la rรฉsidence principale du vendeur et qu’il a (ou qu’ils ont) plus de 65 ans, il n’y a pas d’impรดt ร  payer ;
      • (3) si le vendeur n’est pas rรฉsident en Espagne, l’acheteur doit retenir 3% du prix de la vente et le reverser aux services fiscaux, de cette faรงon l’administration s’assure que le vendeur paiera l’IRNR correspondant ร  la plus-value sur la vente (une fois le calcul de cet impรดt rรฉalisรฉ, l’administration fiscale remboursera au vendeur la diffรฉrence en cas de trop perรงu ou exigera au vendeur un paiement complรฉmentaire).
  • L’impรดt municipal sur la plus-value (ยซย plusvalรญa municipalย ยป ou ยซย Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbanaย ยป). C’est un impรดt qui dรฉpend de la localisation du logement, de la durรฉe de propriรฉtรฉ du logement et de la valeur cadastrale du terrain sur lequel est construit le logement. Le coรปt : de quelques centaines d’euros ร  plusieurs milliers d’euros.
  • Le certificat d’efficacitรฉ รฉnergรฉtique (ยซย certificaciรณn de eficiencia energรฉticaย ยป). Il est obligatoire lors de la signature chez le notaire, son coรปt varie de 100 ร  500 โ‚ฌ.
  • Les frais d’annulation d’hypothรจque. Ce coรปt immobilier n’existe que dans le cas oรน l’hypothรจque du vendeur est encore en cours (rajouter aussi les frais notariรฉs et les frais de gestion liรฉs ร  cette annulation). Il faut compter de 0,5 ร  1% du solde de l’hypothรจque ร  payer.
  • L’IBI (l’impรดt foncier en Espagne) au prorata de la durรฉe d’occupation depuis le 1er janvier de l’annรฉe de vente jusqu’ร  la date de vente. Si le vendeur l’a dรฉjร  payรฉ, il rรฉcupรจre alors la partie due par l’acheteur (de la date de vente au 31 dรฉcembre de l’annรฉe de vente).

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ยฉย acheterenespagne.fr – Avril 2019 –ย Le VRAI prix de l’immobilier en Espagne !

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