Les News de Novembre 2019

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Info des news en novembre 2019 de l’immobilier espagnol : -4,5%, c’est la baisse des ventes interannuelle en août

Les News de novembre 2019. Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes. Vous pouvez ainsi bénéficier des principaux indicateurs et des informations les plus récentes pour mieux acheter en Espagne.

Août : troisième mois de baisse du nombre de ventes immobilières !

Selon le Conseil Général des Notaires, après la chute des transactions en juin 2019 (-18,9% par rapport à juin 2019) et en juillet 2019 (-20,8%), c’est maintenant les transactions immobilières d’août qui sont en baisse, mais à un niveau plus modéré (-4,5%). Sur les 8 premiers mois de l’année, c’est une baisse de 2,2%, du jamais vu depuis 2014 ! On connaît les raisons internes (principalement les retards dus à la nouvelle loi hypothécaire, les contraintes de la nouvelle Loi sur les loyers, instabilité politique nationale, situation politique tendue en Catalogne) et externes (tensions commerciales avec les USA, Brexit, risques de récession mondiale,…). Les experts sont dans l’expectative et attendent avec impatience les chiffres de septembre. Notre avis : en septembre, les effets négatifs de la nouvelle loi hypothécaire (impréparation des banques et des notaires) seront absorbés, et il devrait y avoir un retour à des évolutions de marché positives.

Madrid et Barcelone, prix à la baisse !

Selon le site Idealista, les prix ont augmenté globalement de 0,3% en octobre par rapport au mois de septembre. Sur un an, la hausse est de 4,5%. Les deux grandes villes espagnoles enregistrent une baisse mensuelle, de 0,5% pour Madrid et 0,2% pour Barcelone. Cela fait maintenant depuis juin 2017 (annonce du référendum en mai 2017) que les prix n’ont pas bougé dans la capitale catalane, et on note même une légère baisse depuis septembre 2018 (-1,9%). A Madrid, l’arrêt de la hausse des prix est plus récent, il date d’avril, et on enregistre une baisse sensible ces derniers mois (-1,9% depuis juillet). Pour les autres villes, la situation est contrastée. A la hausse Alicante (+1% sur un mois), Malaga (+0,5), Cadix et Valence (+0,2%). A la baisse Las Palmas (-1%), Séville (-0,6%) et Palma de Majorque (-0,4%). En variation annuelle dans ces villes, les plus fortes hausses sont Palma (+7,9%) et Cadix (+7,6%). La seule baisse annuelle est celle de Barcelone (-1,7%).

Les banques et les fonds vendent massivement

Les fonds immobiliers et les institutions financières ont modifié leur stratégie de gestion des actifs immobiliers et accélèrent les ventes immobilières. Les grands investisseurs craignent un refroidissement durable du marché immobilier et les effets négatifs de la nouvelle Loi sur les locations entrée en vigueur en mars dernier. En particulier, les contrats de 7 ans si le propriétaire est une entreprise, mesure associé à l’indexation obligatoire sur l’indice des prix (IPC). Avec la crise, de nombreux fonds opportunistes sont arrivés en Espagne et aujourd’hui, cinq ou six ans plus tard, ils considèrent qu’il est temps de revendre. Avec l’incertitude politique et économique actuelle, ils n’ont pas suffisamment de visibilité pour établir un plan d’affaires de 7 ans, qui est la durée locative imposée dans la nouvelle loi. Dans le passé, les fonds mettaient les bons actifs en location et les mauvais à la vente. Aujourd’hui ils sont presque tous à la vente !

Une demande supplémentaire de 80.000 logements locatifs par an

Il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande locative. La demande d’appartements locatifs a augmenté en raison de la reprise économique, de l’amélioration des principaux indicateurs tels que le chômage et la demande intérieure, des changements démographiques, de l’augmentation du nombre de foyers et de l’intérêt pour le marché locatif résidentiel. Il y a changement dans le modèle de logement en Espagne : on est passé d’un modèle de logement de propriétaire avec une épargne privée à un modèle plus similaire à celui de l’UE, avec un poids plus important de logements locatifs, de logements « bon marché » et sociaux et un financement institutionnel et public accru. Selon l’INE, il y a actuellement 2,8 millions de logements en location. L’institut calcule que dans 10 ans, sur les 19,8 millions de logements, 3,6 devraient être loués, soit 800.000 logements de plus.

Des îlots de bulles immobilières ?

Alors que les prix sur 98% du territoire espagnol sont toujours inférieurs à ceux du pic de la bulle immobilière en 2008, ceux de certaines villes ou de certains quartiers se trouvent aujourd’hui au-dessus ou très proches. Il s’agit d’abord de deux villes d’Ibiza, Santa Eulalia del Rio (+26% par rapport à 2008) et Ibiza (+23%), de Calvia la seconde ville de l’île de Majorque (+3%), de San Cugat à proximité de Barcelone (-2%), de Marbella (-6%). A Barcelone, malgré les baisses récentes, les prix sont supérieurs au pic immobilier à l’exception de Horta Guinardo et Nou Barris. A Madrid, tous les districts du centre et Salamanca ont des prix supérieurs.

Le Crowdfunding immobilier, une autre façon d’investir

Tout le monde n’a pas les moyens de mettre des dizaines ou même des centaines de millier d’euros dans des acquisitions immobilières. Aujourd’hui, à partir de 100 €, vous pouvez investir dans l’immobilier. En utilisant le Crowdfunding : c’est-à-dire réaliser un investissement immobilier d’une manière rapide, transparente et efficace à partir d’un ordinateur ou d’un téléphone portable. Vous pouvez investir dans des projets immobiliers qui étaient auparavant hors de portée des épargnants privés. Les plateformes espagnoles de Crowdfunding immobilier s’appellent Housers, Urbanitae, Civislend, Stockcrowdin, Crowdhouse. Le coût : une commission de gestion de 2 à 10% des bénéfices obtenus.

L’investissement immobilier non résidentiel chute de 23%

Les investissements immobiliers en actifs non résidentiels en Espagne ont clôturé le troisième trimestre 2019 avec un volume de 2.900 millions d’euros, soit une baisse de 24% par rapport à la même période de 2018. Par segments, les immeubles de bureaux sont en tête du classement, représentant 30% des investissements totaux à 870 millions d’euros, devant le secteur logistique, qui continue de battre des records et atteint 25% (725 millions). Le commerce de détail est tombé à la troisième place avec 24% (696 millions) et le secteur hôtelier clôture le classement avec 21% (609 millions). Sur l’année, le montant total d’investissement dans le secteur de l’immobilier tertiaire en Espagne devrait être de 10 milliards d’euros en 2019, le plus faible chiffre des 4 dernières années (11,25 en 2018, 12,1 en 2017 et 11,13 en 2016).

Confidentiel et Express des News en Novembre 2019

La Banque d’Espagne constate le ralentissement du marché immobilier conjugué à une hausse modérée des prix. Néanmoins, elle note un rééquilibrage des prix et de l’activité entre les régions.
En 2018, il y a eu 480.000 contrats de location signés, on en attend plus de 500.000 cette année. Les prix trop élevés poussent les jeunes vers la location.
Au troisième trimestre 2019, a rentabilité brute locative est de 5,2% à Madrid et 4,8% à Barcelone. Dans les autres villes : 6,1% à Alicante, 6% à Valence, 5,8% à Malaga, 5,7% à Séville et 4,8% à Palma.
Selon Engel & Völkers, l’activité immobilière perdue à Barcelone est compensée par une hausse dans les villes de sa périphérie. Et même les prix en baisse à Barcelone sont compensés par une hausse en périphérie.
Et pourtant selon le Registre de la Propriété de Barcelone, un nouveau record de vente au m2 a été établi dans la capitale catalane : un penthouse de 186 m2 au cœur de la ville (117 Rambla de Cataluña) avec un prix de 14.264 euros au m2. Mais la vente la plus élevée d’un appartement de la cité catalane en 2019 est celle du 10 Francesc Macia avec 600 m2 au prix de 8 millions d’euros.
S&P et Bankinter estiment que les prix augmenteront de 5,5% en 2019 et prévoient une hausse des prix plus modérée en 2020 et 2021.
Sur 12 ans, il y a un énorme décalage entre les évolutions du prix de vente des logements et du prix des loyers : depuis 2007 (pic immobilier), les prix des loyers ont augmenté de 24% alors que les prix de vente sont toujours en moyenne 14% plus bas que les plus hauts du boom immobilier.
Seulement 10% des logements mis à la vente en Espagne sont vendus pour le prix demandé contre 35% aux USA. 90% des logements vendus en Espagne sont donc négociés à la baisse, ce qui pousse le vendeur à surévaluer son bien parfois jusqu’à 20% !
En 2018, environ un quart des annonces à la vente de Madrid et Barcelone ont affiché une baisse sur les sites après quelques semaines de publication. En 2019, c’est plus du tiers des prix qui ont été baissés dans les annonces affichées.
Le promoteur Grupo Lar prévoit de créer un portefeuille de 5.000 logements, tous destinés à la location, avec un investissement de près de 1 000 millions d’euros sur cinq ans.
Le groupe de grands magasins Corte Ingles met en place une division pour la promotion et la gestion de ses propres actifs et de ceux de tiers et assume directement le processus de vente immobilière lancé en mars, retirant ainsi à PwC la vente de 95 actifs pour 1500 millions d’euros.
Amazon investira 2.500 millions d’euros pour installer en Aragon son septième centre de données en Europe. Il sera réparti entre Huesca, Villanueva de Gállego et El Burgo de Ebro. La superficie totale sera de plus de 100.000 m2, et Amazon de créera environ 1.500 emplois.
La ville de Madrid réduira ses impôts sur la plus-value municipale et l’IBI d’environ 82 millions d’euros à partir de 2020.

Les News en Novembre 2019

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