Les News Août 2019

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Info des news en août 2019 de l’immobilier espagnol : -6%, c’est la baisse des prix dans le neuf au second trimestre 2019

Les News en août 2019. Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes.

Le prix du neuf en baisse de 6% en 3 mois !

Selon Solvia (l’ancien parc immobilier de Sabadell), au second trimestre 2019, le prix moyen des logements neufs a diminué de 6% par rapport au trimestre précédent. Il se se stabilise à des niveaux similaires à ceux enregistrés en 2018. Et pourtant le marché est dynamique : environ 30 400 logements neufs ont été vendus au premier semestre, soit 14% de plus qu’au premier semestre de 2018. Cependant, le client est de plus en plus prudent dans ses décisions d’achat et l’adapte à son budget. La demande est suffisante pour couvrir l’offre de logements. Mais pas à n’importe quel prix. Les maisons sont vendues en un temps record et correspondent à la capacité de payer des acheteurs.

Ralentissement des ventes

Au premier trimestre 2019, selon le notariat espagnol, la vente de logements en Espagne ralentit sa croissance. Alors que les prix continuent à augmenter. 138.500 logements ont été vendus entre janvier et mars, soit 1,7% de plus qu’au début de l’année dernière. Le ralentissement est net car au 4^ème trimestre de 2018, l’augmentation a dépassé 6%. Et au début de 2017, le taux de croissance était de plus de 20%. À Madrid, on note même une baisse de 1,6%. Encore plus accentuée dans la communauté valencienne (-3,6%), aux Îles Canaries (-6,2%) et aux Îles Baléares (-9,3%) ! Les prix ont augmenté de 3,7% par rapport à l’année précédente. La Galice et les Îles Baléares ont enregistré les plus fortes hausses (respectivement 17,7% et 11,7%). A noter une baisse des prix dans les Îles Canaries (-3,6%).

Madrid et Barcelone à plus de 16 €/m2 la location

Les deux principales métropoles espagnoles ont les prix les plus élevés à la location. Avec 16,50 €/m2 à Barcelone (+1,4% sur un an) et 16,10 €/m2 à Madrid (+4,2%). Et ce malgré les tentatives publiques de contrôle des prix. Trois grandes villes du sud sont à moins de 10 €/m2 : Séville et Malaga à 9,90 €/m2, et Valence à 8,80 €/m2… presque deux fois moins qu’à Barcelone… mais avec une hausse annuelle de 9,2% ! Le prix moyen espagnol est de 11 €/m2.

La location touristique est moins chère et moins demandée

Selon le loueur Rentalia, le prix moyen de location touristique à moins de 15 km d’une plage espagnole en août est de 29,6 euros par personne et par nuit. C’est une baisse de 5% par rapport au prix du mois d’août de l’année dernière. Les cinq côtes les plus chères pour louer un logement en août sont: Majorque, à 46 euros par personne et par nuit (-2,7% par rapport à l’année dernière), Minorque, à 44,5 euros (+10, 7%), Barcelone, avec 34,3 euros (-16,1%), Gérone, 33,2 euros (-2,1%) et Malaga, à 33 euros (+ 5,4%). Quant à la demande, elle a également ralenti cette année. Fin juillet, 88% étaient déjà réservées pour le mois d’août. C’est moins que les 92% de l’année dernière. Ce sont les Canaries qui souffrent le plus avec une baisse du taux d’occupation de 20% voire plus du taux d’occupation. La raison de cette baisse : la concurrence d’autres destinations touristiques en Méditerranée… moins chères.

La commune la plus chère d’Espagne est une île

Selon Idealista, la commune d’Espagne avec le prix moyen d’acquisition le plus élevé d’Espagne est l’Ile de Formentera (la 4^ème île des Baléares) avec une moyenne de 7400 €/m2. Les quatre communes les plus chères qui suivent sont aussi aux Baléares : Deya dans l’île de Majorque avec 5340 €/m2, puis la commune d’Ibiza (5320 €/m2), et deux autres communes de l’île d’Ibiza, Sant Joan de Labritja (5270 €/m2) et Sant Josep de sa Talaia (5110 €/m2). Ce sont de petites communes à part la ville d’Ibiza (50.000 habitants). Les grandes capitales sont loin derrière avec San Sebastian en 13^ème position avec 4370 e/m2, Barcelone en 14^ème position avec 4210 €/m2 et Madrid en 17^ème position avec 3810 €/m2.

Échange de logements : +44% !

L’échange de logements est une pratique de plus en plus populaire. Et encore plus en période estivale. Selon HomeExchange, l’une des sociétés leader sur ce marché, les réservations d’échange de logements ont augmenté de 44% en Espagne. Cela reflète l’évolution des modèles de tourisme vers la recherche d’une expérience plus immersive qui favorise la possibilité de profiter de la destination au lieu de la “consommer”. En ce sens, et avec une augmentation de 83% des nuitées au cours des deux dernières années, l’Espagne occupe la troisième place du classement après la France et les États-Unis, et précède l’Italie et le Canada. Les villes espagnoles les plus demandées dans les échanges sont Barcelone, Madrid, Valence, Bilbao et Grenade.

Barcelone : programme d’aide à la réhabilitation des logements

En 2018 à Barcelone, environ 40.000 personnes et 16.000 logements ont bénéficié d’aides à la réhabilitation des quartiers. Jusqu’au 29 novembre, la municipalité lance un appel pour des dossiers de subventions pour la réhabilitation intérieure des logements. Ces aides sont destinées aux travaux d’adaptation des réseaux d’eau, de gaz et d’électricité et à la réglementation en vigueur. Ainsi qu’à l’amélioration de l’énergie et de l’habitabilité. Les subventions peuvent atteindre jusqu’à 100% du coût de la réhabilitation, dans la limite de 20.000 euros par logement.

Des hypothèques plus difficiles à obtenir

Le secteur bancaire espagnol avoue avoir resserré les conditions d’octroi de prêts hypothécaires et de crédit à la consommation au cours du deuxième trimestre. Il envisage de le durcir davantage jusqu’à l’automne, tout en veillant à ce que la demande reste stable, notamment grâce aux faibles taux d’intérêt. Cette tendance est conforme aux avertissements des experts, qui disent depuis un certain temps que l’entrée en vigueur de la loi sur les hypothèques (le 17 juin) augmenterait les restrictions imposées au secteur financier. Parmi les raisons qui expliquent ce changement, il y a la batterie de nouvelles contraintes avec la loi, par exemple les frais payés par les banques à la place des clients, la limitation des commissions d’amortissement anticipé (partiel ou total) ou de l’intérêt de retard de paiement qui peut être appliqué aux clients.

Sabadell vend Solvia à Oaktree pour 882 millions €

Début août, Banco Sabadell a signé la vente de 100% de la société de développement Solvia Desarrollos Inmobiliarios (Sdin) au fonds Oaktree. L’opération comprend un important parc immobilier. Elle a été clôturée pour un montant de 882 millions d’euros. Avec cette opération, Sabadell achève pratiquement le nettoyage de son solde d’actifs toxiques. En un an, la banque a procédé à des désinvestissements d’actifs problématiques d’un montant supérieur à 12.500 millions d’euros. Cerberus a été le principal acheteur. Deutsche Bank et Axactor ont aussi acquis des actifs.

Confidentiel et Express des News en Août 2019

Avec 293.600 logements vendus au premier semestre, les 600.000 transactions devraient être atteintes à la fin de l’année.
Selon Barnes, il faut 4 mois en moyenne pour vendre une propriété de luxe en Espagne (appartement ou villa de plus de 500.000 euros). Dans les zones touristiques, cette moyenne descend à 2 mois. Les plus rapides à acheter sont les étrangers, sud-américains, français ou américains (2 mois). Tandis que les espagnols prennent leur temps (5 mois).
Selon Housfy, vendre un logement à Barcelone prend un peu plus de temps : 66 jours en moyenne en 2019 contre 60 jours en 2018. Les ventes les plus rapides sont à Sants-Montjuic avec 48 jours (prix attractifs, proximité du centre), les moins rapides à Sarria-sant Gervasi (prix plus élevés).
Les 6 quartiers les plus chers à l’achat à Madrid et Barcelone en juin 2019 sont Recoletos (Madrid – 8250 €/m2 en hausse de 8%), Diagonal Mar – Poblenou (Barcelone – 7360 €/m2 en hausse de 27% !), Castellana (Madrid – 6840 €/m2), Jerónimos (Madrid – 6480 €/m2), Almagro (Madrid – 6390 €/m2) et Pedralbes (Barcelone – 6290 €/m2).
Les 4 quartiers les plus chers pour la location à Madrid et Barcelone en juin 2019 sont Barceloneta (Barcelone – 22,86 €/m2), Diagonal Mar – Poblenou (Barcelone – 20,74 €/m2), Recoletos (Madrid – 20,00 €/m2) et Castellana (Madrid – 20,00 €/m2).
Les prix à Ibiza sont déjà 10% supérieurs à ce qu’ils étaient au plus haut de la bulle immobilière. Les résidents ne peuvent plus trouver de logement ni à la location, ni à l’achat. Louer pendant les 3 mois d’été à des touristes rapporte beaucoup plus que louer à l’année !
Acheter en bord de mer coûte 5,7% plus cher que l’année dernière (selon Idealista). Champions de la hausse, les Baléares avec +9,3% et l’île de Tenerife aux Canaries avec +6,3%.
Depuis le mois de juillet, le Parlement du Pays Basque a voté une loi permettant de verbaliser les logements touristiques non déclarés jusqu’à… 100.000 € !
Les permis de construire pour les superficies de plus de 600 m2 sont en chute libre à Barcelone : -72% pour les sept premiers mois de l’année ! Une seule raison : l’obligation émise par la municipalité de réserver 30% de la superficie au logement social.
A peine un logement sur trois en Espagne a la climatisation. Les grandes villes sont les plus équipée surtout si elles sont dans le sud : 70% des logements de Séville ont la climatisation, 68% à Cordoue, 59% à Palma, 58% à Barcelone et 56% à Madrid et Séville. Mais que 53% à Alicante et 51% à Malaga.
La nouvelle municipalité de Madrid a débloqué un projet de développement dans le sud-est de Madrid (Ahijones, Berrocales, Valdecarros et Los Cerros) portant sur la construction de 105.000 logements. Dont la moitié à prix encadré.
Les banques ont réagi immédiatement à la décision des autorités catalanes d’augmenter l’AJD de 1,5% à 2% sur la valeur d’acquisition d’un bien immobilier. Avec la nouvelle loi votée par Madrid, cette taxe payée par les propriétaires jusqu’en 2018 est maintenant à la charge des banques. Conséquences : les entités bancaires auront un taux hypothécaire plus élevé en Catalogne !
Les résidences universitaires espagnoles intéressent les investisseurs avec une rentabilité de 5,1% contre 4,6% en moyenne européenne. La demande est forte à proximité des campus universitaires et près des liaisons de transports y menant. Les nouveaux projets intègreront des zones communes de travail et de loisirs.
A Benidorm, le gratte-ciel Intempo (198 mètres) sera enfin achevé fin 2020 après avoir débuté sa construction en… 2007 ! La crise économique et l’absence de financement ont paralysé les travaux pendant plus de 10 ans. Cet immeuble en forme d’arche a été très souvent critiqué pour son esthétisme douteux. C’est Uniq Residential qui est chargé de mener à bien le projet.
La socimi Merlin a acquis un ancien entrepôt situé au dans le quartier du 22@ de la capitale catalane avec l’intention de démolir le bâtiment actuel et de construire un nouvel édifice dédié à sa filiale de «coworking» Loom. Ce sera le troisième espace de ce type pour Merlin dans l’agglomération barcelonaise.
Amancio Ortega, le fondateur d’Inditex (Zara et Zara Home, Pull and Bear, Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius, Oysho et Uterqüe) a clôturé l’année 2018 avec un portefeuille immobilier évalué à 9 767 millions d’euros. Soit une augmentation de 11,5% par rapport à l’année précédente.
Au second trimestre 2019, la rentabilité brute de la location de bureaux était de 9,6%. La plus élevée devant celle des commerces (8,6%), les logements résidentiels (7,6%) et les garages (6,5%). Pour les logements, la rentabilité à Madrid est de 5,1% et celle de Barcelone de 4,7%.
Warren Buffet, un autre milliardaire, veut investir dans l’immobilier de luxe espagnol (plus de 600.000 euros). Et ce par l’intermédiaire d’un partenariat entre sa filiale immobilière, Berkshire Hathaway HomeServices, et la société espagnole Larvia, appartenant au groupe immobilier Petrus.
On entend très souvent parlé des risques du bulle immobilière en Espagne. Mais un classement récent établi parmi les pays de l’OCDE par Bloomberg montre que l’Espagne n’apparaît qu’en 11^ème position dans les pays à risque immobilier derrière le Canada, la Nouvelle Zélande, la Suède, la Norvège, l’Australie, la Belgique, le Royaume-Uni, la Hollande, l’Irlande et le Danemark.
A la fin du premier trimestre 2019, les prix des logements ont augmenté de 4% en moyenne en Europe selon Eurostat. Les hausses les plus fortes ont eu lieu en Hongrie (+11,3%), en République Tchèque (+9,4%) et au Portugal (+9,2%). L’Espagne se situe au milieu du classement avec +6,9%. Les pays qui ont enregistré les hausses les plus faibles sont la Suède et la Grande Bretagne (+1,5%), la Finlande (+0,7%). Quant à l’Italie, les prix ont baissé de 0,8% en un an.
Le prix des loyers professionnels (bureaux) a augmenté de 13% en un an à Barcelone à 27,25 €/m2. Ce qui n’empêche pas, à Madrid et à Barcelone, d’atteindre des records en superficies louées au premier semestre 2019 : 375.000 m2 à Madrid et 250.000 m2 à Barcelone.
La Commission Européenne améliore ses prévisions de croissance pour l’Espagne de 0,2%. Ce qui porte à 2,6% le taux de croissance prévu en 2019. C’est de loin le plus fort taux de croissance des grands pays européens, France et Royaume-Uni à 1,3%, Allemagne à 0,5% et Italie à 0,1%

Les News Août 2019

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