Les News de octobre 2019 achat immobilier en Espagne

Les News de Juillet 2019

Notre Pourcentage du Mois : +10,4%

Info des news de juillet 2019 de l’immobilier espagnol : +10,4%, c’est la hausse des prix annuelle des logements neufs en Espagne

 

Les News de juillet 2019. Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes.

 

+10,4% en un an pour les prix des logements neufs

Acheter en Espagne dans le neuf coûte de plus en plus cher. Selon l’INE, les logements neufs sont 10,4% plus chers au 1er trimestre 2019 qu’au 1er trimestre 2018. C’est la plus forte hausse des prix dans le neuf de ces 10 dernières années. On atteint même +13,4% à Madrid. A cela trois raisons. La première est l’augmentation du prix des terrains dans les zones à forte demande de logements et où l’offre est insuffisante. S’ajoutent des augmentations des coûts de construction en général et de la main-d’œuvre en particulier. Et enfin des « goulets d’étranglement » pour les demandes de permis municipaux, qui peuvent prendre jusqu’à 18 mois dans certains cas !

Les prix immobiliers ont augmenté de 1,7% au second trimestre

Selon le portail immobilier Idealista, entre fin avril et fin juin 2019, les prix immobiliers ont augmenté de 1,7%. Cette croissance des prix trimestrielle est très variable selon les autonomies (régions) et les villes. Ainsi l’Andalousie enregistre la plus forte hausse trimestrielle (+4,3%) devant la Communauté Valencienne (+3,1%) et la région de Murcia (+2,8%) : à noter que ce sont trois régions littorales méditerranéennes. Pour les villes, les plus fortes hausses de prix sont à Santa Cruz de Tenerife et  Grenade (+3,7%) devant Palma (+3,2%) et Madrid (+2,4%). Quant à Barcelone, c’est une nouvelle baisse trimestrielle de 0,3% (et de 0,9% sur l’année), la capitale catalane continue de payer le prix de la « fuite » des investisseurs étrangers et nationaux suite à l’incertitude politique dans cette région.

Ralentissement des prêts hypothécaires

Les prêts hypothécaires ralentissent en Espagne, et suivent la tendance d’autres variables comme le volume de ventes de logements. Selon les données de l’INE, au cours du mois d’avril, 29.032 prêts ont été signés pour l’achat de logements. C’est 5,5% de moins qu’un mois auparavant et 0,1% de moins qu’en avril 2018 (29.050). Mais en cumulé sur l’année, la hausse est encore à deux chiffres. Au cours des quatre premiers mois de l’année, 127.598 hypothèques ont été signées, soit 11,9% de plus qu’à la même période de l’année dernière. En avril 2019, 43% des prêts ont été faits à taux fixes contre à peine… 7,5% 4 ans avant, en avril 2015.

Hypothèques plus chères avec la nouvelle Loi

La Banque d’Espagne note que les hypothèques sont devenues plus coûteuses depuis le paiement de l’IAJD par les banques à la place des emprunteurs et la mise en place de la nouvelle loi hypothécaire. Les banques devant payer des impôts qui revenaient avant aux emprunteurs ont répercuté leurs nouveaux frais sur les taux d’intérêts (+0,20%) et leurs commissions (+0,10%). Pour une hypothèque de 250.000 euros sur 25 ans, l’emprunteur paiera près 500 euros de plus chaque année.

La nouvelle loi sur les loyers fait peur aux propriétaires !

Les nouvelles modifications de la réglementation locative effraient les propriétaires : le nombre de contrats chute de 7,8% pour les cinq premiers mois de l’année par rapport à la même période de l’année dernière. Cette restriction de l’offre locative induit une nouvelle hausse des prix qui est… l’inverse de ce que recherchait le gouvernement ! Nous avions prévu dès décembre 2018 cette réduction de l’offre et la hausse des prix qui suivrait. Ce que les propriétaires craignent le plus sont les impayés et les chiffres leur donnent raison : les inscriptions au fichier des impayés ont augmenté de 6,4% sur les cinq premiers mois de l’année. D’ailleurs le nombre d’assurances contre les impayés de loyers a augmenté de 35% pendant la première moitié de l’année 2019.

La mode est aux aticos de luxe

Bien que cela soit difficile à croire, il fut un temps où le dernier étage des immeubles, l’atico, était réservé au portier ou au personnel de service. Une époque où les ascenseurs n’existaient pas (ou peu) et où le vrai luxe se trouvait au premier étage : le plus près possible de la rue. Des décennies au cours desquelles, surtout dans les grandes villes, il était normal que les riches habitent au premier et que les gens moins fortunés soient dans les étages supérieurs. En descendant, vous gagniez de la hauteur ! En fait, la vie au troisième étage n’étant pas assez élégante, des noms ont été inventés pour les étages intermédiaires. Avec « le principal » et « l’entresuelo », le troisième étage devenait le premier ! Aujourd’hui, les « aticos », les appartements du dernier étage, peuvent coûter de 30 à 50% de plus que les autres appartements de l’immeuble. Les avantages : la vue, la lumière, moins de bruit, plus de privacité, et très souvent une grande terrasse.

35 millions d’euros pour un « atico » barcelonais de 500 m2

A Barcelone, le fonds d’investissement immobilier KKH Property Investors construit à l’angle de la Diagonal et du Passeig de Gracia un immeuble qui abritera parmi les appartements de luxe les plus chers d’Espagne. Ce sont 34 logements de 90 à 500 m2, pour un prix de 2,3 millions d’euros pour les moins chers à 35 millions d’euros pour l’atico (l’appartement en terrasse) de 500 m2, voire plus si il y a plusieurs acheteurs !

Prix en baisse de 5% à Barcelone en 2019 ?

Il n’est pas sûr qu’il y ait preneur pour les appartements de luxe du projet KKH. Selon Gonzalo Bernardos, économiste de l’Universidad de Barcelona (UB), les prix à l’achat baisseront en moyenne de 5% à Barcelone. Selon le professeur, l’effondrement du marché des acheteurs étrangers, provoqué par la menace de l’indépendance, a entraîné une crise du marché haut de gamme. La conséquence est une baisse du prix moyen dans la capitale catalane. Par contre, il prévoit une hausse des prix de 3% à Madrid.

Portrait-robot du touriste Airbnb à Madrid : espagnole de 36 ans

Madrid a accueilli 10 millions de touristes en 2018, et parmi eux 1,6 millions « d’Airbnbistes ». A 51%, ces derniers sont des femmes qui passent 3 à 4 jours en moyenne dans la capitale espagnole. Le tiers d’entre eux sont espagnols, 15% américains, 9% français, 6% britanniques et 4% italiens. Hors hébergement, leurs dépenses pendant le séjour s’élèvent à 400 € par personne dont près de la moitié réalisée dans le quartier d’hébergement.

6000 logements à la vente par Haya Real Estate

Haya Real Estate (HRE) met en vente jusqu’au 31 juillet une sélection de plus de 6.000 biens immobiliers avec des réductions allant jusqu’à 40%. Parmi eux, plus de 1.300 pouvant être achetés pour moins de 65.000 euros. Les propriétés sélectionnées pour cette campagne sont situées principalement dans les capitales de province, les banlieues et les petites villes. HRE propose à la fois des logements urbains et côtiers, ainsi que des places de parking, des débarras, des locaux et bureaux commerciaux et des bâtiments industriels. La plupart des propriétés sont concentrées en Catalogne (1950 unités) dans la Communauté Valencienne (1190) en Andalousie (980) et dans la région de Murcia (330).

Les principales sociétés proptech en Espagne

Les sociétés proptech (un acronyme pour les mots anglais property et technology), entreprises qui fournissent tout type de service immobilier en ligne, sont de plus en plus nombreuses. En Espagne, 238 start-ups emploient 5500 personnes dans le secteur de la proptech. Les principales sont :

  • Le groupe norvégien Adevinta (Fotocasa, Habitaclia) facture plus de 100 millions € et emploie 800 personnes
  • Le groupe espagnol Room Mate Group facture plus de 80 millions € et emploie 1000 personnes
  • Le portail Idealista, pionnier dans la recherche de logements par internet en Espagne, facture plus de 50 millions € et emploie 600 personnes
  • HomeAway Spain (qui appartient à Expedia) facture près de 30 millions € et emploie 100 personnes

Investissements immobiliers : -39% au 1er semestre

Selon le cabinet de conseil en immobilier CBRE, le secteur immobilier a enregistré un volume d’investissement de 4.414 millions d’euros au premier semestre de 2019, ce qui représente une chute de 39% par rapport à la même période de 2018. Il est vrai que l’année 2018 avait été exceptionnelle. Le premier secteur immobilier demeure celui des bureaux avec 1.672 millions d’euros (38% du total), devant le secteur résidentiel (847M€, 19%), le secteur commercial (577ME, 13%), l’hôtellerie (530M€, 12%) et le secteur logistique (394M€, 9%). Les premiers investisseurs sont espagnols (36%) devant les Américains (25%), les Suisses (11%) et les Britanniques (9%).

Confidentiel et Express des News de Juillet 2019

  • L’accès au logement à Ibiza devient inaccessible pour la population locale : le prix de location d’un logement représente 82% du salaire moyen local. Les habitants dénoncent une dégradation de leur qualité de vie. Les perspectives d’avenir ne sont pas très optimistes car la pression exercée par l’activité touristique sur le marché immobilier local ne semble pas se réduire. Attention à la réaction des ibicencos…
  • Madrid, Barcelone, Alicante et Malaga concentrent 40% des logements neufs vendus depuis 2014. Plus de 479 000 logements neufs ont été vendus en Espagne au cours des cinq dernières années (Source : INE).
  • Les prix trop élevés dans les deux grandes villes espagnoles, Madrid et Barcelone, provoquent depuis un an une hausse des prix à deux chiffres en périphérie de ces villes, atteignant même +18% dans des communes autour de Madrid et de Barcelone.
  • 59% des Espagnols pensent que c’est le bon moment pour acheter (Source : ICIS). C’est le cas notamment des Valenciens.
  • Selon la Sociedad de Tasación, la rentabilité moyenne des loyers pendant le second trimestre 2019 est de 7,6% (contre 8,1% sur la même période de 2018).
  • Il y a un stock de 460.000 logements neufs en Espagne, la quasi-totalité provenant de l’époque du boom immobilier. En majorité, ils sont invendables car mal localisés, en dehors des agglomérations ou des zones touristiques, ou en très mauvais état.
  • Bankinter voit la fin de la hausse des prix en 2021. Débutée en 2014, son rythme devrait décroître en 2019, puis en 2020 pour atteindre un maximum en 2021. Et ce même si le marché conserve des taux d’intérêt bas, puisque Bankinter prévoit un Euribor négatif jusqu’en 2021 !

Les News de Juillet 2019

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