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Les coûts cachés d’un crédit bancaire

Découvrez les coûts cachés d’un crédit bancaire, le TIN, la TAE, le TAEG, etc.

Dans un crédit bancaire, hypothécaire par exemple, les frais annexes peuvent impacter de façon importante le coût total de ce crédit. Ces frais peuvent représenter un surcoût “caché” de 50%.

Le TIN

Le TIN est le Taux d’Intérêt Nominal en France ou le “Tipo de Interés Nominal” en Espagne. C’est le taux d’emprunt classique proposé par les banques pour un crédit bancaire. Celui qu’elles mettent le plus souvent en avant pour attirer leurs futurs clients. Et qui sert de référence pour la rémunération de l’argent prêté par la banque.

Le TIN varie en fonction du coût de l’argent (dont la base est l’Euribor, actuellement négatif). Mais aussi de la banque, de votre solvabilité, de votre niveau d’endettement, de votre profil de santé, de votre ancienneté dans cette banque, des services déjà utilisés (compte de dépôt des salaires, assurance-vie, actions, etc) et du pays d’emprunt. Il est évident que si vous êtes un client fidèle sans découvert et avec des apports réguliers sur vos comptes (salaire par exemple), vous aurez plus de chances de réussir un taux bas, par exemple 1% pour un crédit sur 20 ans. Sinon, ce sera au minimum 1,50%, voire 2% en Espagne.

Le TIN peut être fixe, variable ou mixte. Un taux fixe ne change pas durant toute la durée du remboursement. Un taux variable est révisé tous les ans sans pouvoir dépasser des plafonds minimums et maximums. Si le taux est mixte, cela traduit qu’il est en alternance avec d’autres types de taux sur différentes périodes de l’emprunt.

Le TIN est la rémunération de la banque qui lui permet de régler ses charges et de rentabiliser l’opération de crédit bancaire.

Le TAEG ou la TAE

En France, le TAEG est le Taux Annuel Effectif Global, appelé jusqu’en 2016 taux effectif global (TEG). 

En Espagne, l’équivalent est la TAE, la “Tasa Anual Equivalente” (le Taux Annuel Équivalent en français).

Le TIN ne tient pas compte des autres frais occasionnés par le prêt tels que des frais de dossier, les primes d’assurance, d’éventuels services bancaires supplémentaires… Pour connaître le coût réel du crédit immobilier et comparer les différentes offres des établissements bancaires, il faut alors utiliser la TAEG en France ou la TAE en Espagne.  Ces taux prennent en compte les frais suivants :

  • le TIN (taux d’intérêt nominal),
  • les frais de dossier,
  • les frais payés ou dus aux intermédiaires intervenus dans l’obtention du prêt,
  • Coût de l’assurance emprunteur
  • Frais de garanties (hypothèque ou cautionnement)
  • Frais d’évaluation du bien immobilier (payés à un agent immobilier)
  • les frais d’ouverture et de tenue d’un compte de paiement,
  • tous les autres frais qui vous sont imposés pour l’obtention du prêt, hors frais d’enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier.

A noter que leur mention est obligatoire dans les publicités, les offres préalables de crédit et dans les contrats de prêt. En l’absence de mention dans le contrat ou en cas de mention d’un taux erroné, le juge peut annuler totalement ou partiellement les intérêts. Pour fixer le montant des intérêts annulés, le juge tient notamment compte du préjudice subi par l’emprunteur.

Exemple

Prenons un exemple pour comprendre l’importance des frais annexes d’un crédit bancaire. Un couple français achète une villa sur la Costa Brava en Espagne pour une valeur de 300.000 euros. Il emprunte 200.000 euros sur 20 ans à un taux nominal (TIN) de 1,5% à une banque française. Le coût du crédit sera alors de 31.622 euros. Les frais annexes énoncés ci-dessus peuvent s’élever à 20.000 euros pour ce type d’acquisition, ce qui  représentera un taux d’intérêt réel (TAEG ou TAE) de 2,39%. Il peut y avoir parfois même plus de 1% d’écart entre le TIN et le TAEG en France ou la TAE en Espagne.

Attention !

Certains frais ne sont pas inclus dans la TAEG ou la TAE. Par exemple, les frais de remboursement anticipés. Ou encore l’assurance du prêt immobilier si elle est prise en dehors de la banque du crédit.

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Les coûts cachés d’un crédit bancaire

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