impรดts des non-rรฉsidents propriรฉtaires acheter immobilier en Espagne

Les impรดts des propriรฉtaires non-rรฉsidents en Espagne

รŠtre propriรฉtaire en Espagne, sans y habiter, vous oblige ร  payer des impรดts, ITP, AJD, IVA, IBI, IRNR, IP, Plus-Value, successions, …

Vous รชtes non-rรฉsident mais propriรฉtaire en Espagne ou vous envisagez de l’รชtre. Alors cet article recensant tous les impรดts ร  payer par les propriรฉtaires non-rรฉsidents en Espagne est fait pour vous !

รŠtre ou ne pas รชtre ยซย non-rรฉsidentsย ยป en Espagne

Pour les personnes physiques, la notion de rรฉsidence en Espagne est dรฉfinie par lโ€™article 9 de la loi 35/2006. Cet article rรฉglemente lโ€™IRPF- Impuesto sobre la Renta de las Personas Fรญsicas (lโ€™impรดt sur le revenu) des rรฉsidents.

Une personne physique est rรฉsidente sur le territoire espagnol dรจs lors quโ€™elle se trouve dans lโ€™un quelconque des cas suivants :

  • Elle demeure sur le territoire espagnol pendant plus de 183 jours pendant lโ€™annรฉe civile. Pour dรฉterminer la durรฉe de sรฉjour sur le territoire espagnol, les absences temporaires sont prises en compte.
  • Le centre principal de ses activitรฉs professionnelles ou de ses intรฉrรชts รฉconomiques est directement ou indirectement situรฉ en Espagne.
  • Le conjoint dont il nโ€™est pas lรฉgalement sรฉparรฉ et les enfants mineurs dรฉpendant de lui rรฉsident habituellement en Espagne.

Une personne physique est donc non-rรฉsidente en Espagne dรจs lors quโ€™elle ne se trouve dans aucun des cas prรฉcitรฉs.

La fiscalitรฉ de lโ€™immobilier en Espagne ร  lโ€™achat

Acheter un bien immobilier en Espagne a un coรปt fiscal. La fiscalitรฉ sur votre achat dรฉpend de la nature de lโ€™achat (neuf/ancien). Mais aussi de son lieu (communautรฉ autonome) et de son montant. Tous les acheteurs rรฉsidents et non-rรฉsidents sont concernรฉs par cette fiscalitรฉ.

Lโ€™achat dans le neuf

La fiscalitรฉ de l’immobilier dans le neuf est reprรฉsentรฉe par deux impรดts lโ€™IVA (la TVA) et lโ€™AJD :

  • Le taux de TVA sur lโ€™achat dโ€™un bien neuf est de 10%. Sauf aux Canaries oรน il est de 6,5%.
  • Lโ€™impรดt sur les actes juridiques documentรฉs (AJD ou IAJD – Impuesto sobre Actos Jurรญdicos Documentados) est variable selon les communautรฉs autonomes. De 0% au pays Basque ร  1,5% en Andalousie, en Catalogne, dans la Communautรฉ Valencienne. Et 0,4% aux Canaries, 0,7% dans la Communautรฉ de Madrid et 1,2% aux Balรฉares.

Attention :

  • Si le logement neuf est la propriรฉtรฉ dโ€™une banque qui lโ€™a acquis auprรจs dโ€™un promoteur, le bien nโ€™est pas soumis ร  la TVA. Mais ร  lโ€™ITP comme dans le cas dโ€™un bien ancien.
  • Si le logement a plus de deux places de garage, la TVA sur lโ€™achat des garages nโ€™est plus de 10% mais 21% !
Lโ€™achat dans lโ€™ancien

Cโ€™est le cas le plus courant dans lโ€™immobilier en Espagne (81% des transactions en 2019).

L’acheteur est redevable de lโ€™impรดt sur le transfert de propriรฉtรฉ (ยซ Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ยป ou ITP). La gestion de lโ€™ITP est concรฉdรฉe aux autonomies (rรฉgions espagnoles). Le taux commun varie, selon lโ€™autonomie, de 4 ร  11% sur la valeur de lโ€™achat. A Madrid, le taux commun est de 6%. Mais ร  Barcelone comme dans la Communautรฉ Valencienne, il est de 10% . Et mรชme de 11% en Catalogne pour la part supรฉrieure ร  1 millions dโ€™euros. En Andalousie, il est de 8 ร  10%, aux Balรฉares de 8 ร  11%, et au Pays Basque de 4%.

Avantage, selon les autonomies, le taux de lโ€™ITP peut varier ร  la baisse en fonction de la valeur dโ€™acquisition, de lโ€™รขge ou des revenus de lโ€™acheteur. Par exemple :

  • En Catalogne, les jeunes de moins de 33 ans qui ont moins de 30.000 โ‚ฌ de revenus annuels ou les familles nombreuses ร  faibles revenus ne payent que 5% dโ€™ITP.
  • En Andalousie, lโ€™ITP est variable selon la valeur dโ€™acquisition. 8% pour les premiers 400.000 โ‚ฌ. 9% pour la partie entre 400.000 et 700.000 โ‚ฌ. Et 10% pour la partie au-delร  de 700.000 โ‚ฌ.
  • Dans tous les cas, consultez la lรฉgislation de votre communautรฉ autonome relative ร  lโ€™ITP ou notre article dรฉdiรฉ ร  ce sujet : “Un ITP pour chaque Communautรฉ Autonome

La fiscalitรฉ de lโ€™immobilier en Espagne aprรจs lโ€™achat

En tant que propriรฉtaire non-rรฉsident, aprรจs votre achat, vous รชtes redevables annuellement de plusieurs impรดts.

Lโ€™IBI, lโ€™impรดt foncier

Il y aura un impรดt commun ร  tous, rรฉsidents et non-rรฉsidents. Cโ€™est lโ€™IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles (lโ€™รฉquivalent espagnol de lโ€™impรดt foncier). Il est basรฉ sur la valeur cadastrale du bien. Et il dรฉpasse trรจs rarement les 2000 euros par an quelle que soit votre localisation. Pour les biens de moins de 300.000 euros, comptez moins de 1000 euros par an.

Lโ€™impรดt sur le Patrimoine

Un autre impรดt commun qui ne concernera quโ€™une poignรฉe de contribuables propriรฉtaires. Cโ€™est lโ€™Impรดt sur le Patrimoine, lโ€™รฉquivalent de lโ€™Impรดt sur la Fortune en France. En gรฉnรฉral, cet impรดt ne concerne que les mรฉnages ayant un patrimoine en Espagne dโ€™au minimum 700.000 โ‚ฌ. Ou 1 million โ‚ฌ si le bien achetรฉ est votre rรฉsidence principale. Et de nombreuses communautรฉs autonomes pratiquent une rรฉduction fiscale, par exemple de 100% ร  Madrid ! Pour un actif total de 800.000 โ‚ฌ, lโ€™impรดt sur le patrimoine sera de 200 โ‚ฌ aux Canaries. 240 โ‚ฌ en Andalousie. 280 โ‚ฌ aux Balรฉares. 540 โ‚ฌ dans la Communautรฉ Valencienne. 770 โ‚ฌ en Catalogne, et donc 0 โ‚ฌ dans la Communautรฉ de Madrid ! Evidemment pour les non-rรฉsidents, ne seront pris en compte que les droits et biens situรฉs en Espagne.

Si vous voulez en savoir plus sur l’Impรดt sur le Patrimoine, consultez notre article dรฉtaillรฉ sur le sujet : “Lโ€™impรดt sur la fortune existe aussi enโ€ฆ Espagne !

Les impรดts sur les revenus locatifs des non-rรฉsidents

La fiscalitรฉ de l’immobilier s’รฉtend รฉvidemment aux revenus locatifs. Pour les propriรฉtaires non-rรฉsidents qui louent leur bien immobilier en Espagne, les impรดts sur les revenus locatifs varient selon le type de location (classique longue durรฉe / temporaire / touristique).

Fiscalitรฉ des locations classiques longue durรฉe (contrats locatifs de 5 ans)

Si vous รชtes non-rรฉsident et que vous avez louรฉ votre bien pour un contrat classique de 5 ans, vous รชtes soumis ร  lโ€™IRNR (lโ€™Impรดt sur le Revenu des Non-Rรฉsidents) et vous serez taxรฉ ร  hauteur de 19% sur vos revenus locatifs nets pour les rรฉsidents de lโ€™UE (plus Islande et Norvรจge) et de 24% pour les rรฉsidents extra-communautaires. Ces revenus sont exonรฉrรฉs dans votre pays de rรฉsidence sโ€™il y a un accord de non double imposition. Ils doivent nรฉanmoins รชtre dรฉclarรฉs.

Les frais (gros travaux โ€“ rรฉnovation de faรงade par exemple -, impรดt foncier IBI, charges de copropriรฉtรฉ, assurances, travaux et frais de maintenance, โ€ฆ) sont dรฉductibles des revenus bruts locatifs. Mais uniquement pour les propriรฉtaires rรฉsidents de lโ€™Union Europรฉenne (plus Islande et Norvรจge).

Fiscalitรฉ des locations temporaires (ยซย alquiler de temporadaย ยป)

Si vous รชtes non-rรฉsident et que vous faites de la location temporaire (location de plus dโ€™un mois, moins dโ€™un an), vous รชtes soumis ร  lโ€™IRNR et vous serez taxรฉ ร  hauteur de 19% sur les revenus locatifs nets (avec obligation de dรฉclaration dans votre pays dโ€™origine) pour les propriรฉtaires rรฉsidents de lโ€™Union Europรฉenne (plus Islande et Norvรจge) et sur 24% pour les autres.

Les locations temporaires sont taxรฉes sur les revenus locatifs nets (loyers desquels on dรฉduit les frais et charges sur la pรฉriode de location) pour les propriรฉtaires rรฉsidents de lโ€™Union Europรฉenne (plus Islande et Norvรจge) et sur la totalitรฉ pour les autres. Attention, si vous louez 10 mois dans lโ€™annรฉe, vous ne pouvez dรฉduire que les frais relatifs ร  cette pรฉriode.

Fiscalitรฉ des locations touristiques

Les non-rรฉsidents qui font de la location touristique (sรฉjours de moins dโ€™un mois) sont tenus de faire une dรฉclaration par trimestre et par propriรฉtaire du bien. Mรชme si vous nโ€™avez rien louรฉ pendant un trimestre ! Ces revenus sont considรฉrรฉs et taxรฉs comme ยซrendimiento de capital inmobiliarioยป (rendement du capital immobilier). Le revenu ร  dรฉclarer est la totalitรฉ des recettes. Avec possibilitรฉ de dรฉduction des frais ou charges prรฉvus dans lโ€™IRPF (limitรฉes aux durรฉes de location) si le loueur est rรฉsident de lโ€™Union Europรฉenne (plus Islande et Norvรจge). Le taux dโ€™imposition est de 19% pour les rรฉsidents de lโ€™UE et de 24% pour les autres.

Et aussi lโ€™IRNR

Si vous รชtes non-rรฉsidents, en dehors de vos revenus locatifs รฉventuels, il faudra vous acquitter annuellement aussi lโ€™IRNR. Il est รฉgal ร  19% de 1,1% de la Valeur Cadastrale du Bien Immeuble pour les ressortissants de lโ€™Union Europรฉenne (dโ€™Islande et de Norvรจge). Sinon ce sera 24% de 1,1% pour les autres. Ce taux de 1,1% peut รชtre de 2% si la valeur cadastrale n’a pas รฉtรฉ rรฉvisรฉe au cours des 10 derniรจres annรฉes.

Contrairement ร  la Taxe Fonciรจre (IBI) qui est rรฉclamรฉe par la mairie du lieu oรน se situe le bien immobilier, cโ€™est ร  vous de calculer, de remplir et de prรฉsenter chaque annรฉe ou chaque trimestre le formulaire de dรฉclaration dโ€™impรดt dโ€™IRNR au Centre des impรดts.

En cas de vente de votre bien

Lโ€™impรดt national sur la plus-value immobiliรจre

A la vente, s’applique une autre fiscalitรฉ sur l’immobilier. Vous aurez ร  payer lโ€™impรดt national sur la plus-value immobiliรจre (ยซ plusvalรญa de Hacienda ยป).

Si le vendeur nโ€™est pas rรฉsident en Espagne, il est soumis ร  lโ€™IRNR, lโ€™impรดt sur les revenus des non-rรฉsidents (ยซ Impuesto sobre la Renta de no Residentes ยป). Le taux est de 19% sur la plus-value rรฉalisรฉe.

Important : Si le vendeur nโ€™est pas rรฉsident en Espagne, lโ€™acheteur doit retenir 3% du prix de la vente et le reverser aux services fiscaux. De cette faรงon lโ€™administration sโ€™assure que le vendeur paiera tout ou partie de lโ€™IRNR correspondant ร  la plus-value sur la vente. Une fois le calcul de cet impรดt rรฉalisรฉ, lโ€™administration fiscale remboursera au vendeur la diffรฉrence en cas de trop perรงu ou exigera au vendeur un paiement complรฉmentaire.

Pour en savoir plus sur l’impรดt national sur la plus-value nationale et son calcul, lisez notre article : “Calcul de lโ€™impรดt sur la plus-value immobiliรจre

Lโ€™impรดt municipal sur la plus-value

Lโ€™impรดt municipal sur la plus-value est appelรฉ ยซ plusvalรญa municipal ยป ou ยซ Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ยป. Cโ€™est un impรดt municipal qui dรฉpend de la localisation du logement, de la durรฉe de propriรฉtรฉ du logement et de la valeur cadastrale du terrain sur lequel est construit le logement. Le coรปt : de quelques centaines dโ€™euros ร  plusieurs milliers dโ€™euros.

Et lโ€™impรดt sur les successions pour les propriรฉtaires non-rรฉsidents

Vous achetez mais il faut penser au futur, et qui dit futur dit succession et donation.

Lร  aussi, la fiscalitรฉ sur l’immobilier varie selon la localisation de votre bien en Espagne. Le 23 avril 2019, lโ€™Andalousie a รฉtรฉ la septiรจme communautรฉ autonome espagnole ร  adopter la quasi-suppression de lโ€™impรดt sur les successions et les donations pour les rรฉsidents avec une bonification de 99% sur cet impรดt ! Les autres communautรฉs autonomes ayant dรฉjร  mis en pratique cette mesure sont la Communautรฉ de Madrid, Les รฎles Canaries, la Cantabrie, lโ€™Estrรฉmadure, Murcie et La Rioja.

Quand on connaรฎt les taux dโ€™imposition en France, en Belgique ou en Suisseโ€ฆ on choisit dโ€™aller habiter en Espagne dans lโ€™une de ces 7 communautรฉs autonomesย !

Pour ce qui est des autres communautรฉs autonomes, il existe des dizaines des cas selon la communautรฉ autonome. Selon que vous soyez rรฉsident ou non, selon la valeur de vos biens, selon votre situation familiale. La fourchette de lโ€™impรดt varie largement. Pour plus dโ€™informations, rรฉfรฉrez-vous ร  notre article sur le sujet : “Tout savoir sur les successions en Espagne !

En cas de doute sur votre fiscalitรฉ en Espagne

Si vous avez un doute sur votre fiscalitรฉ en Espagne ou si vous souhaitez plus d’informations ou une analyse de votre cas, contactez nous par mail ร  espagnimmo@yahoo.com

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