รtre propriรฉtaire en Espagne, sans y habiter, vous oblige ร payer des impรดts, ITP, AJD, IVA, IBI, IRNR, IP, Plus-Value, successions, …
Vous รชtes non-rรฉsident mais propriรฉtaire en Espagne ou vous envisagez de l’รชtre. Alors cet article recensant tous les impรดts ร payer par les propriรฉtaires non-rรฉsidents en Espagne est fait pour vous !
รtre ou ne pas รชtre ยซย non-rรฉsidentsย ยป en Espagne
Pour les personnes physiques, la notion de rรฉsidence en Espagne est dรฉfinie par lโarticle 9 de la loi 35/2006. Cet article rรฉglemente lโIRPF- Impuesto sobre la Renta de las Personas Fรญsicas (lโimpรดt sur le revenu) des rรฉsidents.
Une personne physique est rรฉsidente sur le territoire espagnol dรจs lors quโelle se trouve dans lโun quelconque des cas suivants :
- Elle demeure sur le territoire espagnol pendant plus de 183 jours pendant lโannรฉe civile. Pour dรฉterminer la durรฉe de sรฉjour sur le territoire espagnol, les absences temporaires sont prises en compte.
- Le centre principal de ses activitรฉs professionnelles ou de ses intรฉrรชts รฉconomiques est directement ou indirectement situรฉ en Espagne.
- Le conjoint dont il nโest pas lรฉgalement sรฉparรฉ et les enfants mineurs dรฉpendant de lui rรฉsident habituellement en Espagne.
Une personne physique est donc non-rรฉsidente en Espagne dรจs lors quโelle ne se trouve dans aucun des cas prรฉcitรฉs.
La fiscalitรฉ de lโimmobilier en Espagne ร lโachat
Acheter un bien immobilier en Espagne a un coรปt fiscal. La fiscalitรฉ sur votre achat dรฉpend de la nature de lโachat (neuf/ancien). Mais aussi de son lieu (communautรฉ autonome) et de son montant. Tous les acheteurs rรฉsidents et non-rรฉsidents sont concernรฉs par cette fiscalitรฉ.
Lโachat dans le neuf
La fiscalitรฉ de l’immobilier dans le neuf est reprรฉsentรฉe par deux impรดts lโIVA (la TVA) et lโAJD :
- Le taux de TVA sur lโachat dโun bien neuf est de 10%. Sauf aux Canaries oรน il est de 6,5%.
- Lโimpรดt sur les actes juridiques documentรฉs (AJD ou IAJD – Impuesto sobre Actos Jurรญdicos Documentados) est variable selon les communautรฉs autonomes. De 0% au pays Basque ร 1,5% en Andalousie, en Catalogne, dans la Communautรฉ Valencienne. Et 0,4% aux Canaries, 0,7% dans la Communautรฉ de Madrid et 1,2% aux Balรฉares.
Attention :
- Si le logement neuf est la propriรฉtรฉ dโune banque qui lโa acquis auprรจs dโun promoteur, le bien nโest pas soumis ร la TVA. Mais ร lโITP comme dans le cas dโun bien ancien.
- Si le logement a plus de deux places de garage, la TVA sur lโachat des garages nโest plus de 10% mais 21% !
Lโachat dans lโancien
Cโest le cas le plus courant dans lโimmobilier en Espagne (81% des transactions en 2019).
L’acheteur est redevable de lโimpรดt sur le transfert de propriรฉtรฉ (ยซ Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ยป ou ITP). La gestion de lโITP est concรฉdรฉe aux autonomies (rรฉgions espagnoles). Le taux commun varie, selon lโautonomie, de 4 ร 11% sur la valeur de lโachat. A Madrid, le taux commun est de 6%. Mais ร Barcelone comme dans la Communautรฉ Valencienne, il est de 10% . Et mรชme de 11% en Catalogne pour la part supรฉrieure ร 1 millions dโeuros. En Andalousie, il est de 8 ร 10%, aux Balรฉares de 8 ร 11%, et au Pays Basque de 4%.
Avantage, selon les autonomies, le taux de lโITP peut varier ร la baisse en fonction de la valeur dโacquisition, de lโรขge ou des revenus de lโacheteur. Par exemple :
- En Catalogne, les jeunes de moins de 33 ans qui ont moins de 30.000 โฌ de revenus annuels ou les familles nombreuses ร faibles revenus ne payent que 5% dโITP.
- En Andalousie, lโITP est variable selon la valeur dโacquisition. 8% pour les premiers 400.000 โฌ. 9% pour la partie entre 400.000 et 700.000 โฌ. Et 10% pour la partie au-delร de 700.000 โฌ.
- Dans tous les cas, consultez la lรฉgislation de votre communautรฉ autonome relative ร lโITP ou notre article dรฉdiรฉ ร ce sujet : “Un ITP pour chaque Communautรฉ Autonome“
La fiscalitรฉ de lโimmobilier en Espagne aprรจs lโachat
En tant que propriรฉtaire non-rรฉsident, aprรจs votre achat, vous รชtes redevables annuellement de plusieurs impรดts.
LโIBI, lโimpรดt foncier
Il y aura un impรดt commun ร tous, rรฉsidents et non-rรฉsidents. Cโest lโIBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles (lโรฉquivalent espagnol de lโimpรดt foncier). Il est basรฉ sur la valeur cadastrale du bien. Et il dรฉpasse trรจs rarement les 2000 euros par an quelle que soit votre localisation. Pour les biens de moins de 300.000 euros, comptez moins de 1000 euros par an.
Lโimpรดt sur le Patrimoine
Un autre impรดt commun qui ne concernera quโune poignรฉe de contribuables propriรฉtaires. Cโest lโImpรดt sur le Patrimoine, lโรฉquivalent de lโImpรดt sur la Fortune en France. En gรฉnรฉral, cet impรดt ne concerne que les mรฉnages ayant un patrimoine en Espagne dโau minimum 700.000 โฌ. Ou 1 million โฌ si le bien achetรฉ est votre rรฉsidence principale. Et de nombreuses communautรฉs autonomes pratiquent une rรฉduction fiscale, par exemple de 100% ร Madrid ! Pour un actif total de 800.000 โฌ, lโimpรดt sur le patrimoine sera de 200 โฌ aux Canaries. 240 โฌ en Andalousie. 280 โฌ aux Balรฉares. 540 โฌ dans la Communautรฉ Valencienne. 770 โฌ en Catalogne, et donc 0 โฌ dans la Communautรฉ de Madrid ! Evidemment pour les non-rรฉsidents, ne seront pris en compte que les droits et biens situรฉs en Espagne.
Si vous voulez en savoir plus sur l’Impรดt sur le Patrimoine, consultez notre article dรฉtaillรฉ sur le sujet : “Lโimpรดt sur la fortune existe aussi enโฆ Espagne !”
Les impรดts sur les revenus locatifs des non-rรฉsidents
La fiscalitรฉ de l’immobilier s’รฉtend รฉvidemment aux revenus locatifs. Pour les propriรฉtaires non-rรฉsidents qui louent leur bien immobilier en Espagne, les impรดts sur les revenus locatifs varient selon le type de location (classique longue durรฉe / temporaire / touristique).
Fiscalitรฉ des locations classiques longue durรฉe (contrats locatifs de 5 ans)
Si vous รชtes non-rรฉsident et que vous avez louรฉ votre bien pour un contrat classique de 5 ans, vous รชtes soumis ร lโIRNR (lโImpรดt sur le Revenu des Non-Rรฉsidents) et vous serez taxรฉ ร hauteur de 19% sur vos revenus locatifs nets pour les rรฉsidents de lโUE (plus Islande et Norvรจge) et de 24% pour les rรฉsidents extra-communautaires. Ces revenus sont exonรฉrรฉs dans votre pays de rรฉsidence sโil y a un accord de non double imposition. Ils doivent nรฉanmoins รชtre dรฉclarรฉs.
Les frais (gros travaux โ rรฉnovation de faรงade par exemple -, impรดt foncier IBI, charges de copropriรฉtรฉ, assurances, travaux et frais de maintenance, โฆ) sont dรฉductibles des revenus bruts locatifs. Mais uniquement pour les propriรฉtaires rรฉsidents de lโUnion Europรฉenne (plus Islande et Norvรจge).
Fiscalitรฉ des locations temporaires (ยซย alquiler de temporadaย ยป)
Si vous รชtes non-rรฉsident et que vous faites de la location temporaire (location de plus dโun mois, moins dโun an), vous รชtes soumis ร lโIRNR et vous serez taxรฉ ร hauteur de 19% sur les revenus locatifs nets (avec obligation de dรฉclaration dans votre pays dโorigine) pour les propriรฉtaires rรฉsidents de lโUnion Europรฉenne (plus Islande et Norvรจge) et sur 24% pour les autres.
Les locations temporaires sont taxรฉes sur les revenus locatifs nets (loyers desquels on dรฉduit les frais et charges sur la pรฉriode de location) pour les propriรฉtaires rรฉsidents de lโUnion Europรฉenne (plus Islande et Norvรจge) et sur la totalitรฉ pour les autres. Attention, si vous louez 10 mois dans lโannรฉe, vous ne pouvez dรฉduire que les frais relatifs ร cette pรฉriode.
Fiscalitรฉ des locations touristiques
Les non-rรฉsidents qui font de la location touristique (sรฉjours de moins dโun mois) sont tenus de faire une dรฉclaration par trimestre et par propriรฉtaire du bien. Mรชme si vous nโavez rien louรฉ pendant un trimestre ! Ces revenus sont considรฉrรฉs et taxรฉs comme ยซrendimiento de capital inmobiliarioยป (rendement du capital immobilier). Le revenu ร dรฉclarer est la totalitรฉ des recettes. Avec possibilitรฉ de dรฉduction des frais ou charges prรฉvus dans lโIRPF (limitรฉes aux durรฉes de location) si le loueur est rรฉsident de lโUnion Europรฉenne (plus Islande et Norvรจge). Le taux dโimposition est de 19% pour les rรฉsidents de lโUE et de 24% pour les autres.
Et aussi lโIRNR
Si vous รชtes non-rรฉsidents, en dehors de vos revenus locatifs รฉventuels, il faudra vous acquitter annuellement aussi lโIRNR. Il est รฉgal ร 19% de 1,1% de la Valeur Cadastrale du Bien Immeuble pour les ressortissants de lโUnion Europรฉenne (dโIslande et de Norvรจge). Sinon ce sera 24% de 1,1% pour les autres. Ce taux de 1,1% peut รชtre de 2% si la valeur cadastrale n’a pas รฉtรฉ rรฉvisรฉe au cours des 10 derniรจres annรฉes.
Contrairement ร la Taxe Fonciรจre (IBI) qui est rรฉclamรฉe par la mairie du lieu oรน se situe le bien immobilier, cโest ร vous de calculer, de remplir et de prรฉsenter chaque annรฉe ou chaque trimestre le formulaire de dรฉclaration dโimpรดt dโIRNR au Centre des impรดts.
En cas de vente de votre bien
Lโimpรดt national sur la plus-value immobiliรจre
A la vente, s’applique une autre fiscalitรฉ sur l’immobilier. Vous aurez ร payer lโimpรดt national sur la plus-value immobiliรจre (ยซ plusvalรญa de Hacienda ยป).
Si le vendeur nโest pas rรฉsident en Espagne, il est soumis ร lโIRNR, lโimpรดt sur les revenus des non-rรฉsidents (ยซ Impuesto sobre la Renta de no Residentes ยป). Le taux est de 19% sur la plus-value rรฉalisรฉe.
Important : Si le vendeur nโest pas rรฉsident en Espagne, lโacheteur doit retenir 3% du prix de la vente et le reverser aux services fiscaux. De cette faรงon lโadministration sโassure que le vendeur paiera tout ou partie de lโIRNR correspondant ร la plus-value sur la vente. Une fois le calcul de cet impรดt rรฉalisรฉ, lโadministration fiscale remboursera au vendeur la diffรฉrence en cas de trop perรงu ou exigera au vendeur un paiement complรฉmentaire.
Pour en savoir plus sur l’impรดt national sur la plus-value nationale et son calcul, lisez notre article : “Calcul de lโimpรดt sur la plus-value immobiliรจre”
Lโimpรดt municipal sur la plus-value
Lโimpรดt municipal sur la plus-value est appelรฉ ยซ plusvalรญa municipal ยป ou ยซ Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ยป. Cโest un impรดt municipal qui dรฉpend de la localisation du logement, de la durรฉe de propriรฉtรฉ du logement et de la valeur cadastrale du terrain sur lequel est construit le logement. Le coรปt : de quelques centaines dโeuros ร plusieurs milliers dโeuros.
Et lโimpรดt sur les successions pour les propriรฉtaires non-rรฉsidents
Vous achetez mais il faut penser au futur, et qui dit futur dit succession et donation.
Lร aussi, la fiscalitรฉ sur l’immobilier varie selon la localisation de votre bien en Espagne. Le 23 avril 2019, lโAndalousie a รฉtรฉ la septiรจme communautรฉ autonome espagnole ร adopter la quasi-suppression de lโimpรดt sur les successions et les donations pour les rรฉsidents avec une bonification de 99% sur cet impรดt ! Les autres communautรฉs autonomes ayant dรฉjร mis en pratique cette mesure sont la Communautรฉ de Madrid, Les รฎles Canaries, la Cantabrie, lโEstrรฉmadure, Murcie et La Rioja.
Quand on connaรฎt les taux dโimposition en France, en Belgique ou en Suisseโฆ on choisit dโaller habiter en Espagne dans lโune de ces 7 communautรฉs autonomesย !
Pour ce qui est des autres communautรฉs autonomes, il existe des dizaines des cas selon la communautรฉ autonome. Selon que vous soyez rรฉsident ou non, selon la valeur de vos biens, selon votre situation familiale. La fourchette de lโimpรดt varie largement. Pour plus dโinformations, rรฉfรฉrez-vous ร notre article sur le sujet : “Tout savoir sur les successions en Espagne !”
En cas de doute sur votre fiscalitรฉ en Espagne
Si vous avez un doute sur votre fiscalitรฉ en Espagne ou si vous souhaitez plus d’informations ou une analyse de votre cas, contactez nous par mail ร espagnimmo@yahoo.com
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