Être propriétaire en Espagne, sans y habiter, vous oblige à payer des impôts, ITP, AJD, IVA, IBI, IRNR, IP, Plus-Value, successions, …

Vous êtes non-résident mais propriétaire en Espagne ou vous envisagez de l’être. Alors cet article recensant tous les impôts à payer par les propriétaires non-résidents en Espagne est fait pour vous !

Être ou ne pas être « non-résidents » en Espagne

Pour les personnes physiques, la notion de résidence en Espagne est définie par l’article 9 de la loi 35/2006. Cet article réglemente l’IRPF- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (l’impôt sur le revenu) des résidents.

Une personne physique est résidente sur le territoire espagnol dès lors qu’elle se trouve dans l’un quelconque des cas suivants :

• Elle demeure sur le territoire espagnol pendant plus de 183 jours pendant l’année civile. Pour déterminer la durée de séjour sur le territoire espagnol, les absences temporaires sont prises en compte.
• Le centre principal de ses activités professionnelles ou de ses intérêts économiques est directement ou indirectement situé en Espagne.
• Le conjoint dont il n’est pas légalement séparé et les enfants mineurs dépendant de lui résident habituellement en Espagne.

Une personne physique est donc non-résidente en Espagne dès lors qu’elle ne se trouve dans aucun des cas précités.

La fiscalité de l’immobilier en Espagne à l’achat

Acheter un bien immobilier en Espagne a un coût fiscal. La fiscalité sur votre achat dépend de la nature de l’achat (neuf/ancien). Mais aussi de son lieu (communauté autonome) et de son montant. Tous les acheteurs résidents et non-résidents sont concernés par cette fiscalité.

L’achat dans le neuf

La fiscalité de l’immobilier dans le neuf est représentée par deux impôts l’IVA (la TVA) et l’AJD :

• Le taux de TVA sur l’achat d’un bien neuf est de 10%. Sauf aux Canaries où il est de 6,5%.
• L’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD ou IAJD – Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) est variable selon les communautés autonomes. De 0% au pays Basque à 1,5% en Andalousie, en Catalogne, dans la Communauté Valencienne. Et 0,4% aux Canaries, 0,7% dans la Communauté de Madrid et 1,2% aux Baléares.

Attention :

• Si le logement neuf est la propriété d’une banque qui l’a acquis auprès d’un promoteur, le bien n’est pas soumis à la TVA. Mais à l’ITP comme dans le cas d’un bien ancien.
• Si le logement a plus de deux places de garage, la TVA sur l’achat des garages n’est plus de 10% mais 21% !

L’achat dans l’ancien

C’est le cas le plus courant dans l’immobilier en Espagne (81% des transactions en 2019).

L’acheteur est redevable de l’impôt sur le transfert de propriété (« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales » ou ITP). La gestion de l’ITP est concédée aux autonomies (régions espagnoles). Le taux commun varie, selon l’autonomie, de 4 à 11% sur la valeur de l’achat. A Madrid, le taux commun est de 6%. Mais à Barcelone comme dans la Communauté Valencienne, il est de 10% . Et même de 11% en Catalogne pour la part supérieure à 1 millions d’euros. En Andalousie, il est de 8 à 10%, aux Baléares de 8 à 11%, et au Pays Basque de 4%.

Avantage, selon les autonomies, le taux de l’ITP peut varier à la baisse en fonction de la valeur d’acquisition, de l’âge ou des revenus de l’acheteur. Par exemple :

• En Catalogne, les jeunes de moins de 33 ans qui ont moins de 30.000 € de revenus annuels ou les familles nombreuses à faibles revenus ne payent que 5% d’ITP.
• En Andalousie, l’ITP est variable selon la valeur d’acquisition. 8% pour les premiers 400.000 €. 9% pour la partie entre 400.000 et 700.000 €. Et 10% pour la partie au-delà de 700.000 €.
• Dans tous les cas, consultez la législation de votre communauté autonome relative à l’ITP ou notre article dédié à ce sujet : « Un ITP pour chaque Communauté Autonome« 

La fiscalité de l’immobilier en Espagne après l’achat

En tant que propriétaire non-résident, après votre achat, vous êtes redevables annuellement de plusieurs impôts.

L’IBI, l’impôt foncier

Il y aura un impôt commun à tous, résidents et non-résidents. C’est l’IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles (l’équivalent espagnol de l’impôt foncier). Il est basé sur la valeur cadastrale du bien. Et il dépasse très rarement les 2000 euros par an quelle que soit votre localisation. Pour les biens de moins de 300.000 euros, comptez moins de 1000 euros par an.

L’impôt sur le Patrimoine

Un autre impôt commun qui ne concernera qu’une poignée de contribuables propriétaires. C’est l’Impôt sur le Patrimoine, l’équivalent de l’Impôt sur la Fortune en France. En général, cet impôt ne concerne que les ménages ayant un patrimoine en Espagne d’au minimum 700.000 €. Ou 1 million € si le bien acheté est votre résidence principale. Et de nombreuses communautés autonomes pratiquent une réduction fiscale, par exemple de 100% à Madrid ! Pour un actif total de 800.000 €, l’impôt sur le patrimoine sera de 200 € aux Canaries. 240 € en Andalousie. 280 € aux Baléares. 540 € dans la Communauté Valencienne. 770 € en Catalogne, et donc 0 € dans la Communauté de Madrid ! Evidemment pour les non-résidents, ne seront pris en compte que les droits et biens situés en Espagne.

Si vous voulez en savoir plus sur l’Impôt sur le Patrimoine, consultez notre article détaillé sur le sujet : « L’impôt sur la fortune existe aussi en… Espagne ! »

Les impôts sur les revenus locatifs des non-résidents

La fiscalité de l’immobilier s’étend évidemment aux revenus locatifs. Pour les propriétaires non-résidents qui louent leur bien immobilier en Espagne, les impôts sur les revenus locatifs varient selon le type de location (classique longue durée / temporaire / touristique).

Fiscalité des locations classiques longue durée (contrats locatifs de 5 ans)

Si vous êtes non-résident et que vous avez loué votre bien pour un contrat classique de 5 ans, vous êtes soumis à l’IRNR (l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents) et vous serez taxé à hauteur de 19% sur vos revenus locatifs nets pour les résidents de l’UE (plus Islande et Norvège) et de 24% pour les résidents extra-communautaires. Ces revenus sont exonérés dans votre pays de résidence s’il y a un accord de non double imposition. Ils doivent néanmoins être déclarés.

Les frais (intérêts des emprunts pour acquisition et pour gros travaux – rénovation de façade par exemple -, impôt foncier IBI, charges de copropriété, assurances, travaux et frais de maintenance, …) sont déductibles des revenus bruts locatifs. Mais uniquement pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège).

Fiscalité des locations temporaires (« alquiler de temporada »)

Si vous êtes non-résident et que vous faites de la location temporaire (location de plus d’un mois, moins d’un an), vous êtes soumis à l’IRNR et vous serez taxé à hauteur de 19% sur les revenus locatifs nets (avec obligation de déclaration dans votre pays d’origine) pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège) et sur 24% pour les autres.

Les locations temporaires sont taxées sur les revenus locatifs nets (loyers desquels on déduit les frais et charges sur la période de location) pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège) et sur la totalité pour les autres. Attention, si vous louez 10 mois dans l’année, vous ne pouvez déduire que les frais relatifs à cette période.

Fiscalité des locations touristiques

Les non-résidents qui font de la location touristique (séjours de moins d’un mois) sont tenus de faire une déclaration par trimestre et par propriétaire du bien. Même si vous n’avez rien loué pendant un trimestre ! Ces revenus sont considérés et taxés comme «rendimiento de capital inmobiliario» (rendement du capital immobilier). Le revenu à déclarer est la totalité des recettes. Avec possibilité de déduction des frais ou charges prévus dans l’IRPF (limitées aux durées de location) si le loueur est résident de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège). Le taux d’imposition est de 19% pour les résidents de l’UE et de 24% pour les autres.

Et aussi l’IRNR

Si vous êtes non-résidents, en dehors de vos revenus locatifs éventuels, il faudra vous acquitter annuellement aussi l’IRNR. Il est égal à 19% de 1,1% de la Valeur Cadastrale du Bien Immeuble pour les ressortissants de l’Union Européenne (d’Islande et de Norvège). Sinon ce sera 24% de 1,1% pour les autres.

Contrairement à la Taxe Foncière (IBI) qui est réclamée par la mairie du lieu où se situe le bien immobilier, c’est à vous de calculer, de remplir et de présenter chaque année ou chaque trimestre le formulaire de déclaration d’impôt d’IRNR au Centre des impôts.

En cas de vente de votre bien

L’impôt national sur la plus-value immobilière

A la vente, s’applique une autre fiscalité sur l’immobilier. Vous aurez à payer l’impôt national sur la plus-value immobilière (« plusvalía de Hacienda »).

Si le vendeur n’est pas résident en Espagne, il est soumis à l’IRNR, l’impôt sur les revenus des non-résidents (« Impuesto sobre la Renta de no Residentes »). Le taux est de 19% sur la plus-value réalisée.

Important : Si le vendeur n’est pas résident en Espagne, l’acheteur doit retenir 3% du prix de la vente et le reverser aux services fiscaux. De cette façon l’administration s’assure que le vendeur paiera tout ou partie de l’IRNR correspondant à la plus-value sur la vente. Une fois le calcul de cet impôt réalisé, l’administration fiscale remboursera au vendeur la différence en cas de trop perçu ou exigera au vendeur un paiement complémentaire.

Pour en savoir plus sur l’impôt national sur la plus-value nationale et son calcul, lisez notre article : « Calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière »

L’impôt municipal sur la plus-value

L’impôt municipal sur la plus-value est appelé « plusvalía municipal » ou « Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ». C’est un impôt municipal qui dépend de la localisation du logement, de la durée de propriété du logement et de la valeur cadastrale du terrain sur lequel est construit le logement. Le coût : de quelques centaines d’euros à plusieurs milliers d’euros.

Et l’impôt sur les successions pour les propriétaires non-résidents

Vous achetez mais il faut penser au futur, et qui dit futur dit succession et donation.

Là aussi, la fiscalité sur l’immobilier varie selon la localisation de votre bien en Espagne. Le 23 avril 2019, l’Andalousie a été la septième communauté autonome espagnole à adopter la quasi-suppression de l’impôt sur les successions et les donations pour les résidents avec une bonification de 99% sur cet impôt ! Les autres communautés autonomes ayant déjà mis en pratique cette mesure sont la Communauté de Madrid, Les îles Canaries, la Cantabrie, l’Estrémadure, Murcie et La Rioja.

Quand on connaît les taux d’imposition en France, en Belgique ou en Suisse… on choisit d’aller habiter en Espagne dans l’une de ces 7 communautés autonomes !

Pour ce qui est des autres communautés autonomes, il existe des dizaines des cas selon la communauté autonome. Selon que vous soyez résident ou non, selon la valeur de vos biens, selon votre situation familiale. La fourchette de l’impôt varie largement. Pour plus d’informations, référez-vous à notre article sur le sujet : « Tout savoir sur les successions en Espagne ! »

En cas de doute sur votre fiscalité en Espagne

Si vous avez un doute sur votre fiscalité en Espagne ou si vous souhaitez plus d’informations ou une analyse de votre cas, contactez nous par mail à espagnimmo@yahoo.com

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© acheterenespagne.fr – Octobre 2020 – Les impôts des propriétaires non-résidents en Espagne

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