couts de location acheter immobilier en Espagne

TOUS les coûts de location pour les locataires et les propriétaires

Découvrez (TOUS) les coûts de location pour les propriétaires et les locataires.

Vous êtes propriétaire et vous allez mettre votre appartement ou votre villa en location. Ou, au contraire, vous êtes un locataire à la recherche d’un appartement ou d’une villa à louer. Quelle que soit votre situation, cet article sur les coûts de location vous concerne.

Les coûts de location pour un propriétaire

Rénovation et remise à neuf

Avant de mettre un logement (maison ou appartement) en location, le propriétaire doit vérifier que le logement est propre et que tout est en bon état de fonctionnement. D’abord parce que ce sera plus facile à louer. Ensuite parce que c’est la responsabilité du propriétaire de louer un bien en bon état.

Lorsqu’un logement est inoccupé pendant un certain temps, ou lorsque d’autres locataires viennent de partir, il a besoin d’être rafraîchi. Il faut donc investir dans le nettoyage, la peinture, réparer ce qui est cassé, changer ce qui est obsolète (chauffe-eau par exemple) et réaliser divers travaux d’amélioration.

Le budget nécessaire pour cette remise à neuf peut varier de 20 euros à 200 euros le mètre carré en fonction de l’état du logement.

Connexion des compteurs

Avant de mettre un bien de location, il doit être connecté aux services publics (eau, gaz, électricité). C’est un point essentiel pour accélérer le processus de location, car cela permet un emménagement immédiat.

C’est aussi un préalable aux travaux à engager éventuellement.

Comptez de 100 à 200 euros en Espagne pour ces connexions.

N’oubliez pas qu’après avoir loué le bien, le locataire devra procéder à un changement de titulaire des réseaux. Ainsi les charges et les reçus lui seront directement envoyés. Le propriétaire peut aussi faire cette opération pour lui.

Il peut arriver que la titularité aux réseaux soit conservée par le propriétaire qui répercute ensuite les coûts sur le locataire en fin de mois. Dans ce cas, il doit fournir un récapitulatif mensuel et une copie des factures au locataire.

Assurance habitation

Bien que ce ne soit pas une obligation, l’assurance habitation (au moins pour le contenant) est un élément important car elle protège d’éventuels incidents. Attention pour une même couverture, les prix peuvent varier du simple au double ; il faut donc demander plusieurs devis. C’est une dépense annuelle, mais qui peut être parcellée.

Les prix varient le plus souvent de 100 à 1000 euros selon l’ancienneté, la localisation, la superficie du logement et les valeurs à assurer.

Le certificat énergétique

Le certificat d’efficacité énergétique (« certificado de eficiencia energetico ») est un document obligatoire pour la location d’un logement. C’est le check-up énergétique du logement. Il coûte de 100 à 200 euros.

Les impôts sur les revenus locatifs

Pour les locations classiques (5 ans), la fiscalité courante est de 19% sur les revenus locatifs nets. Un abattement supplémentaire de 60% s’applique si le propriétaire est résident en Espagne.

Pour les autres locations (touristiques et temporaires), vous pouvez vous référer à notre article « Propriétaires : trois façons de louer votre logement en Espagne »

En ce qui concerne les impôts fonciers (l’IBI), ils sont le plus souvent payés par le propriétaire. Mais il peut arriver que le locataire doive les payer si cela est précisé dans le contrat.

Les travaux ou équipements à changer pendant la location

Pour des équipements défectueux ou anciens qui nécessitent d’être changés (chauffe-eau de plus de 10 ans ou installation électrique précaire par exemple), le propriétaire doit prendre en charge ces coûts. Normalement, les réparations suite aux pannes d’appareils et d’installations domestiques de plus de 150 euros sont prises en charge par le propriétaire.

Les honoraires de gestion

La plupart des propriétaires, surtout parmi les étrangers non-résidents, donnent la gestion de leur location à une agence ou une entreprise spécialisée. Celle-ci se charge alors de trouver les locataires, d’encaisser les loyers en début de mois, de répondre aux questions des locataires, de procéder aux réparations diverses et de payer les impôts et taxes, en particulier ceux sur les revenus locatifs.

Ce sont des coûts de location importants. Les tarifs de ces professionnels sont très variables de 10% des revenus locatifs pour des locations longue durée (5 ans) à 25% pour des locations touristiques.

Les coûts de location pour un locataire

Le loyer

Il est fixé dans le contrat. Et il est payable dans les tous premiers jours du mois (normalement avant le 5 du mois concerné).

Les garanties et cautions

Il y a une caution légale, qui correspond à un loyer mensuel, qui est payée par le locataire, le propriétaire étant chargé de la déposer auprès de l’organisme compétent, en fonction de la Communauté autonome où se trouve le bien. Il peut y avoir aussi deux mois de garantie (au maximum) demandés par le propriétaire. Au total ce sont donc 3 mois de loyers à payer en garantie et caution.

Les consommations diverses

Il s’agit de l’eau, l’électricité, le gaz, le wifi. Leur coût variera en fonction de la consommation et des plans de consommation choisis.

Non aux frais de copropriété

Attention les frais de copropriété sont à la charge du propriétaire. Or il apparaît que dans certains contrats, ces frais sont mis à la charge des locataires : cet ajout n’est pas légal.

Assurance

Même si le propriétaire a une assurance habitation, il est recommandé pour les locataires d’avoir une assurance responsabilité civile contre les tiers, afin que tout incident pouvant survenir dans quotidien soit couvert. De nombreux locataires choisissent d’assurer le contenu du logement et leurs biens.

Déménagement

Certains locataires préfèrent engager une entreprise de déménagement plutôt que de le faire soi-même. Le coût sera variable en fonction du volume de vos meubles, de la distance à parcourir et des difficultés d’accès, de 1000 euros à plusieurs milliers d’euros.

Frais d’agence

Si vous avez trouvé votre location par l’intermédiaire d’une agence immobilière, vous aurez une commission à payer. En Espagne en hors taxes, elle s’élève à 10% d’une année de loyers pour la valeur. En TTC cela représentera 1,452 loyer mensuel, soit presque un loyer et demi ! De plus les frais de contrat (300 euros environ) seront aussi à votre charge, sauf si le propriétaire est une personne juridique.

Un loyer, même modeste, peut coûter cher au locataire !

Attention, même un loyer attractif peut revenir très cher ! Car il faudra débourser avant d’entrer dans le logement le loyer d’avance, la caution et les frais d’agence.

Par exemple, cet appartement de 60 m2 dans le centre de Barcelone en bon état à un prix raisonnable de location de 800 €. Il faudra payer, avant d’avoir les clefs, un mois de loyer (800 euros) + trois mois de caution et garantie (2.400) + les frais d’agence (12 mois de loyer divisé par 10 = 9600/10 = 960€) + la TVA correspondante (202€) + les frais de contrat (300€), soit au total… 4662 € !!!

Ne parlons pas de cet appartement de 150 m2 à 2000 € qui vous obligera à débourser plus de 10.000 € !

Les frais de maintenance

Les petits frais de maintenance ou de réparation (inférieurs à 150 euros) sont normalement à la charge du locataire.

Les « frais de sortie »

Beaucoup de contrats de location imposeront une remise en état du logement par les locataires à leur sortie. Il faudra souvent boucher des trous, repeindre l’appartement et faire quelques autres réparations ou petits travaux. Cela peut se chiffrer rapidement à quelques milliers d’euros !

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