nรฉgociation du prix acheter immobilier en Espagne

La nรฉgociation du prix dโ€™un bien immobilier : Les 21 Rรจgles dโ€™Or

Vous voulez acheter un bien immobilier. La nรฉgociation du prix est une รฉtape fondamentale dans le processus dโ€™acquisition.

Le but dโ€™une nรฉgociation du prix dโ€™un bien immobilier est de trouver un accord entre acheteur et vendeur sur la valeur la plus juste du bien. Obtenir le meilleur prix requiert une maรฎtrise du marchรฉ alliรฉe ร  des arguments techniques et humains et ร  la capacitรฉ de nรฉgocier avec sรฉrรฉnitรฉ et ouverture au dialogue. Vous souhaitez acheter un bien immobilier, alors dรฉcouvrez dans cet article comment nรฉgocier et faire baisser le prix d’achat de votre futur logement.

Pourquoi nรฉgocierย ?

Il est trรจs rare qu’un logement se vende au prix affichรฉ dans une annonce immobiliรจre. Nรฉgocier le prix dโ€™un bien avant de l’acheter permet, dans la majoritรฉ des cas, de diminuer considรฉrablement le prix dโ€™achat. Dโ€™au moins 5% mais parfois jusquโ€™ร  15%ย ! Cet argent peut ainsi financer des travaux ou bien tout ou partie des impรดts, frais et charges sur lโ€™acquisition.

Gros travaux de rรฉnovation en perspective, rez-de-chaussรฉe, mauvais agencement du logement, manque de luminositรฉโ€ฆ Certains dรฉfauts peuvent provoquer une dรฉcote plus ou moins importante du prix de vente dโ€™un bien immobilier. Une dรฉvaluation qui se traduira dans le prix de vente lors d’une nรฉgociation avec le vendeur ou lโ€™agent immobilier. Certains dรฉfauts obligent un vendeur ร  repenser le prix de vente de son bien immobilier ร  la baisse. Une accumulation de gros dรฉfauts provoque une grosse dรฉcote qui peut atteindre 20%ย !

Les avantages pour l’acheteur lors de la nรฉgociation du prix

Le vendeur se trouve dans une situation qui donne un avantage ร  lโ€™acheteur lors de la nรฉgociation du prix carย :

  • Aujourdโ€™hui, les conditions de crรฉdit bancaire sont de plus en plus difficiles. Les acheteurs ont du mal ร  trouver un financement. Il n’est donc pas facile de trouver des acheteurs solvables. En consรฉquence, le vendeur est ouvert aux offres des clients qui ont dรฉjร  un financement.
  • En gรฉnรฉral, le vendeur anticipe la nรฉgociation et propose son bien au minimum 5% plus cher que le marchรฉ afin qu’une remise ne l’affecte pas trop.
  • Le plus souvent aussi, le vendeur veut conclure la vente le plus rapidement possible pour des raisons financiรจres ou familiales.

Compte tenu de ces facteurs, un acheteur ne doit pas se sentir gรชnรฉ lorsquโ€™il nรฉgocie le prix d’un logement.

Prรฉ-conseilย : cherchez au-delร  du prixย !

Ne regardez pas juste les biens qui correspondent ร  votre budget disponible (hors impรดts et frais). Mais intรฉressez-vous aussi aux biens dont la valeur dรฉpasse de 10% environ votre budget. Vous pourrez peut-รชtre nรฉgocier avec un vendeur une remise et un prix qui correspondra alors ร  votre budget.

Exempleย : Vous avez un budget de 230.000 euros (hors impรดts et frais ร  payer). Recherchez alors des biens jusquโ€™ร  255.000 euros.

  1. Montrez votre solvabilitรฉ financiรจreย !

Vous devez inspirer confiance au vendeur. Votre solvabilitรฉ financiรจre sera un argument majeur dans votre nรฉgociation avec lui. Si votre financement est dรฉjร  acquis, sachez que ce nโ€™est pas le cas de la trรจs grande majoritรฉ des acheteurs ! Cโ€™est un gage de sรฉcuritรฉ essentiel pour le vendeur. Il sait quโ€™il ne perdra pas de temps avec vous. Et il sera plus enclin ร  vous informer et ร  nรฉgocier le prix.

Si vous avez la capacitรฉ financiรจre dโ€™acheter sans faire un recours ร  un prรชt hypothรฉcaire, cโ€™est jackpotย ! Vous nโ€™aurez pas ร  attendre lโ€™accord final de la banque et la procรฉdure dโ€™achat peut รชtre trรจs rapideย ; compromis de vente immรฉdiat et un mois aprรจs lโ€™acte de vente. Le vendeur y verra son intรฉrรชt.

Sinon, avant toute nรฉgociation (et mรชme toute recherche), il vous faut obtenir une attestation de votre banque validant un prรฉ-accord. Pour lโ€™obtenir, dรฉposez un dossier bancaire solide comme nous le dรฉcrivons dans un rรฉcent article : ยซย Prรชt immobilier : comment (bien) prรฉparer son dossier bancaire ?ย ยป.

Dans tous les cas, aussi bien en cash quโ€™avec un crรฉdit hypothรฉcaire, calculez bien votre budget. Intรฉgrez bien tous les coรปtsย : prix dโ€™achat, impรดts, taxes, charges, frais dโ€™hypothรจque, commission de lโ€™agence, travaux de rรฉnovation, achat de mobilier, assurances, etc.

Informez-en le vendeur, cela fera partie de la nรฉgociation du prix et il verra que vous รชtes un acheteur sรฉrieux.

  1. Faites parler le vendeur et lโ€™agent immobilier

ร‰tudier les motivations et la situation du vendeur est un atout clรฉ de la nรฉgociation. Et pour cela, vous pouvez obtenir ces informations auprรจs de lโ€™agent immobilier ou du vendeur lui-mรชme.

Une fois la premiรจre visite rรฉalisรฉe, dรฉbutez la conversation avec le vendeur ou lโ€™agent par des รฉlรฉments personnels, le quartier, la famille, le travail โ€ฆ Cela les amรจnera peut-รชtre ร  dรฉvoiler des informations essentielles quโ€™il faut obtenir pour la nรฉgociation, en particulier :

  • Les circonstances qui conduisent le propriรฉtaire ร  vendre son bien. Cโ€™est souvent lโ€™un des ยซย 4 Dย ยปย :
    • dettes (impรดts en retard, hypothรจque non payรฉe, perte dโ€™emploi, etc.),
    • divorce ou sรฉparation,
    • dรฉmรฉnagement (pour une mutation ou pour un nouveau logement),
    • dรฉcรจs ou hรฉritage dโ€™un parent.
  • Depuis quand le logement est ร  la venteย ?
  • Le nombre dโ€™offres reรงues et les prix proposรฉs.
  • Lโ€™urgence de vendre le bien.

Si le vendeur est dans l’urgence, il sera plus ouvert ร  la nรฉgociation. Il n’hรฉsitera pas ร  baisser un peu le prix. Surtout s’il sait qu’il va rรฉcupรฉrer rapidement de l’argent pour rรฉsoudre un problรจme.

Au contraire, si le propriรฉtaire a du temps devant lui, nรฉgocier le prix devient plus compliquรฉ. Le vendeur pourra attendre un autre acheteur plutรดt que dโ€™accepter une proposition trop basse.

  1. Contrรดlez vos รฉmotions et soyez patient

Une fois la premiรจre visite effectuรฉe, le mieux est de ne pas donner trop d’informations. Si le bien vous plaรฎt, ne le montrez surtout pas. Si le vendeur vous voit emballรฉ par le bien ou sโ€™il le sait par lโ€™intermรฉdiaire de lโ€™agent immobilier, il pourra en jouer plus tard quand vous demanderez une remise sur le prix… Et vous cรฉderez !

Dites simplement que vous allez visiter dโ€™autres logements intรฉressants dans le quartier le jour mรชme ou le lendemain. Ou bien que vous hรฉsitez entre 3 ou 4 biens avec celui que vous venez de visiter, et que le prix fera la diffรฉrence.

Il faut aussi รชtre prudent avec les trucs habituels des vendeurs, comme affirmer qu’il y a un ou des clients qui vont faire une offre le lendemain ou dans les jours qui suivent. Ils jouent avec vous, vous allez avoir peur de perdre le bien et vous allez faire une offre prรฉcipitรฉe sans avoir analyser tous les points, surtout les nรฉgatifs. Les dรฉcisions irrationnelles ou irrรฉflรฉchies sont trรจs courantes et ne coรปtent rien quand on les prend mais on les paye toujours trรจs cher dans le futur.

S’il n’est pas bon d’acheter sur un coup de tรชte ou un coup de cล“ur, il n’est pas bon non plus d’attendre trop longtemps, car un autre client peut faire une proposition si le logement est ร  un bon prix et prรฉsente des caractรฉristiques intรฉressantes.

  1. Visitez le bien plusieurs fois avant de faire une proposition

Pour optimiser vos chances de recenser les dรฉfauts du logement, nโ€™hรฉsitez pas ร  visiter une seconde voire une troisiรจme fois. Regardez bien autour de vous, essayez et tester le maximum dโ€™รฉlรฉments (robinets, fermeture des portes, volets, etc.). Dressez une liste dont vous vous servirez quand vous nรฉgocierez. Il pourra, par exemple, sโ€™agir dโ€™une chaudiรจre trop ancienne quโ€™il faudra remplacer ou encore dโ€™une isolation qui laisserait ร  dรฉsirer.

Pour la seconde visite, essayez aussi de visiter le bien ร  une autre heure que la premiรจre visiteย : si vous lโ€™avez vu ร  11 heures du matin, allez le revisiter ร  18 ou 19 heures.

Vous pouvez aussi le revisiter avec lโ€™un de vos amis bricoleurs, ou avec un artisan qui verra mieux que vous les dรฉfauts et qui pourra vous รฉtablir un devis pour les travaux ร  mener.

  1. Dรฉterminez le prix du marchรฉ

ร‰tudiez le marchรฉ en profondeur. Si le vendeur et lโ€™agent immobilier voient que vous รชtes une personne qui connaรฎt le marchรฉ, vous aurez un meilleur pouvoir de nรฉgociation du prix.

Il sโ€™agit de mener lโ€™enquรชteย ! Et vous pouvez le faire mรชme avant de visiter.

Pour faire une รฉvaluation de la valeur du bien, intรฉressez-vous aux biens en vente qui prรฉsentent des caractรฉristiques similaires (superficie, รฉtage, terrasse, ascenseur, etc.) dans une zone proche de celui qui vous intรฉresse. Allez visitez dโ€™autres logements dans la zone, utilisez les portails immobiliers, ou alors adressez-vous ร  des agents immobiliers du quartier. Puis calculez un prix moyen au mรจtre carrรฉ. Vous pourrez alors vรฉrifier si le prix du bien qui vous intรฉresse est juste ou surcotรฉ (ou sous-cotรฉย !).

En Espagne, vous pouvez aussi faire rรฉaliser une tasacion, cโ€™est ร  dire une รฉtude complรจte du bien. Ce rapport comprend une estimation de la valeur du bien. Mais aussi beaucoup dโ€™autre documents indispensables (nota simple, cadastre, ITE, CEE, etc.) Et tout cela pour moins de 400 euros. Il faudra nรฉanmoins obtenir lโ€™accord du propriรฉtaire pour que le tasador puisse accรฉder au logement.

En ligne, les plus grands portails immobiliers proposent des estimations gratuites. Ils indiquent soit un prix en tenant compte des caractรฉristiques du logement, soit un prix au mรจtre carrรฉ.

Mรฉfiez-vous des vendeurs qui gonflent artificiellement le prix de vente affichรฉ pour vous faire croire que vous faites une bonne affaire aprรจs une petite nรฉgociation.

  1. Lโ€™anciennetรฉ de la mise en vente du logement

Cโ€™est une information trรจs importante. Essayez de savoir auprรจs de lโ€™agent ou du vendeur (ou sur un portail immobilier) depuis combien de temps le bien est en vente.

Renseignez-vous sur la durรฉe moyenne dโ€™attente pour une vente dans la zone oรน se trouve le bien qui vous intรฉresse. Cette information est disponible dans des รฉtudes, des articles ou auprรจs des agences immobiliรจres de la zone. Elle apparaรฎt aussi dans certains portails immobiliers. Dans les grandes villes (en temps normal), il faut compter de 3 ร  5 mois.

Si le bien est en vente depuis plus longtemps que la moyenne, cela signifie que le prix est surรฉvaluรฉ par rapport au marchรฉ. Ce sera un argument de poids dans la nรฉgociation.

A lโ€™inverse, si le bien est mis en vente depuis moins dโ€™un mois, il y a peu de chances pour que le vendeur accepte de nรฉgocier une remise importante.

  1. La localisation du bienย joue sur la valeur

Les critรจres qui dรฉterminent les prix en immobilier sont nombreux. Mais certains sont plus importants que dโ€™autres. Pour les anglo-saxons, le critรจre ยซ number one ยป cโ€™est la ยซ location ยป en anglais, cโ€™est-ร -dire lโ€™emplacement. Vous devez visiter le quartier plusieurs fois et ร  des moments diffรฉrents.

Un bien sera valorisรฉ par la proximitรฉ dโ€™un environnement naturel, dโ€™รฉcoles, de commerces, de transports, de services de santรฉ, dโ€™รฉquipements sportifs et culturels, etc.

Au contraire, il sera dรฉvalorisรฉ si tout ou partie des services citรฉs prรฉcรฉdemment sont absents ou si lโ€™environnement est bruyant : prรฉsence de bars, proximitรฉ dโ€™une autoroute, embouteillages, passages rรฉguliers dโ€™avions ou de trainsโ€ฆ Avant de vous dรฉcider ร  acheter une maison ou un appartement, rรฉflรฉchissez bien. Vous pourrez plus facilement remplacer une chaudiรจre que dรฉvier une route. Ces dรฉfauts seront toujours lร  quand sera venu le temps de vendre ร  votre tour. Et les futurs acheteurs ne manqueront pas de les mentionner pour nรฉgocier le prix โ€ฆ Comme vous lโ€™aurez fait quelques annรฉes avant !

Avant dโ€™acheter, il est aussi indispensable de consulter les plans dโ€™urbanismes locaux disponibles dans les Mairies. Ils recensent tous les projets existants et futurs. Sโ€™il est prรฉvu quโ€™une tour soit construite devant la maison que vous convoitez, vous pourrez soit refuser dโ€™acheter, soit rรฉduire le prix dโ€™au moins 30%ย !

Enfin interrogez les voisins, รฉventuellement le conciergeย ou les commerรงants et habitants du quartier. ย Les voisins et le concierge vous donneront des informations sur le bรขtiment, et notamment les projets de travaux prรฉvus par la copropriรฉtรฉ. Sโ€™il y en a, vous pourrez nรฉgocier ces travaux en demandant au propriรฉtaire de les dรฉduire du prix de vente. Les commerรงants et les habitants vous parleront de lโ€™ambiance du quartier. Si le quartier se dรฉgrade, cela peut รชtre aussi un bon argument de baisse du prix.

  1. Dรฉduisez une partie de la valeur des travaux

Le thรจme des travaux revient souvent dans les nรฉgociations immobiliรจres. Lโ€™acheteur tente dโ€™obtenir une rรฉduction. Lโ€™idรฉe est de contrebalancer une partie du montant des travaux par une rรฉduction du prix dโ€™achat.

Pour รชtre plus convaincant, lโ€™acquรฉreur doit bien identifier les travaux quโ€™il compte entreprendre. Vous devez examiner (avec un ami bricoleur cโ€™est mieux) tous les dรฉtails du logement. Tels que l’รฉtat du sol, si les portes ferment bien, si les fenรชtres ont un double vitrage, lโ€™anciennetรฉ de la chaudiรจre ou des autres รฉquipements รฉventuels, le fonctionnement du chauffage et de la climatisation, lโ€™installation รฉlectrique, l’รฉtat des stores, la pression sur les robinets, lโ€™รฉtat des salles de bain et des WC, les taches d’humiditรฉ sur les plafonds, les fissures ou les infiltrations dans les murs, la peinture, les tuiles endommagรฉes ou la charpente en mauvaise รฉtat dans une maison, etc.

Utilisez les conclusions du rapport dโ€™efficacitรฉ รฉnergรฉtique sur les amรฉliorations ou les travaux ร  faire pour amรฉliorer lโ€™isolation ou rรฉduire la consommation รฉnergรฉtique. Les logements anciens, construits avant 1980, sont souvent รฉnergivores. Le critรจre รฉnergรฉtique doit รชtre pris en compte dans la nรฉgociation du prix car en cas de remises aux normes ou d’amรฉlioration (chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation, รฉclairage…), le coรปt est toujours plus รฉlevรฉ que prรฉvu.

Au moment de la nรฉgociation du prix, vous direz au vendeur que les travaux sont une autre dรฉpense que vous devrez assume. Et quโ€™une partie de leur coรปt devrait venir en dรฉduction du prix demandรฉ. Si vous vous mettez dโ€™accord, certains propriรฉtaires acceptent de faire le plus gros des rรฉparations avant de vendre.

Des travaux importants, une rรฉforme complรจte par exemple, entraรฎne une baisse consรฉquente du prix. N’hรฉsitez pas ร  faire plusieurs visites avec des architectes ou artisans pour chiffrer le montant des travaux. Ce type de bien ร  la vente ne reรงoit que 20% des visiteurs dโ€™un bien en bon รฉtat, beaucoup dโ€™acheteurs ne veulent pas acheter un bien avec beaucoup de travaux. Toutefois, n’essayez pas de soustraire le prix intรฉgral de la rรฉforme du prix de l’appartement ou de la villa, car vous ne serez plus crรฉdible. Les dรฉtails qui ne dรฉpendent que du goรปt de lโ€™acheteur (changer la couleur de la peinture ou du papier peint par exemple) ne sont pas ร  prendre en considรฉration.

  1. Dโ€™autres critรจres pour nรฉgocier le prix

  • Plusieurs agences proposent le mรชme bien

Si plusieurs agences immobiliรจres proposent le mรชme bien depuis plusieurs mois, une marge de manล“uvre est alors possible pour nรฉgocier le prix ! C’est souvent le signe que le bien ร  des dรฉfauts ou quโ€™il est surรฉvaluรฉ.

  • Une mauvaise isolation phonique et acoustique

Le bruit est, de maniรจre gรฉnรฉrale, considรฉrรฉ comme un critรจre justifiant un prix de vente revu ร  la baisse. Les rues trรจs passantes sont rarement vues dโ€™un bon ล“il surtout lorsque le logement est รฉquipรฉ en simple vitrage. A cause du bruit, les rez-de-chaussรฉe cรดtรฉ rue doivent bรฉnรฉficier dโ€™une ristourne importante. Dโ€™autant plus que les cambriolages y sont aussi plus faciles !

  • La faible luminositรฉ des rez-de-chaussรฉe et des รฉtages bas

La faible luminositรฉ du logement ou une mauvaise exposition des piรจces de vie est aussi un critรจre trรจs important. Les prix des rez-de-chaussรฉe ou des premiers รฉtages sont nรฉgociรฉs beaucoup plus bas que ceux des derniers รฉtages. Un appartement peu lumineux voit son prix chuter de 5 ร  10%.

  • Un รฉtage รฉlevรฉ sans ascenseur

A lโ€™inverse, le prix d’un logement situรฉ en รฉtage รฉlevรฉ (ร  partir du 4รจme) sans ascenseur pourra diminuer de 5%.

  • Lโ€™absence de parking, de cave ou de grenier

Lโ€™absence dโ€™une place de parking protรฉgรฉe des intempรฉries, lโ€™absence dโ€™une cave ou dโ€™un grenier jouent aussi ร  la baisse sur le prix.

  • Des mรจtres carrรฉs perdus ou un mauvais agencement des piรจces

Lโ€™agencement des piรจces du logement est trรจs important. Tout ce qui entraรฎne la perte de mรจtres carrรฉs utiles (un couloir qui nโ€™en finit plus par exemple) est considรฉrรฉ comme un dรฉfaut.

  • La mauvaise qualitรฉ des matรฉriaux

Un logement, appartement ou une villa, proposรฉ ร  un prix รฉlevรฉ doit รชtre irrรฉprochable quant au choix des matรฉriaux. Des rรฉnovations effectuรฉes avec des matรฉriaux de qualitรฉ moyenne entraineront une dรฉcote.

  • Lโ€™absence dโ€™ITE

Lโ€™ITEย – Inspection Technique de lโ€™Edifice (Inspecciรณn Tรฉcnica del Edificio) โ€“ est un contrรดle du bรขtiment obligatoire dans la majoritรฉ des rรฉgions espagnoles. Son absence dรฉvalorise les biens de lโ€™immeuble. De mรชme que la non prise en compte des obligations de travaux contenu dans le rapport prรฉalable de lโ€™architecte chargรฉ du contrรดle.

  • Lโ€™absence de ยซ Cรฉdula de habitabilidad ยป

Dans certaines communautรฉs autonomes en Espagne, la Cรฉdula de Habitabilidad (le certificat dโ€™habitabilitรฉ) prouve que le bien est habitable. Et quโ€™il est destinรฉ un usage dโ€™habitation permanent. Son absence, notamment en milieu urbain, peut diviser le prix par deux. Elle peut mรชme empรชcher la vente chez le notaire.

  • Des charges de copropriรฉtรฉ trop รฉlevรฉes

Dans le cas d’une acquisition d’un bien dans une copropriรฉtรฉ, il faut vรฉrifier le montant des charges. Un bien dont les charges seraient trop รฉlevรฉes est nรฉgociable. Cโ€™est le cas notamment des villas en copropriรฉtรฉ dont les charges mensuelles peuvent dรฉpasser les 500 euros.

De mรชme, si d’importants travaux (ravalement, mise en place dโ€™un ascenseur par exemple) ont รฉtรฉ votรฉs lors de rรฉcentes assemblรฉe gรฉnรฉrale de la copropriรฉtรฉ, lโ€™acheteur peut demander une baisse correspondant ร  une prise en charge partielle de ces travaux.

  • Des espaces communs nรฉgligรฉs

Si les espaces communs sont nรฉgligรฉs, une dรฉcote peut alors รชtre appliquรฉe. Pour un appartement, il peut sโ€™agir dโ€™une cage dโ€™escalier ou dโ€™une entrรฉe dโ€™immeuble mal entretenues. Pour une villa en copropriรฉtรฉ, cela peut รชtre le mauvais entretien de la pelouse ou de la piscine.

  • Des รฉquipements ou extensions non dรฉclarรฉes

Trop souvent encore, des extensions ou des piscines nโ€™ont pas รฉtรฉ dรฉclarรฉes en Mairie. Elles sont donc illรฉgales mรชme sโ€™il existe un acte notariรฉ de description, et mรชme si elles apparaissent sur le Cadastre. Cโ€™est un risque pour lโ€™acheteur car les autoritรฉs peuvent demander la destruction de ces extensions en plus dโ€™une amende. Au minimum, lโ€™acheteur ne doit pas prendre ces nouvelles superficies dans lโ€™estimation du prix.

A titre dโ€™exemple vรฉcu plusieurs fois ร  Madrid et ร  Barcelone, des duplex dont tout ou partie de la terrasse a รฉtรฉ transformรฉe en logement sans permis.

  • Vide cโ€™est nรฉgociableย !

Est-ce que le bien est vide ? Si c’est le cas, plus personne n’y vit et il reprรฉsente un coรปt pour le vendeur alors qu’il ne l’entretient pas. Cโ€™est alors un bien plus facilement nรฉgociable.

  1. Nรฉgociez ร  la baisse la commission de lโ€™agence immobiliรจre

Le vendeur peut baisser son prix, mais lโ€™agence peut aussi baisser sa commission. Et une grande partie dโ€™entre elles le feront surtout si le bien est proposรฉ par plusieurs agences. Les commissions dโ€™agence peuvent atteindre 6%, et sur un bien de 250.000 euros. La nรฉgocier ร  la baisse ร  5% cโ€™est gagner 2500 euros ! Cโ€™est-ร -dire, en Espagne, plus que les frais de notaire, de registre de la propriรฉtรฉ et de gestoria.

  1. Demandez ร  lโ€™agent immobilierย !

On lโ€™oublie, mais cโ€™est souvent lโ€™agent immobilier qui est le mieux placรฉ pour dรฉterminer le meilleur prixย : il connaรฎt le prix de marchรฉ, il connaรฎt aussi les dรฉfauts du bien, il sait jusquโ€™oรน est prรชt ร  aller le propriรฉtaire. Et il a intรฉrรชt ร  vendre pour encaisser sa commission surtout si le bien est proposรฉ ร  plusieurs agences concurrentes.

Vous avez dรฉjร  visitรฉ plusieurs biens avec lui. Essayez dโ€™avoir une relation de complicitรฉ avec lui, parlez de foot, de cuisine, de voyages, etc. Il vous rรฉpondra quand vous lui demanderez de combien le vendeur peut baisser le prix. Faites alors une proposition lรฉgรจrement infรฉrieure ร  ce quโ€™il vous a ditย : dans deux cas sur trois, รงa marche.

  1. Prรฉparez vos arguments

Vous devez lister tous les arguments plaidant en faveur dโ€™une baisse de prix. Soyez le plus prรฉcis possible. Nโ€™hรฉsitez pas ร  montrer au vendeur des annonces de biens similaires mais moins chers, des documents attestant des prix au mรจtre carrรฉ, des devis des travaux ร  rรฉaliser, etc. Vous devez apparaitre comme une personne sรฉrieuse et crรฉdible.

  1. Facilitez la tรขche du vendeur

Montrez que vous รชtes prรชt ร  faire des efforts si le vendeur en fait sur le prix.

Insistez sur des points essentiels de bon dรฉroulement de la vente. Vous achetez cash ou votre plan de financement est acceptรฉ par la banque, vous pouvez signer immรฉdiatement (cash) ou trรจs rapidement (crรฉdit hypothรฉcaire) le compromis de vente. Ainsi la vente chez le notaire peut avoir lieu rapidement, ce qui arrange toujours les vendeurs.

Adaptez-vous au vendeur dans le cas oรน il vend sa maison pour en acheter une autre. Cela veut dire quโ€™il aura certainement besoin de rester 2 ร  4 semaines de plus dans le logement aprรจs la vente. Cโ€™est trรจs apprรฉciรฉ par les propriรฉtaires qui seront alors plus favorables ร  une nรฉgociation de prix.

  1. Jouer sur les sentiments

Si le bien est au prix et quโ€™il nโ€™y a pas de nรฉgociation possible, expliquez au vendeur que le bien vous plaรฎt รฉnormรฉment, mais qu’il n’entre pas dans le budget que vous aviez prรฉvu. Le vendeur doit rรฉellement sentir votre enthousiasme. Nโ€™oubliez pas que la plupart des propriรฉtaires laissent des souvenirs et de lโ€™affect dans le logement quโ€™ils vendent. Si un propriรฉtaire voit un acheteur qui ressent quelque chose pour son bien, il sera peut-รชtre prรชt ร  faire un effort sur le prix.

  1. Soyez crรฉatif

De nombreuses nรฉgociations peuvent aboutir grรขce ร  une idรฉe simple. Vous avez calculรฉ que vous ne pouviez investir plus de 190.000 euros dans l’achat dโ€™un logement et 20.000 euros dans des rรฉformes et du mobilier, et le vendeur ne veut pas baisser le prix sous 200.000 euros.

Proposez-lui le prix qu’il demande en รฉchange de quelques rรฉparations et d’appareils รฉlectromรฉnagers ou de meubles pour une valeur de 10.000 euros. Vous aurez alors respectรฉ votre budget et le vendeur aura atteint son objectif de vendre pour 200.000 euros.

  1. Mettez plusieurs vendeurs en concurrence

Vous avez la chance dโ€™hรฉsiter entre plusieurs logements, alors mettez les vendeurs en concurrence. Dites ร  chacun dโ€™entre eux que vous avez un autre logement en vue mais que vous avez nรฉanmoins une prรฉfรฉrence pour le leur, mais que le prix est un peu รฉlevรฉ, et que sโ€™il fait un effort, vous achetez !

  1. Nรฉgociez face ร  face

Il vaut mieux privilรฉgier la nรฉgociation en face ร  face plutรดt que par tรฉlรฉphone ou mail. Cela permet de mieux cerner les rรฉactions du vendeur ou de lโ€™agent immobilier quand vous lui prรฉsenterez votre proposition. Ne commencez pas par la proposition de prix mais par votre argumentaire pour faire baisser le prix.

  1. Commencez avec un prix bas pour monterย !

Une fois que vous avez largement argumentรฉ sur les facteurs dโ€™une baisse de prix, proposez alors un prix beaucoup plus bas de l’ordre de 10% ร  15 % de moins. Et attendez la rรฉaction du vendeurโ€ฆ

Si votre offre est acceptรฉe, Jackpotย !

Si elle est refusรฉe, il y aura toujours une contre-proposition de la part du vendeur.

Attendez alors un peu (un ou deux jours) avant de faire une nouvelle offre. Celle-ci peut correspondre ร  la moitiรฉ du prix entre votre premiรจre offre et la contre-proposition du vendeur. Insistez sur le fait que ce sera votre derniรจre offre. Et que vous ne pouvez dรฉpasser cette somme pour les raisons que vous avez dรฉjร  expliquรฉes.

  1. Soyez raisonnable

Lโ€™important cโ€™est le prix auquel vous achetez le bien et non la remise elle-mรชme.

Si lโ€™appartement ou la villa que vous convoitez est au prix du marchรฉ et quโ€™il nโ€™y pas de travaux, obtenir 5 % de remise est dรฉjร  une belle performance. Vouloir plus, cโ€™est risquer de perdre le bien.

Si par contre, le bien est surcotรฉ ou quโ€™il y a des travaux ร  prรฉvoir, vous pouvez espรฉrer jusquโ€™ร  20 % de baisse.

Surtout, nโ€™abandonnez pas une nรฉgociation pour 1% ou 2% de diffรฉrence entre le dernier prix que vous avez proposรฉ et le dernier prix du vendeur. Mรชme remarque pour un propriรฉtaire qui refuse de vendre son bien 2000 euros de moins que sa derniรจre proposition, et qui risque de rester plusieurs mois avec son logement sans trouver de nouveaux acquรฉreurs.

  1. Soyez patient, courtois et restez souriant !

Bien nรฉgocier le prix dโ€™un appartement ou d’une villa demande du temps pour bien prรฉparer ses arguments. Soyez patient et ne vous prรฉcipitez pas. Quelle que soit lโ€™issue de la nรฉgociation, restez toujours souriant et prรฉsentez-vous vous votre meilleur jour. Un vendeur peut toujours revenir sur une dรฉcision nรฉgativeย !

Dans toute nรฉgociation, il est essentiel de transmettre le respect, la sรฉcuritรฉ et la confiance ร  l’autre partie. Dans ce cas ร  l’agence immobiliรจre et au propriรฉtaire. Une attitude positive peut vous donner un avantage sur les autres acheteurs, tandis qu’une attitude nรฉgative peut vous nuire.

  1. Faites vous assister par un Conseiller Immobilier

Nous sommes Conseillers Immobiliers et nous sommes ร  votre disposition pour vous assister dans la nรฉgociation de prix avec le propriรฉtaire et/ou son reprรฉsentant.

Nous vous aidons ร  acheter le bien souhaitรฉ ร  sa juste valeur, en nรฉgociant au meilleur prix. Pour cela nous disposons dโ€™outils dโ€™estimation de prix, en nous basant sur la valeur de biens รฉquivalents dans la zone. Nous visitons aussi le bien et son environnement, et nous analysons la documentation disponible du bien. De plus, rรฉsidant en Espagne, connaissant le marchรฉ et parlant couramment espagnol, le conseiller immobilier aura plus de facilitรฉ ร  nรฉgocier au juste prix quโ€™un รฉtranger ne rรฉsidant pas en Espagne, ne connaissant pas le marchรฉ et ne parlant pas la langue. Certaines agences ont tendance ร  avoir un prix pour les ยซรฉtrangersยป. A nous de les ramener ร  la rรฉalitรฉ du marchรฉ !

Selon les cas, nous obtenons de 5 ร  20% de remise sur le prix initialement demandรฉ. Ce qui compense largement le coรปt de nos prestations.

La nรฉgociation du prix est une รฉtape fondamentale. Obtenir le meilleur prix requiert une maรฎtrise parfaite du marchรฉ fondรฉe sur lโ€™expรฉrience alliรฉe ร  la capacitรฉ de nรฉgocier avec sรฉrรฉnitรฉ et ouverture au dialogue. Une nรฉgociation professionnelle, adaptรฉe ร  chaque cas particulier, et basรฉe sur des arguments techniques et humains nous permet dโ€™obtenir le meilleur accord possible pour un investissement sรฉcurisรฉ.

Si vous souhaitez bรฉnรฉficier de notre assistance, vous pouvez nous contacter en nous envoyant un mail ร  espagnimmo@yahoo.comย 

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La nรฉgociation du prix dโ€™un bien immobilier : Les 21 Rรจgles dโ€™Or

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nรฉgociation du prix acheter immobilier en Espagne 2

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Avec plus de 20 ans dโ€™expรฉrience dans les procรฉdures dโ€™acquisitions immobiliรจres en Espagne, nous sommes ร  votre disposition pour vous assister pour toutes les dรฉmarches nรฉcessaires. Depuis la recherche dโ€™un bien jusquโ€™aux services offerts aprรจs lโ€™acquisition. En passant par lโ€™organisation des visites de biens, la vรฉrification lรฉgale des biens, lโ€™obtention dโ€™un prรชt immobilier, les procรฉdures administratives et la signature des diffรฉrents documents notariรฉs.

Nโ€™hรฉsitez pas ร  nous contacter !

Envoyez un mail ร ย espagnimmo@yahoo.comย 

ou remplissez le formulaire ci-dessous.

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