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Acheter sur plan en Espagne : les 16 précautions à prendre

Depuis quelques années, acheter sur plan est revenu à la « mode immobilière » en Espagne. Dans certaines zones, c’est même la seule solution possible car il y a pénurie de logements disponibles. Mais attention, ce type d’achat présente des risques et il faut prendre certaines précautions.

Acheter sur plan, c’est avoir un bien aux normes techniques les plus récentes. Notamment en termes de matériaux de construction, d’isolation et d’efficacité énergétique. Mais il y a malheureusement les risques de non-conformité, les retards, le risque de perdre les avances versées. Mais aussi les risques liés à l’évolution du marché immobilier à court terme.

Vérifiez qu’il n’existe pas d’autres biens déjà construits

Avant d’acheter sur plan, vérifiez qu’ils n’existent pas d’autres biens déjà construits (neufs ou anciens) qui correspondent à vos attentes et qui peuvent être moins chers.

Informez-vous sur la légalité de la promotion

Tout d’abord, vérifiez que le terrain appartient bien au promoteur. Pour cela, faites la demande d’une « nota simple » au Registre de la Propriété (cela vous coûtera une dizaine d’euros par internet). Vous pouvez aussi vous adresser aux services techniques de la municipalité :

  • pour vous assurer que le bien peut être construit sur ces terrains,
  • et qu’il dispose de tous les permis nécessaires, tels que, par exemple, le permis de construire

Informez-vous sur la situation économique du promoteur

Il est essentiel aussi de se renseigner sur les promotions déjà réalisées par le promoteur. Vérifiez aussi qu’il est bien enregistré au Registro Mercantil (Registre du Commerce). Contrôlez sa situation économique et sa solvabilité. Il existe de nombreux sites sur internet permettant de faire ce contrôle avec le NIF (Numéro d’Identification Fiscale) du promoteur.

Relisez bien le contrato de arras

Vérifier que le contrato de arras (compromis d’achat) ne contient pas de clauses abusives telles que celle qui :

  • permet au promoteur de modifier la conception de la propriété sans le consentement de l’acheteur
  • dégage le promoteur de ses responsabilités en cas de retards dûs à des événements extérieurs au promoteur
  • vous oblige à contracter l’hypothèque avec la banque du promoteur
  • induit un déséquilibre dans le non-respect du contrat, le promoteur étant peu pénalisé alors que vous l’êtes lourdement

Conservez toute la documentation reçue

Conservez tous les documents reçus du promoteur y compris les brochures publicitaires, infographies et les mails. En cas de problème ou de réclamation, ils ont une valeur contractuelle.

Demandez le maximum d’informations

Avant le moindre paiement, vous devez demander :

  • les plans de votre futur logement,
  • son emplacement exact dans la promotion,
  • la superficie utile,
  • le détail des matériaux utilisés (à faire contrôler par un professionnel si possible),
  • le prix total et les échéances de paiement (voir plus bas),
  • la date de livraison exacte,
  • la date de signature du contrat de vente.

Faites préciser les échéances de paiement

Si un système d’échéances est mis en place avant la remise des clés, le pré-contrat doit préciser exactement le montant de chacune d’entre elles et leur date d’expiration. Le plus commun est que, pendant la construction, 20% ou 30% du prix total soit avancé et que le solde soit payé à la signature de l’acte de vente public après la livraison du bien.

Vérifiez le prix final !

Depuis 1er janvier 2013, lorsque vous achetez un bien immobilier neuf, une TVA de 10% s’applique sur le prix du bien. Vérifiez bien que le prix final de la maison comprend cette taxe.

Pas de vente à un tiers

N’oubliez pas que vous êtes dans l’impossibilité de vendre le logement à un tiers jusqu’à la date de signature de l’acte de vente.

Quelles conséquences légales et financières en cas de non livraison ?

Il est indispensable de savoir ce qui se passe, légalement et financièrement, avec vos avances si vous décidez de ne pas acheter. Ou de savoir à quel type d’indemnisation ou de compensation vous avez droit si la livraison est retardée.  Ou encore quels sont vos droits si le bien n’est pas livré. Tout ceci doit être prévu dans le pré-contrat.

Concevez vos espaces

Il est de plus en plus fréquent que les promoteurs offrent aux futurs propriétaires la possibilité d’apporter certaines modifications. Réunir plusieurs pièces – deux chambres à coucher ou la cuisine et le salon, par exemple -, retirer le bidet ou la baignoire de la salle de bain. Certains promoteurs peuvent aussi proposer des sols et des carrelages de qualité supérieure. Vérifiez que les modifications demandées sont bien inclues dans le contrat.

Estimez l’efficacité énergétique de votre logement

Le plan du logement indique l’orientation du logement. Cela vous permet de savoir quelles seront les pièces ensoleillées et si le logement est lumineux. Demandez aussi au promoteur une estimation de la consommation énergétique du logement.

Demandez les certificats d’assurance du promoteur pour les sommes avancées

Si vous payez une partie avant la construction, exigez un reçu qui indique le montant payé, mais aussi que cette avance a été déposée sur le compte bancaire dédié à la construction du projet en question.

Assurez-vous que le promoteur dispose d’une assurance ou d’une garantie bancaire qui garantit le retour des montants remis – plus des intérêts – en cas d’arrêt ou de retard des travaux. Outre cette garantie générale, prenez une garantie individuelle auprès d’un assureur ou d’une banque.

Une fois que les travaux sont finis, ne payez pas !

Vous devez d’abord vous assurer que le logement est en parfait état. Vérifiez les finitions, la peinture, les matériaux utilisés, même dans les zones communes.

Demandez le document de réception des travaux et assurez-vous que le  logement a un permis de première occupation visé par les services techniques de la municipalité. Sans ces documents, vous ne pouvez pas entrer dans votre logement. Réclamez aussi le certificat d’efficacité énergétique.

Vérifiez également l’existence d’une assurance couvrant tous les dommages que la propriété pourrait avoir à l’avenir.

L’acheteur a le droit de disposer, au moins 72 heures avant la signature, d’un projet d’acte de vente, pour éventuellement le modifier ou demander des éclaircissements au notaire. Le contrat de vente doit reprendre toutes les spécificités du logement.

Une fois le contrat de vente signé

N’oubliez pas que votre nouveau logement bénéficie de garanties : les conditions de la garantie légale sont d’un an pour les défauts de finition, de trois ans pour l’habitabilité et de dix ans pour les défauts de structure. Mais attention, ces garanties courent à compte de la date de réception des travaux.

Attention signaux de crise internationale

La majorité des économistes internationaux s’accordent à dire qu’il y a une forte probabilité qu’il y ait  une crise économique globale en 2020 ou 2021. Alors acheter sur plan, cela peut impacter directement votre investissement, soit avec une possible faillite du promoteur, soit par une dévalorisation de votre bien.

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© acheterenespagne.fr – Octobre 2019 – Acheter sur plan en Espagne : les 16 précautions à prendre

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