Comment calculer le montant de lโimpรดt sur la plus-value immobiliรจre en Espagne ? C’est une question qui nous est souvent posรฉe par les francophones qui veulent vendre leur villa ou leur appartement en Espagne. Le calcul varie si vous รชtes rรฉsident ou non, si ce logement est votre rรฉsidence principale ou non, si vous avez plus ou moins de 65 ans, etc.
Calculez votre plus-value immobiliรจre et lโimpรดt national qui en dรฉcoule avec les informations contenues dans cet article
Attention, une mise ร jour de cet article pour 2019 est disponible ici : Calcul de l’impรดt national sur la plus-value immobiliรจre
La plusvalรญa estatal, la plus-value immobiliรจre en Espagne
Vous avez achetรฉ un bien immobilier en Espagne, un appartement ou une villa, pour y passer vos vacances, obtenir un rendement locatif ou y habiter. Avec les annรฉes, votre bien sโest valorisรฉ et vous souhaitez le revendre. Il vous faudra alors payer lโimpรดt national sur la plus-value immobiliรจre (ยซ plusvalรญa estatal ยป, ยซ plusvalรญa de Hacienda ยป ou ยซ plusvalรญa relativa al IRPF ยป).
En janvier 2018, nous avions dรฉjร รฉcrit un article (Le VRAI coรปt de lโimmobilier en Espagne !) sur cet impรดt, le plus important ร payer en cas de vente immobiliรจre, surtout si la plus-value est รฉlevรฉe.
Vous รชtes nombreux ร nous demander de dรฉtailler le calcul de cet impรดt, consรฉquence de la vente de tout bien immobilier en Espagne. Jusquโen 2014, les vendeurs bรฉnรฉficiaient de coefficients de rรฉactualisation pour des biens anciens, ce qui nโest plus le cas aujourdโhui, ร de rares exceptions prรจs.
Quand vous vendez votre logement, le gain patrimonial ou la perte patrimoniale est la diffรฉrence entre la valeur de cession du logement et la valeur dโacquisition du logement. Le gain patrimonial est ce quโon appelle la plus-value immobiliรจre nationale. Ce gain est taxรฉ par le Ministรจre des Finances espagnol, que vous soyez rรฉsident ou non rรฉsident en Espagne.
Calcul de la plus-value immobiliรจre
Gain patrimonial (+) ou Perte patrimoniale (-) = Valeur de cession – Valeur dโacquisition
ย Valeur dโacquisition
= Valeur rรฉelle dโachat + Impรดts, taxes et frais dโacquisition + Rรฉformes et investissements – Amortissements
- Valeur rรฉelle dโachatย : cโest le montant inscrit dans lโacte notariรฉ (ยซย escritura pรบblica de compraventaย ยป) ou la valeur dรฉclarรฉe dans les actes de succession ou de donation.
- Impรดts, taxes et frais dโacquisitionย : tous les impรดts payรฉs lors de lโacquisition du logement, ITP (ยซ Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ยป), IVA (TVA dans le cas des logements neufs), IAJD (ยซ Impuesto sobre Actos Jurรญdicos Documentados ยป), frais dโรฉvaluation du bien (ยซ gastos de tasaciรณn inmobiliario ยป), frais dโinscription au Registre de la Propriรฉtรฉ (ยซ inscripciรณn en el Registro de la Propiedad ยป), impรดts de successions, les frais notariรฉs, les frais dโavocat, รฉventuellement la commission de lโagence immobiliรจre (mais pas les intรฉrรชts dโun crรฉdit hypothรฉcaire)
- Rรฉformes et investissementsย : tous les frais de rรฉforme, rรฉparation et de conservation du logement (extension, travaux intรฉrieurs importants, isolation, toiture, rรฉnovation de faรงade, chauffage, climatisation, etc.), et en gรฉnรฉral tous les investissements rรฉalisรฉs pour lโamรฉlioration de lโhabitabilitรฉ du logement ou lโaccรจs ร lโimmeuble (piscine, ascenseur, etc.)
- Amortissementsย : si le logement a รฉtรฉ louรฉ, il faut soustraire de son รฉvaluation les amortissements qui ont รฉtรฉ dรฉduits fiscalement
ย ย Valeur de cession
= Valeur rรฉelle de vente – Impรดts, taxes et frais de cession
- Valeur rรฉelle de venteย : cโest le montant inscrit dans lโacte notariรฉ (ยซย escritura pรบblica de compraventaยป) ou la valeur dรฉclarรฉe dans les actes de succession ou de donation.
- Impรดts, taxes et frais de cessionย : lโimpรดt municipal sur la plus-value (ยซ plusvalรญa municipal ยป ou ยซ Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ยป), le certificat dโefficacitรฉ รฉnergรฉtique (ยซ certificaciรณn de la eficiencia energรฉtica ยป), les frais notariรฉs, la commission de lโagence immobiliรจre, et รฉventuellement les frais dโannulation de lโhypothรจque.
Dans le cas oรน la valeur de cession est supรฉrieure ร la valeur dโacquisition, on parle de gain patrimonial, ou de plus-value immobiliรจre.
Dans le cas oรน la valeur de cession est infรฉrieure ร la valeur dโacquisition, on parle de perte patrimoniale, ou de moins-value immobiliรจre.
Lโimpรดt national sur la plus-value immobiliรจre
รvidemment, si vous avez une moins-value immobiliรจre, vous nโaurez pas dโimpรดt ร payer lors de la vente de votre logement. Et vous aurez mรชme un crรฉdit dโimpรดts sur les 4 annรฉes suivantes.
Dans le cas dโune plus-value, les taux et la procรฉdure de recouvrement seront diffรฉrents selon que vous soyez rรฉsident espagnol ou non.
Lโimpรดt sur la plus-value immobiliรจre pour les non-rรฉsidents
Votre rรฉsidence fiscale est situรฉe hors dโEspagne et vous voulez vendre un bien immobilier en Espagne. Lโimpรดt dรป aux services fiscaux espagnols sur cette vente correspond ร 19% (depuis 2016) de la plus-value immobiliรจre rรฉalisรฉe. Il est dรฉclarรฉ au titre de lโIRNR, lโimpรดt sur les revenus des non-rรฉsidents (ยซ Impuesto sobre la renta de no residentes ยป).
La procรฉdure de recouvrement de cet impรดt est trรจs spรฉcialeย : elle nโest pas rรฉalisรฉe par le vendeur, mais parโฆ lโacheteurย ! Ce dernier doit retenir 3% du prix de la vente totale et le reverser au Trรฉsor Public le jour de la signature du contrat de vente, de cette faรงon lโadministration sโassure que le vendeur paiera lโIRNR correspondant ร la plus-value sur la vente. Le vendeur non rรฉsident dรฉduira les 3% retenus lorsqu’il fera sa dรฉclaration dโIRNR dans un dรฉlai maximum de 4 mois aprรจs la vente et il devra fournir tous les justificatifs nรฉcessaires (prรฉsenter les actes dโachat et de vente, les diffรฉrentes factures de travaux effectuรฉs, les factures de commissions dโagences et tout autre document permettant de rรฉduire le calcul de cet impรดt). Une fois le calcul de cet impรดt rรฉalisรฉ, lโadministration remboursera au vendeur la diffรฉrence en cas de trop perรงu ou exigera au vendeur un paiement complรฉmentaire.
Lโimpรดt sur la plus-value immobiliรจre pour les rรฉsidents
Vous vivez en Espagne et vous y vendez un bien immobilier.
Lโimpรดt dรป aux services fiscaux espagnols sur cette vente est dรฉclarรฉ au titre de lโIRPF, lโimpรดt sur les revenus des personnes physiques (ยซ Impuesto sobre la Renta de las Personas Fรญsicas ยป). Les taux applicables sur la plus-value immobiliรจre sont progressifs selon des tranchesย :
- 19% pour les premiers 6.000 โฌ de plus-value
- 21% pour la tranche de plus-value comprise entre 6.000 et 50.000 โฌ
- 23% pour la part de la plus-value supรฉrieure ร 50.000 โฌ
Par exemple, si vous avez une plus-value de 120.000 โฌ, votre impรดt sera de 26.480 โฌ
Formule de calcul = 19% x 6000 + 21% x (50000-6000) + 23% x (120000-50000)
Les exonรฉrations dโimpรดt totales ou partielles
Bonne nouvelle, il y a des exonรฉrations relatives ร lโimpรดt national sur les plus-values. Mauvaise nouvelle, elles sont limitรฉes et encadrรฉesย :
- Vous avez plus de 65 ans et vous vendez votre rรฉsidence principale occupรฉe pendant au moins 3 ans
- Vous rรฉinvestissez dans une nouvelle rรฉsidence principale en Espagne ou ร lโรฉtranger
- Vous avez achetรฉ entre mai et dรฉcembre 2012 (chanceux ou opportunistes)
- Vous faites une dation en paiement
- Vous faites une vente ร viager de votre rรฉsidence secondaire ร plus de 65 ans
- Vous avez achetรฉ avant 1995
- Vous avez fait une moins-value patrimoniale
Vous avez plus de 65 ans et vous vendez votre rรฉsidence principale
Si les vendeurs-propriรฉtaires ont tous plus de 65 ans et si le logement vendu est leur rรฉsidence principale depuis au moins 3 ans, il nโy aucun impรดt national sur la plus-value ร payer.
Dans le cas oรน lโun des vendeurs-propriรฉtaires a moins de 65 ans, il doit sโacquitter de lโimpรดt sur sa part. Par exemple, un couple de retraitรฉ veut vendre sa rรฉsidence principale acquise ร part รฉgale, monsieur a 66 ans et madame 62 ansย : madame doit sโacquitter de lโimpรดt sur la moitiรฉ de la plus-value rรฉalisรฉe lors de la vente.
Vous rรฉinvestissez dans une nouvelle rรฉsidence principale en Espagne ou dans lโUE
Le gain gรฉnรฉrรฉ par la vente de logements de personnes รขgรฉes de moins de 65 ans est exonรฉrรฉ ร condition queย :
- le logement vendu soit leur rรฉsidence principale pendant 3 annรฉes consรฉcutives (2 annรฉes si vous รฉtiez non rรฉsident avant d’y habiter)
- le montant de la vente soit rรฉinvesti dans l’acquisition d’une autre rรฉsidence principale dans les deux ans qui suivent. Cette exonรฉration est totale ou partielle en fonction du montant rรฉinvestiย : si la somme rรฉinvestie est infรฉrieure ร la somme perรงue lors de la revente, l’impรดt sur la plus-value immobiliรจre restera dรป sur la partie restante.
- la nouvelle rรฉsidence principale doit รชtre localisรฉe en Espagne, dans lโUnion Europรฉenne, en Islande ou en Norvรจge.
Vous avez achetรฉ entre mai et dรฉcembre 2012
Et oui, vous avez รฉtรฉ chanceux ou opportunistes. Afin de relancer le marchรฉ immobilier rรฉsidentiel qui รฉtait au plus bas en 2012, un dรฉcret a accordรฉ une exonรฉration de 50% sur la plus-value immobiliรจre des logements acquis entre le 12 mai et le 31 dรฉcembre 2012. Cette mesure peut รชtre associรฉe ร la mesure prรฉcรฉdente de rรฉinvestissement de tout ou partie des gains rรฉalisรฉs lors de la vente dans une nouvelle rรฉsidence principale.
Vous faites une dation en paiement
La dation en paiement est un accord qui permet au propriรฉtaire-dรฉbiteur de rendre son bien immobilier ร la banque en รฉchange du remboursement total de la dette contractรฉe pour lโacquisition de ce logement. En dโautres termes, lโannulation de la dette hypothรฉcaire en รฉchange de la restitution du logement lorsque le dรฉbiteur ne peut plus faire face ร la dette. Il sโagit dโune alternative qui permet ร de nombreuses familles de se libรฉrer de payer quelque chose quโils ne possรจdent plus.
La plus-value immobiliรจre issue dโune opรฉration de dation en paiement ou dโune exรฉcution hypothรฉcaire est exonรฉrรฉe, ร condition que le propriรฉtaire nโait pas dโautres biens en quantitรฉ suffisante.
Vous faites une vente en viager de votre rรฉsidence secondaire ร plus de 65 ans
Si le logement vendu nโest pas votre rรฉsidence principale, vous รชtes toujours imposable sur ย la plus-value ร lโexception dโun seul casย : si vous รชtes รขgรฉ de plus de 65 ans et si vous le vendez en viager dans la limite de 240.000 โฌ.
Vous avez achetรฉ avant 1995
La vente de logements acquis avant 1995 bรฉnรฉficie dโabattement sur la plus-value immobiliรจre. Accrochez-vousย !ย Au prorata de la plus-value en jour de la date dโacquisition jusquโau 19 janvier 2006, on applique une rรฉduction sur la plus-value de 11,11% pour chaque annรฉe dโacquisition (arrondie par excรจs) jusquโau 31 dรฉcembre 1994, dans la limite dโune valeur de cession de 400.000 โฌ. A partir du 20 janvier 2006, il nโy a aucune rรฉduction qui sโapplique sur la plus-value.
Rien ne vaut un bon exempleย :
Un contribuable est propriรฉtaire d’une maison acquise le 1er aoรปt 1992 et il dรฉcide de vendre la maison le 15 dรฉcembre 2018. La valeur de cession est de 875.000 โฌ et il rรฉalise une plus-value de 677.000 โฌ.
Nombre de jours entre le 1er aoรปt 1992 et le 19 janvier 2006 : 4 920 jours.
Nombre total de jours entre le 1er aoรปt 1992 et le 15 dรฉcembre 2018: 9 632 jours.
La partie du profit qui a รฉtรฉ gรฉnรฉrรฉe depuis le 1er aoรปt 1992 (date d’acquisition) jusqu’au 19 janvier 2006 sera rรฉduite en fonction de la pรฉriode de permanence de la maison dans le patrimoine du contribuable jusqu’au 31 dรฉcembre 1994ย :
Plus-value gรฉnรฉrรฉe jusqu’au 19 janvier 2006 (677 000 ร 4 920/9 632) = 345 810ย
Nombre dโannรฉes du 1er aoรปt 1992 au 31 dรฉcembre 1994 (valeur arrondie par excรจs): 3 ans
Coefficient rรฉducteur (11,11% x 3) = 33,33%.
Part proportionnelle de la plus-value donnant droit ร rรฉduction [400 000 ร 345 810 / 875 000]] = 158ย 085 โฌ
Rรฉduction (33,33% ร 158 084,48) = 52ย 690 โฌ
Plus-value minorรฉe (677 000 – 52 690) = 624ย 310 โฌ
Moins-value patrimoniale
Dans le cas dโune perte patrimoniale, cโest-ร -dire une moins-value, il nโy a aucun impรดt dรป et la perte peut รชtre compensรฉe sur les 4 annรฉes qui suivent.
Quelques astuces lรฉgales dโoptimisation
Nos conseils dโoptimisationย si votre plus-value est importante :
– si vous รชtes rรฉsident en Espagne et membre de lโUE, passez au statut de non rรฉsident (dรฉmรฉnagez hors dโEspagne), vous ne paierez que 19% sur la part de la plus-value supรฉrieure ร 50.000 โฌ
– si vous รชtes non rรฉsident en Espagne et si vous avez plus de 65 ans et si vous voulez rรฉinvestir dans un autre pays europรฉen, passez au statut de rรฉsident en Espagne pendant 2 ans (dรฉmรฉnagez en Espagne dans votre logement) puis vendezย : vous ne paierez aucun impรดt au lieu des 19% sur la plus-value que vous auriez dรป payer. Si vous ne voulez pas rรฉinvestir, il vous faudra passer 3 ans dans ce logement en tant que rรฉsident en Espagne avant de vendre pour bรฉnรฉficier de cette exonรฉration.
Outil de calcul de lโimpรดt sur la plus-valueโฆ ร venir prochainement
Dans lโun de nos prochains articles, nous vous fournirons un outil de calcul de lโimpรดt sur la plus-value sous format Excel.
Et la plus-value municipaleย ?
La plus-value municipale (ยซย plusvalia municipalย ยป) fera aussi lโobjet dโun article ร venir.
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Avec plus de 20 ans dโexpรฉrience dans les procรฉdures dโacquisitions immobiliรจres en Espagne, nous sommes ร votre disposition pour vous assister pour toutes les dรฉmarches nรฉcessaires depuis la recherche dโun bien jusquโaux services offerts aprรจs lโacquisition, en passant par lโorganisation des visites de biens, la vรฉrification lรฉgale des biens, lโobtention dโun prรชt immobilier, les procรฉdures administratives et la signature des diffรฉrents documents notariรฉs.
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[…] A la revente, lโimpรดt sur les plus-values immobiliรจres est diffรฉrent selon que vous soyez rรฉsident ou non-rรฉsident. Dans le cas dโun non-rรฉsident, cโest 19ย % depuis 2016. Pour les rรฉsidents, le calcul se fait par trancheย : 19ย % pour les premiers 6ย 000ย euros de plus-value, 21ย % pour la tranche de plus-value comprise entre 6ย 000ย et 50ย 000 euros, 23ย % pour la part de la plus-value supรฉrieure ร 50ย 000ย euros. Cas particulierย : vous รชtes exonรฉrรฉs si vous avez plus de 65 ans et vous vendez votre rรฉsidence principale, ou si vous rรฉinvestissez dans une rรฉsidence principale. Pour en savoir plus, le site le plus complet sur le sujet est acheterenespagne.fr. […]
[…] A la revente, l’impôt sur les plus-values immobilières est différent selon que vous soyez résident ou non-résident. Dans le cas d’un non-résident, c’est 19 % depuis 2016. Pour les résidents, le calcul se fait par tranche : 19 % pour les premiers 6 000 euros de plus-value, 21 % pour la tranche de plus-value comprise entre 6 000 et 50 000 euros, 23 % pour la part de la plus-value supérieure à 50 000 euros. Cas particulier : vous êtes exonérés si vous avez plus de 65 ans et vous vendez votre résidence principale, ou si vous réinvestissez dans une résidence principale. Pour en savoir plus, le site le plus complet sur le sujet est acheterenespagne.fr. […]
[…] A la revente, lโimpรดt sur les plus-values immobiliรจres est diffรฉrent selon que vous soyez rรฉsident ou non-rรฉsident. Dans le cas dโun non-rรฉsident, cโest 19ย % depuis 2016. Pour les rรฉsidents, le calcul se fait par trancheย : 19ย % pour les premiers 6ย 000ย euros de plus-value, 21ย % pour la tranche de plus-value comprise entre 6ย 000ย et 50ย 000 euros, 23ย % pour la part de la plus-value supรฉrieure ร 50ย 000ย euros. Cas particulierย : vous รชtes exonรฉrรฉs si vous avez plus de 65 ans et vous vendez votre rรฉsidence principale, ou si vous rรฉinvestissez dans une rรฉsidence principale. Pour en savoir plus, le site le plus complet sur le sujet est acheterenespagne.fr. […]
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[…] Lโimpรดt sur la plus-value immobiliรจre […]
[…] 3. Lโimpรดt sur la plus-value immobiliรจre […]
[…] Plusvalรญa de Hacienda ou plusvalรญa estatal […]
[…] Lโimpรดt sur la plus-value immobiliรจre […]
[…] L’impรดt national sur la plus-value immobiliรจre (ยซย plusvalรญa de Haciendaย ยป). Pour plus de dรฉtails et notamment le calcul de la plus-value, voir notre article ยซย L’impรดt sur la plus-value immobiliรจreย ยป. […]
[…] article est une mise ร jour de notre article ยซย L’impรดt sur la plus-value immobiliรจreย ยป รฉditรฉ le 1er aoรปt 2018. Il comprend des complรฉments d’informations, quelques […]
[…] 3. Lโimpรดt sur la plus-value immobiliรจre […]
Bonjour
Nous avons un projet ร moyen long terme d un achat d appartement ร Javea ,appartement pour nous vacances.
Nous souhaiterions des informations sur le plan fiscal. Pouvez vous nous renseigner sur tous ces aspects
Merci
Mme Patricia Engel
06 81 19 71 86
Bonjour Madame
Vous pouvez nous envoyer un mail ร espagnimmo@yahoo.com en prรฉcisant ce que vous souhaitez savoir.
Cordialement