A vendre Acheter en Espagne plus-value immobiliรจre

L’impรดt sur la plus-value immobiliรจre

Comment calculer le montant de lโ€™impรดt sur la plus-value immobiliรจre en Espagne ? C’est une question qui nous est souvent posรฉe par les francophones qui veulent vendre leur villa ou leur appartement en Espagne. Le calcul varie si vous รชtes rรฉsident ou non, si ce logement est votre rรฉsidence principale ou non, si vous avez plus ou moins de 65 ans, etc.

Calculez votre plus-value immobiliรจre et lโ€™impรดt national qui en dรฉcoule avec les informations contenues dans cet article

Attention, une mise ร  jour de cet article pour 2019 est disponible ici : Calcul de l’impรดt national sur la plus-value immobiliรจre

 

La plusvalรญa estatal, la plus-value immobiliรจre en Espagne

Vous avez achetรฉ un bien immobilier en Espagne, un appartement ou une villa, pour y passer vos vacances, obtenir un rendement locatif ou y habiter. Avec les annรฉes, votre bien sโ€™est valorisรฉ et vous souhaitez le revendre. Il vous faudra alors payer lโ€™impรดt national sur la plus-value immobiliรจre (ยซ plusvalรญa estatal ยป, ยซ plusvalรญa de Hacienda ยป ou ยซ plusvalรญa relativa al IRPF ยป).

En janvier 2018, nous avions dรฉjร  รฉcrit un article (Le VRAI coรปt de lโ€™immobilier en Espagne !) sur cet impรดt, le plus important ร  payer en cas de vente immobiliรจre, surtout si la plus-value est รฉlevรฉe.

Vous รชtes nombreux ร  nous demander de dรฉtailler le calcul de cet impรดt, consรฉquence de la vente de tout bien immobilier en Espagne. Jusquโ€™en 2014, les vendeurs bรฉnรฉficiaient de coefficients de rรฉactualisation pour des biens anciens, ce qui nโ€™est plus le cas aujourdโ€™hui, ร  de rares exceptions prรจs.

Quand vous vendez votre logement, le gain patrimonial ou la perte patrimoniale est la diffรฉrence entre la valeur de cession du logement et la valeur dโ€™acquisition du logement. Le gain patrimonial est ce quโ€™on appelle la plus-value immobiliรจre nationale. Ce gain est taxรฉ par le Ministรจre des Finances espagnol, que vous soyez rรฉsident ou non rรฉsident en Espagne.

 

Calcul de la plus-value immobiliรจre

Gain patrimonial (+) ou Perte patrimoniale (-) = Valeur de cession – Valeur dโ€™acquisition

ย Valeur dโ€™acquisition

= Valeur rรฉelle dโ€™achat + Impรดts, taxes et frais dโ€™acquisition + Rรฉformes et investissements – Amortissements

  • Valeur rรฉelle dโ€™achatย : cโ€™est le montant inscrit dans lโ€™acte notariรฉ (ยซย escritura pรบblica de compraventaย ยป) ou la valeur dรฉclarรฉe dans les actes de succession ou de donation.
  • Impรดts, taxes et frais dโ€™acquisitionย : tous les impรดts payรฉs lors de lโ€™acquisition du logement, ITP (ยซ Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ยป), IVA (TVA dans le cas des logements neufs), IAJD (ยซ Impuesto sobre Actos Jurรญdicos Documentados ยป), frais dโ€™รฉvaluation du bien (ยซ gastos de tasaciรณn inmobiliario ยป), frais dโ€™inscription au Registre de la Propriรฉtรฉ (ยซ inscripciรณn en el Registro de la Propiedad ยป), impรดts de successions, les frais notariรฉs, les frais dโ€™avocat, รฉventuellement la commission de lโ€™agence immobiliรจre (mais pas les intรฉrรชts dโ€™un crรฉdit hypothรฉcaire)
  • Rรฉformes et investissementsย : tous les frais de rรฉforme, rรฉparation et de conservation du logement (extension, travaux intรฉrieurs importants, isolation, toiture, rรฉnovation de faรงade, chauffage, climatisation, etc.), et en gรฉnรฉral tous les investissements rรฉalisรฉs pour lโ€™amรฉlioration de lโ€™habitabilitรฉ du logement ou lโ€™accรจs ร  lโ€™immeuble (piscine, ascenseur, etc.)
  • Amortissementsย : si le logement a รฉtรฉ louรฉ, il faut soustraire de son รฉvaluation les amortissements qui ont รฉtรฉ dรฉduits fiscalement

ย ย Valeur de cession

= Valeur rรฉelle de vente – Impรดts, taxes et frais de cession

  • Valeur rรฉelle de venteย : cโ€™est le montant inscrit dans lโ€™acte notariรฉ (ยซย escritura pรบblica de compraventaยป) ou la valeur dรฉclarรฉe dans les actes de succession ou de donation.
  • Impรดts, taxes et frais de cessionย : lโ€™impรดt municipal sur la plus-value (ยซ plusvalรญa municipal ยป ou ยซ Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ยป), le certificat dโ€™efficacitรฉ รฉnergรฉtique (ยซ certificaciรณn de la eficiencia energรฉtica ยป), les frais notariรฉs, la commission de lโ€™agence immobiliรจre, et รฉventuellement les frais dโ€™annulation de lโ€™hypothรจque.

Dans le cas oรน la valeur de cession est supรฉrieure ร  la valeur dโ€™acquisition, on parle de gain patrimonial, ou de plus-value immobiliรจre.

Dans le cas oรน la valeur de cession est infรฉrieure ร  la valeur dโ€™acquisition, on parle de perte patrimoniale, ou de moins-value immobiliรจre.

 

Lโ€™impรดt national sur la plus-value immobiliรจre

ร‰videmment, si vous avez une moins-value immobiliรจre, vous nโ€™aurez pas dโ€™impรดt ร  payer lors de la vente de votre logement. Et vous aurez mรชme un crรฉdit dโ€™impรดts sur les 4 annรฉes suivantes.

Dans le cas dโ€™une plus-value, les taux et la procรฉdure de recouvrement seront diffรฉrents selon que vous soyez rรฉsident espagnol ou non.

Lโ€™impรดt sur la plus-value immobiliรจre pour les non-rรฉsidents

Votre rรฉsidence fiscale est situรฉe hors dโ€™Espagne et vous voulez vendre un bien immobilier en Espagne. Lโ€™impรดt dรป aux services fiscaux espagnols sur cette vente correspond ร  19% (depuis 2016) de la plus-value immobiliรจre rรฉalisรฉe. Il est dรฉclarรฉ au titre de lโ€™IRNR, lโ€™impรดt sur les revenus des non-rรฉsidents (ยซ Impuesto sobre la renta de no residentes ยป).

La procรฉdure de recouvrement de cet impรดt est trรจs spรฉcialeย : elle nโ€™est pas rรฉalisรฉe par le vendeur, mais parโ€ฆ lโ€™acheteurย ! Ce dernier doit retenir 3% du prix de la vente totale et le reverser au Trรฉsor Public le jour de la signature du contrat de vente, de cette faรงon lโ€™administration sโ€™assure que le vendeur paiera lโ€™IRNR correspondant ร  la plus-value sur la vente. Le vendeur non rรฉsident dรฉduira les 3% retenus lorsqu’il fera sa dรฉclaration dโ€™IRNR dans un dรฉlai maximum de 4 mois aprรจs la vente et il devra fournir tous les justificatifs nรฉcessaires (prรฉsenter les actes dโ€™achat et de vente, les diffรฉrentes factures de travaux effectuรฉs, les factures de commissions dโ€™agences et tout autre document permettant de rรฉduire le calcul de cet impรดt). Une fois le calcul de cet impรดt rรฉalisรฉ, lโ€™administration remboursera au vendeur la diffรฉrence en cas de trop perรงu ou exigera au vendeur un paiement complรฉmentaire.

Lโ€™impรดt sur la plus-value immobiliรจre pour les rรฉsidents

Vous vivez en Espagne et vous y vendez un bien immobilier.

Lโ€™impรดt dรป aux services fiscaux espagnols sur cette vente est dรฉclarรฉ au titre de lโ€™IRPF, lโ€™impรดt sur les revenus des personnes physiques (ยซ Impuesto sobre la Renta de las Personas Fรญsicas ยป). Les taux applicables sur la plus-value immobiliรจre sont progressifs selon des tranchesย :

  • 19% pour les premiers 6.000 โ‚ฌ de plus-value
  • 21% pour la tranche de plus-value comprise entre 6.000 et 50.000 โ‚ฌ
  • 23% pour la part de la plus-value supรฉrieure ร  50.000 โ‚ฌ

Par exemple, si vous avez une plus-value de 120.000 โ‚ฌ, votre impรดt sera de 26.480 โ‚ฌ

Formule de calcul = 19% x 6000 + 21% x (50000-6000) + 23% x (120000-50000)

 

Les exonรฉrations dโ€™impรดt totales ou partielles

Bonne nouvelle, il y a des exonรฉrations relatives ร  lโ€™impรดt national sur les plus-values. Mauvaise nouvelle, elles sont limitรฉes et encadrรฉesย :

  • Vous avez plus de 65 ans et vous vendez votre rรฉsidence principale occupรฉe pendant au moins 3 ans
  • Vous rรฉinvestissez dans une nouvelle rรฉsidence principale en Espagne ou ร  lโ€™รฉtranger
  • Vous avez achetรฉ entre mai et dรฉcembre 2012 (chanceux ou opportunistes)
  • Vous faites une dation en paiement
  • Vous faites une vente ร  viager de votre rรฉsidence secondaire ร  plus de 65 ans
  • Vous avez achetรฉ avant 1995
  • Vous avez fait une moins-value patrimoniale

Vous avez plus de 65 ans et vous vendez votre rรฉsidence principale

Si les vendeurs-propriรฉtaires ont tous plus de 65 ans et si le logement vendu est leur rรฉsidence principale depuis au moins 3 ans, il nโ€™y aucun impรดt national sur la plus-value ร  payer.

Dans le cas oรน lโ€™un des vendeurs-propriรฉtaires a moins de 65 ans, il doit sโ€™acquitter de lโ€™impรดt sur sa part. Par exemple, un couple de retraitรฉ veut vendre sa rรฉsidence principale acquise ร  part รฉgale, monsieur a 66 ans et madame 62 ansย : madame doit sโ€™acquitter de lโ€™impรดt sur la moitiรฉ de la plus-value rรฉalisรฉe lors de la vente.

Vous rรฉinvestissez dans une nouvelle rรฉsidence principale en Espagne ou dans lโ€™UE

Le gain gรฉnรฉrรฉ par la vente de logements de personnes รขgรฉes de moins de 65 ans est exonรฉrรฉ ร  condition queย :

  • le logement vendu soit leur rรฉsidence principale pendant 3 annรฉes consรฉcutives (2 annรฉes si vous รฉtiez non rรฉsident avant d’y habiter)
  • le montant de la vente soit rรฉinvesti dans l’acquisition d’une autre rรฉsidence principale dans les deux ans qui suivent. Cette exonรฉration est totale ou partielle en fonction du montant rรฉinvestiย : si la somme rรฉinvestie est infรฉrieure ร  la somme perรงue lors de la revente, l’impรดt sur la plus-value immobiliรจre restera dรป sur la partie restante.
  • la nouvelle rรฉsidence principale doit รชtre localisรฉe en Espagne, dans lโ€™Union Europรฉenne, en Islande ou en Norvรจge.

Vous avez achetรฉ entre mai et dรฉcembre 2012

Et oui, vous avez รฉtรฉ chanceux ou opportunistes. Afin de relancer le marchรฉ immobilier rรฉsidentiel qui รฉtait au plus bas en 2012, un dรฉcret a accordรฉ une exonรฉration de 50% sur la plus-value immobiliรจre des logements acquis entre le 12 mai et le 31 dรฉcembre 2012. Cette mesure peut รชtre associรฉe ร  la mesure prรฉcรฉdente de rรฉinvestissement de tout ou partie des gains rรฉalisรฉs lors de la vente dans une nouvelle rรฉsidence principale.

Vous faites une dation en paiement

La dation en paiement est un accord qui permet au propriรฉtaire-dรฉbiteur de rendre son bien immobilier ร  la banque en รฉchange du remboursement total de la dette contractรฉe pour lโ€™acquisition de ce logement. En dโ€™autres termes, lโ€™annulation de la dette hypothรฉcaire en รฉchange de la restitution du logement lorsque le dรฉbiteur ne peut plus faire face ร  la dette. Il sโ€™agit dโ€™une alternative qui permet ร  de nombreuses familles de se libรฉrer de payer quelque chose quโ€™ils ne possรจdent plus.

La plus-value immobiliรจre issue dโ€™une opรฉration de dation en paiement ou dโ€™une exรฉcution hypothรฉcaire est exonรฉrรฉe, ร  condition que le propriรฉtaire nโ€™ait pas dโ€™autres biens en quantitรฉ suffisante.

Vous faites une vente en viager de votre rรฉsidence secondaire ร  plus de 65 ans

Si le logement vendu nโ€™est pas votre rรฉsidence principale, vous รชtes toujours imposable sur ย la plus-value ร  lโ€™exception dโ€™un seul casย : si vous รชtes รขgรฉ de plus de 65 ans et si vous le vendez en viager dans la limite de 240.000 โ‚ฌ.

Vous avez achetรฉ avant 1995

La vente de logements acquis avant 1995 bรฉnรฉficie dโ€™abattement sur la plus-value immobiliรจre. Accrochez-vousย !ย Au prorata de la plus-value en jour de la date dโ€™acquisition jusquโ€™au 19 janvier 2006, on applique une rรฉduction sur la plus-value de 11,11% pour chaque annรฉe dโ€™acquisition (arrondie par excรจs) jusquโ€™au 31 dรฉcembre 1994, dans la limite dโ€™une valeur de cession de 400.000 โ‚ฌ. A partir du 20 janvier 2006, il nโ€™y a aucune rรฉduction qui sโ€™applique sur la plus-value.

Rien ne vaut un bon exempleย :

Un contribuable est propriรฉtaire d’une maison acquise le 1er aoรปt 1992 et il dรฉcide de vendre la maison le 15 dรฉcembre 2018. La valeur de cession est de 875.000 โ‚ฌ et il rรฉalise une plus-value de 677.000 โ‚ฌ.

Nombre de jours entre le 1er aoรปt 1992 et le 19 janvier 2006 : 4 920 jours.

Nombre total de jours entre le 1er aoรปt 1992 et le 15 dรฉcembre 2018: 9 632 jours.

La partie du profit qui a รฉtรฉ gรฉnรฉrรฉe depuis le 1er aoรปt 1992 (date d’acquisition) jusqu’au 19 janvier 2006 sera rรฉduite en fonction de la pรฉriode de permanence de la maison dans le patrimoine du contribuable jusqu’au 31 dรฉcembre 1994ย :

Plus-value gรฉnรฉrรฉe jusqu’au 19 janvier 2006 (677 000 ร— 4 920/9 632) = 345 810ย 

Nombre dโ€™annรฉes du 1er aoรปt 1992 au 31 dรฉcembre 1994 (valeur arrondie par excรจs): 3 ans

Coefficient rรฉducteur (11,11% x 3) = 33,33%.

Part proportionnelle de la plus-value donnant droit ร  rรฉduction [400 000 ร— 345 810 / 875 000]] = 158ย 085 โ‚ฌ

Rรฉduction (33,33% ร— 158 084,48) = 52ย 690 โ‚ฌ

Plus-value minorรฉe (677 000 – 52 690) = 624ย 310 โ‚ฌ

Moins-value patrimoniale

Dans le cas dโ€™une perte patrimoniale, cโ€™est-ร -dire une moins-value, il nโ€™y a aucun impรดt dรป et la perte peut รชtre compensรฉe sur les 4 annรฉes qui suivent.

 

Quelques astuces lรฉgales dโ€™optimisation

Nos conseils dโ€™optimisationย si votre plus-value est importante :

– si vous รชtes rรฉsident en Espagne et membre de lโ€™UE, passez au statut de non rรฉsident (dรฉmรฉnagez hors dโ€™Espagne), vous ne paierez que 19% sur la part de la plus-value supรฉrieure ร  50.000 โ‚ฌ

– si vous รชtes non rรฉsident en Espagne et si vous avez plus de 65 ans et si vous voulez rรฉinvestir dans un autre pays europรฉen, passez au statut de rรฉsident en Espagne pendant 2 ans (dรฉmรฉnagez en Espagne dans votre logement) puis vendezย : vous ne paierez aucun impรดt au lieu des 19% sur la plus-value que vous auriez dรป payer. Si vous ne voulez pas rรฉinvestir, il vous faudra passer 3 ans dans ce logement en tant que rรฉsident en Espagne avant de vendre pour bรฉnรฉficier de cette exonรฉration.

 

Outil de calcul de lโ€™impรดt sur la plus-valueโ€ฆ ร  venir prochainement

Dans lโ€™un de nos prochains articles, nous vous fournirons un outil de calcul de lโ€™impรดt sur la plus-value sous format Excel.

 

Et la plus-value municipaleย ?

La plus-value municipale (ยซย plusvalia municipalย ยป) fera aussi lโ€™objet dโ€™un article ร  venir.

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Avec plus de 20 ans dโ€™expรฉrience dans les procรฉdures dโ€™acquisitions immobiliรจres en Espagne, nous sommes ร  votre disposition pour vous assister pour toutes les dรฉmarches nรฉcessaires depuis la recherche dโ€™un bien jusquโ€™aux services offerts aprรจs lโ€™acquisition, en passant par lโ€™organisation des visites de biens, la vรฉrification lรฉgale des biens, lโ€™obtention dโ€™un prรชt immobilier, les procรฉdures administratives et la signature des diffรฉrents documents notariรฉs.

Nโ€™hรฉsitez pas ร  nous contacter !

Envoyez un mail ร  espagnimmo@yahoo.comย 

ou remplissez le formulaire ci-dessous

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    21 commentaires

    1. […] A la revente, lโ€™impรดt sur les plus-values immobiliรจres est diffรฉrent selon que vous soyez rรฉsident ou non-rรฉsident. Dans le cas dโ€™un non-rรฉsident, cโ€™est 19ย % depuis 2016. Pour les rรฉsidents, le calcul se fait par trancheย : 19ย % pour les premiers 6ย 000ย euros de plus-value, 21ย % pour la tranche de plus-value comprise entre 6ย 000ย et 50ย 000 euros, 23ย % pour la part de la plus-value supรฉrieure ร  50ย 000ย euros. Cas particulierย : vous รชtes exonรฉrรฉs si vous avez plus de 65 ans et vous vendez votre rรฉsidence principale, ou si vous rรฉinvestissez dans une rรฉsidence principale. Pour en savoir plus, le site le plus complet sur le sujet est acheterenespagne.fr. […]

    2. […] A la revente, l’impôt sur les plus-values immobilières est différent selon que vous soyez résident ou non-résident. Dans le cas d’un non-résident, c’est 19 % depuis 2016. Pour les résidents, le calcul se fait par tranche : 19 % pour les premiers 6 000 euros de plus-value, 21 % pour la tranche de plus-value comprise entre 6 000 et 50 000 euros, 23 % pour la part de la plus-value supérieure à 50 000 euros. Cas particulier : vous êtes exonérés si vous avez plus de 65 ans et vous vendez votre résidence principale, ou si vous réinvestissez dans une résidence principale. Pour en savoir plus, le site le plus complet sur le sujet est acheterenespagne.fr. […]

    3. […] A la revente, lโ€™impรดt sur les plus-values immobiliรจres est diffรฉrent selon que vous soyez rรฉsident ou non-rรฉsident. Dans le cas dโ€™un non-rรฉsident, cโ€™est 19ย % depuis 2016. Pour les rรฉsidents, le calcul se fait par trancheย : 19ย % pour les premiers 6ย 000ย euros de plus-value, 21ย % pour la tranche de plus-value comprise entre 6ย 000ย et 50ย 000 euros, 23ย % pour la part de la plus-value supรฉrieure ร  50ย 000ย euros. Cas particulierย : vous รชtes exonรฉrรฉs si vous avez plus de 65 ans et vous vendez votre rรฉsidence principale, ou si vous rรฉinvestissez dans une rรฉsidence principale. Pour en savoir plus, le site le plus complet sur le sujet est acheterenespagne.fr. […]

    4. […] A la revente, lโ€™impรดt sur les plus-values immobiliรจres est diffรฉrent selon que vous soyez rรฉsident ou non-rรฉsident. Dans le cas dโ€™un non-rรฉsident, cโ€™est 19ย % depuis 2016. Pour les rรฉsidents, le calcul se fait par trancheย : 19ย % pour les premiers 6ย 000ย euros de plus-value, 21ย % pour la tranche de plus-value comprise entre 6ย 000ย et 50ย 000 euros, 23ย % pour la part de la plus-value supรฉrieure ร  50ย 000ย euros. Cas particulierย : vous รชtes exonรฉrรฉs si vous avez plus de 65 ans et vous vendez votre rรฉsidence principale, ou si vous rรฉinvestissez dans une rรฉsidence principale. Pour en savoir plus, le site le plus complet sur le sujet est acheterenespagne.fr. […]

    5. […] A la revente, l’impôt sur les plus-values immobilières est différent selon que vous soyez résident ou non-résident. Dans le cas d’un non-résident, c’est 19 % depuis 2016. Pour les résidents, le calcul se fait par tranche : 19 % pour les premiers 6 000 euros de plus-value, 21 % pour la tranche de plus-value comprise entre 6 000 et 50 000 euros, 23 % pour la part de la plus-value supérieure à 50 000 euros. Cas particulier : vous êtes exonérés si vous avez plus de 65 ans et vous vendez votre résidence principale, ou si vous réinvestissez dans une résidence principale. Pour en savoir plus, le site le plus complet sur le sujet est acheterenespagne.fr. […]

    6. […] A la revente, lโ€™impรดt sur les plus-values immobiliรจres est diffรฉrent selon que vous soyez rรฉsident ou non-rรฉsident. Dans le cas dโ€™un non-rรฉsident, cโ€™est 19ย % depuis 2016. Pour les rรฉsidents, le calcul se fait par trancheย : 19ย % pour les premiers 6ย 000ย euros de plus-value, 21ย % pour la tranche de plus-value comprise entre 6ย 000ย et 50ย 000 euros, 23ย % pour la part de la plus-value supรฉrieure ร  50ย 000ย euros. Cas particulierย : vous รชtes exonรฉrรฉs si vous avez plus de 65 ans et vous vendez votre rรฉsidence principale, ou si vous rรฉinvestissez dans une rรฉsidence principale. Pour enย savoirย plus, le site le plus complet sur le sujet estย acheterenespagne.fr. […]

    7. Bonjour

      Nous avons un projet ร  moyen long terme d un achat d appartement ร  Javea ,appartement pour nous vacances.
      Nous souhaiterions des informations sur le plan fiscal. Pouvez vous nous renseigner sur tous ces aspects
      Merci
      Mme Patricia Engel
      06 81 19 71 86

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