Les News en Janvier 2026
Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes – Janvier 2026
Baisse des transactions de 2% et hausse des prix de 7%
Selon le Conseil Général des Notaires, en octobre 2025, le nombre de transactions immobilières résidentielles en Espagne a baissé de 1,9% par rapport à octobre 2024.
A noter que d’avril à octobre 2025, le nombre de ventes n’a progressé que de 2% par rapport à la même période de 2024. Alors qu’il avait augmenté de 17% sur les mêmes périodes de 2023 à 2024. Il y a donc un net ralentissement des transactions qui pourrait même se transformer en baisse durable en 2026. Et ce, pour plusieurs raisons :
- Le marché du neuf est largement insuffisant pour répondre aux demandes nouvelles.
- Dans l’ancien le marché était soutenu par un parc locatif qui était mis à la vente (les propriétaires ayant moins d’intérêt à louer pour des raisons de réglementation). Et cet ancien parc locatif est en voie d’épuisement, surtout pour les appartements.
- Les prix sont trop élevés, surtout pour les appartement des grandes villes (Madrid, Barcelone, Malaga, Palma, Bilbao, Valence, Séville, Alicante, etc).
- Les agences immobilières se plaignent de la rareté de l’offre, et certaines envisagent même de fermer !
Il s’est vendu 64.290 logements en octobre 2025. Dont 74% d’appartements et 26% de maisons individuelles.
Par type de logements, les ventes d’appartements ont baissé de 4,6 % en octobre 2025. Alors que les ventes de maisons individuelles ont augmenté de 6,3%.
Le prix moyen au mètre carré en octobre 2025 est de 1920 € en hausse de 6,7% sur un an. On note une forte hausse (+9,4%) du prix des appartements (2230 €/m²) et une hausse plus modérée (+4,7%) du prix des maisons individuelles (1440 €/m²).
La superficie moyenne des biens achetés est de 113 m2. 93 m2 pour les appartements et 173 m2 pour les maisons.
Le nombre de crédits hypothécaires (32.650) a augmenté de 6,7% d’une année sur l’autre. La moitié des transactions sont accompagnées d’un crédit hypothécaire. L’emprunt représente en moyenne 72,5% du prix des biens.
Le volume de transactions a baissé dans 10 régions autonomes de octobre 2024 à octobre 2025 et a augmenté dans les 7 autres. Les grandes régions immobilières avec une baisse du nombre de transactions sont Communauté de Madrid (-14%), les Iles Baléares (-8%), la Communauté Valencienne (-4%) et les Iles Canaries (-2%). Dans les autres grandes régions, la hausse est de 2% en Andalousie et 5% au Pays Basque. En Catalogne, le nombre de transactions est stable.
Les prix ont augmenté dans 15 régions autonomes et baissé dans 2 régions (La Rioja et Extrémadure) de octobre 2024 à octobre 2025. Notons, de octobre 2024 à octobre 2025, la hausse de prix au m2 à deux chiffres de +14% dans la Communauté Valencienne et de +10% au Pays Basque. Suivent la Communauté de Madrid (+9%), les Canaries (+7%) et l’Andalousie (+6%).
Un marché en forme mais avec des problèmes structurels
Le marché immobilier espagnol clôture l’année 2025 avec des chiffres impressionnants, mais aussi avec des défis structurels qu’il ne faut pas ignorer.
- Plus de 750 000 transactions : le volume le plus élevé depuis 2007. Le marché est en phase d’expansion depuis 2021.
- Crédit bon marché : l’Espagne propose les prêts hypothécaires les plus compétitifs d’Europe (moyenne de 2,7 %).
- Demande imparable : stimulée par l’épargne accumulée, les nouvelles priorités postpandémie et les profils des investisseurs.
- Accès difficile : 45 % des transactions sont des achats associés à des ventes. L’accès au marché est très compliqué pour les jeunes et les revenus moyens.
- Prix à des niveaux historiques : +8% en 2025 (+14% à Madrid !!!). Ils devraient continuer à augmenter en 2026.
- Déséquilibre offre/demande : 100 000 logements sont construits chaque année, contre 250 000 nouveaux foyers.
- Le déficit total de logements est de 700.000 unités. Et, pour l’instant, le gouvernement ne met pas en place les mesures qui pourraient faciliter la construction de nouveaux logements.
- Boom des ménages d’une seule personne : la transformation démographique accentue encore la tension sur la demande.
- Le niveau élevé des loyers ne permet pas aux jeunes ménages d’économiser pour accéder à la propriété.
- Manque de logements sociaux : l’Espagne pourrait disposer de 15 % de logements sociaux si ce parc immobilier n’avait pas été perdu. Aujourd’hui, ils sont 10 fois moins nombreux (1,6%) !!!
- Le manque de terrains urbanisables, les délais administratifs liés à la construction, le manque de main d’œuvre, les coûts élevés de construction sont autant de freins à la mise en œuvre de nouveaux logements.
- Ces deux dernières années, les agences immobilières ont connu une croissance deux fois supérieure à celle des entreprises de construction.
- L’offre se raréfie par manque de logements neufs et réduction des mises en vente des propriétaires.
- Conséquence : les prix immobiliers continueront à augmenter fortement en 2026 et 2027.
Prix dans le neuf : +9%
Selon la société d’estimations immobilières Sociedad de Tasación, le prix moyen des logements neufs est en hausse de 8,9% en fin d’année 2025. Il atteint un nouveau record historique à 3300 €/m2.
Parmi les communautés autonomes, la Catalogne (5 288 euros par mètre carré), la Communauté de Madrid (5 172 euros) et le Pays basque (3 582 euros) enregistrent les prix les plus élevés du logement neuf en Espagne en chiffres absolus.
C’est le moment d’acheter en Espagne
C’est le moment d’acheter en Espagne pour plusieurs raisons :
- Les banques espagnoles proposent des taux d’emprunt parmi les plus compétitifs en Europe, jusqu’à 2% en taux bonifié. Et ce pour des résident en Espagne, mais aussi pour des résidents non européens.
- La BCE devrait augmenter ses taux au second trimestre 2026, ce qui rejaillira sur tous les taux offerts par les banques européennes.
- En hiver, il est plus facile de négocier car les acheteurs sont moins nombreux !
- Les prix en Espagne vont continuer à la hausse en 2026 et en 2027 car l’offre est insuffisante par rapport à la demande. La hausse sur ces deux années sera au minimum de 10% et dans certaines zones, elle pourrait atteindre 20% ! Donc si vous achetez cet hiver, vous pourrez encore bénéficier d’une jolie plus-value tout en profitant de votre logement au soleil.
- Avec des réglementations de plus en plus sévères sur les locations touristiques, temporaires et saisonnières, ces logements apparaissent maintenant à la vente et il y a de très bonnes affaires à faire.
- Même si les prix ont augmenté en Espagne ces dernières années, ils restent encore à un niveau inférieur aux autres pays d’Europe occidentale.
- Et si vous n’êtes toujours pas convaincu, nous vous conseillons de lire notre article Pourquoi acheter en Espagne en 2026 ?
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Les jeunes de la classe moyenne à l’achat … grâce aux parents
Le marché immobilier va connaître un changement massif chez les jeunes de la classe moyenne qui passeront de la location à l’achat.
Les prix locatifs sont si élevés qu’il est aujourd’hui beaucoup plus intéressant pour les jeunes issus de la classe moyenne d’acheter que de louer. Les moins de 40 ans n’ont malheureusement pas la capacité financière d’apporter les fonds propres nécessaires (30% en moyenne si on compte les impôts et charges liés à l’acquisition) dans le cadre d’un crédit hypothécaire. Et c’est là qu’interviendront les parents qui apporteront le complément financier à leurs enfants. 2026 sera une année record en Espagne pour ce type d’opérations.
Et le fisc renforce le contrôle des dons des parents aux enfants
Dans un contexte où l’accès au logement est de plus en plus difficile, de nombreux jeunes ont recours au soutien financier de leurs parents pour verser l’acompte d’un prêt hypothécaire. Mais attention… Le fisc s’intéresse de près à ces opérations.
Le fisc examine de près les transferts, les prêts entre membres d’une même famille et les comptes partagés lors de l’acquisition d’un bien immobilier. L’utilisation de comptes joints ou de virements peut être interprétée comme un don si elle sert à acheter des actifs importants (comme un logement).
Nous recommandons de formaliser un prêt (documenté et traçable), si possible par l’intermédiaire d’un notaire, plutôt qu’une donation afin d’éviter les impôts et les sanctions.
Si cela est considéré comme un don, il est imposable selon l’impôt sur les successions et les donations (ISD) applicable dans la communauté du bénéficiaire. Attention aux différences entre les régions !
Agences immobilières en péril à Valence !
2026 sera une année dévastatrice pour de nombreuses agences immobilières en Espagne, en particulier à Valence !
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Dans la ville de Valence :
- 850.000 habitants
- Environ 4000 logements à vendre
- Près de 1000 agences en activité
Mathématiquement, il n’y a pas assez de produits pour tout le monde … Et chaque année, il y en a moins.
Plus-value municipale actualisée en 2016 … jusqu’à 40% de plus !
Le gouvernement a mis à jour pour une année supplémentaire, par le biais d’un décret-loi royal, les coefficients maximaux applicables au calcul de l’impôt sur la plus-value des terrains urbains (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), plus connu sous le nom de plus-value municipale.
La hausse est très significative pour des durées de détention de logement supérieures à 6 ans et inférieures à 16 ans. Dans certains cas, l’augmentation de cet impôt peut atteindre 40% (pour 9 ans de détention).
Mais il y a également une baisse des taux au-delà de 16 ans de détention du bien immobilier, pouvant atteindre 12,5%.
Entrée en vigueur de la régulation des locations temporaires en Catalogne au 1er janvier 2026
Une fois de plus, la Catalogne se convertit en un laboratoire de la réglementation immobilière en Espagne. La Loi sur la régulation des locations temporaires (alquiler de temporada) y est entrée en vigueur depuis le 2 janvier 2026.
La nouvelle réglementation peut se résumer ainsi : la location saisonnière (temporaire) ou de chambres sera soumise aux mêmes règles que toute location résidentielle : son prix sera plafonné par l’indice officiel des prix. Dans le cas des chambres, la somme des prix de celles qui se trouvent dans un appartement ne pourra dépasser le prix locatif plafond de l’appartement fixé par la loi. En outre, les contrats devront mentionner l’objet du séjour temporaire (études, travail) et l’adresse fixe du locataire. La loi distingue également la location saisonnière « résidentielle » de la location « touristique ou récréative », qui n’est pas soumise à la réglementation des prix.
Échec total de la norme barcelonaise sur les 30% de logements sociaux
En 2018, la mairie de Barcelone a approuvé une norme obligeant à réserver 30% des nouvelles promotions privées (ou des rénovations importantes de plus de 600 m²) à des logements sociaux, avec la promesse de créer environ 330 logements sociaux par an.
Depuis, seulement 31 logements sociaux ont été achevés dans toute la ville dans le cadre de cette norme. Alors que les prévisions municipales tablaient sur près de 2 000 logements !
Plus une nouvelle grue à Barcelone pendant près de 7 ans !
Et la majorité municipale socialiste qui avait envisagé de supprimer cette norme est aujourd’hui paralysée pour cause de jeu électoral dû aux prochaines élections municipales de 2027.
Amende record de 64 millions d’euros pour Airbnb
Le ministère des Droits sociaux, de la Consommation et de l’Agenda 2030 a infligé une amende de 64 millions d’euros à Airbnb pour, entre autres motifs, avoir publié des annonces de logements sans licence.
La décision comprend également deux sanctions accessoires qui obligent la plateforme à rectifier les manquements constatés, à supprimer les contenus illicites publiés et à rendre publique l’amende infligée.
Les infractions à la réglementation en matière de consommation (identifiées dans un total de 65.122 annonces sur Airbnb et qui ont donné lieu à cette décision) ont consisté en des pratiques commerciales déloyales envers les consommateurs et les utilisateurs :
- Publication d’annonces de logements touristiques sans licence
- Annonces utilisant des numéros de licence ou d’enregistrement faux ou incorrects
- Annonces ne fournissant pas d’informations véridiques sur la nature juridique des hôtes
Le montant total de la sanction, 64 055 311 euros, équivaut à six fois le bénéfice illicite obtenu par Airbnb à la suite de ces pratiques, maintenues depuis l’avertissement formulé par le ministère jusqu’au retrait des annonces.
Investissement record en résidences étudiantes en 2025
En 2025, l’investissement en résidences étudiantes a atteint 1,7 milliard d’euros, soit une hausse annuelle de 150%, et le meilleur résultat jamais enregistré.
Il consolide ce segment comme l’un des plus attractifs dans le domaine résidentiel. Ce segment bat également des records en termes de poids dans le total des investissements immobiliers en Espagne. Cette année, il représentera 11%, contre 6% l’année dernière et 8% en 2022, année la plus remarquable à ce jour.
L’Espagne dispose actuellement d’un peu plus de 106.200 lits dans des résidences étudiantes, ce qui représente un taux de couverture de 7%, bien inférieur à celui de marchés tels que le Royaume-Uni (32%) ou la France (17%).
D’ici 2028, la mise en service de près de 26.000 nouveaux lits est prévue, ce qui portera le parc à environ 138.000 places au cours de l’année 2029/2030, contre une mobilité étudiante estimée à 690.000 élèves, ce qui générera une demande non satisfaite d’environ 335.000 étudiants.
Les centres de self-stockage attirent de plus en plus les investisseurs
Le m² résidentiel est de plus en plus cher, les appartements sont petits et les familles ont plus d’affaires que jamais. La solution, de plus en plus souvent, ne se trouve pas à l’intérieur de la maison, mais dans un rez-de-chaussée de quartier, un entrepôt réaménagé ou un immeuble anonyme, un garde-meuble. Et autour d’eux, une activité qui a cessé d’être marginale pour devenir l’un des investissements préférés du capital immobilier.
L’Espagne s’est hissée au quatrième rang européen en termes de volume sur le marché du self-stockage, avec environ 1,9 million de m² de surface et une part d’environ 12% de l’espace total du continent. Le taux d’occupation est d’environ 70%, avec des loyers moyens proches de 295 euros par m² et par an. Des chiffres qui témoignent d’un actif stable, avec une demande récurrente et un potentiel de croissance par rapport à d’autres marchés plus matures.
À ce contexte s’ajoute une donnée qui aide à comprendre pourquoi le mot « trastero » (garde-meubles) est devenu viral parmi les investisseurs : en 2025, le secteur lui-même estime que le marché espagnol pourrait dépasser les 400 millions d’euros de chiffre d’affaires annuel, encore loin des autres pays européens, mais avec des perspectives de croissance à deux chiffres dans les années à venir. Pour un actif qui n’apparaissait même pas dans les présentations de produits de nombreux cabinets de conseil, il s’agit d’un bond qualitatif très significatif.
17 milliards d’investissements immobiliers en 2025
Le secteur immobilier espagnol clôturera l’année 2025 avec un volume total d’investissement de 17 milliards d’euros, soit une croissance de 30% par rapport à 2024.
- Le secteur résidentiel a attiré le plus d’investissements, avec 3,7 milliards d’euros.
- Les hôtels ont attiré 3,2 milliards d’euros d’investissements
- Dans le secteur du commerce de détail, 2,8 milliards d’euros ont été investis
- Les bureaux ont accumulé 1,7 milliard d’euros d’investissements
- En ce qui concerne le secteur industriel et logistique a concentré 1,4 milliard d’euros d’investissements.
Madrid et Barcelone dans le Top 10 mondial des villes les plus attractives en 2025
Le cabinet Euromonitor International a publié le 2 décembre le classement des villes les plus attractives du monde. Et deux villes espagnoles sont dans le Top 10 : Madrid en seconde position (derrière Paris) et Barcelone en 8ème position.
Le rapport évalue 100 destinations sur la base de 55 critères répartis en six catégories parmi lesquelles : performance économique et commerciale, attractivité touristique et politique touristique, infrastructures (transports, hôtellerie), santé & sécurité, durabilité & environnement.
L’objectif est de mesurer la capacité d’une ville à attirer visiteurs, investissements et de mesurer son dynamisme global.
Confidentiel et Express des News en Janvier 2026
News en Janvier 2026 en Europe et dans le Monde
- Le rapport Global Property Guide indique que dans le premier trimestre 2025, la plupart des marchés immobiliers (72 sur 79 pays suivis) affichent une croissance des prix, malgré quelques zones en recul.
- Les pressions de l’accessibilité au logement continuent, avec des hausses de prix plus rapides que l’inflation dans plusieurs marchés, rendant la propriété moins abordable pour les ménages moyens.
- Les flux de capitaux mondiaux influencent fortement les marchés locaux, notamment à Dubaï, Singapour et Lisbonne, où l’investissement international pèse sur les prix résidentiels.
- Le marché résidentiel américain est moins dominé par les vendeurs qu’auparavant. L’offre augmente et les prix se stabilisent, avec des baisses dans plusieurs grandes villes.
- L’immobilier résidentiel est “gelé” aux Etats-Unis, avec peu de reprise malgré des taux plus bas – marchés stagnants depuis plusieurs années.
- Aux USA, il y a un écart croissant entre les prix affichés par les vendeurs et les prix réellement obtenus à la vente, signe de tensions persistantes entre l’offre et la demande.
- Pour la première fois, les rendements de l’immobilier commercial surpassent ceux du résidentiel aux États-Unis, ce qui peut signaler un tournant dans la performance des actifs immobiliers.
- En 4 ans, les prix des logements au Canada ont baissé de 20%.
- Montréal et Québec (ville) apparaissent comme des marchés plus soutenus face à la faiblesse générale du marché canadien.
- UBS prévoit une baisse du prix des logements en Chine de 10% en 2026 et 5% en 2027.
- Pékin a approuvé une nouvelle série de mesures visant à stimuler l’achat de logements et à empêcher que le secteur continue de freiner l’ensemble de l’économie.
- La Chine interdit dorénavant aux agences statistiques de publier des données sur le logement.
- Dubaï se classe parmi les 3 marchés résidentiels prime mondiaux par croissance de valeur, confirmant son attractivité pour les investisseurs internationaux.
- La croissance annuelle des prix immobiliers britanniques est au plus bas depuis deux ans, avec seulement +0,6 % en fin d’année 2025.
- Les prix immobiliers londoniens baissent dans la moitié des quartiers.
- Au Royaume-Uni, le rythme de croissance des loyers s’est normalisé, avec des hausses plus modérées (autour de 2%).
- Les prix résidentiels en Allemagne ont augmenté de 3% en 2025, après plusieurs années de déclin.
- Un déficit structurel de logements neufs persiste en Allemagne : seulement 200.000 logements construits annuellement pour une demande de 400.000 par an.
- Les loyers allemands ont continué d’augmenter, dépassant +5% dans les grandes villes ; la hausse est alimentée par une demande locative forte et une offre encore restreinte.
- On note un rebond significatif des transactions immobilières en France, avec une hausse de +12% des transactions en 2025 stimulée par le recul du coût du crédit.
- Les prix des appartements ont augmenté dans 67 % des grandes villes françaises, avec une progression d’environ +2,3% sur un an en novembre 2025.
- En France, les biens peu performants énergétiquement (labels F ou G) se vendent jusqu’à 25% moins cher en raison des restrictions sur leur location.
- En Belgique, on note une reprise du marché résidentiel en 2025 avec une forte progression des ventes.
- Les prix des logements en Suisse ont augmenté pour la troisième fois consécutive au troisième trimestre 2025, avec une croissance annuelle de +5,2 %.
- Le marché suisse continue d’être caractérisé par une pénurie structurelle de logements et des niveaux d’offre inférieurs à la demande.
- En 2025, les prix moyens des logements en Italie ont augmenté d’environ +2,7% par rapport à 2024.
- Le marché immobilier italien a attiré un volume d’investissements en croissance d’environ +50 % sur un an, preuve de la confiance des investisseurs.
- La progression des prix en 2025 a permis d’atteindre des niveaux historiques jamais vus au Portugal, résultant d’une demande soutenue, d’une offre limitée et de conditions de financement favorables.
- Le fonds souverain norvégien va augmenter ses investissements immobiliers et considère l’Espagne comme un marché stratégique.
- L’Union Européenne lance un plan visant à augmenter la construction de logements abordables, à freiner les locations de courte durée et à lutter contre la spéculation.
- L’investissement immobilier mondial dépassera les 1000 milliards US$ en 2026.
- Attention, les taux de la BCE pourraient augmenter en 2026 !
- A +2,245% début janvier 2026, l’Euribor 12 mois est en hausse depuis mai 2025.
- L’inflation en zone euro en décembre 2025 est stable à +2%, soit 0,1% de moins qu’en novembre.
News en Janvier 2026 en Espagne
- Les prix de l’immobilier résidentiel en Espagne devraient continuer à augmenter en 2026, +5 à +8% selon nos estimations.
- Toujours selon nos estimations, le nombre de transactions immobilières résidentielles en Espagne devrait diminuer en 2026.
- Le marché immobilier espagnol est toujours tendu, avec une demande débordante qui quadruple l’offre et un déficit de logements qui ne cesse de croître.
- La loi sur le logement a poussé de nombreux propriétaires à sortir leurs biens du marché locatif, avec une chute de 17% du stock locatif, aggravant la pression sur les loyers.
- Acheter en hiver est plus avantageux pour négocier !
- Les logements de 3 chambres sont ceux qui se vendent le plus rapidement.
- Les sociétés achètent plus de logements que jamais en Espagne, selon les notaires.
- 630.000 contrats locatifs viendront à échéance en 2026.
- Une partie du centre d’exposition de Montjuic (Fira de Montjuïc) à Barcelone va être transformée en 548 logements sociaux.
- Les banques espagnoles vont être plus sélectives en 2026 pour les crédits hypothécaires.
- L’approbation de la loi nationale sur les locations temporaires est repoussée.
- Apartur porte devant les tribunaux la décision de Barcelone d’interdire les logements touristiques.
- Les prix des chambres hôtelières ont augmenté annuellement de 8% en novembre 2025.
- Le PP (Parti Populaire) propose de faciliter la transformation de bureaux en logements.
- On enregistre 115.300 permis de construire sur les 10 premiers mois de 2025, soit 8% de plus que sur la même période de 2024.
- L’Espagne dispose de terrains pouvant accueillir 1,8 million de logements, mais la bureaucratie empêche leur construction.
- 4 entreprises de construction sur 10 présentent un risque élevé de défaut de paiement.
- Depuis le 1er janvier 2026, les banques doivent déclarer aux impôts les paiements par Bizum des professionnels (entreprises et autonomes).
- Les banques espagnoles réduisent leurs créances douteuses de 5 milliards jusqu’en octobre.
- L’Espagne emprunte au niveau le plus bas depuis 16 ans.
- L’IBEX 35 s’est valorisé de 49% en 2025 ! Loin devant Londres (+15%) et Paris (+10%).
- The Economist classe l’Espagne comme la 5ème meilleure économie mondiale en 2025.
- La Banque d’Espagne améliore ses prévisions de PIB pour 2025 à 2,9% et relève celles de 2026 de près d’un demi-point, à 2,2%.
- L’indice des prix à la consommation (IPC) en décembre 2025 est stable à 2,9%, après +3,0% en novembre.
- L’indice INE de valorisation des loyers (IRAV) pour la revalorisation des contrats de location en janvier 2026 est de +2,29%.
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Les News de l’Immobilier en Janvier 2026
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