Bien souvent, les acheteurs étrangers, et en particulier francophones, ont l’impression que la superficie des logements qu’ils visitent en Espagne est inférieure à celle annoncée par les agences immobilières ou les propriétaires. Et bien ce n’est pas une impression, c’est une réalité : les mètres carrés espagnols sont plus petits que les mètres carrés francophones … sauf pour les « vrais-faux» mètres carrés !

Combien de fois des clients francophones nous disent que les agences immobilières espagnoles ne sont vraiment pas sérieuses car le nombre de mètres carrés annoncé pour le logement qu’ils ont visité ne correspond pas à ce qu’ils ont vu. Et bien non, les agences ont annoncé le bon métrage, mais la méthode de calcul de la superficie d’un appartement ou d’une maison est différente en Espagne. Explication ci-dessous.

Surface habitable ou surface utile dans les pays francophones

En France, en Belgique, au Luxembourg, en Suisse et dans la grande majorité des pays européens, la superficie annoncée est la surface habitable ou la surface utile.

La surface habitable est la somme des surfaces de plancher (surfaces sur lesquelles on peut poser les pieds avec une hauteur minimum de 1,80 mètre) de chaque pièce à laquelle il faut retirer les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces de l’habitation (balcons, loggias, vérandas, volumes vitrés, toitures-terrasses, garages, caves…) n’entrent pas dans le calcul de la surface habitable.

La surface utile est égale à la surface habitable à laquelle on rajoute la moitié de la surface des annexes suivantes si elles sont réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement : les caves, les sous-sols, les remises, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas. Par contre, on n’inclût pas dans la surface utile les jardins, garages et cours.

Surface construite avec parties communes en Espagne

En Espagne, la superficie dont parlent les agences et qui apparaît sur les annonces immobilières est le plus souvent la surface construite avec les parties communes («superficie construida»).

La surface construite est l’ensemble de la superficie du logement, y compris donc l’épaisseur des murs et cloisons intérieurs et des murs extérieurs (la moitié si il s’agit d’un mur partagé avec un voisin)… Et, en plus, on y rajoute les parties communes (couloirs, espaces communs) au prorata des surfaces de chaque logement. De plus, une terrasse fermée sur trois côtés compte dans son intégralité et non pas pour la moitié de sa surface.

Alors, faites bien attention, car un logement en Espagne annoncé avec une superficie « construida » de 150 m2 peut s’avérer être un logement d’une surface utile de 130 m2 ou d’une surface habitable de 120 m2, voire moins. Il est évident qu’alors le prix au mètre carré varie largement. Mais tout ça n’est rien à côté des « vrais-faux » mètres carrés dont nous parlons dans la suite de l’article.

Le volume habitable

Un indicateur intéressant pour vos recherches immobilières : le volume habitable, qui  se calcule en multipliant la surface habitable par les hauteurs sous plafond. La surface habitable est en m2, tandis que le volume habitable est en m3. Cet indicateur est pertinent notamment dans les appartements spacieux des centre-villes de Barcelone et Madrid.

Des « vrais-faux » mètres carrés : le cas (très fréquent) des travaux non déclarés !

Il est très fréquent que des travaux d’agrandissement ou de modification soient réalisés sans aucune autorisation, donc sans enregistrement au Registre de la Propriété, ni au Cadastre. C’est quasiment systématique dans le cas des villas dans le sud de l’Espagne, mais ça arrive aussi en Catalogne. Les travaux plus courants sont :

• transformation des garages en chambre ou même en petit appartement
• transformation du grenier en chambre ou même en petit appartement
• fermeture des terrasses pour en faire une pièce d’habitation, ou pour agrandir une pièce d’habitation
• construction d’une véranda fermée créant une nouvelle pièce d’habitation
• construction d’une « petite dépendance » sur le terrain
• ou plusieurs combinaisons précédentes ou au pire tout à la fois

Quelles sont les conséquences de ces « aménagement » non déclarés ?

1. Ils sont illégaux puisque les travaux ne sont pas déclarés, donc ils n’apparaissent ni dans la « nota simple », ni dans le relevé cadastral, ni au registre de la propriété. Légalement, ces nouveaux espaces d’habitation n’existent pas
2. Si vous voulez revendre votre bien, ils ne pourront pas apparaître dans les documents officiels, en particulier l’acte de vente. Evidemment, si vous voulez acheter ce type de bien, ces « nouvelles » surfaces n’apparaîtront pas non plus dans l’acte de vente.
3. Par contre ces mètres carrés non déclarés apparaissent systématiquement dans les annonces et les fiches présentées par les agences (qui se gardent bien de vous prévenir), ce qui n’est pas légal… mais elles le font quasiment toutes !
4. Si la Mairie ou un autre organisme public contrôle votre bien, ils peuvent demander soit à ce que vous régularisiez les travaux réalisés (avec évidemment une amende à la clef), soit à ce que vous détruisiez ce qui a été fait pour revenir à l’état initial (avec aussi une amende !)
5. Si vous décidez d’acheter, votre prêt peut être largement inférieur à ce que vous vous attendiez. Explication :
   • La banque vous prêtera sur la base de la valeur la plus faible entre le prix de vente négocié entre vous et le propriétaire, et la valeur de la « tasacion » (l’estimation obligatoire du bien réalisé en Espagne dans le cadre d’une hypothèque, une opération réalisée par un expert d’une société de tasacion, un tasador)
   • Le propriétaire-vendeur et l’agence immobilière qui le conseille ont basé leur estimation sur le nombre de mètres carrés total, y compris les non déclarés
   • Les experts des sociétés de tasacion ne prennent pas en compte ces nouvelles surfaces. Leur estimation se base sur les mètres carrés déclarés (donc sans les nouvelles superficies)
   • Conséquence : vous pouvez vous trouver en situation de capacité de prêt réduite.
   • Exemple simplifié :
     • vous avez trouvé une maison de 150 m2, mais 50 m2 ne sont pas déclarés (le grenier sous-pente a été transformé en deux habitations)
     • la banque vous accorde un prêt de 80% basé sur la plus faible des valeurs entre le prix de vente et le prix estimé dans la tasacion
     • la valeur des biens dans le quartier est de 2000 €/m2
     • le prix de vente négocié avec le propriétaire est 2000 € x 200 m2 = 400.000 €
     • le prix estimé par le tasador est 2000 € x 150 m2 = 300.000 €
     • la valeur de référence pour le prêt retenue par la banque sera donc 300.000 €
     • vous vous attendiez à avoir un prêt de 80% de 400.000 €, soit 320.000 € et finalement vous n’avez droit qu’à un prêt de 80% de 300.000, soit 240.000 €, c’est-à-dire seulement 60% de la valeur d’achat du bien !
   • Bon, vous avez résolu le problème de prêt, vous avez acheter et vous louez tout ou partie de votre bien aux touristes en été. Notre conseil est de ne pas pas louer ces nouvelles surface. En cas de problème, vous serez responsables à 100%. Aucune assurance ne prendra en charge un « accident » intervenu dans une surface n’existant pas

Comment s’en rendre compte ?

Tout simplement en consultant la « nota simple » ou les superficies déclarées au cadastre, et en les comparant avec la surface annoncée dans l’annonce ou par l’agence.

Acheter en Espagne… des mètres carrés différents !

Cet article est une mise à jour d’un article publié le 14 juin 2017.

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