Les News en Novembre 2025
Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes – Novembre 2025
Nouvelle baisse des transactions de 1% et … nouvelle hausse des prix de 6%
Selon le Conseil Général des Notaires, en août 2025, le nombre de transactions immobilières résidentielles en Espagne a diminué de 1,3% par rapport à août 2024. Cette baisse du nombre de transactions est principalement due à une baisse de l’offre.
Il s’est vendu 38.200 logements en août 2025. Dont 73% d’appartements et 27% de maisons individuelles.
Par type de logements, les ventes d’appartements ont diminué de 3,3% en août 2025. Et les ventes de maisons individuelles ont augmenté de 4,5%.
Le prix moyen au mètre carré en août 2025 est de 1730 € en hausse de 5,6% sur un an. On note une forte hausse (+8,1%) du prix des appartements (1990 €/m²) et une légère baisse (+2,5%) du prix des maisons individuelles (1310 €/m²).
La superficie moyenne des biens achetés est de 113 m2. 94 m2 pour les appartements et 166 m2 pour les maisons.
Le nombre de crédits hypothécaires (21.000) a augmenté de 3,3% d’une année sur l’autre. 55% des transactions sont accompagnées d’un crédit hypothécaire. L’emprunt représente en moyenne 74% du prix des biens.
Le volume des transactions a augmenté dans 8 régions autonomes de août 2024 à août 2025 et a baissé dans les 9 autres. La seule grande région immobilière avec une hausse du nombre de transactions est le Pays Basque (+9%). Dans les autres grandes régions, la baisse est de 1% aux Canaries et en Catalogne, 3% en Andalousie, 6% dans la Communauté Valencienne, 10% aux Baléares et 14% dans la Communauté de Madrid.
Les prix ont augmenté dans 15 régions autonomes et baissé dans 2 autres de août 2024 à août 2025. Notons, de août 2024 à août 2025, la hausse de prix au m2 à deux chiffres de +20% aux Baléares, +14% aux Canaries, +11% dans la Communauté Valencienne et +10% pour la Communauté de Madrid. Suit la Catalogne (+8%).
71.150 acquisitions par les étrangers au 1er semestre 2025
Les achats de logements par des étrangers ont augmenté de 2% en glissement annuel au 1er semestre 2025 par rapport au 1er semestre 2024, pour atteindre 71.150 transactions. Cette légère progression fait suite à l’augmentation de 2,3% enregistrée au cours de la même période en 2024, consolidant ainsi la tendance à la croissance soutenue, bien qu’à un rythme plus modéré que les années précédentes.
Les transactions effectuées par les étrangers ont représenté 19,3% du total des achats et ventes au cours de ce premier semestre, soit un peu moins que le poids atteint au premier semestre 2024 (20,3%) et nettement moins que celui observé au premier semestre 2023 (21,3%).
Par nationalité, les Britanniques ont continué à dominer le marché avec 5 730 transactions (8,1% du total étranger), suivis de près par les Marocains (5650 transactions, 7,9% du total) et les Allemands (4760, 6,7%).
Les étrangers non-résidents sont restés le groupe qui a payé les prix les plus élevés, avec une moyenne de 3126 €/m², contre 1912 €/m² pour les étrangers résidents et 1809 €/m² pour les nationaux.
Les régions « fraiches » attirent de plus en plus
Les régions les moins chaudes d’Espagne, en particulier celles situées au nord de la péninsule, connaissent une croissance des ventes plus élevée que les provinces traditionnellement plus touristiques et plus chaudes.
Les transactions augmentent de plus de 25% par an à Lugo et Pontevedra (Galice), et entre 15 et 20% sur la côte asturienne, la côte cantabrique, en Navarre, en Biscaye, à Orense, en Alava ou à La Corogne. En revanche, elles sont en baisse de 15% dans des villes comme Murcie, Alicante, Valence, Malaga, Cadix, Barcelone, Tarragone ou Gérone.
Ces zones connaissent une forte croissance des ventes car leur base de départ est beaucoup plus réduite. De plus, elles ont aussi des prix immobiliers beaucoup plus bas. Moins de 2000 €/m2, contre plus de 4000 €/m2 dans les zones les plus chères d’Espagne comme Madrid, la Catalogne, les Canaries, les Baléares ou le Pays Basque.
Les investisseurs boudent la Catalogne
Entre avril et juin 2025, les contrats de location ont chuté de 20% en Catalogne. Parallèlement, le marché de la location temporaire a explosé de plus de 50% en un an et s’impose comme l’option préférée de nombreux propriétaires.
Ces dernières années, l’incertitude réglementaire en matière de logement en Catalogne a suscité une certaine prudence. Les principaux facteurs à l’origine de cette situation en Catalogne sont la réglementation et la sur-réglementation continues du marché locatif, les changements dans les taux d’imposition selon que vous êtes ou non un grand propriétaire, la confusion juridique que cela engendre et les modifications législatives constantes.
À cela s’ajoutent les plafonds de prix des loyers, qui rendent l’investissement en Catalogne peu attractif, peu rentable et, surtout, très incertain . Une situation préoccupante qui pousse de nombreux investisseurs immobiliers à se retirer du marché ou à transférer leur capital hors de Catalogne, à la recherche d’environnements plus stables et plus prévisibles.
La solution des notaires pour régler le problème du logement en Espagne
Pour résoudre le problème d’accès au logement, les notaires proposent d’améliorer le réseau de transports publics.
Derrière cette proposition se cache l’argument selon lequel un réseau de transports publics efficace permettrait de réduire la demande de logements dans les grandes capitales et d’attirer les acheteurs vers d’autres zones de leur agglomération, où le prix des logements est beaucoup plus bas.
Dans le cas de Madrid ou de Barcelone, la différence entre l’achat d’une maison en ville et dans une ville voisine peut atteindre 50%.
La solution des Asturies pour résoudre le problème de la faible offre locative
La région des Asturies lance un plan visant à mobiliser les logements vacants et à les destiner à la location.
Ce plan prévoit la cession des logements inoccupés appartenant à des propriétaires privés à l’administration régionale pour une durée maximale de sept ans et quatre mois. Pendant cette période, l’administration versera aux propriétaires une redevance mensuelle fixe, ce qui leur garantira une source de revenus stable. En contrepartie, le logement sera intégré à un programme public qui fixe une limite au prix de la location, ce qui permettra aux propriétaires de bénéficier des avantages fiscaux en vigueur.
À l’issue de la cession, l’administration restituera les logements à leurs propriétaires dans l’état où elle les aura reçus, à l’exception de l’usure normale. En cas de dommages, l’administration se chargera de les réparer.
Présentation d’un projet de décret royal visant à geler les loyers
Le 13 octobre dernier, Sumar (le parti associé au PS dans le gouvernement espagnol) a présenté un projet de décret-loi royal contenant des mesures urgentes visant à intervenir sur le marché du logement, axées sur trois axes : la protection immédiate des locataires, la spéculation et l’accaparement des logements en Espagne, ainsi que la restriction des appartements touristiques.
Avec ces mesures, les partenaires de la coalition cherchent, entre autres, à geler les contrats de location afin de protéger les locataires, à réglementer les locations saisonnières, les chambres et les locations touristiques avec un nouveau régime de sanctions, et à approuver des réformes fiscales et juridiques visant à freiner l’achat spéculatif de logements.
Interdire l’investissement locatif ou à la revente (flipping)
La Generalitat (région) de Catalogne va étudier la possibilité d’interdire l’acquisition de logements à ceux qui ne les destinent pas à servir de résidence principale. Cette approche vise à protéger les zones sous tension contre l’achat de logements à des fins autres que leur usage habituel.
C’est aussi une mesure défendue par une partie des membres du gouvernement espagnol.
Reprise des travaux parlementaires sur la régulation des loyers temporaires
Le Congreso (la Chambre des Députés) examinera une réforme de la loi sur les baux urbains (LAU) visant à assimiler les contrats de location temporaire à ceux de résidence habituelle et ainsi décourager leur utilisation, surtout dans les zones déclarées tendues afin de faire baisser les prix.
Le bailleur sera tenu de justifier la nécessité de la temporalité et, par conséquent, de la prouver dans des termes équivalents à ceux stipulés dans la législation du travail.
Le contrat saisonnier ne pourra excéder neuf mois, afin de coïncider avec la durée de l’exercice économique. Si la durée dépasse neuf mois ou si plus de deux contrats consécutifs sont enchaînés, le contrat sera considéré comme un contrat de location de résidence principale et toutes les dispositions prévues pour ces contrats s’appliqueront, y compris la durée minimale et les prolongations prévues.
Les ventes dans l’immobilier de luxe en hausse de 23% !
Selon Lucas Fox, les ventes de propriétés de plus de 2,5 millions d’euros ont augmenté de 23,5 % au cours du premier semestre 2025, par rapport à la même période l’année précédente. L’Espagne occupe une place prépondérante en Europe dans le secteur du luxe grâce à ses prix compétitifs, son environnement, sa culture, sa gastronomie et sa sécurité.
Le profil de l’acheteur est majoritairement international (67% contre 33% de clients nationaux). Les Allemands, les Français, les Britanniques, les Néerlandais et les Américains se distinguent à Malaga et Majorque ; les Latino-Américains (Mexique, Colombie, Venezuela, Argentine) à Madrid ; et à Barcelone, principalement les Européens de France, d’Italie et du Royaume-Uni, ainsi que certains provenant du Moyen-Orient.
En ce qui concerne le type de propriétés, les villas prédominent (62%), suivies des penthouses (24%) et des appartements dans les zones les plus exclusives (14%).
L’Espagne attire les investisseurs immobiliers internationaux
L’Espagne est passée du statut de « vilain petit canard » de l’immobilier européen à celui de refuge doré pour les capitaux étrangers.
Les grands fonds internationaux, autrefois tournés vers l’Allemagne, le Royaume-Uni ou les pays nordiques, ont désormais les yeux rivés vers le sud. En 2025, le pays s’est imposé comme une oasis de rentabilité et de stabilité au sein d’un continent en pleine tourmente. Alors que les économies les plus puissantes d’Europe sont confrontées au ralentissement et à l’impact des taux d’intérêt, l’Espagne affiche des données macroéconomiques qui ont fait des miracles : une croissance soutenue, une inflation maîtrisée et un tourisme imparable qui approche le record de 100 millions de visiteurs.
Investissements immobiliers en hausse de 44%
Les investissements immobiliers en Espagne ont atteint 12,9 milliards d’euros jusqu’en septembre. Soit 44 % de plus que le chiffre enregistré au cours de la même période l’année dernière. Et le troisième meilleur résultat historique, juste derrière 2022 et 2018 et au-dessus de la moyenne européenne. Et le secteur s’attend à une fin d’année encore plus intense en termes d’investissements !
Selon les données de CBRE, l’Espagne est le seul pays à avoir deux villes dans le top 10 de l’investissement immobilier européen. Madrid passe à la seconde place (elle était troisième en 2024) et Barcelone passe de la 7ème à la 4ème place.
Bruxelles contre le contrôle des loyers
La Commission Européenne a lancé un avertissement clair contre la politique de contrôle des loyers (menée en particulier en Espagne), soulignant que ces mesures pourraient avoir des effets contre-productifs.
Dans son document intitulé « Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers, and Policies » (Le logement dans l’Union européenne : évolution du marché, facteurs sous-jacents et politiques), la Commission européenne souligne que des interventions telles que le gel ou le plafonnement indiscriminé des loyers peuvent fausser l’offre de logements locatifs, réduire les incitations pour les propriétaires, générer des marchés parallèles ou aggraver la pénurie de logements disponibles (problèmes particulièrement dangereux dans un pays déjà confronté à une pénurie structurelle) et avertit que ces mesures protectionnistes ont souvent plus d’effets néfastes que bénéfiques lorsqu’elles ne s’accompagnent pas de politiques solides visant à stimuler l’offre.
Confidentiel et Express des News en Novembre 2025
News en Novembre 2025 en Europe et dans le Monde
- À l’échelle mondiale, la dynamique dépend fortement des villes/régions : métropoles technologiques ou touristiques surperforment, villes secondaires corrigent plus fortement.
- On note une reprise timide des ventes en Amérique du Nord et Europe, qui contraste fortement avec la crise asiatique.
- Les investisseurs immobiliers internationaux se tournent vers le résidentiel considéré comme valeur refuge dans un contexte d’instabilité.
- Dans plusieurs pays les mises en chantier ralentissent (coûts, approvisionnement, incertitudes), ce qui alimentera l’insuffisance d’offre si la demande reste forte.
- En Chine en septembre, les prix des logements neufs ont baissé de 2,2% sur un an, soit la plus forte chute depuis 11 mois.
- L’investissement immobilier chinois est en baisse de 14% sur les neuf premiers mois de l’année.
- Le stock de logements invendus aux USA atteint 511.000 unités, record depuis 2007.
- Aux Etats-Unis, les ventes de logements anciens continuent de chuter, aux plus bas niveaux depuis 30 ans.
- Toujours aux USA, on note une hausse des « delistings » (annonces retirées plutôt que baissées), les vendeurs préférant attendre plutôt que brader le prix.
- Les prix immobiliers à Londres affichent une hausse de 4% sur un an en 2025, stimulée par la reprise du travail en présentiel et une demande internationale soutenue.
- L’offre de logements nouveaux en Grande-Bretagne reste en deçà des besoins, la pénurie soutenant les prix malgré la reprise des mises en vente.
- Après des hausses soutenues, les loyers britanniques montrent des signes de stabilisation voire un tassement sur certains marché.
- En France, les prix se stabilisent ou repartent légèrement à la hausse dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux…)
- Les projections tablent sur une reprise progressive en 2026 avec 960.000 transactions en France et une hausse des prix prévue entre +2% et +3%.
- On note une tendance à la baisse des taux fixes en octobre en France, les taux sur 15–25 ans se situent désormais autour de ~3,1–3,4 % selon la durée.
- En Belgique, le nombre de ventes immobilières a progressé de 16,7% au 1er semestre 2025 par rapport à la même période en 2024.
- De plus en plus d’acheteurs bruxellois achètent désormais en dehors de la capitale, faute d’offre à un prix raisonnable dans Bruxelles.
- En Suisse, les prix des logements en propriété ont progressé annuellement de 5,2% au 3ème trimestre 2025.
- Le nombre de transactions résidentielles en Italie a augmenté de +8,1 % au 2ᵉ trimestre 2025 par rapport à la même période en 2024.
- Le marché prévoit un « boom » en 2026 : pour l’Italie, +8,4 % de croissance du chiffre d’affaires immobilier résidentiel et environ 800.000 transactions attendues.
- Des experts portugais affirment que les prix seraient environ 35% trop élevés, notamment dans les zones de Lisbonne/Porto.
- L’Union Européenne classe Lisbonne, Barcelone et Madrid comme les villes où il est le plus difficile de louer un logement
- La BCE (Banque Centrale Européenne) conservera ses taux à 2% jusqu’à la fin de l’année.
- A +2,199% début novembre 2025, l’Euribor 12 mois est stable par rapport à début octobre.
- L’inflation en zone euro en octobre 2025 est stable à +2,1%, légèrement plus basse que le taux de 2,2% en septembre.
News en Novembre 2025 en Espagne
- Le marché clôturera l’année 2025 avec 750 000 à 800 000 transactions, soit une augmentation de près de 25% par rapport à 2024.
- Les prix continueront en forte hausse (de 4% à 8% selon les régions) sous l’effet de la pénurie de l’offre et de la forte pression de la demande.
- L’intérêt pour les petits appartements bien situés et les villas en périphérie des grandes villes augmente, en particulier chez les jeunes et les familles.
- La production de logements neufs reste largement inférieure au niveau nécessaire pour stabiliser les prix.
- Le Gouvernement convoquera les Communautés Autonomes pendant le mois de novembre 2025 pour traiter du nouveau Plan logement.
- La meilleure période pour acheter en Espagne est entre octobre et février, la demande est alors beaucoup moins forte.
- 13% des logements proposés à la vente sont vendus en moins d’une semaine.
- À l’étude, un impôt supplémentaire pour un troisième logement en propriété !
- Bank of America envisage un ralentissement de la hausse des prix de l’immobilier en 2026.
- La Mairie de Barcelone a confirmé la disparition de tous les logements touristiques (pisos turisticos) en 2028.
- La Mairie de Palma de Majorque va interdire les nouvelles licences touristiques.
- Airbnb a supprimé 2300 annonces touristiques à Majorque pour défaut de numéro d’enregistrement au nouveau fichier des locations touristiques.
- Le Gouvernement va mettre en place un Observatoire du Logement Touristique (« Observatorio de la Vivienda Turística »).
- Madrid concentre les deux-tiers de la capacité espagnole en flex-living (espaces d’habitation modulables et temporaires).
- Dans l’univers de l’immobilier de luxe au niveau mondial, la marque « Madrid » est plus reconnue que la marque « Espagne ».
- Le « home staging » (mise en valeur d’un logement) est de plus en plus pratiqué en Espagne.
- Saragosse a lancé un plan de construction de 17.000 logements.
- L’accès au logement est la principale préoccupation de la population espagnole.
- Les professionnels de l’immobilier considèrent que la charge fiscale sur l’immobilier est prohibitive.
- La Moraleja, quartier de la commune madrilène d’Alcobendas, est le quartier où le revenu brut est le plus élevé de toute l’Espagne (196 K€ en moyenne).
- Madrid a dépassé Paris et s’est positionnée comme la seconde ville européenne la plus attractive pour l’investissement immobilier en 2025, juste derrière Londres.
- Le nombre de permis de construire a augmenté de 8% sur les 8 premiers mois de l’année.
- Les investissements dans l’immobilier de bureaux ont augmenté de 50% jusqu’en septembre 2025.
- Les coûts de construction ont augmenté de 3,8% atteignant 1323 euros/m2 en septembre 2025.
- L’OPA de BBVA sur Banco Sabadell a échoué.
- Le FMI a amélioré sa prévision de croissance pour l’Espagne en 2025 de 2,6% à 2,9%.
- L’indice des prix à la consommation (IPC) en octobre 2025 est en légère hausse à +3,1%, après +3,0%en septembre et +2,7%.
- L’indice INE de valorisation des loyers (IRAV) pour la revalorisation des contrats de location en novembre 2025 est de +2,22%.
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