Immobilier : après le « Grand Confinement », moins d’acheteurs et plus de vendeurs !

L’euphorie du secteur immobilier ces dernières années a laissé place à un marché totalement à l’arrêt. L’activité immobilière, comme la majorité des autres activités économiques, a été stoppée net par le Covid-19 et le Confin-20 (le « Grand Confinement »).

Dans toute l’Europe, il n’y a presque plus de transactions immobilières depuis la mi-mars, aucun nouveau client, la grande majorité des dossiers en cours sont en stand-by, les chantiers reprennent peu à peu mais sont encore au ralenti, et les obtentions de prêts hypothécaires sont très rares. Toute la chaîne immobilière est au point mort depuis la mi-mars : constructeurs, promoteurs, aménageurs, architectes, agents immobiliers, syndics, financiers, notaires, avocats spécialisés et même les déménageurs. Le « Grand Confinement » a infecté l’ensemble du secteur immobilier qui est aujourd’hui paralysé.

Et tous les professionnels savent que la reprise de l’activité après le confinement ne se fera pas dans le même contexte qu’avant le confinement.

La confiance des investisseurs privés et professionnels n’est plus là. Beaucoup de propriétaires sous-estiment les conséquences ou la durée de cette crise et certains devront vendre des actifs parce qu’ils n’auront pas suffisamment de réserves financières pour la surmonter. Alors que peu d’acheteurs achèteront et que les prêteurs durcissent déjà leurs conditions de prêt.

Les professionnels de l’immobilier, agences et promoteurs, se retrouvent aussi dans des situations financières très difficiles. S’ils sont toujours là après le confinement, il faudra qu’ils adaptent leurs activités au nouveau monde imposé par le Coronavirus Covid-19 sous peine de disparaître.

Dans ce premier article sur l’infection du marché immobilier par le Confin-20, nous traitons de la situation des particuliers, acheteurs ou vendeurs.

La semaine prochaine, dans un second article, nous nous intéresserons aux professionnels du secteur de l’immobilier – les banquiers, les promoteurs et constructeurs, les agents immobiliers – et au niveau des prix et transactions à venir.

Dans deux semaines, le troisième article traitera des nouveaux marchés porteurs (et des marchés à abandonner) et de la « Révolution » nécessaire du secteur immobilier.

L’immobilier résidentiel s’essoufflait déjà avant le « Confin-20 »

Les dernières années avaient été euphoriques pour le secteur immobilier résidentiel, aussi bien en volume qu’en valeur. Tout allait pour le mieux et on allait de records en records !

Pas tout à fait cependant car le début de l’année, avant le « Grand Confinement » (le Confin-20), laissait déjà envisager un marché au ralenti, voire baissier, dans la continuité de la fin de l’année 2019. Par exemple :

• En France, le nombre de compromis de vente était déjà en baisse de 4% sur les deux premiers mois de 2020, les ventes des constructeurs de maisons individuelles étaient 5% inférieurs à leur niveau habituel à cette période de l’année, et le nombre de prêts bancaires accordés pour financer des opérations immobilières dans le neuf avait diminué de 17% au cours des deux premiers mois de 2020
• En Espagne, le nombre de transactions immobilières était en baisse de 6% en janvier et février 2020, et même de 9% en Catalogne !

Seul l’immobilier de bureaux semblait pouvoir se sortir d’une année 2020 qui paraissait mal engagée.

Et finalement, l’arrivée du Covid-19 et sa conséquence le confinement généralisé en Europe (à de rares exception près) vont faire de l’année 2020 la pire de l’histoire du secteur immobilier.

Les interrogations des futurs propriétaires 

Pour les futurs propriétaires ayant signé un contrat de réservation ou une promesse de vente, et qui doivent encore signer un acte de vente authentique ou obtenir un crédit, les questions sont très nombreuses.

D’abord pour leur futur immédiat :

• Est-ce que leur niveau de revenus a été ou sera modifié et, si oui, peuvent-ils encore s’engager dans cet achat ?
• Si leur crédit bancaire n’était pas encore signé, est-ce que la banque peut remettre en cause leur prêt qui n’était encore qu’un accord de principe, ou augmenter le taux d’intérêt qui leur était proposé ?
• Et pour certains, après l’expérience du confinement, l’achat du petit appartement en centre-ville (dans les grandes métropoles), est-il toujours d’actualité ?

Même si les dates de signature des contrats ont été retardées légalement, il peut y avoir le problème du déplacement pour la signature à venir si le bien est dans une autre région, ou pire encore, dans un autre pays. Vous avez par exemple signé un compromis de vente pour un appartement de bord de mer sur la Costa Del Sol en Espagne, mais les frontières sont encore fermées et il n’y a pas d’avion ! Alors vous pouvez faire une procuration auprès d’un avocat en Espagne, mais la procédure n’est pas si simple (si cela vous intéresse, nous pouvons vous aider).

Si le bien est en cours de construction, les agences commerciales des promoteurs sont le plus souvent fermées, et les chantiers ont été arrêtés puis ont repris mais au ralenti. Se pose une question essentielle pour l’acheteur : est-ce que le promoteur et/ou le constructeur ont encore la capacité financière de respecter leurs engagements ? Et si l’immeuble en construction n’était pas encore totalement vendu, quelles sont les garanties qu’il soit achevé ?

Il faudra que les futurs propriétaires aient rapidement des réponses à ces questions à la sortie du confinement.

Moins d’acheteurs, l’attentisme va primer

Le confinement a généré une baisse de revenus pour de nombreux acheteurs. Mais aussi interdit tout déplacement de potentiels acheteurs dans le cadre d’une recherche d’un bien immobilier, et aucune agence n’a pu faire une visite physiquement. Résultat aujourd’hui : près de 2 mois sans acheteur !

Aujourd’hui inexistante, la demande immobilière demeurera encore très faible dans les mois à venir. Un achat immobilier, que ce soit pour une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif, demande de la confiance en l’avenir et de la visibilité sur les revenus et les charges à venir. Il faudra encore de nombreux mois pour trouver des solutions durables qui permettent de vivre en limitant les risques. Le potentiel d’acheteurs avec des moyens financiers suffisants va se réduire. Et le marché sera un marché d’acheteurs, ce sont eux qui feront les prix.

Les futurs acquéreurs vont éviter d’acheter au prix fort

La crise va réduire drastiquement le nombre d’acquéreurs : beaucoup, par choix personnel ou contrainte financière, vont faire une croix sur un achat immobilier dans cette période « troublée », d’autres vont différer leur achat. Ceux restants vont probablement attendre que les prix baissent jusqu’à se stabiliser ou changer de stratégie d’achat.

Des candidats à l’acquisition vont sortir, malgré eux, du marché immobilier, compte tenu des effets économiques et sociaux de la crise sanitaire, malgré les aides des Etats (qui ne pourront pas durer par ailleurs). Combien de professions libérales, de travailleurs indépendants, de chefs d’entreprise, d’artisan, de commerçants ont vu leurs revenus chuter ? Les défaillances d’entreprises s’annoncent nombreuses, ce qui induira une hausse du chômage et des réductions de revenus. Des familles vont se retrouver avec une ou deux personnes au chômage. Même s’ils veulent acheter, leur solvabilité ne sera pas suffisante en cas d’emprunt. Il faudra plusieurs mois, même plusieurs années, pour qu’ils reconstituent leurs revenus.

Le manque de confiance et de visibilité dans leur situation à court-moyen terme inciteront d’autres acquéreurs potentiels à être plus prudents, plus économes et à différer leurs intentions d’achat. Difficile de s’engager dans un prêt hypothécaire en ce moment.

Il y aussi les acheteurs qui disposent de revenus suffisants et d’une sécurité de situation mais qui ne voudront pas payer trop cher des biens dont la valeur pourrait baisser. Ils pourront proposer des prix à la casse et attendre que les vendeurs finissent par craquer ! Ou ils pourront tout simplement attendre que les prix baissent puis se stabilisent. Les délais de vente des biens vont donc dans un premier temps s’allonger.

Vers un exode urbain et de nouveaux acheteurs ?

Il y aura de nouveaux acheteurs ou plutôt de nouvelles demandes, mais qui ne compenseront pas néanmoins la baisse des demandes. Nous les appellerons les acheteurs « nature » de « l’exode urbain » (départ des villes vers les campagnes à l’inverse de l’exode rural du 19^ème siècle).

Quel est l’intérêt d’habiter en centre-ville dans des quartiers où les cafés, restaurants, cinémas, théâtres et autres activités de divertissement sont fermée ou soumises à de futures limitations ? Pendant le confinement, si vous êtes dans un petit appartement en ville, vous avez sans doute pensé à un petit jardin, ou même à la proximité d’espaces naturels qui favorisent une « distanciation naturelle ». Cela peut être d’anciens acheteurs potentiels qui vont changer d’avis et modifier leur demande de bien en centre urbain en pavillon de banlieue avec jardin ou même en maison à la campagne. Ça peut être aussi des familles propriétaires en ville qui vont décider de vendre pour acheter en milieu rural. Ce phénomène sera d’autant plus important que le télétravail a fait ses preuves.

Et les investisseurs locatifs ?

Dans l’immobilier, si vos revenus le permettent, il est assez facile d’obtenir un crédit hypothécaire pour investir dans le locatif. Des particuliers et des entreprises se sont ainsi constitués un parc locatif.

Mais il est vrai que les revenus locatifs nets n’étaient plus tout à fait au rendez-vous avant le Coronavirus, trop de charges, trop d’impôts, trop de contraintes pour les propriétaires.

Avec le Covid-19 et le Confin-20, de nombreux locataires sont dans l’impossibilité de payer leurs loyers et leurs propriétaires devront les renégocier. Et donc les revenus locatifs seront encore plus faibles.

Dans ce contexte de crise, l’investissement locatif ne sera plus attractif . Les investisseurs locatifs seront aussi occupés à sauver les « meubles » de leur activité immobilière existante. Les acheteurs professionnels seront donc moins nombreux,

Cependant l’immobilier est une valeur refuge face aux autres placements, notamment les marchés boursiers, qui ont connu depuis le début de l’année 2020 tout d’abord une très forte volatilité puis une chute extrêmement brutale. De nouveaux investisseurs particuliers y verront certainement une opportunité d’achat à bas prix.

Dans le cas de l’Espagne, il y a les classiques investisseurs en locatif touristique. Ceux-là seront beaucoup moins nombreux cette année pour cause de saison touristique compromise et de fermeture des frontières et donc impossibilité pour la clientèle étrangère de louer un Airbnb ou équivalent.

Nos conseils pour les acheteurs :

• Attendre le mois de septembre sauf pour de très bonnes opportunités
  • Si vous ne pouvez pas vous déplacer en Espagne, faites appel à nos services
• Acheter au maximum à 90% de la valeur de marché de février
  • Nous pouvons négocier pour vous

Des vendeurs plus nombreux

Les propriétaires ont du mal à admettre que l’entrée en récession de l’économie diminue la valeur marchande de leur bien. Ils en surestiment toujours la valeur.

Il y aura deux types de propriétaires :

• Ceux qui ne peuvent pas accepter une baisse des prix et renoncent à vendre leur bien et qui choisissent au mieux de le louer
• Et ceux qui doivent « à tout prix » le vendre, même s’ils doivent « solder » leur bien

Pour ces derniers, les causes sont dans les 4 D : Dettes, Décès, Divorce, Déménagement. Et malheureusement nous retrouvons ces 4 raisons pendant et après le Confin-20.

L’endettement sera responsable d’un tsunami de ventes en Europe

Conséquence de la récession très forte attendue dans chaque pays suite au confinement, le principal motif de vente de son bien immobilier sera l’endettement, qu’il soit bancaire (crédit immobilier), personnel (perte d’actifs, de revenus du travail ou perte de revenus locatifs) ou professionnel (besoin de cash pour une relance d’activité). Des dizaines de milliers de propriétaires locaux et étrangers vont être amenés à vendre leur bien immobilier pour annuler ou réduire leur endettement.

Les particuliers qui se sont endettés auprès des banques pour acheter des biens assez chers (pour leurs revenus) risquent d’avoir des difficultés à rembourser. C’est le cas des propriétaires de résidences principales et/ou de résidences secondaires qui ont une perte de revenu dans leur foyer. Mais c’est aussi le cas des investisseurs locatifs particuliers qui ne touchent pas tous leurs revenus locatifs (ou même plus du tout), que ce soit pour des contrats longs ou du locatif touristique.

Les propriétaires qui font des locations longue durée vont devoir faire face à des impayés au second mois du confinement. Sans accord à l’amiable, la guerre des loyers fera rage avec leurs locataires qui, dans une situation financière fragile, seront dans l’impossibilité de les payer tout ou partie. Si les propriétaires ont des crédits bancaires, ils ne pourront alors pas les payer ou ils seront en difficulté pour les payer.

Sans tourisme, les revenus du locatif touristique sont réduits à néant, or souvent ces revenus étaient dédiés au remboursement du prêt hypothécaire. La saison touristique arrive, et les locations de mars, avril et mai sont d’ores et déjà annulées. Juin a de grandes (mal)chances de suivre le même chemin. Juillet est compromis, Août est incertain. Les propriétaires, qui attendaient ces recettes pour vivre ou rembourser leurs prêts hypothécaires, auront une perte sèche

Ces situations d’endettement dues à des pertes de revenus peuvent entraîner à horizon de 6 mois des ventes forcées à perte.

Et il risque d’arriver le même phénomène que lors de l’éclatement de la bulle immobilière en Espagne en 2008. Le ralentissement économique a alors réduit les capacités de remboursement des emprunteurs, et beaucoup ont fait défaut. Les prix ont alors baissé et des propriétaires voyant la valeur de leur maison tomber sous la somme encore due pour le prêt ont décidé aussi de faire défaut pour se débarrasser du prêt et de la maison. Tout ceci a causé une chute de l’immobilier si rapide, que les banques ont dû créer des organismes spécialisés dans la récupération des logements et leur liquidation, par dizaines de milliers. Les banques ne cherchaient plus à récupérer leur mise, mais juste à déstocker pour se débarrasser de ces actifs massivement toxiques

Il y aura aussi des hauts revenus aux patrimoines actions dévastés qui auront besoin de fortes liquidités en l’absence de dividendes pour assurer leur train de vie et qui mettront en vente leur résidence secondaire en l’absence de rentabilité de celle-ci.

Ou encore des entrepreneurs qui auront besoin d’argent pour relancer leur entreprise et qui décideront de vendre leur bien immobilier.

Dans des pays comme la France, le Royaume-Uni, l’Italie ou l’Espagne, l’endettement des ménages pourrait générer entre 50.000 et 100.000 ventes supplémentaires dans chaque pays.

Des ventes liées aux héritages

Les décès auront été de 30% à 100% supérieurs à la normale pendant cette période selon les pays et les régions, et ce sont en grande majorité des personnes âgées. Le plus souvent, elles sont propriétaires de biens immobiliers qui seront mis en vente par leurs héritiers. Ce surplus de décès peut représenter environ 10.000 biens dans des marchés de 400.000 ou 500.000 biens annuels comme l’Espagne ou l’Italie.

Séparations et ventes concerneront des milliers de couples

A la sortie du confinement, le nombre de divorces devrait aussi augmenter. De nombreux couples ne survivront pas à cette promiscuité permanente. Ça a été le cas en Chine, et c’est déjà le cas en Suisse où le nombre de demandes de divorces en ligne a augmenté de 25% ! Le « divorce boom » pourrait amener à la vente de plusieurs milliers de logements en plus que la normale dans chaque pays européen.

Déménager pour changer de vie

Des propriétaires sont inquiets de ce que l’avenir leur réserve. Ils ne veulent plus refaire un confinement dans la situation dans laquelle ils l’on vécue : petit appartement, sans balcon, avec des enfants en bas âge. Ils souhaitent maintenant de l’espace à vivre à l’intérieur, et si possible un espace naturel à vivre à l’extérieur.

Pour certains, la résidence secondaire à la campagne, en montagne ou en bord de mer deviendra peut-être la résidence principale, et ils mettront alors en vente leur résidence principale. Pour d’autres ils vendront leur résidence principale pour en acheter une autre plus éloignée des centres urbains, mais plus spacieuse. D’autant plus qu’ils ont pu vérifier que le télétravail fonctionnait très bien et qu’ils n’avaient pas besoin de passer des heures en transports. Finalement la routine métro-boulot-dodo pourrait être remplacée par une autre un peu plus agréable, apéro-boulot-dodo.

Le déménagement en espaces à vivre sera alors le début d’une nouvelle vie pour des milliers de citadins.

Propriétaires, n’oubliez pas que les crédits en cours sont négociables

Nombreux sont les propriétaires qui remboursent un crédit immobilier et qui se trouvent dans une situation financière difficile. Selon les contrats hypothécaires, vous pouvez négocier avec votre banquier ou un report d’échéance ou une diminution de vos mensualités de remboursement. De quoi vous permettre de garder la tête hors de l’eau pendant cette période difficile.

Nos conseils pour les vendeurs « obligés » :

• Vendre le plus vite possible en proposant un prix 10% en dessous du marché tel qu’il l’était en février
  • En mai et en juin, il y aura encore peu de vendeurs supplémentaires. Dès juillet ce sera trop tard
• Profitez des quelques jours restants de confinement pour ranger et préparer votre appartement ou votre villa pour la vente

Nos autres articles sur le Covid-19 :

• L’Immobilier infecté par le Coronavirus – (3) La Révolution du marché immobilier
• L’Immobilier infecté par le Coronavirus – (2) Les professionnels du secteur et les prix
• L’Immobilier infecté par le Coronavirus – (1) Les acheteurs et les vendeurs
• Le Coronavirire : des dessins pour rire ou sourire
• Coronavirus Covid-19 : 35 graphiques pour comprendre
• Coronavirus : le confinement et sa sortie, des questions et des réponses
• Coronavirus et Immobilier, les News en Avril 2020
• Coronavirus : Impact économique de la pandémie en Europe

Des liens externes sur le Covid-19 :

• Worldmeters Coronavirus
• Johns Hopkins University 
• Les graphiques du Financial Times
• Représentations graphiques de l’OMS
• Les études de l’Imperial College London sur le Covid-19
• Tableau de bord du Covid-19 en France
• Santé Publique France
• Les news du Covid-19 en Belgique
• Le site du Conseil Fédéral Suisse sur le Covid-19
• Coronavirus : le site du Gouvernement luxembourgeois
• Le site du Gouvernement du Canada sur le Covid-19
• Le Portail Officiel du Coronavirus au Maroc
• Le site du Ministère de la Santé algérien sur le Covid-19
• Le site du Ministère de la Santé tunisien sur le Covid-19
• Le FMI et le Covid-19
• Covid-19 Riposte – le site des Nations Unies

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L’Immobilier infecté par le Coronavirus – (1) Les acheteurs et les vendeurs

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© acheterenespagne.fr – Avril 2020 –L’Immobilier infecté par le Coronavirus – (1) Les acheteurs et les vendeurs

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