Coronavirus Covid acheter marchรฉ immobilier en Espagne 100

Lโ€™Immobilier infectรฉ par le Coronavirus โ€“ (3) La Rรฉvolution du marchรฉ immobilier

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Cette semaine, dans notre troisiรจme article sur lโ€™immobilier infectรฉ par le Coronavirus Covid-19, nous traitons du futur du marchรฉ immobilier et de lโ€™impact du confinement secteur par secteur.

Le marchรฉ immobilier devra faire sa ยซ Rรฉvolution ยป et sโ€™adapter. De nouveaux marchรฉs vont se dรฉvelopper, dโ€™autres sont appelรฉs ร  disparaรฎtre, et les professionnels devront innover.

Rรฉvolution : transformation soudaine et radicale

Nous sommes dans une crise qui va durer et notre vie, nos habitudes, nos modes de consommation devront รฉvoluer. Le confinement s’est avรฉrรฉ beaucoup plus vivable en Province que dans les grandes mรฉtropoles. Il n’est pas permanent mais il imprimera nos futurs modes de vie. Nos nouveaux besoins dโ€™espaces conjuguรฉ ร  lโ€™accรฉlรฉration opportune du tรฉlรฉtravail pourraient amener certains citadins ร  opter pour un immobilier vert et plus spacieux.

Il y a deux semaines, dans lโ€™article ยซ Lโ€™Immobilier infectรฉ par le Coronavirus Covid-19 โ€“ (1) Les acheteurs et les vendeursย ยปย nous avons traitรฉ de la situation des acheteurs, qui seront moins nombreux, et des vendeurs, qui seront beaucoup plus nombreux.

La semaine derniรจre, le second article ยซย Lโ€™Immobilier infectรฉ par le Coronavirus โ€“ (2) Les professionnels du secteur et les prixย ยป traitait des professionnels du secteur de lโ€™immobilierย – les banquiers, les promoteurs, les artisans et les constructeurs, les agents immobiliers โ€“ et du niveau des prix et des volumes de transactions pour 2020 et 2021.

Une crise sanitaire et รฉconomique qui va rรฉvolutionner le marchรฉ immobilier

Que ce soit dans outils liรฉs au tรฉlรฉtravail qui va encore progresser dans les mois et annรฉes ร  venir que pour les prรฉcautions sanitaires, toutes les solutions ยซ ร  distance ยป nโ€™ont jamais autant รฉtรฉ utiles et vont progressivement sโ€™installer comme les standards et non plus comme des accessoires.

Le passage au numรฉrique est une obligation, pas une option

L’une des leรงons les plus รฉvidentes de la crise est la nรฉcessitรฉ de miser sur la technologie. Le coronavirus est ร  l’origine dโ€™une transformation numรฉrique dont le secteur parle depuis des annรฉes, mais que de nombreuses agences immobiliรจres n’ont pas encore achevรฉ ou mรชme dรฉbutรฉ.

  • Le tรฉlรฉtravail dรฉjร  instaurรฉ pendant le confinement par les agences immobiliรจres va se poursuivre
  • Les opรฉrations commerciales par mails ou messageries, type WhatsApp, seront de plus en plus frรฉquentes
  • Pour attirer les clients, ce nโ€™est plus la devanture physique de lโ€™agence qui primera, mais son site Web et sa capacitรฉ ร  attirer des prospects et ร  les transformer en clients potentiels. Ce qui comptera aujourdโ€™hui pour une agence, cโ€™est un rรฉfรฉrencement parfaitement gรฉrรฉ, une prรฉsence efficace dans les rรฉseaux sociaux et les mรฉdias en ligne, un blog attractif et une politique de gestion de contenu attrayante.
  • Les รฉquipes de vente peuvent se rencontrer et รฉchanger lors de rรฉunions virtuelles.
  • Les agents immobiliers vont gรฉnรฉraliser les vidรฉoconfรฉrences avec leurs clients.
  • Les visites des biens seront de plus en plus virtuelles et de moins en moins physiques au moins dans la partie prรฉ-sรฉlection des biens
    • Grรขce aux visites en rรฉalitรฉ virtuelle, l’acheteur potentiel pourra sรฉlectionner les biens quโ€™il voudra visiterย ; cela lui รฉvitera la majoritรฉ des dรฉplacements
    • Avant une visite physique, les acheteurs seront filtrรฉs par l’agence immobiliรจre en leur prรฉsentant des biens en visite virtuelle, mais aussi sur des critรจres de financement par exemple (ce qui veut dire une รฉtude plus approfondie du dossier bancaire des acheteurs)
    • Evidemment, la visite physique sera toujours obligatoire avant la dรฉcision finale
    • Les compromis de vente pourront รชtre signรฉs ร  distance en utilisant les signatures รฉlectroniques certifiรฉes

Dโ€™autres activitรฉs connexes de lโ€™immobilier sont aussi concernรฉes. Par exemple, les notaires qui disposent de la facultรฉ de procรฉder ร  la signature dโ€™un acte authentique de vente รฉlectronique ร  distanceย ; le recours ร  ce procรฉdรฉ nรฉcessite au prรฉalable que les parties signent des procurations รฉlectroniques. Les banques aussi qui peuvent รฉtudier les dossiers de financement de leurs clients sans la nรฉcessitรฉ de leur prรฉsence physique, mais par le simple envoi des piรจces demandรฉes

Le contact physique sera nรฉanmoins obligatoire. Les grands rรฉseaux d’agences immobiliรจres, les banques et les cabinets notariรฉs sont dรฉjร  prรชts : gel ร  l’accueil, masques distribuรฉs (et gants pour les visites), vitres en plexiglas, rรฉorganisation des espaces de bureaux pour augmenter la distance entre les postes de travail et avec les clients, stylos dรฉsinfectรฉs pour signer, etc. Pour les petites agences immobiliรจres de quartier, cela sera plus difficile.

Pour vos recherches ร  lโ€™รฉtranger, passez par un Conseiller Immobilier

Si vous envisagez un achat ร  lโ€™รฉtranger, le passage par un conseiller immobilier sera une obligation : il recherchera pour vous le bien que vous souhaitez, il sera votre correspondant avec lโ€™agence et รฉventuellement la banque locale, et il pourra mรชme vous reprรฉsenter chez le notaire pour la signature du contrat de vente. En Espagne, cโ€™est notre mรฉtier, nโ€™hรฉsitez pas ร  nous contacter par mail ร  espagnimmo@yahoo.com

De nouvelles prรฉfรฉrences en matiรจre de logement

Le marchรฉ immobilier rรฉsidentiel va se transformer. Pour leurs logements, les mรฉnages vont dรฉsormais intรฉgrer ร  leur cahier des charges deux impรฉratifs : davantage privilรฉgier les possibilitรฉs de ยซ vie ร  lโ€™extรฉrieur ยป, ร  travers lโ€™usage dโ€™une terrasse ou dโ€™un jardin, et la possibilitรฉ dโ€™avoir un espace professionnel, pour le tรฉlรฉtravail.

La demande en espace et le tรฉlรฉtravail pourront les inciter ร  sโ€™รฉloigner des centres-villes pour mieux concilier รฉquilibre de vie professionnelle et personnelle. Comme lโ€™on fait 17 % des Franciliens qui ont quittรฉ leur rรฉsidence pour rejoindre des lieux de con๏ฌnement plus grands et dotรฉs dโ€™espaces verts.

Une crise urbaineย et lโ€™arrรชt de la gentrification

Les prix dans les centres-villes des grandes agglomรฉrations (Paris, Londres, Barcelone, etc.) รฉtaient trรจs รฉlevรฉs en raison d’une forte prรฉfรฉrence pour la vie en ville. Les propriรฉtaires du troisiรจme millรฉnaire aimaient la proximitรฉ culturelle et le divertissement social. Un logement plus petit nโ€™รฉtait pas un problรจme si vous y dormiez principalement. Cโ€™est ce quโ€™on a appelรฉ la gentrification. Un phรฉnomรจne de transformations de quartiers populaires dues ร  lโ€™arrivรฉe de catรฉgories sociales plus favorisรฉes qui rรฉhabilitent certains logements et importent des modes de vie et de consommation diffรฉrents.

Changement de vision depuis le Grand Confinement, car les bars et les lieux culturels fermรฉs, et la distanciation sociale seront probablement lร  pendant trรจs longtemps, et les gens commenceront ร  aspirer ร  plus d’espace. Pour le mรชme prix, plutรดt que d’avoir un petit appartement en ville, certains choisiront d’acheter une maison en pรฉriphรฉrie ou mรชme plus loin encore. La crise sanitaire pourrait รชtre la revanche immobiliรจre des villes moyennes et des campagnes. L’exode urbain (ร  lโ€™opposรฉ de lโ€™exode rural du 19รจme siรจcle) va dรฉtruire certains marchรฉs immobiliers des hypercentres…

Le nouveau marchรฉ immobilierย : de lโ€™espaceย et du vert !

Une tendance lourde que le confinement a rรฉvรฉlรฉ est la nouvelle faรงon dโ€™imaginer le type de logement dans lequel nous voulons vivre. Aprรจs ces semaines d’enfermement, de nombreux propriรฉtaires et locataires ont dรฉcouvert que leur logement ne correspondait pas du tout ร  cette nouvelle situation. Des critรจres, qui existaient dรฉjร , telles que la lumiรจre naturelle, des espaces plus vastes, une vue dรฉgagรฉe, une grande terrasse et un jardin sont dรฉsormais la prioritรฉ.

De nombreux acheteurs (notamment parmi les jeunes), intรฉressรฉs jusqu’ร  prรฉsent par la vie en centre-ville de grandes mรฉtropoles, remettent en cause leur choix et modifient leurs recherches. Ils se tournent dorรฉnavant vers des logements situรฉs dans des villes moyennes, en pรฉriphรฉrie ou mรชme ร  la campagne (ร  condition dโ€™avoir une bonne connexion internetย !), รฉgalement encouragรฉs par des prix plus bas et la possibilitรฉ de continuer ร  travailler ร  distance dans leurs entreprises.

Des รฉtudes suggรจrent que les logements situรฉs dans les villes proches des grandes agglomรฉrations, ou qui se trouvent dans des endroits privilรฉgiรฉs des villes, et ceux qui offrent une bonne vue, un jardin ou une terrasse sont ceux qui supporteront le mieux la crise et pourraient mรชme se rรฉรฉvaluer en fonction d’une augmentation prรฉvisible de la demande.

Le tรฉlรฉtravail facilitera cet exode urbain

L’expรฉrience de ยซย travail forcรฉ de masse ร  domicileย ยป pendant le confinement affectera le marchรฉ immobilier.

De grandes entreprises ont fait le constat que le fait de laisser des travailleurs qualifiรฉs travailler ร  domicile permettait d’accroรฎtre la productivitรฉ et de rรฉduire les coรปts d’exploitation, en particulier parย la rรฉduction :

  • Des surfaces de bureaux et des espaces de travail, et des consommations associรฉes, รฉnergie en particulier
  • Des dรฉplacements professionnels par la gรฉnรฉralisation de la visioconfรฉrence.
  • De la ยซย rรฉunionniteย ยป et des ยซย temps perdusย ยป

Cโ€™est le cas du constructeur automobile PSA (9รจme constructeur mondial et 3รจme en Europe) qui fait dรฉsormais du tรฉlรฉtravail la rรจgle, et non pas l’exception. Cela concernera les emplois des activitรฉs non reliรฉes directement ร  la production, environ 80.000 salariรฉs sur un total de 200.000 dans le monde.

Il y a aussi des avantages pour les employรฉs avec un gain de temps et dโ€™argent sur les transports, une disponibilitรฉ accrue pour sa famille et ses enfants, et la possibilitรฉ dโ€™avoir un espace de vie et de travail plus agrรฉable en dehors des grandes agglomรฉrations pour souvent moins cher. Ainsi les trois-quarts des tรฉlรฉtravailleurs franรงais souhaitent continuer aprรจs la crise, de maniรจre rรฉguliรจre ou ponctuelle.

Par contre il faudra compenser la perte de lien social avec ses collรจgues par une hausse du lien social dans son environnement local (associatif ou autre).

Lโ€™impact de ce type de mesures sera double sur le marchรฉ immobilierย :

  • Dโ€™abord pour le secteur rรฉsidentiel, cela modifiera la demande de logements car les travailleurs chercheront ร  investir dans des logements plus grands, et dans des zones plus agrรฉables ร  vivre. Cela pourrait contribuerย :
    • ร€ dรฉtendre un peu les secteurs oรน les marchรฉs immobiliers sont trรจs tendus (les grandes villes) et en manque dโ€™offres par rapport ร  la demande
    • ร€ revitaliser des zones moins dynamiques oรน les prix des logements sont plus abordables
  • Le marchรฉ de l’immobilier devra aussi s’adapter ร  une baisse de la demande d’espaces de bureaux.

Une offre locative plus traditionnelle plutรดt que la location touristique

Le ralentissement de l’arrivรฉe des touristes et l’incertitude quant ร  la durรฉe de cette situation obligent les propriรฉtaires de locatif touristique ร  chercher dโ€™autres formules pour attรฉnuer les effets de cette crise. Depuis quelques annรฉes dรฉjร , nombreux รฉtaient ceux qui envisageaient dรฉjร  de rรฉorienter l’utilisation de leur logement touristique vers des locations classiques, moins pรฉnalisรฉes fiscalement et beaucoup plus simple et moins chรจres ร  gรฉrer, et la situation actuelle va accรฉlรฉrer cette tendance.

En Espagne, par exemple, de nombreux propriรฉtaires de logements touristiques opteront pour des locations temporaires comme mesure de ยซย survieย ยป pour couvrir les frais d’hypothรจque et les coรปts de l’appartement. Ils proposeront alors des contrats de six mois ร  un an, dans de trรจs bons endroits et ร  des prix trรจs compรฉtitifs pour sรฉduire des travailleurs รฉtrangers dรฉplacรฉs en Espagne ou des รฉtudiants.

Le principal opรฉrateur mondial de location touristique, Airbnb, finalise le licenciement de prรจs de 1.900 salariรฉs, soit le quart de ses employรฉs. L’activitรฉ de la sociรฉtรฉ a รฉtรฉ fortement touchรฉe par la crise de la covid-19 et elle annonce des revenus en 2020 infรฉrieurs de moitiรฉ ร  ceux de 2019.

Lโ€™extension de cette nouvelle offre locative entraรฎnera automatiquement une baisse des prix des loyers dans les mois ร  venir sur le marchรฉ immobilier rรฉsidentiel, une bonne nouvelle pour les locataires. Ce qui incitera encore plus ร  ne pas acheter dans lโ€™immรฉdiatย !

Les marchรฉsย 

Cette crise marquera profondรฉment le marchรฉ immobilier. Ce que nous pensions indispensable hier sera inutile demain. Et ce qui รฉtait abandonnรฉ hier prendra de la valeur aujourdโ€™hui.

Certains secteurs seront sinistrรฉs, comme lโ€™immobilier de bureaux et lโ€™hรดtellerie, les autres devront sโ€™adapter, comme les commerces ou le marchรฉ rรฉsidentiel, et dโ€™autres se dรฉvelopperont, comme le secteur logistique ou industriel.

Lโ€™immobilier de bureaux ร  la dรฉriveย !

Lโ€™immobilier de bureaux รฉtait de loin la locomotive du secteur de lโ€™immobilier dโ€™entreprise ces derniรจres annรฉes. Aujourdโ€™hui, il en deviendra le boulet ! Le secteur des bureaux qui รฉtait le secteur oรน il fallait investir est maintenant le secteur quโ€™il faut abandonner.

Lโ€™immobilier de bureaux รฉtait le secteur le plus important de lโ€™immobilier dโ€™entreprise avant le ยซย Grand Confinementย ยปย et de trรจs loin : il reprรฉsentait 47% des investissements immobiliers professionnels en Europe en 2019 avec 132 milliards dโ€™euros. En France, cโ€™รฉtait plus de la moitiรฉ des investissements.

Depuis des dรฉcennies, la demande toujours croissante en bureaux a fait monter les prix. Ce qui a rendu financiรจrement viable le fait de payer plus cher pour des terrains ร  construire et de dรฉpenser plus pour construire des ยซย palais d’entrepriseย ยป avec des salles de sport, des bars ร  sushis et des casiers ร  vรฉlosย !

Avec le confinement et le tรฉlรฉtravail ayant fait ses preuves, l’immobilier de bureaux est en passe de connaรฎtre une longue pรฉriode de dรฉclin.

Le tรฉlรฉtravail impactera lโ€™immobilier de bureaux

Nous avons vu que le tรฉlรฉtravail va devenir la norme pour beaucoup de trรจs grosses entreprises, mais pour les plus petites aussi. Tout ร  coup, ce qui semblait un outil indispensable ร  savoir des locaux calibrรฉs pour une prรฉsence rรฉguliรจre dโ€™effectifs est apparu comme nettement plus accessoire.

De plus chaque gouvernement a mis en place un protocole de dรฉconfinement que devront respecter les entreprises. Ainsi, par exemple chaque salariรฉ devra pouvoir รฉvoluer dans un minimum de 4 m2 dans tous les lieux de lโ€™entreprise (open space, couloirs, cantine, cafรฉtรฉriaโ€ฆ).

Les marchรฉs innovants en bureaux, les espaces urbains de coworking ou de coliving, seront les premiers impactรฉsย : ces nouvelles normes sanitaires de distanciation et de protection (notamment lโ€™espace minimum requis mais aussi lโ€™abandon dโ€™une partie des services mutualisรฉs) rendront le modรจle inviable รฉconomiquement. Et pas sรปr que le demande soit toujours aussi importante.

Les entreprises vont se dรฉfaire dโ€™une partie de leur parc immobilier existant pour deux raisonsย : lโ€™inutilitรฉ dโ€™avoir des espaces vides (par la gรฉnรฉralisation du tรฉlรฉtravail), et pour certaines un besoin de trรฉsorerie qui pourrait รชtre tout ou partiellement compensรฉ par une vente ou une รฉconomie en diminuant les surfaces louรฉes.

Les niveaux d’occupation et les surfaces dโ€™espaces de bureaux diminueront donc ร  court terme. Avec la baisse de la demande, les prix suivront et les bรขtiments qui sont en cours de construction pourraient ne pas avoir de locataires quand ils seront terminรฉsย ! Ce qui a dรฉjร  un impact direct sur les futurs programmes dโ€™investissements ร  venir dans lโ€™immobilier de bureauxโ€ฆ qui vont ยซย rester dans les cartonsย ยปย !

Les grands propriรฉtaires et gestionnaires du marchรฉ immobilier, comme les SCPI et SIIC franรงaises, les SOCIMI espagnoles et les REIT britanniques et amรฉricains risquent de souffrir, et certains disparaรฎtront.

Rรฉimaginer lโ€™immobilier de bureau

Pour respecter les rรจgles de distanciation sociale, lโ€™immobilier dโ€™entreprise restant va devoir se rรฉinventer. Les entreprises devront redimensionner leurs espaces et repenser leur stratรฉgie immobiliรจre. En particulier, lโ€™entreprise devra maรฎtriser lโ€™occupation de ses locaux pour limiter les risques de contagion.

Une reconfiguration oรน les outils numรฉriques seront essentielsย : des capteurs de mouvements pour les portes automatiques ร  lโ€™identification de bruits ยซย alerteย ยป (toux ou รฉternuement par exemple) en passant par les commandes vocales, les capteurs de densitรฉ de personnes dans les locaux (impossibilitรฉ dโ€™accรฉder ร  un local sโ€™il y a dรฉjร  trop de monde), les appareils de mesure de tempรฉratures, etc. Les systรจmes de climatisation et de ventilation seront aussi ร  contrรดler. La circulation dans les bรขtiments sera repensรฉe, et lโ€™utilisation des escaliers encouragรฉe. Bienvenue dans le ยซย nouveau mondeย ยป du travailย !

Migration du rรฉsidentiel

Nous avons largement abordรฉ le secteur de lโ€™immobilier rรฉsidentiel et son รฉvolution dans nos deux articles prรฉcรฉdents ยซ Lโ€™Immobilier infectรฉ par le Coronavirus Covid-19 โ€“ (1) Les acheteurs et les vendeursย ยปย et ยซย ย Lโ€™Immobilier infectรฉ par le Coronavirus โ€“ (2) Les professionnels du secteur et les prixย ยป.

Un rรฉsumรฉ
  • Moins dโ€™acheteurs (mรฉfiance, perte de revenus, crรฉdit bancaire resserrรฉ, etc.)
    • Ils attendront une baisse des prix (ce sont eux qui feront les prix).
    • Ils privilรฉgieront des biens plus spacieux (et plus verts) en pรฉriphรฉrie des grandes villes, dans les villes moyennes ou mรชme ร  la campagne (ยซย lโ€™exode urbainย ยป), phรฉnomรจne favorisรฉ par e tรฉlรฉtravail.
    • Le marchรฉ de lโ€™investissement locatif touristique va sโ€™effondrer.
  • Des vendeurs plus nombreux, les habituels auxquels viendront sโ€™ajouter ceux concernรฉs par lโ€™un ou plusieurs des 4 Dย : Dettes, Dรฉcรจs, Divorce, Dรฉmรฉnagement.
  • Le prix des loyers va baisser surtout dans les hypercentresย : baisse des revenus, arrivรฉe des logements touristiques sur les marchรฉs locatifs classiques, baisse des prix ร  lโ€™achat.
  • Des banques qui augmentent les taux et resserrent les conditions de crรฉdit
  • Des professionnels en grande difficultรฉ (promoteurs, constructeurs, architectes, agences immobiliรจres, etc.)
  • Globalement, une demande infรฉrieure ร  lโ€™offre qui gรฉnรจre une baisse des transactions de 20 ร  30% en 2020, et une baisse des prix de 15 ร  20% dโ€™ici la fin lโ€™annรฉe.
Quels vont รชtre les biens recherchรฉsย ?

Il y aura un nouveau critรจre dโ€™acquisitionย aprรจs le confinement : ร  lโ€™heure de choisir leur bien, les acheteurs le projetteront comme un espace oรน ils devront peut-รชtre y vivre โ€ฆ de nouveaux confinementsย ! On รฉvitera donc par exemple les petites rรฉsidences principales sans terrasse et sans vue des centres-villes, les rez-de-chaussรฉe, les appartements intรฉrieurs, les rรฉsidences secondaires trop lointaines ร  lโ€™รฉtranger. Dโ€™autres biens seront au contraire plus recherchรฉsย :

  • Les villas et maisons spacieuses avec jardin en pรฉriphรฉrie des grandes villes, dans les villes de province ou ร  la campagne, et qui offrent plus dโ€™espace de vie et des espaces verts pour des budgets moins รฉlevรฉs que des logements dans lโ€™hypercentre.
  • En poussant ร  lโ€™extrรชme le dรฉveloppement du tรฉlรฉtravail, il peut y avoir des professionnels รฉtrangers qui vont changer complรจtement de rรฉsidences principales, beaucoup plus intรฉressรฉs par la villa de 250 m2 avec jardin et piscine sur le littoral espagnol, avec vue sur la Mer Mรฉditerranรฉe qui coรปtera beaucoup moins cher que leur appartement de 100 m2 ร  Paris, Londres ou Berlin (sans compter les avantages climatiques, รฉconomiques et gastronomiques, et autres).
  • La gentrification deviendra exode urbainavec la recherche de la rรฉsidence secondaire ร  la campagne, la ferme en Normandie ou lโ€™hacienda en Espagne.
  • Les grands appartements avec vue dรฉgagรฉe et/ou terrasse ou balcon seront aussi trรจs demandรฉs, avec une prime pour les derniers รฉtages avec terrasse sur le toit et les penthouses.

Les investisseurs qui ont du cash pourront faire de trรจs bonnes affaires et bรฉnรฉficier de la baisse des prix du marchรฉs pour acheter des biens comme ceux citรฉs en dessous de leur valorisation habituelle. Le marchรฉ immobilier est une opportunitรฉ dโ€™achat en pรฉriode de rรฉcession โ€ฆ ร  condition dโ€™รชtre bien conseillรฉย !

En tant que Conseiller Immobilier, nous pouvons vous assister dans vos dรฉmarches dโ€™acquisition dโ€™un bien immobilier Espagne : nous recherchons le bien que vous souhaitez, nous le contrรดlons administrativement et juridiquement (ce que ne fait pas le notaire en Espagne), nous le nรฉgocions pour vous, nous sommes votre correspondant avec le propriรฉtaire et lโ€™agence, nous vous assistons pendant toute la procรฉdure et nous pouvons mรชme vous reprรฉsenter chez le notaire pour la signature du contrat de vente. Avec nous, vous gagnerez du temps, de lโ€™argent et vous serez en sรฉcuritรฉ. Cโ€™est notre mรฉtier, nโ€™hรฉsitez pas ร  nous contacter par mail ร  espagnimmo@yahoo.com

Des espaces commerciaux soldรฉs

Le confinement aura un impact majeur sur lโ€™immobilier commercial, le second secteur europรฉen en investissement dโ€™entreprise en 2019 (15% des investissements avec 43 milliards dโ€™euros). Les commerces non alimentaires et les centres commerciaux, les cinรฉmas, les thรฉรขtres, les casinos, etc. subissent une perte sรจche pendant le confinement. Et ils subiront une rรฉduction importante de leur activitรฉ aprรจs le confinement pour cause de mesures sanitaires drastiques. Par exemple, les contraintes de distanciation imposeront des densitรฉs de clients rรฉduites, lโ€™utilisation systรฉmatique des masques et de gel dรฉsinfectant et un nettoyage systรฉmatique des espaces et des produits touchรฉs par ces clients, voire le retrait de ces produits de la vente dans le cas des vรชtements. Il y a aussi ร  revoir les systรจmes de climatisationโ€ฆ bientรดt lโ€™รฉtรฉ en Europeย !

Mรชme si les centres commerciaux sont sรฉcurisรฉs et si la confiance revient, les achats en ligne privilรฉgiรฉs pendant le confinement continueront ร  รชtre prรฉfรฉrรฉs par de nombreux consommateurs. En Chine, on estime quโ€™ร  peine 30 ร  40% des clients sont de retour dans les centres commerciaux.

Cette situation entraรฎnera de nombreuses faillites et une baisse des investissements dans les locaux commerciaux. La plupart des futurs investissements immobiliers commerciaux seront suspendus ou annulรฉs.

Les surfaces vacantes ne trouveront plus preneurs et les panneaux ยซโ€‰bail ร  cรฉderโ€‰ยป vont fleurir sur les vitrines. Les prix des loyers commerciaux seront nettement revus ร  la baisseย dโ€™au minimum 30%, voire plus dans certaines zones.

Le secteur hรดtelier sinistrรฉ

Le secteur hรดtelier est sans doute le secteur le plus impactรฉ par la pandรฉmie et le confinement. Il reprรฉsentait 8% des investissements immobiliers en Europe en 2019. Plus aucun investissement ne sera fait en 2020 dans ce secteur et il est probable que 2021 soit aussi impactรฉ.

Les hรดtels, les villages de vacances, les campings, les bars et restaurants sont les entreprises qui resteront le plus longtemps totalement ou partiellement fermรฉes, et ils ne pourront pas fonctionner normalementย pour de multiples raisonsย mรชme lorsquโ€™ils seront ouverts : fermetures des frontiรจres, trafic aรฉrien marginal, croisiรจres annulรฉes, arrรชt prolongรฉ de toute activitรฉ touristique et professionnelle (foires, salons, sรฉminaires, รฉvรฉnementiel), arrรชt des visites et des activitรฉs de loisirs et culturelles. La clientรจle locale sera loin dโ€™รชtre suffisante pour compenser le manque ร  gagner.

Le secteur hรดtelier, et touristique en gรฉnรฉral, ne pourra revenir ร  une certaine normalitรฉ quโ€™aprรจs la dรฉcouverte et lโ€™administration dโ€™un vaccin.

Lโ€™immobilier industriel et logistique rรฉsistera

Le secteur immobilier industriel et logistique (14% des investissements immobiliers en Europe en 2019) devrait mieux rรฉsister ร  la crise, peut-รชtre plus le logistique que lโ€™industriel.

Le confinement a renforcรฉ lโ€™intรฉrรชt du e-commerce et les plateformes logistiques et entrepรดts sortiront gagnants de cette crise. Dโ€™autant plus que lโ€™accรจs aux commerces classiques sera limitรฉ et contrรดlรฉ. Les habitudes de consommation prises pendant cette pรฉriode de confinement perdureront pour une grande partie de la population. Les unitรฉs de stockage et les outils de livraison sont donc appelรฉs ร  augmenter.

Lโ€™รฉvolution de lโ€™immobilier industriel sera dรฉpendant de deux facteurs ร  effets opposรฉs. Le positif est la relocalisation dโ€™une partie de la production industrielle qui รฉtait partie hors dโ€™Europe, et donc la crรฉation de nouvelles unitรฉs industrielles. En nรฉgatif, des tendances qui รฉtaient dรฉjร  lร  avant le coronavirus mais qui pourraient sโ€™accรฉlรฉrer, notamment la baisse de la demande automobile qui impacte toute la filiรจre et en particulier les unitรฉs de production.

Un futur immobilier ร  reconstruire

Le futur dans lโ€™immobilier sera un mรฉlange dโ€™interventionnisme public et dโ€™innovation, dโ€™adaptation. Mais il dรฉpendra avant tout de ce que ยซย dรฉcideraย ยป le Covid-19 dans les mois et annรฉes ร  venirย !

Un programme de relance publiqueย ?

Aprรจs un conflit ou une rรฉcession, les politiques classiques de relance publique comportent un volet de soutien aฬ€ la construction, permettant une crรฉation rapide dโ€™emplois, de nouvelles recettes fiscales tout en rรฉpondant ร  un besoin social (notamment pour les mal-logรฉs ou les faibles revenus)

Aujourdโ€™hui, le contexte est diffรฉrentย : la puissance publique doit dโ€™abord assurer des conditions de vie minimales aฬ€ tous (aides exceptionnelles accordรฉes et/ou mesures de chรดmage partiel), remettre ร  niveau des secteurs publics comme la santรฉ, et soutenir des pans entiers dโ€™activitรฉ qui menacent de sโ€™effondrer comme le tourisme, lโ€™aรฉronautique ou lโ€™industrie automobile. Le marchรฉ immobilier est secondaire.

Dans le secteur du bรขtiment, il sera surtout important de garantir lโ€™achรจvement des chantiers en cours (par exemple en France, le projet de Grand Paris ou les Jeux Olympiques).

Il pourrait y avoir aussi un grand programme de construction de nouveaux logements sociaux qui permettrait aux familles atteintes par la crise รฉconomique majeure ร  venir dโ€™accรฉder ร  des loyers raisonnables.

La nรฉcessitรฉ de repenser l’architecture et l’urbanisme

Les architectes et les amรฉnageurs devront rรฉimaginer ce quโ€™est un logement, un espace de travail, un commerce, et mรชme une ville et comment on y vit. Pour des raisons sanitaires, on ne vivra plus comme hier : des contraintes vont sโ€™imposer, de nouvelles normes vont se mettre en place, mais aussi de nouveaux comportements vont รฉmerger et de nouvelles envies vont naรฎtre.

Le marchรฉ immobilier doit sโ€™adapter. Tous les nouveaux projets rรฉsidentiels, dโ€™immobilier de bureaux ou commerciaux devront intรฉgrer ces nouvelles contraintes sanitaires. Avec le dรฉveloppement du tรฉlรฉtravail, faire des bureaux dans des logements sera le premier dรฉfi ร  relever.

Le rรฉamรฉnagement de lโ€™espace urbain est aussi important. On doit offrir plus dโ€™espaces, en particulier naturels ร  chaque citadin. Chaque annรฉe en Europe, les particules fines et le dioxyde dโ€™azote (NO2) sont la cause de plus de 400 000 morts prรฉmaturรฉes, selon lโ€™Agence europรฉenne de lโ€™environnement. Et ce sont les mรชmes personnes atteintes aujourdโ€™hui par le Covid-19, des personnes รขgรฉes ou des personnes ร  risque. Il est temps de verdir nos villes et dโ€™y limiter la circulation automobileย : les rues piรฉtonnes, les avenues transformรฉes en jardin, les toits verts doivent devenir la norme.

Cโ€™est le COVID-19 qui commande

Aujourdโ€™hui, tous les secteurs dโ€™activitรฉ, y compris et surtout lโ€™immobilier, sont soumis ร  lโ€™รฉvolution de la pandรฉmie. Celle-ci peut varier de multiples maniรจres, les deux extrรชmes รฉtantย :

  • Le virus ยซย disparaรฎtย ยป cet รฉtรฉ ou nous trouvons trรจs rapidement (en juin) un traitement qui rรฉduit le nombre dโ€™hospitalisation et de dรฉcรจs, et un vaccin dรฉbut 2021ย ; il nโ€™y a pas de seconde crise sanitaire et donc pas de nouveau confinement
    • La reprise รฉconomique sera alors plus rapide et le marchรฉ immobilier pourra repartir dรจs 2021, mรชme sโ€™il nโ€™atteindra pas les niveaux des derniรจres annรฉes avant 2023 ou 2024
  • Nous ne trouvons pas de traitement efficace, il y a dโ€™autres confinements, et le vaccin nโ€™est pas disponible avant fin 2021 (une fois trouvรฉ, il faudra ensuite le produire et lโ€™administrer ร  des milliards de personnes)
    • La crise รฉconomique sโ€™aggrave provoquant un chรดmage de masse et une baisse de revenus gรฉnรฉralisรฉe, le marchรฉ immobilier sโ€™effondre durablement en volume et en valeur

Mais revenons ร  lโ€™origine de ce virus, en Chine. Lโ€™idรฉogramme chinois pour le mot ยซย criseย ยป combine les deux autres idรฉogrammes ยซ danger ยป et ยซ opportunitรฉ ยป. Cโ€™est exactement la leรงon que nous donne le Covid-19ย : de ce danger crรฉons des opportunitรฉsย !

Crise chinois coronavirus covid acheter marchรฉ immobilier en Espagne

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Lโ€™immobilier est une opportunitรฉ dโ€™achat en pรฉriode de rรฉcession โ€ฆ ร  condition dโ€™รชtre bien conseillรฉย !

A lโ€™intรฉrieur de lโ€™Europe, cโ€™est sans doute en Espagne quโ€™il y aura le plus dโ€™offres et que les prix baisseront le plus. Et il nโ€™y aura pas besoin dโ€™attendre septembre ou dรฉcembre pour faire de trรจs belles affaires, encore faut-il le savoir et รชtre lร .

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Nous nous adressons en prioritรฉ aux acquรฉreurs, particuliers ou professionnels francophones, ne pouvant pas ou nโ€™ayant pas le temps de prospecter et de visiter, nโ€™habitant pas sur place, ne parlant pas espagnol, nโ€™ayant pas confiance dans les agences locales ou mรฉconnaissant le droit immobilier espagnol. En tant que Conseiller Immobilier, nous leur proposons notre expertise. Nous visitons, contrรดlons et sรฉlectionnons des biens immobiliers qui correspondent aux dรฉsirs de nos clients francophones quโ€™ils soient franรงais, suisses, belges, canadiens, … Nous montons le dossier de prรชt bancaire et nous nรฉgocions le prix dโ€™acquisition avec le vendeur. Enfin, nous accompagnons lโ€™acheteur dans toutes ses dรฉmarches juridiques, administratives, financiรจres et contractuelles. Et, si le client le souhaite, nous pouvons aussi gรฉrer les prestations ou les travaux liรฉs au logement, une fois lโ€™achat rรฉalisรฉ.

Notre rรดle est complรฉmentaire de celui des agences immobiliรจres. Notre accompagnement permet une nรฉgociation ยซ รฉquilibrรฉe ยป. Lโ€™agent immobilier dรฉfendra les intรฉrรชts de son client, le vendeur. Alors que nous dรฉfendons exclusivement les intรฉrรชts de lโ€™acheteur sans aucun conflit dโ€™intรฉrรชts avec le vendeur. A la diffรฉrence de lโ€™agent immobilier rรฉmunรฉrรฉ par le vendeur. Ne pas avoir de conseiller immobilier, cโ€™est comme ยซ aller ร  un procรจs sans avocat et nรฉgocier avec lโ€™avocat de la partie adverse ยป.

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Des liens externes sur le Covid-19 :

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Lโ€™Immobilier infectรฉ par le Coronavirus โ€“ (3) La Rรฉvolution du marchรฉ immobilier

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ยฉย acheterenespagne.fr โ€“ Mai 2020 โ€“Lโ€™Immobilier infectรฉ par le Coronavirus โ€“ (3) La Rรฉvolution du marchรฉ immobilier

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    2 commentaires

    1. Bonsoir, excellent article comme d’habitude….
      J’ai travaillรฉ 16 ans en Asie dont la Chine et j’apprรฉcie le passage sur les idรฉogrammes dรฉcrivant la crise en Chinois. C’est tellement vrai.
      Les Asiatiques rรฉagissent souvent diffรฉremment de nous devant un problรจme, c’est toujours trรจs intรฉressant ร  observer.
      On peut rรชver et espรฉrer que le monde de demain sera un peu meilleur si on tire les leรงons de cette crise. Ca n’a malheureusement souvent pas รฉtรฉ le cas, les hommes ont la mรฉmoire courte et sรฉlective.
      Bonne continuation et au plaisir de vous lire

      Martin JORDY

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