Comment calculer le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière en Espagne ? C’est une question qui nous est souvent posée par les francophones qui veulent vendre leur villa ou leur appartement en Espagne. Le calcul varie si vous êtes résident ou non, si ce logement est votre résidence principale ou non, si vous avez plus ou moins de 65 ans, etc.

Calculez votre plus-value immobilière et l’impôt national qui en découle avec les informations contenues dans cet article

Attention, une mise à jour de cet article pour 2019 est disponible ici : Calcul de l’impôt national sur la plus-value immobilière

La plusvalía estatal, la plus-value immobilière en Espagne

Vous avez acheté un bien immobilier en Espagne, un appartement ou une villa, pour y passer vos vacances, obtenir un rendement locatif ou y habiter. Avec les années, votre bien s’est valorisé et vous souhaitez le revendre. Il vous faudra alors payer l’impôt national sur la plus-value immobilière (« plusvalía estatal », « plusvalía de Hacienda » ou « plusvalía relativa al IRPF »).

En janvier 2018, nous avions déjà écrit un article (Le VRAI coût de l’immobilier en Espagne !) sur cet impôt, le plus important à payer en cas de vente immobilière, surtout si la plus-value est élevée.

Vous êtes nombreux à nous demander de détailler le calcul de cet impôt, conséquence de la vente de tout bien immobilier en Espagne. Jusqu’en 2014, les vendeurs bénéficiaient de coefficients de réactualisation pour des biens anciens, ce qui n’est plus le cas aujourd’hui, à de rares exceptions près.

Quand vous vendez votre logement, le gain patrimonial ou la perte patrimoniale est la différence entre la valeur de cession du logement et la valeur d’acquisition du logement. Le gain patrimonial est ce qu’on appelle la plus-value immobilière nationale. Ce gain est taxé par le Ministère des Finances espagnol, que vous soyez résident ou non résident en Espagne.

Calcul de la plus-value immobilière

Gain patrimonial (+) ou Perte patrimoniale (-) = Valeur de cession – Valeur d’acquisition

 Valeur d’acquisition

= Valeur réelle d’achat + Impôts, taxes et frais d’acquisition + Réformes et investissements – Amortissements

• Valeur réelle d’achat : c’est le montant inscrit dans l’acte notarié (« escritura pública de compraventa ») ou la valeur déclarée dans les actes de succession ou de donation.
• Impôts, taxes et frais d’acquisition : tous les impôts payés lors de l’acquisition du logement, ITP (« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales »), IVA (TVA dans le cas des logements neufs), IAJD (« Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados »), frais d’évaluation du bien (« gastos de tasación inmobiliario »), frais d’inscription au Registre de la Propriété (« inscripción en el Registro de la Propiedad »), impôts de successions, les frais notariés, les frais d’avocat, éventuellement la commission de l’agence immobilière (mais pas les intérêts d’un crédit hypothécaire)
• Réformes et investissements : tous les frais de réforme, réparation et de conservation du logement (extension, travaux intérieurs importants, isolation, toiture, rénovation de façade, chauffage, climatisation, etc.), et en général tous les investissements réalisés pour l’amélioration de l’habitabilité du logement ou l’accès à l’immeuble (piscine, ascenseur, etc.)
• Amortissements : si le logement a été loué, il faut soustraire de son évaluation les amortissements qui ont été déduits fiscalement

  Valeur de cession

= Valeur réelle de vente – Impôts, taxes et frais de cession

• Valeur réelle de vente : c’est le montant inscrit dans l’acte notarié (« escritura pública de compraventa») ou la valeur déclarée dans les actes de succession ou de donation.
• Impôts, taxes et frais de cession : l’impôt municipal sur la plus-value (« plusvalía municipal » ou « Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana »), le certificat d’efficacité énergétique (« certificación de la eficiencia energética »), les frais notariés, la commission de l’agence immobilière, et éventuellement les frais d’annulation de l’hypothèque.

Dans le cas où la valeur de cession est supérieure à la valeur d’acquisition, on parle de gain patrimonial, ou de plus-value immobilière.

Dans le cas où la valeur de cession est inférieure à la valeur d’acquisition, on parle de perte patrimoniale, ou de moins-value immobilière.

L’impôt national sur la plus-value immobilière

Évidemment, si vous avez une moins-value immobilière, vous n’aurez pas d’impôt à payer lors de la vente de votre logement. Et vous aurez même un crédit d’impôts sur les 4 années suivantes.

Dans le cas d’une plus-value, les taux et la procédure de recouvrement seront différents selon que vous soyez résident espagnol ou non.

L’impôt sur la plus-value immobilière pour les non-résidents

Votre résidence fiscale est située hors d’Espagne et vous voulez vendre un bien immobilier en Espagne. L’impôt dû aux services fiscaux espagnols sur cette vente correspond à 19% (depuis 2016) de la plus-value immobilière réalisée. Il est déclaré au titre de l’IRNR, l’impôt sur les revenus des non-résidents (« Impuesto sobre la renta de no residentes »).

La procédure de recouvrement de cet impôt est très spéciale : elle n’est pas réalisée par le vendeur, mais par… l’acheteur ! Ce dernier doit retenir 3% du prix de la vente totale et le reverser au Trésor Public le jour de la signature du contrat de vente, de cette façon l’administration s’assure que le vendeur paiera l’IRNR correspondant à la plus-value sur la vente. Le vendeur non résident déduira les 3% retenus lorsqu’il fera sa déclaration d’IRNR dans un délai maximum de 4 mois après la vente et il devra fournir tous les justificatifs nécessaires (présenter les actes d’achat et de vente, les différentes factures de travaux effectués, les factures de commissions d’agences et tout autre document permettant de réduire le calcul de cet impôt). Une fois le calcul de cet impôt réalisé, l’administration remboursera au vendeur la différence en cas de trop perçu ou exigera au vendeur un paiement complémentaire.

L’impôt sur la plus-value immobilière pour les résidents

Vous vivez en Espagne et vous y vendez un bien immobilier.

L’impôt dû aux services fiscaux espagnols sur cette vente est déclaré au titre de l’IRPF, l’impôt sur les revenus des personnes physiques (« Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas »). Les taux applicables sur la plus-value immobilière sont progressifs selon des tranches :

• 19% pour les premiers 6.000 € de plus-value
• 21% pour la tranche de plus-value comprise entre 6.000 et 50.000 €
• 23% pour la part de la plus-value supérieure à 50.000 €

Par exemple, si vous avez une plus-value de 120.000 €, votre impôt sera de 26.480 €

Formule de calcul = 19% x 6000 + 21% x (50000-6000) + 23% x (120000-50000)

Les exonérations d’impôt totales ou partielles

Bonne nouvelle, il y a des exonérations relatives à l’impôt national sur les plus-values. Mauvaise nouvelle, elles sont limitées et encadrées :

• Vous avez plus de 65 ans et vous vendez votre résidence principale occupée pendant au moins 3 ans
• Vous réinvestissez dans une nouvelle résidence principale en Espagne ou à l’étranger
• Vous avez acheté entre mai et décembre 2012 (chanceux ou opportunistes)
• Vous faites une dation en paiement
• Vous faites une vente à viager de votre résidence secondaire à plus de 65 ans
• Vous avez acheté avant 1995
• Vous avez fait une moins-value patrimoniale

Vous avez plus de 65 ans et vous vendez votre résidence principale

Si les vendeurs-propriétaires ont tous plus de 65 ans et si le logement vendu est leur résidence principale depuis au moins 3 ans, il n’y aucun impôt national sur la plus-value à payer.

Dans le cas où l’un des vendeurs-propriétaires a moins de 65 ans, il doit s’acquitter de l’impôt sur sa part. Par exemple, un couple de retraité veut vendre sa résidence principale acquise à part égale, monsieur a 66 ans et madame 62 ans : madame doit s’acquitter de l’impôt sur la moitié de la plus-value réalisée lors de la vente.

Vous réinvestissez dans une nouvelle résidence principale en Espagne ou dans l’UE

Le gain généré par la vente de logements de personnes âgées de moins de 65 ans est exonéré à condition que :

• le logement vendu soit leur résidence principale pendant 3 années consécutives (2 années si vous étiez non résident avant d’y habiter)
• le montant de la vente soit réinvesti dans l’acquisition d’une autre résidence principale dans les deux ans qui suivent. Cette exonération est totale ou partielle en fonction du montant réinvesti : si la somme réinvestie est inférieure à la somme perçue lors de la revente, l’impôt sur la plus-value immobilière restera dû sur la partie restante.
• la nouvelle résidence principale doit être localisée en Espagne, dans l’Union Européenne, en Islande ou en Norvège.

Vous avez acheté entre mai et décembre 2012

Et oui, vous avez été chanceux ou opportunistes. Afin de relancer le marché immobilier résidentiel qui était au plus bas en 2012, un décret a accordé une exonération de 50% sur la plus-value immobilière des logements acquis entre le 12 mai et le 31 décembre 2012. Cette mesure peut être associée à la mesure précédente de réinvestissement de tout ou partie des gains réalisés lors de la vente dans une nouvelle résidence principale.

Vous faites une dation en paiement

La dation en paiement est un accord qui permet au propriétaire-débiteur de rendre son bien immobilier à la banque en échange du remboursement total de la dette contractée pour l’acquisition de ce logement. En d’autres termes, l’annulation de la dette hypothécaire en échange de la restitution du logement lorsque le débiteur ne peut plus faire face à la dette. Il s’agit d’une alternative qui permet à de nombreuses familles de se libérer de payer quelque chose qu’ils ne possèdent plus.

La plus-value immobilière issue d’une opération de dation en paiement ou d’une exécution hypothécaire est exonérée, à condition que le propriétaire n’ait pas d’autres biens en quantité suffisante.

Vous faites une vente en viager de votre résidence secondaire à plus de 65 ans

Si le logement vendu n’est pas votre résidence principale, vous êtes toujours imposable sur  la plus-value à l’exception d’un seul cas : si vous êtes âgé de plus de 65 ans et si vous le vendez en viager dans la limite de 240.000 €.

Vous avez acheté avant 1995

La vente de logements acquis avant 1995 bénéficie d’abattement sur la plus-value immobilière. Accrochez-vous ! Au prorata de la plus-value en jour de la date d’acquisition jusqu’au 19 janvier 2006, on applique une réduction sur la plus-value de 11,11% pour chaque année d’acquisition (arrondie par excès) jusqu’au 31 décembre 1994, dans la limite d’une valeur de cession de 400.000 €. A partir du 20 janvier 2006, il n’y a aucune réduction qui s’applique sur la plus-value.

Rien ne vaut un bon exemple :

Un contribuable est propriétaire d’une maison acquise le 1er août 1992 et il décide de vendre la maison le 15 décembre 2018. La valeur de cession est de 875.000 € et il réalise une plus-value de 677.000 €.

Nombre de jours entre le 1^er août 1992 et le 19 janvier 2006 : 4 920 jours.

Nombre total de jours entre le 1^er août 1992 et le 15 décembre 2018: 9 632 jours.

La partie du profit qui a été générée depuis le 1er août 1992 (date d’acquisition) jusqu’au 19 janvier 2006 sera réduite en fonction de la période de permanence de la maison dans le patrimoine du contribuable jusqu’au 31 décembre 1994 :

Plus-value générée jusqu’au 19 janvier 2006 (677 000 × 4 920/9 632) = 345 810 

Nombre d’années du 1^er août 1992 au 31 décembre 1994 (valeur arrondie par excès): 3 ans

Coefficient réducteur (11,11% x 3) = 33,33%.

Part proportionnelle de la plus-value donnant droit à réduction [400 000 × 345 810 / 875 000]] = 158 085 €

Réduction (33,33% × 158 084,48) = 52 690 €

Plus-value minorée (677 000 – 52 690) = 624 310 €

Moins-value patrimoniale

Dans le cas d’une perte patrimoniale, c’est-à-dire une moins-value, il n’y a aucun impôt dû et la perte peut être compensée sur les 4 années qui suivent.

Quelques astuces légales d’optimisation

Nos conseils d’optimisation si votre plus-value est importante :

– si vous êtes résident en Espagne et membre de l’UE, passez au statut de non résident (déménagez hors d’Espagne), vous ne paierez que 19% sur la part de la plus-value supérieure à 50.000 €

– si vous êtes non résident en Espagne et si vous avez plus de 65 ans et si vous voulez réinvestir dans un autre pays européen, passez au statut de résident en Espagne pendant 2 ans (déménagez en Espagne dans votre logement) puis vendez : vous ne paierez aucun impôt au lieu des 19% sur la plus-value que vous auriez dû payer. Si vous ne voulez pas réinvestir, il vous faudra passer 3 ans dans ce logement en tant que résident en Espagne avant de vendre pour bénéficier de cette exonération.

Outil de calcul de l’impôt sur la plus-value… à venir prochainement

Dans l’un de nos prochains articles, nous vous fournirons un outil de calcul de l’impôt sur la plus-value sous format Excel.

Et la plus-value municipale ?

La plus-value municipale (« plusvalia municipal ») fera aussi l’objet d’un article à venir.

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition, en passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

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