Avec la hausse des prix à la vente dans l’immobilier en Espagne, la location immobilière est privilégiée par les jeunes espagnols, mais aussi par les nouveaux arrivants francophones. Alors que faut-il savoir sur les contrats de location en Espagne pour les nouveaux locataires ?

Tout sur les contrats de location en Espagne…

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Durée légale de la location : 3 ans

La durée des contrats de location peut être inférieure à 3 ans, mais arrivant à échéance, elle se prolonge automatiquement d’une année jusqu’à atteindre les 3 ans légaux. Une fois ces 3 ans atteints et si aucune des deux parties, propriétaire ou locataire, se désiste,  les contrats de location sont automatiquement prolongés d’un an, et ainsi de suite.

Néanmoins, si au bout d’un an, le propriétaire désire récupérer le logement pour en faire sa résidence principale (pour lui, son conjoint ou ses enfants) et s’il vous a prévenu deux mois avant, vous devez alors quitter le logement.

Les clauses abusives les plus fréquentes… et considérées comme nulles

Avant de signer le contrat, vérifiez si certaines de ses clauses ne sont pas abusives, notamment par la limitation des droits du locataire. Les plus fréquentes sont :

• durée de contrat limitée à 10 ou 11 mois ; non, la durée légale de location est de 36 mois (3 ans), sauf pour les locations temporaires
• durée de contrat de 1 an, renouvelable après accord des 2 parties ; non, là aussi, cette clause est illégale
• compensation financière en cas de sortie du locataire ; vous devez payer les 6 premiers mois de loyer ; après 6 mois de location, le locataire peut sortir si il a prévenu son propriétaire 30 jours auparavant, avec une indemnisation qui correspond à 1 mois de loyer par année de contrat restant à effectuer (en cas d’année partielle, ce calcul sera fait au pro-rata du reste de l’année)
• plus d’un mois de loyer à payer en avance ; le propriétaire ne peut exiger plus d’un mois de loyer d’avance, et il ne peut en aucun cas expulser un locataire sous ce prétexte
• travaux d’entretien du bien immobilier ; le propriétaire se doit de réaliser les travaux nécessaires pour entretenir le logement loué, cela peut concerner par exemple un vieux chauffe-eau à changer, ou un système d’évacuation des eaux défectueux, ou une isolation thermique complètement défaillante.
• accès du propriétaire au logement ; le locataire est seul habilité à laisser le propriétaire entrer dans le logement.
• révision semestrielle du loyer ; la révision du loyer ne peut être qu’annuelle et basée sur un indice public (IGC, IPC…)
• révision annuelle de la caution ; la caution ne peut pas être valorisée avant l’échéance de 3 ans
• paiement de l’IBI, des charges de copropriété, de la taxe des ordures ménagères, ou de l’assurance du logement ; toutes ces charges doivent être payées par le propriétaire et non le locataire

Les clauses légales des contrats de location

• La cession ou sous-location partielle est possible mais avec l’accord préalable du propriétaire, et si le prix de la sous-location n’excède pas le prix du loyer
• Les travaux dans le logement peuvent être réalisés par le locataire mais avec l’accord préalable du propriétaire
• Le propriétaire peut demander jusqu’à 2 mois de caution
• La date limite de paiement mensuel du mois en cours est normalement fixée avant le 7 de ce mois
• Si le propriétaire fait de gros travaux, il peut augmenter le loyer dans la limite de 20% (sauf mention contraire dans le contrat)
• Réalisation d’un inventaire à l’entrée et à la sortie du locataire
• Interdiction de la présence d’animaux
• Remise en état du logement à la sortie du locataire (et notamment travaux de peinture)
• La caution ne peut servir à payer les derniers loyers

Le paiement de l’ITP sur les loyers

La taxe sur les transferts de propriété (« Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales » ou ITP) sur les loyers existe depuis 1993 mais des centaines de milliers de locataires (et de propriétaires) ignoraient son existence jusqu’à ce que Madrid, la Catalogne, les Asturies et l’Andalousie commencent à exiger son paiement. Ne pas payer cet impôt est passible d’amendes allant jusqu’à 75% de la valeur de l’impôt. Cette taxe est payable une seule fois dans un délai maximum d’un mois après la signature du contrat de location. Selon la région, comptez 150 à 200 € pour un loyer de 1000 €, 300 à 400 € pour un loyer de 2000 € et 450 à 600 € pour un loyer de 3000 €. Elle est normalement payée à la signature du contrat.

Un accord écrit à la fin du contrat de location

Quand vous quittez le logement, il est plus sûr d’avoir un accord écrit avec le propriétaire, en particulier pour marquer la date finale de location et de remise du logement au propriétaire, annexer l’inventaire du logement à la sortie, préciser les obligations restantes (reliquat de factures d’électricité par exemple), et établir les modalités de remboursement de la caution (déduction faite des éventuels frais). Attention, le propriétaire a un délai d’un mois pour le remboursement de tout ou partie de la caution ; passé ce délai, il devra payer un intérêt légal au locataire.

Et si le propriétaire vend son logement quand vous l’occupez ?

Le propriétaire a le droit de vendre son logement même si vous l’occupez. Dans ce cas, la location doit être inscrite au registre de la propriété (« Registro de la Propiedad ») avant la vente, et ce pour la bonne continuité de la location. Si l’inscription n’est pas faite, le nouveau propriétaire peut exiger la fin du bail et le locataire aura encore le droit de rester dans la maison pour une durée maximum de trois mois.

Un loyer modeste peut vous coûter très cher !

Attention, même un loyer attractif peut vous revenir très cher ! Car il vous faudra débourser avant d’entrer dans le logement le loyer d’avance, la caution, les frais d’agence et les impôts.

Par exemple, vous avez flashé sur cet appartement de 60 m2 dans le centre de Barcelone en bon état à un prix raisonnable de location de 800 €. Oui mais voilà, il vous faudra payer, avant d’avoir les clefs, un mois de loyer (800 euros) + deux mois de caution (1.600) + les frais d’agence (12 mois de loyer divisé par 10 = 9600/10 = 960€) + la TVA correspondante (201,60€) + les frais de contrat (300€) + l’impôt ITP sur les locations de 150 euros pour les trois ans, soit au total… 4011,60 € !!!

Ne parlons pas de cet appartement de 150 m2 à 2000 € qui vous obligera à débourser 9500 € !

Et nos derniers conseils….

Vous pouvez inclure dans les contrats de location les relevés des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz. Cela peut vous éviter des surprises.

Demandez toujours une quittance de loyer même si vous payez en espèces.

Prenez en photo les différentes pièces de l’appartement avant votre entrée et annexez les au contrat de location.

En cas de besoin, vous pouvez utiliser ou vous référer à ce contrat de location type.

Pour une location avec une option d’achat, voici le contrat.

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition, en passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

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