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L’Immobilier infecté par le Coronavirus – (2) Les professionnels du secteur et les prix

Des professionnels et des prix immobiliers dans la tourmente du Covid-19

Cette semaine, dans un second article sur les conséquences de la crise du Covid-19 sur l’immobilier, nous nous intéressons, d’une part, aux professionnels du secteur et, d’autre part, aux prix et aux transactions après le confinement. Quelles seront les conséquences de l’arrêt de l’activité pour les promoteurs, les constructeurs, les artisans, les agents immobiliers, les notaires, les architectes et les banquiers. Quels seront les niveaux des prix et les volume des transactions en 2020 et en 2021 ?

Une transaction immobilière, c’est avant tout des échanges humains, avec des agents immobiliers ou des promoteurs, des visites de logements, des négociations avec les banques, des rendez-vous avec un notaire, des besoins d’artisans pour vos travaux, etc. Avec le confinement, tous ces échanges ont disparu pendant presque deux mois. Les conséquences économiques et sociales de cet arrêt d’activité seront très importantes pour tous les professionnels de l’immobilier.

La semaine dernière, dans l’article « L’Immobilier infecté par le Coronavirus Covid-19 – (1) Les acheteurs et les vendeurs » nous avons traité de la situation des acheteurs, qui seront moins nombreux, et des vendeurs, qui seront beaucoup plus nombreux.

La semaine prochaine, le troisième article traitera des nouveaux marchés porteurs (et des marchés à abandonner) et de la « Révolution » nécessaire du marché immobilier.

Des banques frileuses qui augmentent leurs taux

Le financement des biens immobiliers dépend en grande partie des conditions de crédit proposées par les banques, la large majorité des acquisitions étant réalisées avec un prêt hypothécaire. Dans le contexte pré-confinement de crise économique majeure, l’attitude à venir des banques est essentielle et les nouvelles ne sont pas bonnes !

Resserrement du crédit avant le Covid-19

Jusqu’en début d’année, les taux d’intérêts bancaires étaient historiquement bas, ce qui favorisait les demandes d’emprunts hypothécaires bancaires. Mais parallèlement, le nombre de crédits accordés le trimestre précédent le confinement était en baisse. L’étude des dossiers de prêts était devenue plus rigoureuse : le niveau de l’apport personnel devait être plus élevé, les taux d’endettement au-dessus de 33% de moins en moins acceptés, et les durées de prêt n’excédait plus les 25 ans.

Remontée des taux en plein confinement !

Octroyer des crédits immobiliers dans un contexte économique incertain c’est prendre des risques supplémentaires. Beaucoup de banques ont remonté leurs taux en plein confinement début avril, et les autres suivent. De 0,20 à 0,30% en moyenne, mais certaines vont jusqu’à 0,60 ou 0,70% ! Par exemple en France, alors qu’on avait des taux à 1,05% sur 20 ans il y a 2 mois, aujourd’hui on est en moyenne à 1,40%.

Est-ce que cette remontée des taux durera : oui, malheureusement, les banques considérant que le risque a augmenté avec la pandémie et ses conséquences économiques et sociales désastreuses. Est-ce que cela pourrait s’aggraver en montant encore plus haut : peut-être, si l’économie s’écroule et si les banques ne peuvent pas faire face aux pertes.

Plus difficile encore d’obtenir un prêt sauf si …

Pour les mêmes raisons de méfiance des banques, il ne faut pas non plus s’attendre à un assouplissement dans les conditions d’attribution des prêts bancaires. Bien au contraire, le tour de vis donné par les banques en début d’année sera renforcé.

A moins qu’il y ait des interventions des autorités monétaire et publiques qui incitent les banques à se « lâcher ». Et c’est exactement ce que vient d’annoncer la BCE (la Banque Centrale Européenne) en décidant de prêter aux banques à un taux négatif de -1% : dans les faits, le taux d’intérêt des opérations de refinancement à long terme ciblées (TLTRO) passe à -1% pour les liquidités consacrées à des prêts aux entreprises et aux ménages. Est-ce que ce sera suffisant pour que les banques maintiennent des taux bas et relâchent leurs conditions de prêt, ce n’est pas sûr.

Evidemment, les difficultés d’accès au crédit bancaire auront un impact négatif sur le nombre d’acheteurs dans les prochains mois.

Inquiétudes bancaires pour les prêts en cours

L’inquiétude des banques ne concernent pas que les nouveaux dossiers, mais aussi les anciens. Elles s’inquiètent de devoir activer les covenants (les clauses de sauvegarde des contrats de prêt) auprès de leurs clients qui ne pourront plus rembourser leurs échéances mensuelles de prêt hypothécaire. Ces derniers frappés par une baisse d’activité (artisans, commerçants, chefs d’entreprise) ou mis au chômage (salariés) n’auront plus les revenus nécessaires pour rembourser leurs prêts.

Des Etats ont d’ores et déjà mis en place des mesures de moratoire sur les hypothèques. C’est le cas de l’Espagne qui a demandé aux banques de suspendre le paiement des prêts hypothécaires pour un trimestre (sans frais) pour les familles ayant eu une perte substantielle de revenus ou une perte d’emploi. Cette mesure pourrait être prolongée. Les autorités espagnoles, qui avaient déjà l’expérience de la crise immobilière de 2008, ont très vite et intelligemment réagi.

Une situation variable selon les pays

En fait, la position des banques dépendra de l’environnement économique et social dans chaque pays :

  • Si la récession est très élevée (cas de l’Espagne ou de l’Italie où elle peut atteindre 12% en 2020), les faillites et le chômage exploseront, et avec les « accidents » de paiement. Le « robinet bancaire » sera alors presque fermé
  • Si la récession est élevée (cas de la France ou de la Belgique avec une chute de 8 à 10% du PIB en 2020), les faillites et le chômage doubleront. Les banques prêteront deux fois moins.
  • Si la récession est plus « modérée » (cas de l’Allemagne ou de la Suisse avec une chute de 4 à 5%), les faillites et le chômage augmenteront de moitié environ. Les prêts pourraient être réduits de 20%.

Les promoteurs et les constructeurs : il va falloir tenir !

Le confinement dû au Covid-19 aura eu un impact sur les chantiers, et donc sur les dates de livraisons des biens immobiliers, mais aussi sur les ressources financières des entreprises de la construction immobilière. Les futurs projets sont aussi déjà compromis.

Avant le Confin-20, le secteur était en légère baisse d’activité.

Un secteur qui redémarre partiellement

Dès le début du confinement, 90% des chantiers ont été abandonnés. Du petit artisan qui faisait de la rénovation à la grande entreprise du BTP, tous les professionnels du bâtiment ont été brutalement impactés. C’est toute la chaîne du logement neuf et de la rénovation qui s’est retrouvée paralysée, des permis de construire et des autorisations de travaux aux réceptions des bâtiments et aux contrôles administratifs et techniques des biens, en passant par la mise en chantier des nouveaux programmes.

Des préconisations ont alors été émises par les autorités pour le redémarrage des activités. Aujourd’hui, moins de la moitié des chantiers ont repris dans de nouvelles conditions sanitaires sécurisées. Les trois-quarts devraient être en opération à la fin du mois de mai. Les autres ne redémarreront peut-être jamais !

Le futur des professionnels du bâtiment est loin d’être assuré pour des raisons administratives, mais aussi des marchés congelés, des surcoûts, et des situations d’insolvabilité.

Des lenteurs administratives à résoudre urgemment

Situation aggravante, le traitement des permis de construire et des autorisations de travaux ne suit pas et le retard administratif ne sera pas rattrapé, pire il sera peut-être de plus en plus long au vu des nouvelles contraintes sanitaires imposées dans les administrations.

Il pourrait y avoir un retard de 2 ou 3 mois dans le traitement des dossiers, voire plus si l’administration ne procède pas à quelques changements, en particulier la simplification et la digitalisation de l’instruction des permis de construire.

L’immobilier hôtelier et l’immobilier de bureaux sans nouveaux projets !

Deux secteurs immobiliers importants ont « congelé » leurs nouveaux ou futurs projets : l’hôtellerie et l’immobilier de bureaux.

L’hôtellerie parce qu’il n’y aucune visibilité à court-moyen terme dans le secteur du tourisme. Tous les groupes hôteliers européens mettent en stand-by leurs projets : pourquoi prendre des risques alors les principaux marchés touristiques seront fermés cet été, qu’il n’est pas impossible qu’il y ait un retour du virus cet automne, et que les clientèles professionnelles et de loisirs nationales et internationales seront beaucoup moins nombreuses pour des raisons financières et de méfiance ?

L’immobilier de bureaux car il est considéré aujourd’hui comme inadapté à une situation de crise sanitaire, et surtout le télétravail a fait ses preuves (nous y reviendrons dans notre article de la semaine prochaine). Ainsi, Colonial, l’une des plus grandes socimis espagnoles spécialisées dans les bureaux, a décidé de reporter 40 % de l’investissement total de 150 millions qu’elle avait prévu de réaliser cette année dans la réhabilitation et l’aménagement des bâtiments.

Selon les pays, ces deux secteurs représentent de 40% à 75% de l’ensemble de l’activité de construction immobilière (75% en Espagne en 2019 !). Aujourd’hui, le secteur fonctionne sur les projets en cours de construction. L’impact des projets figés dans ces deux secteurs d’activité se fera ressentir très lourdement à la fin de l’année 2020 et en 2021.

Un surcoût de production et d’exploitation et une demande moindre …

Les nouvelles mesures de sécurité sanitaire contre le Coronavirus ont un surcoût pour les entreprises : les professionnels l’estiment au minimum à 5% dans le neuf et à 10% dans la rénovation.

Qui prendra en charge ce surcoût ? Pour les marchés publics (construction HLM ou bâtiments publics), ce sera l’Etat. Mais pour les marchés privés et les particuliers, il sera impossible pour les entreprises et les artisans d’assumer ce coût qui est supérieur à leurs marges, et il est difficile de l’impacter au client final sauf à augmenter les prix, ce qui aura comme conséquence une nouvelle baisse de la demande.

Les promoteurs enregistreront aussi une perte importante car ils devront supporter un allongement de la durée des travaux, et donc une hausse de leurs coûts financiers. Alors qu’en parallèle, la clientèle solvable sera en baisse. Pour les gros promoteurs, pas ou peu d’inquiétude. Pour les plus petits, et notamment les nouveaux acteurs, dont l’activité dépend d’un ou deux projets, il pourrait alors y avoir plus de casse.

Le marché de la rénovation est un marché de court terme qui va souffrir de la hausse de ses coûts et de la baisse des revenus des particuliers et des entreprises, avec des clients insolvables pour des chantiers en cours et une baisse importante de la demande à venir.

… généreront faillites et hausse du chômage

Conséquence de ces surcoûts et de la réduction des marchés futurs, les cas d’insolvabilité et de faillite des constructeurs, des artisans et des promoteurs pourraient augmenter à mesure que la situation des liquidités se détériorera. En Espagne par exemple, le secteur pourrait perdre plus de 100.000 postes de travail.

Nous estimons que l’activité des constructeurs et promoteurs sera réduite d’au moins 30% en 2020. L’année 2021 sera mauvaise, et peut-être pire que 2020 avec tous les retards pris dans les projets résidentiels, mais aussi dans les investissements hôteliers et de l’immobilier de bureaux. La situation des constructeurs, artisans et promoteurs ne reviendra pas à la normale avant début 2022.

Une année noire pour les architectes !

Faute de projets (résidentiel, hôtellerie, bureaux), les architectes vont avoir une année 2020 très difficile. En Espagne, l’Ordre des architectes prévoit pour 2020 une baisse de 50% de leur activité et de 40% de leurs revenus.

Les agences immobilières, moins nombreuses et plus virtuelles

Malheureusement, il y aura aussi de la casse du côté des professionnels de la vente immobilière. Presque deux mois d’inactivité ont asséché leurs réserves financières et le redémarrage sera lent, voire impossible pour certains.

Un métier d’échanges très impacté par le confinement

Pendant le confinement, tous les contacts humains ont été réduits au maximum et les agents immobiliers n’ont eu pratiquement aucune activité, hormis le suivi à distance des ventes en cours. Il était pratiquement impossible de rencontrer des vendeurs, des acheteurs, de faire visiter des biens, de conclure des ventes en cours ou de réaliser de nouvelles ventes. La perte est sèche pour les agents immobiliers.

Certains se sont accrochés et ont tenté de joindre des clients par mail, par médias sociaux, par WhatsApp ou autres applications, par vidéoconférence ou par des annonces en ligne. Mais le résultat est maigre, à peine quelques intentions d’achat, et aucune vente ! Et ce d’autant plus que nous avons vu dans notre article de la semaine dernière que les acheteurs étaient en position d’attente car ils anticipent une baisse des prix significatives.

De nombreuses agences immobilières, mandataires, courtiers, diagnostiqueurs immobiliers, etc. sont déjà en difficultés et beaucoup risquent de disparaître. En Espagne par exemple, on estime que 10.000 à 15.000 agences immobilières pourraient ne pas rouvrir sur les 55.000 que comptait le secteur avant le confinement.

Une partie de la demande a totalement disparu. Par exemple, ceux qui ont perdu leur emploi ou qui sont en chômage partiel, ou les chefs d’entreprise, artisans et commerçants qui avaient des attentes de revenus qu’ils n’ont plus aujourd’hui. Mais aussi tous les investisseurs étrangers qui ne peuvent plus se déplacer : cela représente un acheteur sur cinq en Espagne et, en plus, ils achètent des biens plus chers que les locaux.

Une partie de l’offre aussi n’est plus là : difficile de faire visiter des biens dans lesquels vivent encore les propriétaires ou des locataires !

Un secteur qui doit s’adapter ou mourir

Alors comment faire jusqu’à une certaine « normalisation » de la situation ?

Des solutions existent et vont se généraliser, par exemple :

  • Les visites virtuelles d’appartements ou de villas sont maintenant au point et permettent de visiter un bien immobilier sur votre portable, votre ordinateur ou votre tablette sans bouger de chez vous. Elles vous permettent de faire une pré-sélection. Les agences qui ne maîtrisent pas cette technologie auront de grandes difficultés.
  • L’appel à un Conseiller Immobilier local qui peut réaliser la recherche d’un bien immobilier à votre place et accompagner la vente jusque chez le notaire ; c’est notre métier et nous sommes à votre disposition. Aujourd’hui c’est la seule solution si vous êtes un investisseur étranger

L’activité des agences immobilières devraient se réduire de 30% dans les régions non touristiques à 60% dans les régions touristiques.

Les notaires touchés aussi

Même si la signature des actes à distance leur a permis de réduire la « casse », l’activité des notaires est aussi très impactée avec une chute des actes immobiliers pendant le confinement et une baisse significative dans les 18 mois à venir.

Conséquences : des prix à la baisse et moins de transactions

Nous vous conseillons de lire notre article de la semaine dernière sur les comportements des acheteurs et des vendeurs après la pandémie pour bien comprendre ce chapitre.

Le confinement va provoquer une dépression du marché immobilier avec une baisse du volume des transactions, des prix à la baisse et un allongement de la durée de ces transactions. C’est un phénomène qui va s’étaler sur 4 à 6 trimestres. Evidemment, s’il devait y avoir une nouvelle pandémie cet automne ou l’année prochaine, la crise immobilière perdurerait et il y aurait alors probablement une modification totale de nos modes de vie et de nos lieux d’habitat.

Demande en baisse = baisse des transactions

Dans notre article sur les comportements des acheteurs et des vendeurs après la pandémie, nous avons montré que le nombre d’acheteurs potentiels (la demande) allait diminuer par manque de confiance en l’avenir et l’absence de visibilité sur leurs revenus et leurs charges.

Nous avons vu aussi précédemment qu’il y aura des difficultés d’obtention de crédit hypothécaires auprès des banques avec des taux plus élevés et des conditions d’attribution plus sévères. Ce qui sera un barrage pour de nombreux futurs acquéreurs potentiels.

Nous estimons que la baisse de la demande sera de 20% à 30%, pour 2020 et peut-être 2021. C’est le niveau que devrait atteindre la baisse des transactions immobilières résidentielle en Europe, et en particulier en France. Mais elle sera encore plus importante en Espagne de l’ordre de -30% à -40%, et au contraire moins importante dans d’autres pays, par exemple l’Allemagne ou les Pays-Bas (de l’ordre de -10%). Aux Etats-Unis, les professionnels estiment qu’il y aura une baisse de 20 à 50% des transactions selon les Etats.

Demande inférieure à l’offre = baisse des prix

Les vendeurs vont être de plus en plus nombreux, même quand le Coronavirus ne sera plus là. Il y a d’abord ceux qui voulaient vendre avant le confinement et qui n’ont pas trouvé d’acheteurs. Et surtout ceux qui seront dans l’obligation de vendre car ils auront une perte de revenus et ils seront trop endettés, ou encore suite à un divorce ou à un décès. Nous estimons que l’offre pourrait augmenter de 15 à 20%.

Une demande en forte baisse et une offre à la hausse provoqueront un déséquilibre du marché immobilier résidentiel qui entraînera une baisse des prix qui sera progressive jusqu’au premier trimestre 2021. Les acheteurs décideront alors des prix.

Les prix commencent déjà à baisser à la sortie du confinement, certains vendeurs sentent qu’il vaut mieux vendre rapidement et perdre quelques pourcentages sur le prix de vente qu’il souhaitait plutôt que prendre le risque d’attendre et de se retrouver au milieu des flots de vendeurs dans quelques mois.

Nous confirmons nos prévisions du 18 mars de notre article Coronavirus : Impact économique de la pandémie en Europe. Dès le mois de septembre, le niveau des prix aura baissé de 10% en moyenne en Europe. A la fin de l’année, ce sera certainement une baisse de 15 à 20%.

En France, la baisse pourrait être de 10 à 15% (c’est aussi l’estimation des notaires), en Espagne de 10 à 25% selon les régions, et aux Etats-Unis de 20 à 30% selon les Etats. La baisse sera aussi plus importante dans le neuf que dans l’ancien.

Quelques niches échapperont en partie à la chute des prix

Il y aura un nouveau critère d’acquisition : à l’heure de choisir leur bien, les acheteurs le projetteront dans un futur confinement !

La demande étant là, les prix pour des villas avec jardin en périphérie des villes ou les maisons spacieuses à la campagne devraient mieux résister, surtout si on considère qu’il pourrait y avoir de nouveaux confinements. De même pour les appartements avec terrasse ou balcon dans les grandes villes qui seront certainement un peu plus demandés.

Les petits appartements sans vue seront à l’inverse beaucoup moins recherchés et leur prix devrait s’effondrer.

Les investisseurs qui ont du cash pourront bénéficier de la baisse des prix du marchés pour acheter des biens moins chers, en dessous de leur valorisation habituelle et faire de très bonnes affaires.

Conseiller Immobilier en Espagne, nous sommes à votre service 

L’immobilier est une opportunité d’achat en période de récession … à condition d’être bien conseillé !

A l’intérieur de l’Europe, c’est sans doute en Espagne qu’il y aura le plus d’offres et que les prix baisseront le plus. Et il n’y aura pas besoin d’attendre septembre ou décembre pour faire de très belles affaires, encore faut-il le savoir et être là.

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Notre rôle est complémentaire de celui des agences immobilières. Notre accompagnement permet une négociation « équilibrée ». L’agent immobilier défendra les intérêts de son client, le vendeur. Alors que nous défendons exclusivement les intérêts de l’acheteur sans aucun conflit d’intérêts avec le vendeur. A la différence de l’agent immobilier rémunéré par le vendeur. Ne pas avoir de conseiller immobilier, c’est comme « aller à un procès sans avocat et négocier avec l’avocat de la partie adverse ».

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Nos autres articles sur le Covid-19 :

Des liens externes sur le Covid-19 :

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L’Immobilier infecté par le Coronavirus – (2) Les professionnels du secteur

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